Kamulaştırmada bedelin para olarak ödenmesi kuraldır; ancak tek yol değildir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 26. maddesi, idarenin kendi taşınmazını vererek kamulaştırma bedelini karşılamasına imkân tanır. Üç maddelik bu kısa hüküm, uygulamada iki ayrı değerlemenin çarpıştığı, aradaki farkın nakit ödendiği ve yüzde yüz yirmilik bir tavanın işlediği kendine özgü bir mekanizma kurar. Bu rehber trampa yoluyla kamulaştırmayı ele alır.
İdare bedel yerine taşınmaz mı teklif ediyor?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- 26. maddenin metni
- Trampanın üç şartı
- “Kamu hizmetine tahsis edilmemiş olma” şartı
- Verilecek taşınmazın değeri kim belirler
- Fark nakit olarak karşılanır
- Yüzde yüz yirmi tavanı
- Satın alma usulünde trampa (m.8)
- Diğer kanunlardaki trampa yolları
- Trampa mı nakit mi: karşılaştırma
- Kabul etmeden önce bakılacaklar
- Dosya kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
26. Maddenin Metni
Kanunun “Trampa yolu ile kamulaştırma” başlıklı 26. maddesi şöyledir:
Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.”
Maddede bugüne kadar değişiklik yapılmamıştır; metin 1983 tarihli ilk hâliyle yürürlüktedir. Bunun bir izi maddede görülebilir: değer tespitini “idarenin ihale komisyonuna” bırakan ifade, Kanunun ilk düzenlemesindeki komisyon yapısını yansıtır. Oysa 8. madde 2001 yılında yeniden yazılmış ve bugün kıymet takdir komisyonu ile uzlaşma komisyonu şeklinde iki ayrı komisyon öngörülmüştür. 26. madde bu değişikliğe uyarlanmamıştır.
Trampanın Üç Şartı
Maddenin birinci fıkrasındaki ifade dikkatle okunduğunda üç şart çıkar ve bunlar birlikte aranır:
| Şart | İçeriği | Sonucu |
|---|---|---|
| 1. Malikin kabulü | Trampa ancak mal sahibinin kabul etmesi hâlinde yapılabilir | İdare trampayı malike dayatamaz; malik nakit bedelde ısrar edebilir |
| 2. Tahsis edilmemiş olma | Verilecek taşınmaz, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından olmalıdır | Kamu hizmetine tahsisli taşınmaz trampaya konu edilemez |
| 3. Bedeli karşılama | Verilecek taşınmaz, kamulaştırma bedelini kısmen veya tamamen karşılamalıdır | Kısmî trampa mümkündür; kalan kısım nakit ödenir |
“Kamu Hizmetine Tahsis Edilmemiş Olma” Şartı
İkinci şart, teklif edilen taşınmazın hukuki statüsüne ilişkindir ve çoğu zaman kontrol edilmeden geçilir. Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar kamu malı niteliğindedir; özel mülkiyete konu edilemez, haczedilemez ve devredilemez. Bu nedenle Kanun, trampaya konu edilebilecek taşınmazları idarenin özel mülkiyetindeki, tahsis edilmemiş taşınmazlarıyla sınırlamıştır.
Verilecek Taşınmazın Değerini Kim Belirler
İkinci fıkranın ilk cümlesi, trampanın en kritik noktasıdır: kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonunca, yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir.
| Değerlenen | Kim belirler | Denetim yolu |
|---|---|---|
| Kamulaştırılan taşınmazın bedeli | Uzlaşma aşamasında kıymet takdir komisyonu; anlaşılamazsa mahkeme ve 15. maddeye göre seçilen bilirkişiler | Bedele ilişkin istinaf ve temyiz yolu açıktır |
| İdarenin vereceği taşınmazın değeri | İdarenin ihale komisyonu, yoksa bu amaçla kuracağı komisyon | Kanunda ayrı bir itiraz veya denetim usulü öngörülmemiştir |
Fark Nakit Olarak Karşılanır
İki taşınmazın değerinin birbirini tam olarak tutması beklenemez. Kanun bu yüzden şu kuralı koyar: “Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır.”
