Kamulaştırma her taşınmaz için kullanılabilecek bir yol değildir. Anayasa ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu yetkiyi tek bir kategoriye bağlamıştır: özel mülkiyette bulunan taşınmazlar. Bunun dışında kalan taşınmazlar ya hiç kamulaştırılamaz ya da ancak özel kanunlarındaki ek şartlar yerine getirildikten sonra kamulaştırmaya konu olabilir. Bu rehber, kamulaştırmanın konu sınırlarını üç katman hâlinde ele alır.
Taşınmazınızın statüsü kamulaştırmaya elverişli mi?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Üç katmanlı sınır
- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler
- Kıyılar
- Ormanlar
- Meralar, yaylaklar ve kışlaklar
- Kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar (m.30)
- Şarta bağlı kamulaştırılabilir taşınmazlar
- Zeytinlik alanlar
- Tarım arazileri
- Sit alanları ve tescilli taşınmazlar
- Ölçülülük sınırı: irtifak yeterliyse (m.4)
- Statü nasıl tespit edilir
- Dosya kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
Üç Katmanlı Sınır
Kamulaştırmanın önündeki engelleri tek bir listede toplamak yanıltıcı olur; çünkü bu engeller farklı hukuki sebeplere dayanır ve sonuçları da farklıdır. Üç katmana ayırmak gerekir:
| Katman | Sebep | Sonuç | Örnek |
|---|---|---|---|
| 1. Konu sınırı | Taşınmaz özel mülkiyete konu olamaz | Hiç kamulaştırılamaz | Kıyı, orman, mera, dere yatağı, yol |
| 2. Kişi sınırı | Taşınmaz bir kamu tüzel kişisine aittir | Kamulaştırılamaz; devir rejimi işler | 2942 m.30 kapsamındaki taşınmazlar |
| 3. Şart sınırı | Taşınmaz özel mülkiyettedir ama özel kanunla korunmaktadır | Kamulaştırılabilir; ancak ek izin ve şartlar aranır | Zeytinlik, tarım arazisi, tescilli taşınmaz |
Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler
Birinci katmanın hukuki temeli Türk Medeni Kanununun 715. maddesidir: “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.”
Bu yerler üzerindeki Devlet hâkimiyeti, medeni hukuk anlamında bir mülkiyet hakkı değildir; bir tür idare hukuku hâkimiyetidir. Özel mülkiyete konu olamayan bir yer, mülkiyeti özel kişiden kamuya geçirme işlemi olan kamulaştırmaya da konu olamaz.
3402 sayılı Kadastro Kanununun 18. maddesi de aynı çizgiyi kadastro tarafından tamamlar: orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemez.
Kıyılar
Kıyılar, konu sınırının en net örneğidir. Anayasanın 43. maddesi şöyle başlar: “Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.” Aynı madde, deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararının gözetileceğini öngörür.
3621 sayılı Kıyı Kanununun 5. maddesi bu anayasal kuralı tekrar eder ve kıyıların özel mülkiyete konu olamayacağını hükme bağlar. Yargı içtihadında da; kıyıların idari bir tahsis kararıyla değil mahiyetleri gereği herkesin yararlanmasına açık yerlerden olduğu, bu niteliğin Devlet, belediye veya köy gibi kamu tüzel kişilerinin idari bir kararıyla kaldırılamayacağı kabul edilmektedir.
Ormanlar
Ormanlar için Anayasa daha da kesin bir ifade kullanır. 169. maddenin ikinci fıkrasına göre: “Devlet ormanlarının mülkiyeti devrolunamaz.” Devlet ormanlarının Devletçe yönetilip işletileceği ve zamanaşımıyla mülk edinilemeyeceği de aynı maddede yer alır.
Mülkiyeti devredilemeyen bir taşınmazın kamulaştırılması hukuken düşünülemez. Orman alanlarında yapılacak yatırımlar bu yüzden kamulaştırma yoluyla değil, 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamındaki izin ve irtifak rejimiyle yürütülür.
