Belediyeye Devredilen Hazine Taşınmazları: Yapı Sahibine Satış, Bir Yıl ve Üç Yıl Kuralı

Şehirlerin çeperlerinde kuşaklardır oturulan evlerin önemli bir kısmı Hazine taşınmazı üzerindedir. Bu evlerin sahipleri, satın alma sürecini genellikle millî emlak birimine sorarak başlatır.

Oysa üzerinde yapılanma bulunan taşınmazlar bakımından kanun ayrı bir yol kurmuştur ve bu yolda muhatap belediyedir. Yanlış kapı, dosyanın aylarca beklemesine yol açar.

Aşağıda bu mekanizmanın nasıl işlediği, hangi şartların arandığı, süreler ve bedel esasları ele alınmaktadır.

Devrin Şartları

Kanun, belediyelere devredilecek taşınmazları üç şartla sınırlamıştır.

1. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmak

Devir, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için öngörülmüştür. Bu sınırların dışındaki taşınmazlar bu mekanizmaya girmez.

2. Bakanlıkça tespit edilmiş olmak

Taşınmazın Bakanlıkça tespit edilen alanlarda bulunması gerekir. Yani her Hazine taşınmazı kendiliğinden devre konu olmaz; bir tespit işlemi gerekir.

Bu, dosyada sorulacak ilk sorulardan biridir: taşınmaz bu kapsamda tespit edilmiş mi?

3. Belirtilen tarihten önce üzerinde yapılanma olmak

En belirleyici şart budur: taşınmazın üzerinde, kanunda belirtilen tarihten önce yapılanma bulunması gerekir.

Bu tarih zaman içinde kanun değişiklikleriyle güncellenmiştir. Uygulamada eski tarihli tebliğ ve genelgelerde farklı tarihler yer alabildiğinden, somut dosyada geçerli tarihin güncel kanun metninden teyit edilmesi gerekir.

Kanun ayrıca önemli bir kolaylık getirmiştir: devir, taşınmazın Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın yapılır. Yani taşınmaz Hazine adına sonradan tescil edilmiş olsa dahi, yapılanma tarihi şartı sağlanıyorsa devir mümkündür.

Devir Bedelsizdir, Ama Taşınmaz Kilitlenir

Hazine’den belediyeye devir bedelsizdir. Ancak devredilen taşınmazlar sıradan belediye malı hâline gelmez; kanun iki koruma getirmiştir.

Bu şekilde devredilen taşınmazlar:

• Haczedilemez,
• Üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Bu iki kural, taşınmazın devir amacından saptırılmasını önlemeye yöneliktir. Belediyenin borçları nedeniyle haczedilemez ve üçüncü kişilere ipotek veya irtifak hakkı verilemez.

Yapı sahipleri bakımından bu, önemli bir güvencedir: taşınmaz, satış amacı gerçekleşene kadar korunur.

Satış: Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan

Devirden sonra satış aşaması başlar ve kanun burada da öncelik kurmuştur.

Bu taşınmazlar belediyelerce, öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Üç unsur önemlidir:

• Öncelik yapı sahibindedir. Belediye, taşınmazı serbestçe üçüncü kişilere satamaz; önce yapı sahibine teklif edilir.
• Halefler de kapsamdadır. Yapı sahibinin kanuni (mirasçı) veya akdi (devralan) halefleri de bu haktan yararlanır.
• Bedel rayiç bedeldir ve satış doğrudan yapılır; ihale gerekmez.

Yapı bedeli nasıl hesaplanır?

Bu, çok az bilinen ancak maliyeti doğrudan etkileyen bir hükümdür.

Kanuna göre; Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli, yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır.

Yani zeminin rayiç bedeli tam olarak alınırken, üzerindeki yapının bedeli yaklaşık birim maliyetin yüzde beşi gibi düşük bir oran üzerinden hesaplanır.

Bu, kendi yaptığı yapıyı satın almak durumunda kalan kişiler bakımından getirilmiş bir denge hükmüdür. Bedel tebliğinde bu kalemin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı kontrol edilmelidir.