İfade “taraflarca” dediğine göre fark iki yönlü olabilir:
| Durum | Kim öder | Örnek |
|---|---|---|
| Verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinden düşük | İdare aradaki farkı nakit öder | Bedel 1.000.000 TL, taşınmaz 800.000 TL → idare 200.000 TL öder |
| Verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinden yüksek | Malik aradaki farkı nakit öder | Bedel 1.000.000 TL, taşınmaz 1.150.000 TL → malik 150.000 TL öder |
Yüzde Yüz Yirmi Tavanı
Maddenin son cümlesi, bu farkı sınırsız bırakmaz: “Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.”
| Kamulaştırma bedeli | Verilebilecek azami taşınmaz değeri (%120) | Malikin ödeyebileceği azami fark |
|---|---|---|
| 500.000 TL | 600.000 TL | 100.000 TL |
| 1.000.000 TL | 1.200.000 TL | 200.000 TL |
| 2.500.000 TL | 3.000.000 TL | 500.000 TL |
| 5.000.000 TL | 6.000.000 TL | 1.000.000 TL |
Satın Alma Usulünde Trampa (m.8)
Trampa yalnızca 26. maddede değil, satın alma usulünü düzenleyen 8. maddede de karşımıza çıkar. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satma veya trampa isteği ile idareye başvurabilir.
Görüşmede bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde bir tutanak düzenlenir ve bu tutanak, malikin ferağ beyanı ile tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
Diğer Kanunlardaki Trampa Yolları
Trampa, 2942 sayılı Kanunla sınırlı değildir. Birkaç özel kanun kendi alanında benzer mekanizmalar kurar ve bunların şartları farklıdır:
| Rejim | Dayanak | Özelliği |
|---|---|---|
| Kamulaştırmasız el atmada uzlaşma | 2942 geçici m.6 | Uzlaşma yolları arasında idareye ait taşınmazın trampası sayılmıştır; nakdi bedel diğer yolların mümkün olmaması hâline bırakılmıştır |
| Yenileme alanları | 5366 sayılı Kanun m.4 | Anlaşma esastır; satın alma, kat karşılığı, intifa veya üst hakkı gibi alternatifler öngörülmüştür |
| Sit alanları | 2863 sayılı Kanun | Kesin inşaat yasağı getirilen sit alanlarında Hazine taşınmazıyla trampa imkânı |
| Hazine taşınmazları | Milli Emlak mevzuatı | Kamulaştırma bedeli yerine Hazine taşınmazı verilmesi; kendi usul ve bedel kuralları vardır |
Bu rejimler birbirinin yerine geçmez; hangisinin işleyeceği taşınmazın statüsüne ve kamulaştırmanın dayandığı kanuna göre belirlenir. Sit alanı trampası için sit alanı ve Hazine trampası ile sit alanında trampa dava dilekçesi örneğine; yenileme alanları için 5366 yenileme alanı, anlaşma ve kamulaştırma ve koruma amaçlı imar planı ve yenileme alanları rehberlerine; kamulaştırmasız el atmadaki uzlaşma yolları için geçici 6. madde rehberine; Hazine taşınmazıyla trampa için Hazine taşınmazı trampası sayfasına bakılabilir.
Trampa mı Nakit mi: Karşılaştırma
| Ölçüt | Nakit bedel | Trampa |
|---|---|---|
| Değerin belirlenmesi | Anlaşılamazsa mahkeme ve bilirkişi | Karşı taşınmazın değerini idarenin komisyonu takdir eder |
| Yargısal denetim | Bedele ilişkin kanun yolu açık | Anlaşma tutanağı imzalandıysa itiraz yolu kapalı |
| Ek ödeme riski | Yok | Var — fark malik aleyhineyse nakit ödenir |
| Enflasyon riski | Ödeme gecikirse bedel erir | Taşınmaz edinildiği için nakit erimesi riski taşımaz |
| Likidite | Para hemen kullanılabilir | Taşınmazın nakde çevrilmesi ayrı bir süreçtir |
| Belirsizlik | Süreç uzayabilir, ödeme gecikebilir | Karşı taşınmazın imar durumu ve satılabilirliği ayrı risk |
Kabul Etmeden Önce Bakılacaklar
- Tapu kaydı ve takyidat: Teklif edilen taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya beyan var mı?
- Tahsis durumu: Taşınmaz kamu hizmetine tahsisli mi? İdareden yazılı teyit alındı mı?
- İmar durumu: Parselin imar planındaki kullanım kararı ve yapılaşma şartları nedir? Kamuya ayrılmış bir alanda mı kalıyor?
- Fiilî durum: Taşınmaz işgal altında mı? Üzerinde üçüncü kişiye ait yapı veya ağaç var mı?
- Komisyon takdiri: İdarenin komisyonu değeri hangi ölçütlere göre belirlemiş? Emsal satışlar gösterilmiş mi?
- Bağımsız değerleme: Teklif edilen taşınmaz için ayrı bir değerleme yaptırıldı mı?
- Oran kontrolü: Verilecek taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşıyor mu?
- Nakit fark: Fark kimin aleyhine? Malik ödeyecekse bu tutar karşılanabilir mi?
- Vergi ve masraf: Trampa işleminde doğacak harç ve masraflar kime ait? Kamulaştırmaya ilişkin istisnalar bu işleme uygulanıyor mu?
- Geri dönüş yok: Anlaşma tutanağı imzalandıktan sonra bedele itiraz edilemeyeceği hatırlanmalı.
Kamulaştırmaya bağlı vergi, harç ve masraf istisnalarının kapsamı için kamulaştırmada vergi, harç ve masraf istisnaları rehberine; sürecin bütünü için kamulaştırma süreci ve bedel tespiti sayfasına bakılabilir.
Dosya Kontrol Listesi
- Teklifin dayanağı: Trampa 26. maddeye mi, 8. maddedeki uzlaşma aşamasına mı, yoksa özel bir kanuna mı dayanıyor?
- Kabul serbestisi: İdare trampayı dayatıyor mu? Kanun trampayı malikin kabulüne bağlamıştır.
- Karşı taşınmazın statüsü: Kamu hizmetine tahsisli mi değil mi? Belgesi alındı mı?
- İki değer: Kamulaştırma bedeli ve verilecek taşınmazın komisyonca takdir edilen değeri yazılı olarak alındı mı?
- Bağımsız değerleme: Teklif edilen taşınmaz bağımsız olarak değerlendirildi mi?
- Yüzde yüz yirmi: Oran hesaplandı mı? Tavan aşılmış mı?
- Fark yönü: Nakit farkı kim ödeyecek? Tutar nedir?
- Kısmî trampa: Bedelin bir kısmı taşınmaz, kalanı nakit olarak mı ödenecek? Ödeme takvimi belirlendi mi?
- Tutanak içeriği: Anlaşma tutanağında taşınmazların tüm hukuki ve fiilî vasıfları ile tescil ve terkin beyanları yer alıyor mu?
- İmza öncesi: İtiraz yolunun kapanacağı bilinerek karar veriliyor mu?
Sıkça Sorulan Sorular
Trampa yoluyla kamulaştırma nedir?
2942 sayılı Kanunun 26. maddesine göre, mal sahibinin kabul etmesi hâlinde kamulaştırma bedeli yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarın verilmesidir.
İdare beni trampaya zorlayabilir mi?
Hayır. Kanun trampayı açıkça mal sahibinin kabul etmesi şartına bağlamıştır. Malik trampayı reddedip nakit bedelde ısrar edebilir.
İdare her taşınmazını trampaya verebilir mi?
Hayır. Madde, verilecek taşınmazın idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından olmasını şart koşar. Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar trampaya konu edilemez.
Bedelin tamamı taşınmazla mı karşılanmak zorundadır?
Hayır. Madde, kamulaştırma bedelini kısmen veya tamamen karşılayacak miktarda taşınmaz verilebileceğini öngörür. Kısmî trampa mümkündür.
Verilecek taşınmazın değerini kim belirler?
26. maddeye göre bu değer, idarenin ihale komisyonunca, yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Kamulaştırılan taşınmazın bedelinden farklı olarak bu tespit için Kanunda ayrı bir yargısal itiraz usulü öngörülmemiştir.
İki taşınmazın değeri eşit değilse ne olur?
Kanuna göre taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Fark idarenin aleyhineyse idare, malikin aleyhineyse malik öder.
Trampada malikin para ödemesi gerekebilir mi?