Meralar, Yaylaklar ve Kışlaklar
Meralar, yaylaklar ve kışlaklar orta malı niteliğindedir ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu nedenle kamulaştırmaya konu edilemezler. Bu alanların kamu yatırımlarına açılması, kamulaştırma yoluyla değil 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamındaki tahsis amacı değişikliği yoluyla gerçekleşir.
| Ölçüt | Kamulaştırma | Tahsis amacı değişikliği |
|---|---|---|
| Konusu | Özel mülkiyetteki taşınmaz | Mera, yaylak, kışlak gibi orta malları |
| Sonucu | Mülkiyet idareye geçer | Taşınmazın tahsis amacı değişir |
| Bedel | Kamulaştırma bedeli malike ödenir | Ödenecek karşılık kendi mevzuatına tabidir |
| Karar mercii | Kamu yararı kararı verecek merciler (2942 m.5, 6) | Mera mevzuatındaki yetkili merciler |
İkisinin karıştırılması sık görülen bir hatadır: mera vasıflı bir taşınmaz için kamulaştırma bedeli talep eden dava, taşınmazın statüsü nedeniyle sonuç vermez. Ayrıntı için mera kamulaştırılabilir mi ve bir yer nasıl mera sayılır rehberlerine bakılabilir.
Dere yatakları, göl ve baraj sahaları ile taşkın alanları da benzer bir mantıkla değerlendirilir; bu yerlerin statüsü için dere yatağı, göl ve baraj sahası rehberi incelenebilir.
Kamu Tüzel Kişilerine Ait Taşınmazlar (m.30)
İkinci katman, taşınmazın niteliğinden değil malikinin kimliğinden doğar. 2942 sayılı Kanunun 30. maddesinin birinci fıkrası açıktır: “Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz.”
Bu hüküm bir yasak koyar ama yolu tamamen kapatmaz; yerine devir usulünü ikame eder:
| Aşama | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1 | İhtiyacı olan idare, 8. maddeye göre bedeli tespit eder ve ödeyeceği bedeli belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur | — |
| 2 | Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya cevap vermezse | Altmış gün |
| 3 | Anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idarî dairesince incelenir | İki ay içinde kesin karara bağlanır |
| 4 | Bedelde anlaşılamazsa alıcı idare asliye hukuk mahkemesine başvurur | Anlaşma veya Danıştay kararının tebliğinden itibaren otuz gün |
Şarta Bağlı Kamulaştırılabilir Taşınmazlar
Üçüncü katmanda taşınmaz özel mülkiyettedir ve kamulaştırılabilir; ancak özel kanunlar ek şartlar öngörür. Bu şartlar yerine getirilmeden yapılan kamulaştırma, konu veya usul yönünden sakat olur.
2942 sayılı Kanunun 40. maddesi bu ilişkiyi açıkça saklı tutar: diğer özel kanunlardaki kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Yani 2942 sayılı Kanun genel kanundur; özel kanun varsa önce o uygulanır.
Zeytinlik Alanlar
3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun, zeytinlik sahalarında yapılaşmayı ve kullanım değişikliğini sıkı şartlara bağlar. Zeytinlik bir taşınmazın kamu yatırımına açılması, ilgili kanundaki izin ve şartlar gözetilmeden yapılamaz.
Tarım Arazileri
Tarım arazileri özel mülkiyete konudur ve kamulaştırılabilir; ancak tarım dışı amaçla kullanılabilmesi 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki izne bağlıdır. Bu bağ, imar mevzuatına da taşınmıştır: 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (c) bendine göre tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.
Pratik sonuç şudur: tarım arazisinin kamu yatırımına açılması için önce izin sürecinin tamamlanması, ardından planlama ve kamulaştırma aşamalarına geçilmesi gerekir. İznin alınmamış olması, dayanak imar planına ve dolayısıyla kamulaştırmaya karşı ileri sürülebilecek bir hukuka aykırılık iddiasıdır. Tarım dışı kullanım izni için izin başvurusu ve dava dilekçesi örneğine, tarım arazisi rejiminin bütünü için tarım arazisinde ifraz ve bölünme yasağı rehberine bakılabilir.
Sit Alanları ve Tescilli Taşınmazlar
Sit alanlarındaki ve tescilli kültür varlığı niteliğindeki taşınmazlar da özel mülkiyette olabilir ve kamulaştırılabilir; ancak 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kendi rejimini kurar. Koruma bölge kurulu kararları, koruma amaçlı imar planı ve yenileme alanı düzenlemeleri bu taşınmazlarda belirleyicidir.
Kesin inşaat yasağı getirilen sit alanlarında ise kanun ayrı bir yol açar: malik, taşınmazının Hazine taşınmazıyla trampa edilmesini talep edebilir. Bu, kamulaştırmadan farklı ve kendi şartları olan bir yoldur. Ayrıntı için sit alanı ve Hazine trampası ile koruma amaçlı imar planı ve yenileme alanları rehberlerine bakılabilir. Kamulaştırma bedeli yerine taşınmaz verilmesinin genel rejimi için trampa yoluyla kamulaştırma sayfası incelenebilir.
Askerî yasak bölge ve güvenlik bölgesi şerhi taşıyan taşınmazlar da kendi mevzuatına tabi bir kısıtlılık altındadır; bu şerhin kamulaştırma ve değer üzerindeki etkisi için askerî yasak bölge şerhi ve taşınmaz rehberine bakılabilir.
Ölçülülük Sınırı: İrtifak Yeterliyse (m.4)
Dördüncü bir sınır daha vardır ve bu, taşınmazın statüsünden değil müdahalenin ölçüsünden doğar. 2942 sayılı Kanunun 4. maddesine göre: “Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.”
Maddenin ikinci fıkrası ise bunun ötesine geçer: maliklerin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi ve can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde herhangi bir kamulaştırma yapılmaz ve yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz.
Statü Nasıl Tespit Edilir
Bu dosyaların tamamı tek bir soruya dayanır: taşınmazın hukuki statüsü nedir? Statü tespiti için başvurulacak kaynaklar şunlardır:
| Soru | Kaynak |
|---|---|
| Taşınmaz tapuda kayıtlı mı, kime ait? | Tapu kaydı ve takyidat dökümü |
| Orman sınırları içinde mi? | Orman kadastro haritaları ve orman idaresinin görüşü |
| Mera, yaylak veya kışlak mı? | Mera tespit, tahdit ve tahsis kayıtları ile özel sicil |
| Kıyıda mı kalıyor? | Onaylı kıyı kenar çizgisi haritası |
| Tarım arazisi mi, hangi sınıfta? | Toprak koruma kurulu kayıtları ve arazi sınıflandırması |
| Zeytinlik saha kapsamında mı? | Zeytinlik saha tespiti ve ilgili idare kayıtları |
| Sit alanında veya tescilli mi? | Koruma bölge kurulu kararları ve tapudaki koruma şerhi |
| Kamu hizmetine tahsisli mi? | Tahsis kararı ve ilgili idarenin yazısı |
İmar uygulamasıyla düzenleme ortaklık payı olarak alınan yerler bakımından ise ayrı bir kural işler: 2942 sayılı Kanunun 35. maddesine göre bu yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez. Ayrıntı için imar uygulamasında bedelsiz terk ve DOP rehberine bakılabilir.
Dosya Kontrol Listesi
- Mülkiyet durumu: Taşınmaz özel mülkiyette mi, kamu tüzel kişisine mi ait, yoksa Devletin hüküm ve tasarrufu altında mı?
- Tapusuz ise: İdare, 3402 sayılı Kanunun 16. maddesindeki kamu mallarından olup olmadığını sordu mu? Belgesi dosyada mı?
- Orman kontrolü: Taşınmaz orman kadastrosu sınırları içinde mi? Orman idaresinin görüşü alınmış mı?
- Mera kontrolü: Taşınmaz mera, yaylak veya kışlak vasfında mı? Kamulaştırma yerine tahsis amacı değişikliği mi gerekiyordu?
- Kıyı kontrolü: Onaylı kıyı kenar çizgisine göre taşınmaz kıyıda mı kalıyor?
- Kamu tüzel kişisi maliki: Malik bir kamu tüzel kişisiyse 30. maddedeki devir usulü izlenmiş mi?
- Özel kanun şartı: Tarım arazisinde tarım dışı kullanım izni, zeytinlikte gerekli izinler, sit alanında kurul kararı alınmış mı?
- Ölçülülük: Proje için irtifak hakkı yeterli olabilir miydi? Mülkiyetin tamamı neden kamulaştırıldı?
- Tahsis durumu: Taşınmaz kamu hizmetine tahsisliyse tahsis kararı ve kapsamı incelendi mi?
- Doğru yol: Talep kamulaştırma bedeli mi olmalı, yoksa statü tespitine itiraz mı? İkisi farklı davalardır.
Sıkça Sorulan Sorular
Her taşınmaz kamulaştırılabilir mi?
Hayır. Anayasanın 46. maddesi kamulaştırmayı özel mülkiyette bulunan taşınmazlarla sınırlar; 2942 sayılı Kanunun 1. maddesi de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlardan söz eder. Özel mülkiyete konu olamayan yerler kamulaştırılamaz.
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler kamulaştırılabilir mi?
Hayır. Türk Medeni Kanununun 715. maddesine göre sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve bunlar hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Özel mülkiyete konu olamayan bir yer kamulaştırmaya da konu olamaz.
Kıyıda kalan taşınmazım kamulaştırılır mı?
Anayasanın 43. maddesine göre kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve 3621 sayılı Kıyı Kanununun 5. maddesi uyarınca özel mülkiyete konu olamaz. Bu nedenle kıyıda kaldığı belirlenen yerlerde tartışma kamulaştırma bedeli üzerinde değil, kıyı kenar çizgisi tespiti üzerinde yürütülür.
Orman arazisi kamulaştırılabilir mi?
Anayasanın 169. maddesinin ikinci fıkrasına göre Devlet ormanlarının mülkiyeti devrolunamaz. Mülkiyeti devredilemeyen bir taşınmaz kamulaştırılamaz; orman alanlarındaki yatırımlar 6831 sayılı Kanun kapsamındaki izin ve irtifak rejimiyle yürütülür.
Mera kamulaştırılabilir mi?
Meralar, yaylaklar ve kışlaklar orta malı niteliğinde olup Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve kamulaştırmaya konu edilemez. Bu alanların kamu yatırımına açılması, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamındaki tahsis amacı değişikliği yoluyla olur.
Belediyeye ait bir taşınmaz başka bir idarece kamulaştırılabilir mi?
Hayır. 2942 sayılı Kanunun 30. maddesine göre kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz; bunun yerine devir usulü işler.
İdareler arası devirde anlaşmazlık nasıl çözülür?
Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermezse anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idarî dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır. Bedelde anlaşılamazsa asliye hukuk mahkemesine başvurulur.
Devralınan taşınmaz başka amaçla kullanılabilir mi?
Hayır. 30. maddeye göre devir alınan taşınmaz, devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz; aksi takdirde devreden idare taşınmazı geri alabilir ve bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.
Tarım arazisi kamulaştırılabilir mi?
Evet, tarım arazileri özel mülkiyete konudur ve kamulaştırılabilir. Ancak tarım dışı amaçla kullanılabilmesi 5403 sayılı Kanundaki izne bağlıdır; 3194 sayılı Kanunun 8. maddesine göre tarım arazileri bu izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.
Zeytinlik alanda kamulaştırma yapılabilir mi?
Zeytinlik saha kapsamındaki taşınmazlar özel mülkiyette olabilir; ancak 3573 sayılı Kanundaki koruma ve izin şartları gözetilmeden kullanım değişikliği yapılamaz. Dosyada hem taşınmazın statüsü hem kanunun aradığı şartların sağlanıp sağlanmadığı incelenmelidir.
Tapusuz bir yer kamulaştırılabilir mi?
2942 sayılı Kanunun 19. maddesi bunu düzenler; ancak idare öncelikle taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit etmek zorundadır. Kamu malı ise kamulaştırma söz konusu olmaz.
İdare mülkiyet yerine irtifak kurmakla yetinmek zorunda mı?
2942 sayılı Kanunun 4. maddesi, amaç için yeterli olduğu takdirde mülkiyetin kamulaştırılması yerine irtifak hakkı kurulabileceğini öngörür. Bu hüküm, mülkiyetin tamamının kamulaştırıldığı dosyalarda ölçülülük yönünden tartışma imkânı verir.
Taşınmazımın altından metro geçerse kamulaştırma yapılır mı?
4. maddenin ikinci fıkrasına göre mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde herhangi bir kamulaştırma yapılmaz ve yatırım nedeniyle maliklerden değer artış bedeli alınamaz. Bu fıkradaki, maliklere hiçbir ücret ödenmeyeceğini öngören cümle ise Anayasa Mahkemesinin 14/5/2015 tarihli ve E.2014/177, K.2015/49 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Özel kanunlar 2942 sayılı Kanuna göre öncelikli midir?
2942 sayılı Kanunun 40. maddesi, diğer özel kanunlardaki kamulaştırmaya ilişkin hükümleri saklı tutmuştur. Bu nedenle özel kanun varsa önce o uygulanır; 2942 sayılı Kanun genel kanun olarak tamamlayıcı işlev görür.
Önce Statüyü Tespit Edelim
Bu dosyalarda bedel tartışmasına geçmeden önce cevaplanması gereken soru, taşınmazın hukuki statüsüdür. Tapu kaydı, kadastro paftası, orman ve mera kayıtları ile varsa kıyı kenar çizgisi haritası bir araya geldiğinde; kamulaştırmanın hukuken mümkün olup olmadığı, mümkünse hangi ek şartların arandığı ve talebin bedel mi yoksa statü tespitine itiraz mı olması gerektiği netleşir.
Tapu kaydı ve statü belgelerinizle başlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- İdareler Arası Taşınmaz Devri (m.30) — kamu malikli taşınmazlar
- Mera Kamulaştırılabilir mi? — tahsis amacı değişikliği farkı
- Bir Yer Nasıl Mera Sayılır? — tespit, tahdit ve tahsis
- Kıyı Kanunu (3621) — kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi
- Kıyı Kenar Çizgisine İtiraz Dilekçesi Örneği — statüye itiraz
- Orman Arazisinde İzin Rejimi (6831) — kamulaştırma yerine izin
- Orman Kadastrosuna İtiraz Dilekçesi Örneği — statüye itiraz
- Tarım Dışı Kullanım İzni (5403) — ön şart
- Tarım Arazisinde İfraz ve Bölünme Yasağı — tarım arazisi rejimi
- Zeytinlik Alanlarında Yapılaşma (3573) — özel koruma
- Sit Alanı ve Hazine Trampası — kesin inşaat yasağı
- Koruma Amaçlı İmar Planı ve Yenileme Alanları — 2863 rejimi
- Askerî Yasak Bölge Şerhi ve Taşınmaz — kısıtlılık
- Dere Yatağı, Göl ve Baraj Sahası — kamu malı statüsü
- İmar Uygulamasında Bedelsiz Terk ve DOP — m.35
- Trampa Yoluyla Kamulaştırma (m.26) — bedel yerine taşınmaz
- Kamulaştırmada Görevli Yargı Kolu — hangi mahkeme
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini