Hazine Arazisindeki Yapı, Ağaç ve Muhdesat Kimin? 19 Temmuz 2003 Eşiği ve Tazminat Yolu

Hazine arazisi dosyalarında en çok duygusal tepki uyandıran soru budur: “Bu evi ben yaptım, bu ağaçları ben diktim; nasıl benim olmaz?”

Cevap iki katmanlıdır ve bunları ayırmak gerekir: mülkiyet ile bedel. Mülkiyet bakımından tablo genellikle olumsuzdur; ancak bedel bakımından yol tamamen kapalı değildir.

Aşağıda tarih eşiği, mülkiyetin akıbeti, tazminat imkânı, muhdesat kaydının rolü ve ağaçların durumu ele alınmaktadır.

Temel Kural: Arazi Neyi Kapsar?

Medenî Kanun, arazi mülkiyetinin kapsamını geniş çizmiştir.

Kanuna göre bir şeye bütünleyici parça olan unsurlar, o şeyin mülkiyetine tabidir ve ondan ayrı olarak bir hakka konu olamaz.

Arazi mülkiyeti bakımından ise kanun, mülkiyetin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsadığını; bu kapsama yapılar, bitkiler ve kaynakların da girdiğini öngörmüştür.

Bu ilkenin sonucu şudur: bir arazi üzerine yapılan yapı ve dikilen ağaç, kural olarak arazi malikine aittir. Yapan veya diken kişiye değil.

Hazine arazisi bakımından bu, yapının ve ağacın kural olarak Hazineye ait olacağı anlamına gelir.

19 Temmuz 2003: Belirleyici Tarih

Kanun koyucu, Hazine taşınmazları bakımından bu genel ilkeyi açık bir hükümle pekiştirmiştir.

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesine eklenen fıkraya göre: bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.

Maddenin yürürlük tarihi 19 Temmuz 2003‘tür.

Tarihin iki yanı

Bu nedenle bir dosyada ilk yapılacak iş, yapının tarihini belgelemektir.

Tazminat Yasağı İptal Edildi

Fıkranın ikinci cümlesi şuydu: “Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.”

Anayasa Mahkemesi, 3 Temmuz 2014 tarihli ve E.2014/9, K.2014/121 sayılı kararıyla; fıkranın birinci cümlesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın reddine, ikinci cümlesinin ise Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.

Karar 12 Aralık 2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Bunun sonuçları nettir:

• Mülkiyetin Hazineye geçmesi devam eder. Birinci cümle yürürlüktedir.
• Tazminat talep yasağı kalkmıştır. İkinci cümle iptal edilmiştir.

Yani “yaptım ama hiçbir şey isteyemem” düşüncesi, iptal kararından sonra geçerliliğini yitirmiştir.

Nitekim millî emlak uygulamasında da bu iptal kararının ardından, Hazineye intikal eden yapıların tazmin edilmesine ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.

Tazminat talebinde yapılması gerekenler

Talep, kendiliğinden değerlendirilmez; başvuru gerekir. Hazırlanması gerekenler:

• Yapının tarihini gösteren belgeler — abonelik kayıtları, emlak vergisi bildirimleri, fotoğraflar, hava fotoğrafları.
• Harcamaları gösteren belgeler — malzeme faturaları, sözleşmeler, ödeme kayıtları, işçilik belgeleri.
• Yapıyı kimin yaptığına ilişkin deliller — tanık beyanları, muhtarlık yazısı.
• Yapının mevcut durumunu gösteren tespit — fotoğraf, kroki, mümkünse teknik rapor.
• Tapu kayıt örneği — beyanlar hanesindeki muhdesat kaydı.

Harcama belgeleri çoğu dosyada eksiktir; kırsalda yapılar genellikle fatura tutulmadan yapılır. Bu hâlde yapının niteliği, alanı ve yapım tarihi üzerinden değerlendirme yapılması gündeme gelir.

Başvuru yazılı yapılmalı ve kayıt numarası alınmalıdır. Cevapsız kalması hâlinde idari yargı mevzuatındaki süreler işler.

Muhdesat Kaydı: Beyanlar Hanesindeki Anahtar

Tapu kütüğünün beyanlar hanesi, bu dosyalarda en çok atlanan ve en değerli bölümdür.

Muhdesat, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesis gibi unsurları ifade eder. Kadastro sırasında bu unsurların kime ait olduğu tespit edilerek tutanağın beyanlar hanesinde gösterilebilir.

Nitekim mevzuatta, kadastro yapılırken varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle tescil yapılacağına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

Muhdesat kaydı ne sağlar?

Muhdesat kaydı mülkiyet değildir; ancak önemli sonuçlar doğurur:

• Yapının veya ağacın kim tarafından meydana getirildiğini resmî olarak gösterir.
• Bazı satış rejimlerinde hak sahipliğinin dayanağı olur.
• Kamulaştırma ve benzeri işlemlerde bedelin kime ödeneceğini etkiler.
• Ortaklığın giderilmesi gibi süreçlerde paylaşımda dikkate alınır.
• Tazminat talebinde güçlü bir delildir.

Bu nedenle Hazine arazisi üzerinde yapısı bulunan herkesin ilk yapması gereken iş, tapu kayıt örneğini alıp beyanlar hanesini okumaktır.

Ağaçlar, Bağ ve Bahçe

Ağaçlar bakımından da temel ilke aynıdır: arazi mülkiyeti bitkileri de kapsar ve dikilen ağaç kural olarak arazi malikine ait olur.

Ancak bazı ayrımlar vardır.

Kalıcı dikimler. Meyve ağaçları, zeytin, bağ ve benzeri kalıcı dikimler araziye bağlıdır ve arazi mülkiyetine tabidir.

Yıllık ürünler. Ekilen ürün, hasat edilebilir nitelikte olduğundan farklı değerlendirilir. Fiilen eken kişinin ürün üzerindeki hakkı tartışma konusu olabilir.

Muhdesat olarak kayıt. Ağaçlar da muhdesat kapsamında beyanlar hanesinde gösterilebilir.

Uygulamada özellikle şu durumlar sorun üretir:

• Yıllar önce dikilmiş zeytinlik veya meyve bahçesi bulunan Hazine taşınmazları.
• Bakımı ve budaması yapılan ancak hukuki dayanağı olmayan kullanımlar.
• Taşınmaz satışa çıktığında ağaçların akıbeti.

Bu hâllerde yapılması gerekenler:

1. Ağaçların dikim tarihini belgelemek.
2. Beyanlar hanesinde muhdesat kaydı olup olmadığını kontrol etmek.
3. Bakım ve üretime ilişkin kayıtları toplamak; Çiftçi Kayıt Sistemi, destekleme, ürün satış belgeleri.
4. Taşınmaz için kiralama veya satın alma başvurusu yapmak.

Zeytinlikler bakımından ayrıca özel mevzuat hükümleri de işleyebilir; bu nedenle taşınmazın zeytinlik alan kapsamında olup olmadığı ayrıca araştırılmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Tabloyu Değiştirir mi?

Değiştirir; ancak sanıldığı biçimde değil.

Yapı kayıt belgesi, yapıya mülkiyet kazandırmaz. Sağladıkları farklıdır:

• Yapının kayıt altına alınması.
• Belirli şartlarda geçici abonelik imkânı.
• Yapı hakkında alınmış yıkım kararları bakımından mevzuatta öngörülen sonuçlar.
• Ve en önemlisi: Hazine taşınmazı üzerine inşa edilmiş yapılarda, belge sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talebi üzerine taşınmazın satışına ilişkin özel bir rejim.

Son madde belirleyicidir: yapı kayıt belgesi, yapıyı kurtarmaktan çok zemini edinme yolunu açar.

Zemin edinildiğinde ise yapı meselesi kendiliğinden çözülür; çünkü arazi mülkiyeti yapıları da kapsar.

Bu nedenle Hazine arazisi üzerinde yapısı bulunanlar için asıl hedef, yapının mülkiyetini tartışmak değil taşınmazı edinmek olmalıdır.

Ecrimisil ile İlişkisi

Yapının Hazineye intikal etmiş olması, ecrimisil sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Aksine, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın kullanımı, boş arazi kullanımından farklı değerlendirilir ve ecrimisil bedeli buna göre belirlenir.

Ecrimisil bakımından hatırlanması gerekenler:

• Tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir.
• Talep için idarenin zarara uğramış olması gerekmez ve kusur aranmaz.
• Ödenmesi kullanımı meşru hâle getirmez.

Buna karşılık bir istisna vardır: belediyelere bedelsiz devredilen taşınmazların yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satılması hâlinde, ilgili belediyelerin devre ilişkin taleplerinin defterdarlık veya mal müdürlüğüne intikal tarihinden itibaren ecrimisil alınmaz. Ancak taşınmazların genel hükümlere göre değerlendirilmesi hâlinde ecrimisil alınır.

Bu, belediyeye devir rejiminin sağladığı somut bir avantajdır ve dosyada değerlendirilmelidir.

Yapı Yıkılırsa veya Yıkım Kararı Varsa

Yapı hakkında yıkım kararı bulunması ayrı bir süreçtir.

Bu hâlde:

• Kararın tebliğ tarihi ve dava süresi takip edilmelidir.
• Kararın hangi hukuki sebebe dayandığı belirlenmelidir.
• Yapı kayıt belgesi alınıp alınmadığı araştırılmalıdır.
• Yıkım gerçekleşirse masrafların kimden alınacağı gündeme gelir.

Yıkım kararına karşı süresi içinde dava açılmazsa karar kesinleşir. Bu nedenle karar tebliğ edildiğinde önce süreye odaklanılmalıdır.

Yapının Tarihi Nasıl İspatlanır?

Dosyanın tamamı bu tespite dayandığından, yapım tarihinin belgelenmesi en kritik iştir.

Kullanılabilecek deliller, güçlerine göre şöyle sıralanabilir.

Resmî kayıtlar

• Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri. Farklı yıllara ait görüntülerin karşılaştırılması, yapının hangi tarihte ortaya çıktığını gösterir. En güçlü delillerdendir.
• Kadastro tutanağı ve paftası. Kadastro sırasında yapı mevcutsa tutanakta gösterilmiş olabilir.
• Muhdesat kaydı. Beyanlar hanesindeki kayıt hem varlığı hem sahipliği gösterir.
• Emlak vergisi bildirimleri. Yapının ne zaman beyan edildiğini ortaya koyar.
• Abonelik kayıtları. Elektrik ve su aboneliğinin başlangıç tarihi.
• Ecrimisil ihbarnameleri. Hangi dönemler için ve hangi kullanım üzerinden tarh edildiği.
• Numarataj kayıtları. Belediyenin adres kayıtları.

Diğer deliller

• Muhtarlık yazısı ve ihtiyar heyeti beyanı.
• Tanık beyanları — komşular ve köy sakinleri.
• Tarihli fotoğraflar — aile arşivleri sanıldığından daha sık işe yarar.
• Malzeme faturaları ve ustayla yapılan sözleşmeler.

Bu delillerin bir kısmı zamanla ulaşılamaz hâle gelir. Örneğin eski abonelik kayıtları belirli süreler sonunda arşivden çıkarılabilir. Bu nedenle dosya açılmadan önce beklemek yerine, belgelerin erken toplanması gerekir.

Hava fotoğrafları bakımından ise ilgili kurumlardan yazılı talepte bulunulması; hangi yıllara ait görüntü bulunduğunun sorulması yerinde olur.

Yapı Kısmen Eski, Kısmen Yeni İse

Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, yapının bir bölümünün eşik tarihten önce, eklerin ise sonra yapılmış olmasıdır.

Örneğin tek katlı bir ev 1990’lı yıllarda yapılmış, üzerine sonradan kat çıkılmış veya yanına müştemilat eklenmiş olabilir.

Bu hâlde değerlendirilmesi gerekenler:

• Yapının hangi bölümünün hangi tarihte yapıldığı ayrı ayrı belgelenmelidir.
• Eklerin bağımsız mı yoksa ana yapının bütünleyici parçası mı olduğu değerlendirilir.
• Hava fotoğrafları karşılaştırmasında yapı izinin genişlemesi takip edilir.

Bu ayrım, hem tazminat değerlendirmesinde hem de yapı kayıt belgesi ve satış rejimlerinde sonuç doğurur.

Bu nedenle “ev eskidir” demek yeterli değildir; yapının gelişim tarihçesi ortaya konulmalıdır. Kroki üzerinde bölümlerin ve yapım tarihlerinin gösterilmesi, dosyayı anlaşılır kılar.

Taşınmaz Satılırsa Yapı Ne Olur?

Hazine taşınmazının üçüncü bir kişiye satılması hâlinde, üzerindeki yapının akıbeti sorulur.

Genel ilke gereği arazi mülkiyeti yapıları da kapsadığından, taşınmaz devredildiğinde yapı da yeni malike geçer.

Bu nedenle üç taraf bakımından farklı sonuçlar doğar.

Yapı sahibi bakımından. Taşınmaz başkasına satılırsa yapı da elden çıkar. Bu, satış öncesinde harekete geçmenin neden önemli olduğunu gösterir: taşınmaz satışa çıkarılmadan önce doğrudan satış veya kiralama imkânlarının değerlendirilmesi gerekir.

Alıcı bakımından. Üzerinde başkasının yapısı bulunan bir taşınmaz satın alınırken dikkat edilmelidir. Millî emlak uygulamasında, satışa konu taşınmazın fuzuli işgal altında bulunması hâlinde idare tahliye için sorumluluk yüklenmez ve taşınmaz işgal edilmiş hâliyle teslim edilir. Tahliye süreci alıcıya kalır.

İdare bakımından. Satış sırasında taşınmazın üzerindeki yapının durumu değerlendirilir ve bedel buna göre belirlenebilir.

Bu nedenle yapı sahibinin izlemesi gereken sıralama nettir:

1. Taşınmazın satış programında olup olmadığını öğrenmek.
2. Kendi durumunun doğrudan satış kapsamına girip girmediğini araştırmak.
3. Girmiyorsa kiralama yoluyla kullanımı meşrulaştırmak.
4. Muhdesat kaydı yoksa, kaydın oluşması ihtimalini değerlendirmek.

Beklemek, bu dosyalarda en maliyetli seçenektir: taşınmaz üçüncü kişiye satıldığında elde kalan tek şey, koşulları varsa bir tazminat talebidir. Oysa aynı dosya, taşınmaz satışa çıkarılmadan önce ele alınsaydı mülkiyetle sonuçlanabilirdi.

Sık Yapılan Hatalar

Yapının tarihini belgelememek. 19 Temmuz 2003 eşiği dosyanın kaderini belirler.

Tazminat yolunu kapalı sanmak. İlgili cümle Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

Beyanlar hanesini okumamak. Muhdesat kaydı en güçlü delillerdendir.

Harcama belgelerini saklamamak. Tazminat değerlendirmesinde kullanılır.

Yapı kayıt belgesini mülkiyet sanmak. Belge zemini edinme yolunu açar, mülkiyet vermez.

Merada yapının farklı olduğunu düşünmek. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler de kapsamdadır.

Yıkım kararında süreyi kaçırmak. Karar kesinleşirse seçenekler daralır.

Adım Adım Süreç

1. Yapının tarihini belgeleyin. 19 Temmuz 2003 öncesi mi, sonrası mı?
2. Tapu kayıt örneğini alın. Beyanlar hanesindeki muhdesat kaydı okunur.
3. Taşınmazın statüsünü tespit edin. Özel mülkiyet mi, hüküm ve tasarruf mu?
4. Yapı kayıt belgesi araştırın. Zemini edinme yolunu açabilir.
5. Harcama ve kullanım belgelerini toplayın. Tazminat ve hak sahipliği için.
6. Yıkım kararı ve ecrimisil durumunu kontrol edin. Süreler takip edilir.
7. Zemini edinme yolunu planlayın. Asıl çözüm budur.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine arazisine yaptığım ev kimin?

4706 sayılı Kanun uyarınca, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.

Bu tarih nedir?

Maddenin yürürlük tarihi 19 Temmuz 2003’tür. Yapının bu tarihten önce mi sonra mı yapıldığı, dosyanın değerlendirilmesinde belirleyicidir.

Tazminat isteyebilir miyim?

Fıkranın “yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler” şeklindeki ikinci cümlesi, Anayasa Mahkemesinin 3/7/2014 tarihli ve E.2014/9, K.2014/121 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Dolayısıyla talep yolu kapalı değildir.

Mülkiyet de geri gelir mi?

Hayır. İptal yalnızca ikinci cümleye ilişkindir; yapıların Hazineye intikal edeceğine dair birinci cümle yürürlüktedir.

“Hazineye ait taşınmaz” ne kadar geniş?

Millî emlak uygulamasında bu ifade, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin her ikisini de kapsar.

Muhdesat kaydı ne işe yarar?

Mülkiyet sağlamaz; ancak yapının veya ağacın kim tarafından meydana getirildiğini resmî olarak gösterir ve satış rejimlerinde hak sahipliği, kamulaştırma bedeli ile tazminat taleplerinde güçlü bir delil oluşturur.

Muhdesat kaydını nereden görürüm?

Tapu kayıt örneğinin beyanlar hanesinden. Ayrıca kadastro tutanağı incelenmelidir.

Diktiğim ağaçlar kimin?

Arazi mülkiyeti bitkileri de kapsadığından, kalıcı dikimler kural olarak arazi malikine aittir. Ancak ağaçlar da muhdesat kapsamında beyanlar hanesinde gösterilebilir.

Yapı kayıt belgesi yapıyı bana kazandırır mı?

Hayır, mülkiyet kazandırmaz. Ancak yapının kayıt altına alınmasını, geçici abonelik imkânını ve Hazine taşınmazı üzerine inşa edilmiş yapılarda zemini edinmeye ilişkin özel bir rejimi sağlar.

Ecrimisil de öder miyim?

Yapının Hazineye intikal etmiş olması ecrimisil sorumluluğunu kaldırmaz. Ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir.

Ecrimisil alınmayan bir hâl var mı?

Belediyelere bedelsiz devredilen taşınmazların yapı sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satılması hâlinde, belediyelerin devre ilişkin taleplerinin defterdarlık veya mal müdürlüğüne intikal tarihinden itibaren ecrimisil alınmaz.

Asıl çözüm nedir?

Zemini edinmek. Arazi mülkiyeti yapıları da kapsadığından, taşınmaz edinildiğinde yapı meselesi kendiliğinden çözülür.