İmar Uygulamasında Hazine Taşınmazı: 18. Madde, Düzenleme Ortaklık Payı ve İhdas

İmar uygulaması, taşınmaz sahiplerinin en az bilgi sahibi olduğu ve en çok etkilendiği idari işlemlerden biridir.

Bir sabah tapu kaydına bakıldığında parselin numarasının, yüzölçümünün ve konumunun değiştiği görülebilir. Bu, arazi ve arsa düzenlemesinin sonucudur.

Aşağıda işlemin nasıl yürüdüğü, Hazine taşınmazlarının konumu, düzenleme ortaklık payının sınırları ve itiraz imkânları ele alınmaktadır.

Arazi ve Arsa Düzenlemesi Nedir?

Kanun’un 18. maddesi, imar planının araziye uygulanmasını sağlayan araçtır. Uygulamada parselasyon veya on sekizinci madde uygulaması olarak anılır.

İşlem üç şey yapar:

• Düzenleme alanındaki taşınmazları tek havuzda toplar.
• Umumi hizmet alanları için gereken yeri düzenleme ortaklık payı olarak keser.
• Kalan alanı imar planına uygun parseller hâlinde yeniden dağıtır.

Sonuçta malikler, eski parsellerinin yerine yeni imar parsellerinde hisse veya müstakil parsel alır.

Neden yapılır?

Kanuna göre pay; düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düşülür.

Yani mantık şudur: yol, park ve okul alanı olmayan bir arazi imara açıldığında değer kazanır; bu değer artışının karşılığı olarak bir kısmı kamu hizmetine ayrılır.

Yüzde Kırk Beş Tavanı

Kanun, kesilebilecek paya açık bir üst sınır koymuştur.

Hükme göre: bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Bu, taşınmaz sahipleri için temel güvencedir: parselin en fazla bu oranı kesilebilir.

Pay Nerelerde Kullanılabilir?

Kanun, düzenleme ortaklık payının hangi kullanımlar için ayrılabileceğini saymıştır. Liste geniştir ve zamanla genişletilmiştir.

Bu kullanımlar arasında; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Millî Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanları yer alır.

Ve kritik bir sınır: bu alanlar, bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Bu hüküm, itirazlarda güçlü bir dayanaktır: pay olarak alınan bir alanın sonradan başka amaçla kullanılması veya satılması, kanuna aykırılık oluşturur.

Bu nedenle uygulamadan yıllar sonra dahi, pay olarak ayrılan alanların akıbeti takip edilebilir ve amaç dışı kullanım gündeme geldiğinde ilgili idareye başvurulabilir.

Hazine Taşınmazları Düzenlemeye Girer mi?

Girer. Düzenleme, alan bazlı bir işlemdir ve sınırları içindeki taşınmazları mülkiyetine bakılmaksızın kapsar.

Bunun sonuçları:

• Hazine adına tescilli parseller de düzenlemeye dâhil olur.
• Bu parsellerden de pay kesilir.
• Karşılığında Hazineye yeni imar parselleri tahsis edilir.

Taşkın kontrol tesisi hükmü

Kanun, Hazine taşınmazlarına özgü bir düzenleme de içerir ve bu hüküm az bilinir.

Hükme göre; düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, maddede belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır.

Yani taşkın kontrol tesisi için gereken alan, öncelikle pay havuzundan değil; pay düşüldükten sonra Hazine mülkiyetinde kalan alanlardan karşılanır.

Bu, özel mülkiyet sahipleri bakımından koruyucu bir hükümdür: taşkın kontrol tesisi ihtiyacı doğrudan onların payından karşılanmaz.

Satın Alanlar İçin: Düzenleme Riski

Hazine taşınmazı satın alanlar bakımından imar uygulaması, satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek en önemli değişikliktir.

Satın alma öncesinde araştırılması gerekenler:

1. Uygulama imar planı var mı? Belediyeden veya il özel idaresinden sorulur.

2. Parsel daha önce düzenlemeye girmiş mi? Girmişse ikinci kez pay kesilmesi bakımından mevzuattaki kurallar işler.

3. Bölgede planlanan bir düzenleme var mı? Belediye meclis kararları ve imar programı incelenir.

4. Parsel plan üzerinde nereye denk geliyor? Konut alanı mı, yol mu, park mı, resmî kurum alanı mı?

Dördüncü madde belirleyicidir: parselin tamamı veya büyük kısmı imar planında bir umumi hizmet alanına denk geliyorsa, düzenleme sonrası elde kalacak alan çok küçülebilir veya taşınmaz tamamen kamulaştırmaya konu olabilir.

Bu bilgiler ihaleye girmeden veya satın alma başvurusu yapmadan önce edinilmelidir; sonradan öğrenildiğinde geri dönüş imkânı sınırlıdır.

Kamulaştırma Talep Hakkı

Kanun, taşınmazı imar planında umumi hizmet alanına denk gelen malikler için bir imkân öngörmüştür.

Hükme göre; parselin durumu uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre kanunda belirtilen müddetler içerisinde 18. madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkân bulunmadığı takdirde; mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.

Bu, sahibinin elinde kalan ancak kullanılamayan taşınmazlar için önemli bir çıkış yoludur.

Talebin değerlendirilebilmesi için:

• Taşınmazın imar durumu belgelenmelidir.
• Parselin bina inşaatına elverişli olmadığı ortaya konulmalıdır.
• Kanunda öngörülen sürelerin geçtiği gösterilmelidir.
• Talep yazılı yapılmalı ve kayıt numarası alınmalıdır.

Bu talep, uygulamada yeterince kullanılmayan bir imkândır. Yıllardır planda yol veya park alanında görünen ve satılamayan taşınmazlar bakımından değerlendirilmelidir.

Yeni Bir Araç: İmar Hakkı Aktarımı

Kanuna 2024 yılında yapılan bir değişiklikle yeni bir tanım eklenmiştir.

Tanıma göre imar hakkı aktarımı; uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması hâlinde gündeme gelen bir araçtır.

Bu araç, taşınmazı kamu hizmet alanında kalan maliklere, imar hakkının başka bir yerde kullanılması imkânını tanımayı amaçlar.

Düzenleme yeni olduğundan, uygulama esasları ve somut işleyişi ilgili idareden yazılı olarak sorulmalıdır.

Bu nedenle taşınmazı umumi hizmet alanında kalan maliklerin değerlendirmesi gereken üç yol vardır:

1. Düzenleme yoluyla karşılık alma,
2. Kamulaştırma talebinde bulunma,
3. İmar hakkı aktarımı imkânını araştırma.

Hangisinin uygun olduğu, taşınmazın konumu, plan kararı ve idarenin programına göre belirlenir.

Parselasyona İtiraz

Arazi ve arsa düzenlemesi bir idari işlemdir ve iptal davasına konu olabilir.

İtiraz gerekçesi olabilecek başlıca hususlar:

Oran hatası. Kesilen pay, yüzde kırk beş tavanını aşmış olabilir.

Eşitlik. Aynı düzenleme alanındaki taşınmazlardan farklı oranlarda pay kesilmiş olabilir.

Tahsis yeri. Yeni parselin konumu, eski parselle bağlantı kurulmadan belirlenmiş olabilir. Uygulamada, malikin eski taşınmazının bulunduğu yere yakın bir yerden tahsis yapılması esası gözetilir.

Değer dengesi. Verilen parselin niteliği ve konumu, kesilen alanla orantısız olabilir.

Amaç dışı kullanım. Pay olarak ayrılan alanların kanunda sayılan kullanımlar dışında kullanılması.

Usul. Askı ilanı ve tebligat usulüne uygun yapılmış mı?

Süreler kritiktir

Parselasyon işlemleri askı ilanıyla duyurulur ve süreler bu ilandan işlemeye başlar. İlan kişilere ayrı ayrı tebliğ edilmez.

Bu nedenle bölgesinde düzenleme yapıldığını duyan taşınmaz sahiplerinin:

• Belediyeyle temasta kalması,
• Askı ilanının başlangıç tarihini öğrenmesi,
• Kendi parseline ilişkin dağıtım cetvelini incelemesi

gerekir.

Süre geçtikten sonra işlem kesinleşir ve yeni tapu kayıtları oluşur; bu aşamadan sonra düzeltme çok güçleşir.

Düzenleme Sonrası: Yeni Tapu

Uygulama tamamlandığında yeni imar parselleri tescil edilir ve eski parseller kapanır.

Bu aşamada yapılması gerekenler:

• Yeni tapu kayıt örneğini alın. Ada, parsel, yüzölçümü ve hisse oranı kontrol edilir.
• Kesilen oranı hesaplayın. Eski yüzölçümü ile yeni tahsis karşılaştırılır.
• Beyanlar hanesini okuyun. Yeni şerhler eklenmiş olabilir.
• Emlak vergisi bildirimini güncelleyin. Parsel bilgileri değişmiştir.
• Hisseli tahsis yapılmışsa paydaşları ve hisse oranını kontrol edin.

Son madde önemlidir: düzenleme sonucunda müstakil parsel yerine hisseli tahsis yapılmış olabilir. Bu, ileride ortaklığın giderilmesi ihtiyacı doğurur ve taşınmazın kullanımını güçleştirir.

Hisseli tahsis yapılmasının kaçınılmaz olup olmadığı, itirazda ileri sürülebilecek bir husustur.

İhdas: Düzenlemeden Doğan Yeni Parseller

Uygulamada sık duyulan ancak az anlaşılan bir kavram da ihdastır.

Düzenleme sonucunda, daha önce tapuya kayıtlı olmayan alanlardan yeni parseller oluşabilir. Bunlar genellikle eski yollar, tescil dışı alanlar veya kapanan kamu alanlarından doğar.

Bu parseller kural olarak ilgili idare adına tescil edilir ve daha sonra değerlendirilir.

Taşınmaz sahipleri bakımından ihdasın önemi şudur:

• Parselinizin bitişiğinde ihdas yoluyla oluşmuş bir alan bulunabilir.
• Bu alan, müstakil yapılaşmaya elverişli olmayabilir.
• Bu hâlde bitişik parsel malikine satış imkânı gündeme gelebilir.

Nitekim millî emlak uygulamasında da benzer bir mantık işler: kendi başına kullanımı mümkün olmayan ve bağımsız yapılaşmaya elverişli bulunmayan taşınmazlar bakımından, bitişik taşınmaz maliklerine satış ihtimali değerlendirilir.

Bu nedenle düzenleme sonrasında parselinizin çevresinde oluşan yeni parsellerin durumu araştırılmalıdır. Küçük bir ihdas parseli, bitişik malik için parselini büyütme veya şeklini düzeltme imkânı sunabilir.

Araştırma için ilgili belediyeye ve millî emlak birimine yazılı başvuru yapılır: bu parsel kimin adına tescilli, satışa konu edilebilir mi?

Kısmi Satın Almada İfraz Şartı

Düzenleme ile doğrudan ilgili bir başka husus, Hazine taşınmazının bir kısmının satın alınmak istenmesidir.

Millî emlak uygulamasında, satışı yapılamayacak taşınmazlar arasında şu kalem de sayılmıştır: kısmi satın alma talebi olan ancak ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar.

Bunun anlamı şudur: parselin bir kısmı talep edildiğinde, ifraz sonucu Hazineye kalacak kısmın kullanılabilir nitelikte olması aranır.

Talep, kalan kısmı kullanılamaz bir artık parçaya dönüştürüyorsa reddedilebilir.

Bu nedenle kısmi talepte bulunmadan önce:

• Talep edilen kısım krokiyle gösterilmelidir.
• İfraz sonrası kalan kısmın durumu değerlendirilmelidir.
• Kalan kısım kullanılamaz hâle geliyorsa, tamamının talep edilmesi düşünülmelidir.
• Tarım arazilerinde ayrıca bölünmezlik kuralları gözetilmelidir.

Son maddede önemli bir istisna vardır: tarım arazilerindeki bölünmezlik yasağı, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere öngörülmüştür. Bu nedenle Hazine satışında ifraz bakımından farklı bir değerlendirme yapılabilir; ancak edinim sonrası devir ve bölme işlemlerinde kurallar yeniden işleyecektir.

Düzenleme Sınırı ve Kapsam İtirazı

Parselasyon dosyalarında az kullanılan ancak etkili olabilen bir itiraz konusu, düzenleme sınırının belirlenmesidir.

Düzenleme sınırı, hangi taşınmazların uygulamaya gireceğini belirler. Sınırın çizilme biçimi, kimlerin pay vereceğini ve kimlerin uygulamanın dışında kalacağını doğrudan etkiler.

İncelenmesi gereken hususlar:

• Sınır, plan bütünlüğü gözetilerek mi çizilmiş?
• Umumi hizmet alanı ihtiyacı yoğun olan kesimler kapsam dışında mı bırakılmış?
• Aynı bölgede daha önce yapılan uygulamalarla tutarlı mı?
• Sınır, belirli taşınmazları seçici biçimde kapsıyor veya dışlıyor mu?

Düzenleme sınırının belirli maliklere avantaj veya dezavantaj yaratacak biçimde çizilmesi, eşitlik ilkesi yönünden itiraz konusu edilebilir.

Bu husus, dağıtım cetveli ve sınır haritası birlikte incelenerek değerlendirilir. Her iki belge de belediyeden yazılı olarak istenmelidir.

Ayrıca uygulamanın ne zaman yapıldığı da önemlidir: bölgedeki değer artışının hangi aşamada gerçekleştiği, payın karşılığı bakımından tartışma konusu olabilir.

Sık Yapılan Hatalar

Askı ilanını takip etmemek. Süreler ilanla işler ve kişilere ayrı tebliğ yapılmaz.

Kesilen oranı hesaplamamak. Yüzde kırk beş tavanı aşılmış olabilir.

Dağıtım cetvelini incelememek. Tahsis yeri ve hisse oranı burada görülür.

Satın almadan önce plan durumunu sormamak. Parsel umumi hizmet alanına denk gelebilir.

Kamulaştırma talep hakkını bilmemek. Şartları varsa yazılı başvuruyla talep edilebilir.

Pay alanlarının akıbetini izlememek. Bu alanlar başka maksatlarla kullanılamaz.

Yeni tapuyu kontrol etmemek. Yüzölçümü, hisse ve şerhler değişmiş olabilir.

Adım Adım Süreç

1. İmar planı durumunu öğrenin. Parsel plan üzerinde nereye denk geliyor?
2. Düzenleme yapılıp yapılmadığını araştırın. Belediye meclis kararları ve program.
3. Askı ilanını takip edin. Süreler buradan işler.
4. Dağıtım cetvelini inceleyin. Tahsis yeri, alan ve hisse.
5. Kesilen oranı hesaplayın. Tavan aşılmış mı?
6. Gerekirse süresi içinde dava açın. Yürütmenin durdurulması değerlendirilir.
7. Yeni tapuyu ve vergi kaydını güncelleyin. Bilgiler değişmiştir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Eksik Kalan DOP Nereden Karşılanır? m.18/5 ve m.13’ün Sıralı Yöntemi

Hazine taşınmazının imar uygulamasındaki konumu, düzenleme ortaklık payının yetmediği hâllerde devreye giren sıralı bir yöntemle belirlenir. Bu sıralama 2019 ve sonrasındaki değişikliklerle yeniden kurulmuştur ve her basamağın kendi şartı vardır.

Beşinci fıkradaki sıralamanın en çok atlanan yeri, Hazine ve kamu taşınmazlarından karşılamanın muvafakate bağlanmış olmasıdır. Fıkra, eksik kalan miktarın tescil harici alanlardan karşılanmasını herhangi bir izne bağlamazken, kamuya ait taşınmazlar ile Hazine mülkiyetindeki alanlar bakımından açıkça “muvafakat alınmak kaydıyla” der. Dolayısıyla düzenlemede Hazine parselinden alan kullanılmışsa, dosyada ilgili idarenin muvafakatinin bulunup bulunmadığı sorgulanmalıdır. Muvafakat olmadan yapılan bir karşılama, işlemi doğrudan sakatlayan somut bir eksikliktir ve bunun sorulması parselasyon davasında ilk adımlardandır. İtiraz ve dava yolu için parselasyon iptali dilekçe örneği incelenmelidir.

Sıralamanın son basamağı ise kamulaştırmadır. Kanun, sayılan yöntemlerle karşılanamaması hâlinde eksik alanın belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanacağını söyler. Bu, malik bakımından önemli bir güvencedir: umumi hizmet alanı ihtiyacı düzenleme ortaklık payı tavanını aştığında, aradaki fark maliklerden bedelsiz olarak alınamaz; bedeli ödenerek kamulaştırılması gerekir. Kendisinden tavanı aşan bir kesinti yapıldığını düşünen malikin dayanacağı hüküm budur. Bedelin tespiti aşaması için kamulaştırma bedel tespiti yazısına bakılabilir.

İhdas edilen alanların tescili bakımından ise ikili bir ayrım vardır ve bu ayrım uygulamada sıklıkla gözden kaçar. Bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar, yalnızca bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediye adına tescil edilir. Buna karşılık diğer alanlar belediye adına değil, imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda o amacı gerçekleştirecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir. Yani düzenlemeden doğan her yeni parsel belediyenin mülkiyetine geçmez; okul, sağlık tesisi ya da resmî kurum alanı olarak ayrılan yerlerin tescil muhatabı Hazine’dir. Tapu kaydında bu ayrımın doğru yapılıp yapılmadığı, düzenleme sonrası kontrol edilmesi gereken bir husustur.

Son olarak maliklere verilecek parselin yerine ilişkin kural, itiraz dilekçelerinde en somut dayanaklardan biridir. Kanun, düzenleme sonucu verilecek parsellerin öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, bu mümkün olmuyorsa en yakınındaki eşdeğer alandan verileceğini emreder. Malikin parselinin düzenleme alanının uzak bir köşesine taşınması hâlinde, idarenin bunun neden zorunlu olduğunu ortaya koyması gerekir. Aynı fıkra grubunda hisseli taşınmazlar için de bir imkân tanınmıştır: asgari parsel büyüklüğü karşılanmak kaydıyla, hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirme mümkündür. Bu, uygulama sırasında hisseli mülkiyetten kurtulmak isteyen malikler için ayrıca talep edilebilecek bir husustur. Süreler için idari davalarda dava açma süreleri incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Düzenleme ortaklık payı en fazla ne kadar olabilir?

Kanuna göre düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Pay nerelerde kullanılabilir?

Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, eğitim ve sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, mezarlık, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, rekreasyon ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarında.

Bu alanlar başka amaçla kullanılabilir mi?

Hayır. Kanun, bu alanların ilgili hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağını öngörmüştür.

Hazine taşınmazları düzenlemeye girer mi?

Evet. Düzenleme alan bazlı bir işlemdir; sınırları içindeki taşınmazları mülkiyetine bakılmaksızın kapsar ve bu parsellerden de pay kesilir.

Taşkın kontrol tesisi alanı nereden karşılanır?

Kanuna göre, düzenlemeye tabi alan içindeki taşkın kontrol tesisi alanlarının, düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır.

İhtiyaç yüzde kırk beşi aşarsa ne olur?

Aşan kısım pay olarak kesilemez; bu kısım bakımından kamulaştırma ve mevzuatta öngörülen diğer yollar devreye girer.

Satın almadan önce ne kontrol etmeliyim?

Uygulama imar planının bulunup bulunmadığını, parselin plan üzerinde neye denk geldiğini, daha önce düzenlemeye girip girmediğini ve bölgede planlanan bir uygulama olup olmadığını.

Taşınmazım planda yol veya park alanında kalıyor, ne yapabilirim?

Kanuna göre, parsel bina inşaatına yetmiyorsa ve öngörülen süreler içinde 18. madde uygulanmamış ya da başka şekilde halline imkân bulunmamışsa, mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.

İmar hakkı aktarımı nedir?

Kanuna 2024 yılında eklenen bir tanımdır; uygulama imar planı bulunan, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda parselin tamamının veya bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması hâlinde gündeme gelir. Uygulama esasları ilgili idareden sorulmalıdır.

Parselasyona nasıl itiraz edilir?

Parselasyon bir idari işlemdir; askı ilanı takip edilerek süresi içinde iptal davası açılabilir. Oran hatası, eşitlik, tahsis yeri, değer dengesi ve usul yönünden itiraz edilebilir.

İlan bana tebliğ edilir mi?

Askı ilanı kişilere ayrı ayrı tebliğ edilmez. Bu nedenle bölgesinde düzenleme yapıldığını öğrenenlerin belediyeyle temasta kalması ve ilan tarihini takip etmesi gerekir.

Düzenleme sonrası ne yapmalıyım?

Yeni tapu kayıt örneğini almak, kesilen oranı hesaplamak, beyanlar hanesini okumak, emlak vergisi bildirimini güncellemek ve hisseli tahsis yapılmışsa paydaş ile hisse oranını kontrol etmek.