İki Kritik Süre

Bu mekanizmanın en çok hak kaybettiren yönü sürelerdir.

Bir yıl: talep süresi

Kanun şunu öngörür: yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren bir yıl içinde satın alınma talebinde bulunulmayan veya üzerinde yapılanma olmayan ve bu madde kapsamında devredilen taşınmazlar, genel hükümlere göre belediyece satılabilir.

Yani belediyeden gelen yazılı tebligat, bir saat başlatır. Bu süre içinde talepte bulunulmazsa, öncelik hakkı işlevsiz kalır ve taşınmaz genel hükümlere göre satılabilir hâle gelir.

Üç yıl: Hazine’ye geri dönüş

İkinci süre belediyeyi bağlar: devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyelerin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilir.

Bu hüküm, devrin süresiz bir aktarma olmadığını gösterir. Belediye taşınmazı üç yıl içinde değerlendiremezse, taşınmaz kendiliğinden Hazine’ye döner.

Yapı sahibi bakımından bunun anlamı şudur: süreç uzarsa muhatap değişebilir. Taşınmaz Hazine’ye döndükten sonra izlenecek yol, 4706 sayılı Kanun’un genel hükümlerine göre belirlenir.

Bu nedenle sürecin hangi aşamada olduğu ve devir tarihinin ne olduğu, dosyada takip edilmesi gereken bilgilerdir.

Yüzde Yirmi Kuralı: Eğitim ve Sağlık Alanı

Bu, satın alan kişiyi doğrudan etkileyen ancak çoğu kez fark edilmeyen bir düzenlemedir.

Belediyelerce imar planı ve/veya imar uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda; düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde yirmisinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla:

• Eğitim ve sağlık tesisleri ile
• Diğer resmî tesis alanları için

ayrılabileceğine ve bu amaçla ayrılan alanların bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Ne anlama geliyor?

Alıcı bakımından iki sonuç doğar:

Birincisi, alan kaybı. İmar uygulaması yapıldığında, düzenleme ortaklık payına ek olarak yüzde yirmiye kadar bir alan daha kamu tesisleri için ayrılabilir.

İkincisi, bedel indirimi. Kanun bunu karşılıksız bırakmamıştır: ayrılan alan satış bedelinden aynı oranda düşülür.

Yani alan azalırken bedel de azalır. Ancak alıcının satın aldığı parselin nihai büyüklüğü, imar uygulamasından sonra belli olur.

Bu nedenle kadastral parsel üzerinden satın alma yapılırken şu sorular sorulmalıdır:

• Bölgede imar planı ve uygulaması yapılacak mı, ne zaman?
• Tapuya bu şerh konulacak mı?
• Yüzde yirmilik pay ayrılırsa parselin kalan büyüklüğü ne olur?
• Bedel indirimi nasıl hesaplanacak?

Ödeme: Taksit ve Saymanlık Hesabı

Bu satışlarda ödeme koşulları, Hazine’nin doğrudan yaptığı satışlardan farklıdır.

Taksit. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.

Bu, genel Hazine satışlarındaki taksit rejiminden daha elverişlidir: orada peşinat dörtte bir ve vade en fazla iki yıl iken, burada peşinat yüzde on ve vade beş yıla kadar çıkabilmektedir. Faiz de yarı oranındadır.

Yetki. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.

Bedelin yatırılacağı yer. Burada dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı vardır: belediyece satılan taşınmazların satış bedelleri, belediyeye değil, Bakanlıkça belirlenecek saymanlık hesabına yatırılır. Bu bedeller hiçbir şekilde haczedilemez.

Bu nedenle ödeme yapılırken doğru hesaba yatırım yapıldığından emin olunmalı ve dekontlar saklanmalıdır.

Yapı Kayıt Belgesi ile İlişkisi

Aynı taşınmaz için birden fazla rejim gündeme gelebilir ve hangisinin işleyeceği belirlenmelidir.

Yapı kayıt belgesi bulunan ve Hazine taşınmazı üzerine inşa edilmiş yapılarda, imar mevzuatı çerçevesinde ayrı bir satış yolu öngörülmüştür: taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir ve belge sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Belediyeye devir rejimi ise farklı bir hatta yürür: taşınmaz önce belediyeye devredilir, satış belediyece yapılır.

Bu nedenle üzerinde yapı bulunan bir Hazine taşınmazında şu sorular birlikte cevaplanmalıdır:

• Yapı kayıt belgesi var mı?
• Taşınmaz belediyeye devredilmiş mi?
• Hangi rejim daha avantajlı ve hangisi fiilen işletilebilir durumda?

İki yol arasında seçim yapmak her zaman mümkün olmayabilir; taşınmazın fiilî durumu hangi hattın işlediğini belirler. Ancak her iki ihtimalin de araştırılması, dosyanın eksik kalmasını önler.

Ecrimisil Durumu

Bu tür taşınmazlarda geçmişe dönük ecrimisil, en çok sorulan konulardan biridir.

Kanun, belediyelere devredilen taşınmazların yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satılması hâlinde; ilgili belediyelerin devre ilişkin taleplerinin defterdarlık veya mal müdürlüğüne intikal tarihinden itibaren ecrimisil alınmayacağını öngörmüştür.

Buna karşılık taşınmazların genel hükümlere göre değerlendirilmesi hâlinde ecrimisil alınır.

Bu ayrım önemlidir: devir ve doğrudan satış hattı işlediğinde ecrimisil bakımından bir koruma doğarken, süreç genel hükümlere kayarsa bu koruma ortadan kalkar.

Geçmiş döneme ilişkin tarh edilmiş ecrimisiller bakımından ise ayrı bir değerlendirme gerekir; bu tutarların satış bedelinden mahsubu mümkün müdür, ilgili idareden yazılı olarak sorulmalıdır.

Köylerde Durum: İl Özel İdaresi Payı

Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köyler bakımından ayrı bir düzenleme bulunmaktadır ve bu, köy tüzel kişilikleri açısından önemlidir.

Kanun, belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine taşınmazlarının satış bedellerinin tahsil edilen kısmından belirli oranda pay ayrılmasını öngörmüştür. Bu payın:

• Dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenir,
• Kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere il özel idarelerine verilir.

Bu paylar, tahsilini takip eden ayın belirli bir gününe kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır.

Bir istisna vardır: belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.

Köy sakinleri bakımından bu bilgi, köyde yapılan Hazine satışlarının köye ne kazandırdığını takip etmek için kullanılabilir. Köy tüzel kişiliğine aktarılan payın miktarı ve nereye harcandığı muhtarlıktan sorulabilir.

Devir Yapılmamışsa Ne Olur?

Bu mekanizmanın işleyebilmesi, taşınmazın belediyeye devredilmiş olmasına bağlıdır. Devir yoksa süreç farklı yürür.

Üzerinde yapı bulunan bir Hazine taşınmazı için devir yapılmamışsa değerlendirilecek yollar:

• Yapı kayıt belgesi varsa, imar mevzuatı çerçevesindeki satış yolu.
• Taşınmaz tarım arazisi niteliğindeyse, kullanıcılara satışa ilişkin rejimler.
• Kiralama; kullanımı meşru zemine oturtmak ve ecrimisil riskini kesmek için.
• Şartları varsa ihaleye katılma.

Ayrıca taşınmazın bu kapsamda tespit edilip edilmediği ve devrin planlanıp planlanmadığı, ilgili millî emlak biriminden yazılı olarak sorulabilir. Tespit yapılmış ancak devir henüz gerçekleşmemişse, sürecin takibi gerekir.

Bu araştırma, dosyanın hangi hatta yürüyeceğini belirler ve yanlış merciye yapılan başvuruların önüne geçer. Bilgi talebi bir başvuru sayılmaz; süreç başlatmaz ve risk doğurmaz.

Sık Yapılan Hatalar

Millî emlaka başvurmak. Devir yapılmışsa muhatap belediyedir; yanlış kapı zaman kaybettirir.

Yapının tarihini belgelememek. Bütün süreç, yapılanmanın belirtilen tarihten önce olduğunun ispatına dayanır.

Bir yıllık süreyi kaçırmak. Tebligattan itibaren bir yıl içinde talepte bulunulmazsa taşınmaz genel hükümlere göre satılabilir.

Üç yıllık süreyi bilmemek. Belediyece satılamayan taşınmazlar Hazine adına resen tescil edilir ve muhatap değişir.

Yüzde yirmi kuralını hesaba katmamak. İmar uygulaması yapılmadan alınan parselde alan kaybı doğabilir; ancak bedelden de aynı oranda düşülür.

Yapı bedelini rayiç sanmak. Kanun, yapı ve tesis bedelinin yaklaşık birim maliyetin yüzde beşi olarak hesaplanacağını öngörmüştür.

Bedeli belediye hesabına yatırmak. Satış bedelleri Bakanlıkça belirlenecek saymanlık hesabına yatırılır.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın durumunu sorgulayın. Belediyeye devredilmiş mi, ne zaman?
2. Tespit kapsamını öğrenin. Taşınmaz Bakanlıkça tespit edilen alanda mı?
3. Yapının tarihini belgeleyin. Abonelik, vergi ve fotoğraf kayıtları.
4. Tebligatı takip edin. Bir yıllık süre bu tarihten işler.
5. Yazılı talepte bulunun. Kayıt numarası alınır.
6. Bedel tebliğini inceleyin. Zemin ve yapı bedeli ayrı ayrı kontrol edilir.
7. Ödeme planını kurun. Peşinat, taksit süresi ve faiz oranı.
8. Şerhleri kontrol edin. Yüzde yirmilik pay şerhi konulmuş mu?

İlgili Konular ve Kaynaklar

Yapının Hukuki Durumu ve Belediye Taşınmazının Korunma Rejimi

Bu süreçte iki soru sürekli birbirine karışır: üzerindeki ev kime aittir ve devredilen taşınmaz belediyenin alacaklılarınca haczedilebilir mi? Her ikisinin cevabı da 4706 sayılı Kanun’un dışındaki hükümlerde, Türk Medeni Kanunu ile Belediye Kanunu’nda yatar.

Tablodaki ilk satır, bu konudaki en yaygın yanlış anlamayı düzeltir. Yapı sahibi, üzerine ev yaptığı Hazine ya da belediye taşınmazında “evin maliki” değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesi uyarınca yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası hâline gelir; yani zeminden bağımsız, ayrı bir yapı mülkiyeti doğmaz. Yapı sahibinin elinde bulunan şey mülkiyet değil, kanunun tanıdığı öncelikli satın alma imkânıdır. Bu ayrımın pratik sonucu doğrudandır: satın alma süreci tamamlanmadığı sürece yapı sahibi taşınmaz üzerinde mülkiyete dayalı bir talep ileri süremez, ecrimisil yükümlülüğü de bu nedenle doğar. Yapının akıbeti için Hazine arazisine yapılan yapı kime ait yazısı incelenmelidir.

Yirmi dördüncü madde ise ayrı bir dikkat ister. Bu hüküm, iyiniyetli malzeme sahibine ve yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması şartıyla, uygun bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteme hakkı tanır. Ancak bu, genel hükümlerde yer alan bir yoldur ve Hazine ile belediye taşınmazları bakımından 4706 sayılı Kanun özel bir rejim kurmuştur. Özel kanun, hak sahipliğinin şartlarını, başvuru süresini, satış bedelini ve prosedürü ayrıca düzenlediğinden, yapı sahibinin izleyeceği yol genel hükümdeki temlik talebi değil, kanunun öngördüğü satın alma başvurusudur. Bu nedenle sürelerin kaçırılması hâlinde “nasıl olsa medeni kanuna dayanırım” beklentisi güvenli değildir.

Haciz sorusunda ise belirleyici olan kelime “fiilen”dir. Belediye Kanunu’nun 15. maddesi, belediyenin bütün mallarını değil, kamu hizmetlerinde fiilen kullanılan mallarını haczedilmez kılar. Aynı fıkra ayrıca proje karşılığı borçlanma yoluyla elde edilen gelirleri, şartlı bağışları ve tahsil edilen vergi, resim ve harç gelirlerini de bu kapsama alır. Buradan çıkan sonuç şudur: Hazine’den devredilmiş ancak henüz herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş, üzerinde yalnızca eski yapılanma bulunan bir taşınmazın haczedilmezliği kendiliğinden kabul edilemez. Haczedilmezlik istisnai bir korumadır ve taşınmazın fiilen kamu hizmetinde kullanıldığının ortaya konması gerekir. Devir ile tahsis arasındaki fark için tahsis, devir ve terk farkı incelenmelidir.

Son olarak köyler bakımından paralel bir düzenleme bulunduğu unutulmamalıdır. İl Özel İdaresi Kanunu’nun 7. maddesi, belediyeler için öngörülen korumanın aynısını il özel idaresi malları için tekrarlar: proje karşılığı borçlanma gelirleri, vergi, resim ve harçlar, şartlı bağışlar ve kamu hizmetlerinde fiilen kullanılan mallar haczedilemez. Yani taşınmazın belediyeye mi yoksa il özel idaresine mi geçtiği, koruma rejimini değiştirmez; her iki hâlde de ölçüt fiilen kamu hizmetinde kullanılıp kullanılmadığıdır. Talebin reddi hâlinde izlenecek yol ve süreler için idari davalarda dava açma süreleri rehberine bakılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Evim Hazine arazisi üzerinde, kime başvurmalıyım?

Taşınmaz bu kapsamda belediyeye devredilmişse muhatap belediyedir. Devredilmemişse millî emlak birimine başvurulur. Bu nedenle önce taşınmazın devredilip devredilmediği sorulmalıdır.

Devir hangi şartlarla yapılır?

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup Bakanlıkça tespit edilen Hazine taşınmazlarından, kanunda belirtilen tarihten önce üzerinde yapılanma olanlar; Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir.

Devredilen taşınmaz haczedilebilir mi?

Hayır. Bu şekilde devredilen taşınmazlar haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Kim satın alabilir?

Belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Ne kadar sürem var?

Yazılı tebligat tarihinden itibaren bir yıl. Bu süre içinde satın alınma talebinde bulunulmayan taşınmazlar genel hükümlere göre belediyece satılabilir.

Belediye satmazsa ne olur?

Devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyelerin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilir.

Yapı bedeli nasıl hesaplanır?

Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır.

Yüzde yirmi kuralı nedir?

İmar planı ve uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda; düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde yirmisinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları için ayrılabileceğine dair tapuya şerh konulur.

Taksitle ödeyebilir miyim?

Bu satışlarda bedel, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir ve taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır. Taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.

Bedeli belediyeye mi öderim?

Hayır. Belediyece satılan taşınmazların satış bedelleri, Bakanlıkça belirlenecek saymanlık hesabına yatırılır ve bu bedeller haczedilemez.

Ecrimisil ödeyecek miyim?

Belediyelere devredilen taşınmazların yapı sahipleri ile haleflerine doğrudan satılması hâlinde, belediyelerin devre ilişkin taleplerinin ilgili birime intikal tarihinden itibaren ecrimisil alınmaz. Taşınmazların genel hükümlere göre değerlendirilmesi hâlinde ise ecrimisil alınır.

Yapı kayıt belgem var, hangi yol işler?

Yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda imar mevzuatı çerçevesinde ayrı bir satış yolu öngörülmüştür. Taşınmazın fiilî durumu hangi hattın işlediğini belirler; her iki ihtimal de araştırılmalıdır.