Sit Alanında Kalan Taşınmaz ve Hazine Trampası: Kesin İnşaat Yasağı, Şerh Kuralı ve Başvuru

Sit ilanı, taşınmaz sahipleri için çoğu zaman ani bir değer kaybı anlamına gelir.

İmar planı uygulamaları durur, mevcut plan yürürlükten kalkabilir, verilmiş ruhsatlar gözden geçirilir ve yapılaşma yasaklanır veya kısıtlanır. Taşınmaz elde kalır ama kullanılamaz.

Kanun bu mağduriyeti gidermek için iki yol öngörmüştür. Aşağıda bu yollar, şartları, kritik kısıtlar ve başvuru süreci ele alınmaktadır.

Sit İlanının Sonuçları

Bir alanın sit ilan edilmesi, taşınmaz üzerinde geniş kısıtlar doğurur.

Uygulamada ortaya çıkan sonuçlar:

• İmar planı uygulamalarının durması,
• Mevcut imar planının yürürlükten kalkması ve yeni plan yapılması,
• Eski plan doğrultusunda verilen inşaat ruhsatlarının gözden geçirilmesi,
• Geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma koşullarının belirlenmesi,
• Koruma amaçlı imar planı yapılması,
• Yapılaşmanın yasaklanması veya kısıtlanması,
• İzinsiz fizikî ve inşaî müdahalelerin yasaklanması,
• Yapıların kullanım amacının değiştirilmesinin yasaklanması.

Kanun, hangi işlerin müdahale sayılacağını da belirlemiştir: esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşaî ve fizikî müdahale sayılır.

Bu geniş tanım nedeniyle, sit alanındaki taşınmazlarda küçük görünen işler dahi izne tabi hâle gelir.

Zilyetlikle İktisap Yasağı

Sit alanlarında mülkiyet kazanma bakımından da özel bir kısıt bulunur ve bu hüküm Hazine dosyalarını doğrudan ilgilendirir.

Kanuna göre; kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurullarınca birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez.

Bunun pratik anlamı şudur: bu alanlardaki tescil harici veya Hazine taşınmazları bakımından, zilyetliğe dayalı tescil ve satın alma yolları kapalıdır.

Buna karşılık kanun, mevcut malikler bakımından hakları saklı tutmuştur: malikler bu varlıkların üzerindeki mülkiyet haklarının tabii icabı olan ve bu Kanunun hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini kullanabilirler.

Ayrıca bakım ve onarım sorumluluklarını yerine getirmekte aczi olanların mülklerinin usulüne göre kamulaştırılacağı da öngörülmüştür. Mazbut veya mülhak vakıf varlıkları ise bu hükme tabi değildir.

Birinci Yol: Kamulaştırma

Kanun, mağduriyetin giderilmesinde ilk olarak kamulaştırmayı öngörmüştür.

Hükme göre; kısmen veya tamamen gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları, Bakanlıkça hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksatla bütçeye yeterli ödenek konulacağı da belirtilmiştir.

Kamulaştırma işlemleri, bu Kanun hükümleri ile Kamulaştırma Kanunu’nun aykırı olmayan hükümlerine göre yapılır.

Uygulamada bu yolun sorunu, kamulaştırmanın programa bağlı olması ve ödenek yetersizliği nedeniyle uzun sürebilmesidir. Bu nedenle ikinci yol daha çok tercih edilir.

İkinci Yol: Hazine Trampası

Trampa, maliklere kamulaştırmaya alternatif bir imkân sunar: para yerine başka bir taşınmaz.

Kanun hükmü nettir: sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir.

İki temel şart

1. Taşınmaz sit alanı ilan edilmiş olmalıdır.
2. 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş olmalıdır.

İkinci şart, uygulamada en çok talep reddettiren husustur. Sit ilanı tek başına yeterli değildir; onanlı planda kesin inşaat yasağı aranır.

Bu nedenle başvurudan önce şu tespit yapılmalıdır: taşınmazın bulunduğu alanda koruma amaçlı imar planı onaylanmış mı ve bu planda parselinize kesin inşaat yasağı getirilmiş mi?

Bu bilgi, ilgili koruma bölge müdürlüğü ve belediyeden yazılı olarak istenmelidir.

Kazı Alanları: Plan Şartı Aranmaz

Kanun, bir grup taşınmaz için kolaylık öngörmüştür.

Hükme göre; Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde, maliklerin başvurusu ve kabulüne ilişkin koşul parsele yönelik uygulanır ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz.

Bu, önemli bir istisnadır: kazı yapılan alanlarda plan onaylanmamış olsa dahi trampa talebinde bulunulabilir.

Bu nedenle taşınmazın bulunduğu alanda Bakanlık izniyle bir kazı yürütülüp yürütülmediği araştırılmalıdır. Kazı varsa, plan beklenmeden başvuru yapılabilir.

Bilgi, ilgili müze müdürlüğü ve koruma bölge müdürlüğünden istenebilir.

Trampada Verilemeyecek Hazine Taşınmazları

Trampa kabul edildiğinde, karşılığında verilecek Hazine taşınmazı belirlenir. Ancak her Hazine taşınmazı bu amaçla verilemez.

Mevzuatta trampaya konu edilemeyecek taşınmazlar sayılmıştır. Bunlar arasında şunlar bulunur:

• Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup Bakanlıkça bu amaçla trampası uygun görülmeyen taşınmazlar,
• Millî Parklar Kanunu uyarınca millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle ilgili Bakanlığa tahsisi gereken taşınmazlar,
• Tarım Reformu Kanunu’na göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve trampası uygun görülmeyen taşınmazlar,
• Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca trampası uygun görülmeyen taşınmazlar,
• Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile orman köylülerinin desteklenmesine ilişkin mevzuat gereği ilgili idareye ait olması gereken taşınmazlar.

Bu liste, trampa sürecinde beklentiyi doğru kurmak bakımından önemlidir: karşılık olarak verilecek taşınmaz havuzu sınırlıdır.

Uygulamada trampada verilecek Hazine taşınmazları belirlenerek ilan edilir ve maliklere tebligat yapılır. Bu nedenle sürecin ilanlar üzerinden takip edilmesi gerekir.

Doğal Sit ve Özel Çevre Koruma Bölgeleri

Trampa imkânı yalnızca kültür varlıklarıyla sınırlı değildir.

Mevzuatta, tabiat varlıkları, doğal sit alanları ve özel çevre koruma bölgelerinde kalan yapı yasaklı taşınmazların Hazine taşınmazlarıyla değiştirilmesine ilişkin ayrı bir düzenleme de bulunmaktadır.

Bu nedenle taşınmaz doğal sit veya özel çevre koruma bölgesinde kalıyorsa, başvurunun hangi mevzuat çerçevesinde yapılacağı önce belirlenmelidir.

Tespit için sorulacak sorular:

• Taşınmaz arkeolojik sit mi, kentsel sit mi, doğal sit mi?
• Derecesi nedir?
• Özel çevre koruma bölgesi kapsamında mı?
• Üzerinde tescilli bir kültür varlığı bulunuyor mu?

Bu bilgiler tapu kaydındaki şerhlerden ve ilgili koruma bölge kurulu kararlarından öğrenilir.

Başvuru Süreci

Trampa süreci malikin başvurusuyla başlar ve birkaç aşamadan oluşur.

1. Ön tespit. Taşınmazın sit statüsü, derecesi, plan durumu ve kesin inşaat yasağının bulunup bulunmadığı belirlenir.

2. Şerh ve edinim tarihi kontrolü. Sit şerhi ne zaman konulmuş, taşınmaz ne zaman edinilmiş? Şerhten sonra satın alma varsa talep değerlendirilmeyecektir.

3. Başvuru. İlgili idareye yazılı başvuru yapılır ve kayıt numarası alınır.

4. Değerlendirme. Şartların gerçekleşip gerçekleşmediği incelenir.

5. Değer tespiti. Hem verilecek hem alınacak taşınmazın değeri belirlenir.

6. Karşılık taşınmazın belirlenmesi ve ilanı. Trampada verilecek Hazine taşınmazları ilan edilir.

7. Tebligat ve tercih. Maliklere tebligat yapılır.

8. Devir. Karşılıklı tescil işlemleri yapılır.

Başvuruya eklenecek belgeler

• Tapu kayıt örneği — şerhler ve edinim tarihi görülür.
• Koruma bölge kurulu kararı — sit ilanı ve derecesi.
• İmar durumu belgesi — kesin inşaat yasağının varlığı.
• Onanlı koruma amaçlı imar planı örneği, varsa.
• Kazı bilgisi, alanda Bakanlık izinli kazı yürütülüyorsa.
• Mirasçılık belgesi, taşınmaz miras yoluyla edinilmişse.

Son madde özellikle önemlidir: şerhten sonraki edinim kural olarak talebi düşürdüğünden, mirasla edinimin belgelenmesi gerekir.

Kısıtlılık ve Vergi

Sit alanındaki taşınmazlar bakımından emlak vergisi tarafında da değerlendirme yapılmalıdır.

Yapılaşma imkânı ortadan kalkmış bir taşınmazın vergi değeri, imarlı bir arsanın değeriyle aynı olmamalıdır. Bu nedenle:

• Taşınmazın niteliği ve kısıtları belediyeye bildirilmelidir,
• Vergi değerinin bu kısıtlar dikkate alınarak belirlenip belirlenmediği kontrol edilmelidir,
• Gerekiyorsa düzeltme talebinde bulunulmalıdır.

Ayrıca kısıtlılık, kamulaştırma ve trampa aşamalarında yapılacak değer tespitinde de gündeme gelir. Değer tespitine itiraz edilecekse, taşınmazın kullanılabilirliğinin fiilen ortadan kalktığı somut olarak ortaya konulmalıdır.

Bu nedenle sit ilanı sonrasında taşınmazın durumu fotoğrafla ve yazışmayla belgelenmeli; ilgili idarelerden alınan cevaplar saklanmalıdır.

Sit Türleri ve Sonuçları

Sit alanları tek tip değildir ve her türün sonuçları farklıdır. Dosyada ilk yapılacak iş, taşınmazın hangi tür ve derecede sit alanında kaldığını belirlemektir.

Tabloda görüldüğü üzere zilyetlikle iktisap yasağı, kanunda sayılan belirli gruplar bakımından işler: birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar.

Bu, Hazine taşınmazı dosyalarında doğrudan sonuç doğurur: bu alanlardaki tescil harici veya Hazine taşınmazları bakımından zilyetliğe dayalı edinim yolları kapalıdır.

Trampa bakımından ise belirleyici olan sit derecesi değil, onanlı planda kesin inşaat yasağının bulunup bulunmadığıdır.

Sit İlanına İtiraz

Trampa ve kamulaştırma dışında üçüncü bir yol daha vardır: sit ilanı veya derecelendirme kararının kendisine itiraz.

Koruma bölge kurulu kararları idari işlem niteliğindedir ve denetime tabidir. İtiraz edilebilecek hususlar:

• Alanın sit vasfını taşıyıp taşımadığı,
• Sınırların doğru çizilip çizilmediği; parselinizin gerçekten alan içinde kalıp kalmadığı,
• Derecelendirmenin yerinde olup olmadığı,
• Kararın gerekçesi ve dayandığı tespitler,
• Usul yönünden eksiklikler.

İkinci madde pratikte en sık kullanılanıdır: sit sınırının parselinizi tam olarak kapsayıp kapsamadığı, koordinatlı sınır haritası üzerinden incelenmelidir. Sınır dışında kalan kısımlar bakımından kısıtlar uygulanmamalıdır.

İtiraz için yapılması gerekenler:

1. Kararın tebliğ veya ilan tarihini tespit etmek,
2. Karar örneğini ve sınır haritasını temin etmek,
3. Parselin sınıra göre konumunu teknik olarak belirletmek,
4. Süresi içinde idari yargı yolunu değerlendirmek.

Ayrıca sit alanlarında derece değişikliği ve koruma esaslarının güncellenmesi de mümkündür. Bu nedenle yıllar önce verilmiş bir kararın hâlen yürürlükte olup olmadığı ve güncel koruma koşulları ayrıca sorulmalıdır.

Güncel durum sorgusu, hem trampa başvurusu hem de yapılaşma talepleri bakımından ilk adımdır.

Alıcılar İçin Kontrol Listesi

Sit alanında veya yakınında bir taşınmaz satın alınırken yapılması gereken kontroller, satış bedeline kıyasla düşük maliyetlidir; atlanmasının bedeli ise yıllara yayılır.

1. Tapu kaydındaki şerhleri okuyun. Sit ilanı tapu kütüğüne şerh edilir. Şerh varsa, trampa hakkının size geçmeyeceği bilinmelidir.

2. Koruma bölge kurulu kararını isteyin. Alanın türü, derecesi ve karar tarihi.

3. İmar durumunu sorun. Koruma amaçlı imar planı onaylanmış mı, parsele ne getirilmiş?

4. Yapılaşma koşullarını öğrenin. Geçiş dönemi koruma esasları neler?

5. Üzerindeki yapıları kontrol edin. Tescilli kültür varlığı var mı? Varsa bakım ve onarım sorumluluğu doğar.

6. Ruhsat geçmişini araştırın. Sit ilanından önce verilmiş ruhsatlar gözden geçirilmiş olabilir.

Beşinci madde önemlidir: tescilli bir kültür varlığının maliki olmak, mülkiyet hakkının yanında bakım ve onarım sorumluluğu da getirir. Kanun, bu sorumlulukları yerine getirmekte aczi olanların mülklerinin kamulaştırılacağını öngörmüştür.

Bu nedenle böyle bir taşınmaz alınırken, onarım maliyetleri ve izin süreçleri de hesaba katılmalıdır. Onarımlar kurul onayına tabidir ve serbestçe yapılamaz.

Satıcı bakımından ise en isabetli strateji nettir: kesin inşaat yasağı bulunan bir taşınmazı satmaya çalışmak yerine, önce trampa başvurusu yapmak. Çünkü hak devredilemediğinden alıcı bulmak güçleşir ve fiyat düşer.

Sık Yapılan Hatalar

Sit ilanını tek başına yeterli sanmak. Trampa için onanlı planda kesin inşaat yasağı aranır.

Şerh tarihini kontrol etmemek. Şerhten sonra satın alanların talepleri değerlendirilmez.

Taşınmazı trampa yerine satmak. Alıcı bu haktan yararlanamayacağından değer düşer.

Kazı istisnasını bilmemek. Bakanlık izinli kazı alanlarında plan şartı aranmaz.

Doğal sit ile kültür varlığını karıştırmak. Farklı mevzuat ve farklı başvuru yolu işler.

Zilyetliğe güvenmek. Birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarında zilyetlikle iktisap mümkün değildir.

Küçük işleri izinsiz yapmak. Esaslı onarım, sondaj ve kazı dâhil geniş bir tanım inşaî ve fizikî müdahale sayılır.

Vergi değerini gözden geçirmemek. Kısıtlılık dikkate alınmalıdır.

Sit sınırını kontrol etmemek. Parselin tamamı alan içinde kalmıyor olabilir.

Tescilli yapının sorumluluğunu hesaplamamak. Bakım ve onarım yükümlülüğü doğar.

Adım Adım Süreç

1. Sit statüsünü ve derecesini öğrenin. Koruma bölge kurulu kararı istenir.
2. Plan durumunu tespit edin. Kesin inşaat yasağı var mı?
3. Şerh ve edinim tarihini karşılaştırın. Talebin kabul edilebilirliği buna bağlıdır.
4. Kazı bilgisini araştırın. Plan şartı aranmayabilir.
5. Başvuruyu yazılı yapın. Belgelerle birlikte, kayıt numarası alınarak.
6. İlanları takip edin. Trampada verilecek taşınmazlar ilan edilir.
7. Değer tespitini inceleyin. Kısıtlılık dikkate alınmış mı?

İlgili Konular ve Kaynaklar

Üçüncü Yol: Kurul Kararına Dava ve Kısıtlılığın Sona Erdirilmesi

Kamulaştırma ve Hazine trampası, sonucu büyük ölçüde idarenin iradesine bağlı yollardır. Malikin kendi iradesiyle harekete geçirebileceği üçüncü bir yol daha vardır: koruma kurulu kararına karşı dava açmak ve kısıtlılığın sona erdirilmesini istemek.

Dava yolunda ilk belirlenmesi gereken şey, hedef alınan işlemin niteliğidir; çünkü süre ve görevli merci buna göre değişir. Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları belirli bir taşınmaza değil, genel olarak uygulanacak esaslara ilişkindir ve düzenleyici işlem niteliği taşır. Buna karşılık belirli bir parsele ilişkin tescil, sit sınırı belirleme veya izin talebinin reddi gibi kararlar birel işlemdir. Düzenleyici işlemler bakımından yedinci maddedeki özel kural işler: süre ilan tarihini izleyen günden başlar, ancak işlemin uygulanması üzerine düzenleyici işlem, uygulanan işlem veya her ikisi birden dava edilebilir. Dilekçe kurgusu için sit alanında yapılaşma izni ve trampa dilekçesi incelenmelidir.

Altmış birinci madde ise hedefin doğru seçilmesi bakımından belirleyicidir. Madde, belediyeler dâhil kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişileri koruma kurullarının kararlarına uymakla yükümlü tutar. Bunun pratik sonucu şudur: ruhsat talebi koruma kurulu kararına dayanılarak reddedilmişse, belediyenin ret işlemine karşı açılacak dava tek başına sonuç vermeyebilir; çünkü belediye kurul kararına uymak zorundadır. Bu hâlde asıl hedef, ret işleminin dayanağını oluşturan kurul kararı olmalıdır. Dilekçede her iki işleme birlikte yönelmek, dayanak ile sonuç arasındaki bağı kurmak bakımından da yerinde olur.

Dokuzuncu madde ise sit alanındaki yasağın kapsamını gösterir ve bu kapsam sanılandan geniştir. Madde yalnızca yeni inşaatı değil; esaslı onarım, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı ve benzeri işleri de inşaî ve fizikî müdahale sayar. Dolayısıyla malikin “yeni yapı yapmıyorum, sadece onarım yapıyorum” değerlendirmesi çoğu olayda yanlıştır ve izinsiz yapılan iş yaptırıma konu olur. İzin talebinin reddi hâlinde ise ret gerekçesinin hangi ilke kararına dayandığı dosyadan çıkarılmalı; itiraz bu gerekçe üzerinden kurulmalıdır.

Kısıtlılığın kendisine yönelik talep ise Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesine dayanır. Bu madde, tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından idareye beş yıllık bir süre tanır ve bu süre içinde ya kamulaştırma yapılmasını ya da kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliği yapılmasını öngörür. Sit alanında kalan ve yıllardır hiçbir işlem yapılmayan taşınmazlar bakımından bu hüküm ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak burada güncel bir belirsizlik bulunduğu unutulmamalıdır: maddenin, süre içinde işlem yapılmaması hâlinde açılacak bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören cümlesi Anayasa Mahkemesi’nin 16/1/2025 tarihli kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle dava türü ve görevli mahkeme belirlenmeden önce güncel durumun teyit edilmesi gerekir. Trampa yolunun işleyişi için Hazine taşınmazı trampası, bedel tespitine ilişkin süreç için kamulaştırma bedel tespiti incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sit alanındaki taşınmazım Hazine arazisiyle takas edilir mi?

Kanuna göre; sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen parseller, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir.

Sit ilanı tek başına yeterli mi?

Hayır. Ayrıca 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş olması aranır.

Taşınmazı sonradan satın aldım, başvurabilir miyim?

Kanuna göre, sit alanı ilan edildiği tapu kütüğüne şerh edilen taşınmazları, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinenlerin talepleri değerlendirilmez.

Mirasçılar yararlanabilir mi?

Evet. Miras ve ölüme bağlı tasarruflar bu kısıtın istisnasıdır.

Plan yoksa hiç başvuramaz mıyım?

Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz.

Kamulaştırma da mümkün mü?

Kanuna göre, gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetine geçmiş korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları, Bakanlıkça hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır.

Sit alanında zilyetlikle tapu alınabilir mi?

Hayır. Koruma bölge kurullarınca birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez.

Malik olarak haklarım nelerdir?

Kanuna göre malikler, bu varlıklar üzerindeki mülkiyet haklarının tabii icabı olan ve Kanun hükümlerine aykırı bulunmayan bütün yetkilerini kullanabilirler.

Hangi işler izne tabi?

Kanuna göre esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşaî ve fizikî müdahale sayılır.

Karşılığında her Hazine taşınmazı verilebilir mi?

Hayır. Mevzuatta trampaya konu edilemeyecek taşınmazlar sayılmıştır; millî park ve tabiatı koruma alanları, askerî yasak bölgeler, orman alanları ve tarım reformu uygulama alanlarındaki bazı taşınmazlar bu kapsamdadır.

Doğal sit alanında da aynı yol mu işler?

Tabiat varlıkları, doğal sit alanları ve özel çevre koruma bölgelerinde kalan yapı yasaklı taşınmazlar için ayrı bir düzenleme bulunmaktadır; başvurunun hangi mevzuata göre yapılacağı önce belirlenmelidir.

Emlak vergisi açısından ne yapmalıyım?

Taşınmazın niteliği ve kısıtları belediyeye bildirilmeli, vergi değerinin bu kısıtlar dikkate alınarak belirlenip belirlenmediği kontrol edilmelidir.