Evet. Verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinden yüksekse aradaki farkı malik nakit olarak öder. Bu ihtimal teklif değerlendirilirken mutlaka hesaplanmalıdır.
İdare bana çok daha değerli bir taşınmaz verebilir mi?
Sınırlıdır. Kanun, idarenin vereceği taşınmazın değerinin kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamayacağını öngörür. Bu tavanı aşan bir trampa kanuna aykırıdır.
Trampayı kabul edersem bedele itiraz edebilir miyim?
Hayır. 8. maddeye göre bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Uzlaşma görüşmesinde trampa teklif edilirse ne yapmalıyım?
Teklif edilen taşınmazın tapu kaydı, takyidatları, tahsis durumu ve imar durumu istenmeli; değeri bağımsız olarak değerlendirilmeli ve komisyon takdiriyle karşılaştırılmalıdır. Karar, tutanak imzalandıktan sonra itiraz yolunun kapanacağı bilinerek verilmelidir.
Kamulaştırmasız el atmada trampa mümkün mü?
2942 sayılı Kanunun geçici 6. maddesinde uzlaşma yolları arasında idareye ait taşınmazın trampası da sayılmıştır. Nakdi bedel, bu yolların mümkün olmaması hâline bırakılmıştır.
Hazine taşınmazıyla trampa 26. maddeye mi tabidir?
Hazine taşınmazlarının kamulaştırma bedeli yerine verilmesi, Milli Emlak mevzuatındaki kendi usul ve bedel kurallarına göre yürütülür. Hangi rejimin uygulanacağı taşınmazın statüsüne ve kamulaştırmanın dayandığı kanuna göre belirlenir.
Trampa sonrası taşınmazımı geri alabilir miyim?
Trampa, kamulaştırma yoluyla alınmış sayılan bir devirdir. Geri alma ve vazgeçmeye ilişkin 22 ve 23. madde hükümlerinin uygulanabilirliği dosyanın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
26. madde son yıllarda değişti mi?
Maddede bugüne kadar değişiklik yapılmamış olup metin 1983 tarihli ilk hâliyle yürürlüktedir. Bu nedenle maddedeki komisyon yapısı, 8. maddede 2001 yılında kurulan kıymet takdir ve uzlaşma komisyonu ayrımını yansıtmamaktadır.
İki Değeri Yan Yana Koyalım
Trampa teklifinin değerlendirilmesi tek bir işlemle başlar: kamulaştırma bedeli ile teklif edilen taşınmazın komisyonca takdir edilen değerini yan yana yazmak. Bu iki rakam, yüzde yüz yirmi tavanının aşılıp aşılmadığını, nakit farkın kimin aleyhine olduğunu ve teklifin gerçekte ne anlama geldiğini gösterir. Teklif edilen taşınmazın tapu kaydı ve imar durumu da eklendiğinde karar için gereken tablo tamamlanır.
Trampa teklifi ve taşınmaz bilgileriyle başlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Kamulaştırma Süreci ve Bedel Tespiti — sürecin bütünü
- Uzlaşma Davetine Cevap Dilekçesi (m.8) — on beş günlük süre
- Uzlaşma Başvuru Dilekçesi (m.8) — pazarlık ve trampa isteği
- Bedel Tespiti ve Tescil Davası — anlaşılamazsa
- Bedelin Belirlenmesinde Değerlendirme Kriterleri — değer ölçütleri
- Rayiç Bedel, Kıymet Takdiri ve Emsal İtirazı — komisyon takdirine itiraz
- Kamulaştırma Bedeli Kime Ödenir? — ödeme ve takyidat
- Hazine Taşınmazı Trampası — kamulaştırma bedeli yerine Hazine taşınmazı
- Sit Alanı ve Hazine Trampası — kesin inşaat yasağı
- Sit Alanında Trampa Dava Dilekçesi Örneği — dilekçe yapısı
- 5366 Yenileme Alanı: Anlaşma ve Kamulaştırma — alternatif uzlaşma yolları
- Kamulaştırmasız El Atmada Geçici 6. Madde — uzlaşmada trampa
- Geri Alma Hakkı ve Vazgeçme — m.22 ve m.23
- Kamulaştırmada Vergi, Harç ve Masraf İstisnaları — malî boyut
- Kamulaştırmada Tebligat ve Süreler — süre haritası
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini