Hazine Taşınmazında Ön İzin: Bir Yıllık Hazırlık Süresi, Bedeli ve Devir Yasağı

Hazine taşınmazı üzerinde yatırım yapmak isteyen bir işletmenin karşılaştığı ilk sorun, taşınmazın çoğu zaman yatırıma hazır olmamasıdır.

İmar planı yoktur, parsel sınırları uygun değildir, projeler hazırlanmamıştır. Bu işlemlerin yapılabilmesi içinse taşınmaz üzerinde bir hak bulunması gerekir.

Ön izin, bu kısır döngüyü çözmek için tasarlanmış bir ara aşamadır.

Ön İzin Ne İşe Yarar?

Mevzuat, ön iznin kapsamını ayrıntılı olarak saymıştır. Bu süre içinde yapılabilecek işlemler:

• Tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması,
• İmar planının yaptırılması veya değiştirilmesi,
• Uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması.

Yani ön izin, taşınmazı yatırıma hazır hâle getirme aşamasıdır.

İki önemli özelliği vardır:

1. Ayrı ihale yapılmaz. Ön izin verilmesi amacıyla ayrı bir ihale düzenlenmez; irtifak hakkı veya kullanma izni ihalesini kazanan yatırımcıya verilir.

2. Sözleşmeyle kurulur. Yönetmelik ekinde yer alan ön izin sözleşmesi düzenlenir.

Süre: bir yıl

Ön izin kural olarak bir yıl süreyle verilir. Bu süre, mevzuatta öngörülen şartlarla idarece uzatılabilir; ancak uzatma bedeli artırır.

En Kritik Kural: Fiili Kullanım Yasağı

Ön iznin tanımında geçen “fiili kullanım olmaksızın” ibaresi, sürecin en belirleyici unsurudur.

Bedel: Kademeli Yapı

Ön izin bedeli, ihale bedeli üzerinden ve yıllara göre artan bir oranla hesaplanır.

İkinci, üçüncü ve dördüncü yıllar için bu bedel, ihale bedelinin Yönetmelik hükümlerine göre artırılması sonucunda oluşacak bedel üzerinden hesaplanır.

Ayrıca ön izin bedeli peşin olarak ödenir.

Bu kademeli yapı, açık bir mesaj taşır: hazırlık aşaması uzadıkça maliyet artar. Bu nedenle plan ve proje süreçleri baştan gerçekçi bir takvimle planlanmalıdır.

Devir ve Ortaklık Yasağı

Ön izin döneminde, şirket yapısına ilişkin sert bir kısıt işler ve bu kural uygulamada sık gözden kaçar.

Mevzuata göre: ön izin sözleşmesi ve hakkı devredilemez ve bu sözleşmeye ortak alınamaz. Ön izin sahibinin şirket olması hâlinde ön izin süresi içerisinde şirket hisseleri devredilemez ve ortak alınamaz.

Bunun anlamı şudur: ön izin döneminde:

• Sözleşme başkasına devredilemez,
• Sözleşmeye ortak alınamaz,
• Şirket ise hisse devri yapılamaz,
• Şirkete yeni ortak alınamaz.

Bu kısıt, yatırım finansmanı için ortak arayan veya hisse yapısını yeniden düzenlemeyi planlayan şirketler bakımından ciddi bir sınırdır.

Bu nedenle ön izin alınmadan önce ortaklık yapısı netleştirilmelidir. Yatırım ortağı bulma, sermaye artırımı yoluyla yeni ortak alma veya hisse devri planlanıyorsa, bunlar ön izin döneminden önce tamamlanmalıdır.

İrtifak hakkı aşamasında devir

Ön izin sona erip irtifak hakkı veya kullanma izni kurulduktan sonra rejim değişir.

Yönetmeliğe göre; ihale süresiyle sınırlı olmak kaydıyla sözleşme, Bakanlığın izniyle başkasına devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir. Ancak devir alacaklarda ve ortak olacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır.

Ve yaptırım nettir: izinsiz devir yapılması hâlinde sözleşme feshedilir ve ilgili hakkında sözleşmeye aykırılık hükümleri uygulanır.

Bu nedenle devir planlanıyorsa, işlem yapılmadan önce mutlaka izin alınmalıdır.

Ön İzin İptal Edilebilir mi?

Edilebilir; mevzuat idareye bu yetkiyi tanımıştır.

Hükme göre; idarece taşınmaza ihtiyaç duyulan veya taşınmazın ekonomik açıdan farklı şekilde değerlendirilmesi uygun görülen hâllerde:

• Ön izin süresi uzatılmaz,
• Devam eden ön izinler ise, varsa kalan süreye ilişkin bedelin geri ödenmesi kaydıyla iptal edilir.

Bu, yatırımcı bakımından bir belirsizlik kaynağıdır: ön izin alınmış olması, irtifak hakkının mutlaka kurulacağı anlamına gelmez.

Bu nedenle ön izin döneminde yapılan plan ve proje harcamaları planlanırken bu risk hesaba katılmalıdır.

İptal hâlinde kalan süreye ilişkin bedel iade edilir; ancak yapılan proje ve plan harcamalarının akıbeti ayrı bir değerlendirme gerektirir. Bu husus, sözleşme imzalanmadan önce incelenmelidir.

Ön İzinden İrtifak Hakkına Geçiş

Ön izin döneminde öngörülen işlemler tamamlandığında, asıl hak kurulur.

Bu aşamada dikkat edilmesi gerekenler:

1. Şekil şartı. Kullanma iznine ilişkin sözleşme noterce tasdik edilmeden veya irtifak hakkı tapu siciline tescil edilmeden taşınmaz teslim edilmez ve inşai faaliyete izin verilmez.

2. İnşaat ruhsatı süresi. Mevzuatta, irtifak hakkı tesis edilen taşınmazın hak lehtarına veya temsilcisine tesliminden itibaren belirli bir süre içinde inşaat ruhsatı alınmasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Bu süre sözleşmede yer alır ve takip edilmelidir.

3. Bedel indirimi. Yönetmeliğe göre; irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

Sözleşmeye Aykırılık ve Fesih

Mevzuat, sözleşmeye aykırılık hâlinde işleyecek mekanizmayı da düzenlemiştir.

Hükme göre; yükümlülüklerin sözleşmeye uygun olarak yerine getirilmemesi veya kiraya verilen, kullanma izni verilen ya da irtifak hakkı kurulan taşınmazın sözleşmesinde öngörülen amaç dışında kullanılması ve idarenin en az on gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam ettirilmesi hâlinde:

• Ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminat Hazineye gelir kaydedilir,
• Sözleşme feshedilir ve hesap genel hükümlere göre tasfiye edilir.

Ve önemli bir ayrıntı: gelir kaydedilen kesin teminat, müşterinin borcuna mahsup edilemez.

Bu hüküm iki şey söyler:

Birincisi, ihtar bir fırsattır. On günlük ihtar süresi içinde aykırılık giderilirse fesih gündeme gelmez. Bu nedenle ihtar tebliğ edildiğinde derhal harekete geçilmelidir.

İkincisi, teminat kaybı ayrıdır. Teminatın gelir kaydedilmesi bir yaptırımdır; borca mahsup edilmez.

Ön İzin Öncesi Kontrol Listesi

Sürece girmeden önce cevaplanması gereken sorular:

1. Taşınmazın imar durumu nedir? Plan yoksa ön izin aşaması zorunludur.
2. Plan ve proje süreci ne kadar sürer? Bir yıl yeterli mi, uzatma gerekecek mi?
3. Uzatma maliyetini hesapladınız mı? Bedel yıllara göre artar.
4. Ortaklık yapınız net mi? Ön izin döneminde hisse devri ve ortak alımı yapılamaz.
5. Saha faaliyeti planlanıyor mu? Fiili kullanım bedeli tam ihale bedeline çıkarır.
6. İptal riskini değerlendirdiniz mi? İdare belirli hâllerde ön izni iptal edebilir.
7. İndirimli dönemi takvime işlediniz mi? İlk üç yıl bakımından indirim öngörülmüştür.

Bu kontroller, ön izin sözleşmesi imzalanmadan önce yapılmalıdır. Sözleşme kurulduktan sonra şartların değiştirilmesi güçtür.

Damga Vergisi

Ön izin sözleşmeleri bakımından damga vergisi de gündeme gelir.

Bu husus, Damga Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir ve sözleşme öncesinde toplam maliyete dâhil edilmelidir.

Güncel uygulama ve istisna hükümleri, sözleşme imzalanmadan önce ilgili idareden veya vergi dairesinden teyit edilmelidir.

Bu teyit, iki aşamada ayrı ayrı yapılmalıdır: ön izin sözleşmesi için ve daha sonra kurulacak irtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmesi için. İki sözleşme farklı belgelerdir ve vergi bakımından ayrı ayrı değerlendirilir.

Aynı şekilde irtifak hakkı tesisinde tapu harcı ve döner sermaye ücreti de doğar. Yatırım fizibilitesinde bu kalemler ayrı ayrı gösterilmelidir.

Ayrıca ihaleye katılım aşamasında yatırılan geçici teminat ile sözleşme kurulurken alınan kesin teminat da nakit akışını etkileyen kalemlerdir. Kesin teminat, sözleşmeye aykırılık hâlinde Hazineye gelir kaydedilebildiğinden, salt bir formalite olarak görülmemelidir.

Toplam maliyet hesabında yer alması gereken kalemler şunlardır: ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni yıllık bedelleri, damga vergisi, tapu harcı, döner sermaye ücreti, teminatlar ve plan ile proje giderleri.

Ön İzin mi, Doğrudan İrtifak mı?

Her yatırımda ön izin aşaması gerekmez. Bu ayrım, takvim ve maliyet bakımından belirleyicidir.

Ön izin gerekmeyen hâller:

• Taşınmazda uygulama imar planı mevcutsa,
• Parsel sınırları projeye uygunsa; ifraz veya tevhit ihtiyacı yoksa,
• Uygulama projeleri hazır ve onaylıysa,
• Tescil, terk gibi ön işlemler gerekmiyorsa.

Bu hâllerde doğrudan irtifak hakkı tesisi veya kullanma izni verilmesi aşamasına geçilir; ön izin bedeli ödenmez ve süre kaybı yaşanmaz.

Ön izin gereken hâller:

• Taşınmazda imar planı bulunmuyorsa,
• Plan değişikliği gerekiyorsa,
• Parselin ifraz, tevhit veya terk işlemlerine ihtiyacı varsa,
• Uygulama projelerinin hazırlanıp onaylatılması gerekiyorsa.

Bu nedenle ihaleye girmeden önce taşınmazın imar ve parsel durumu incelenmeli; ön izin aşamasının gerekip gerekmeyeceği baştan belirlenmelidir.

Belirleme, proje takvimini doğrudan etkiler: ön izin gerekiyorsa yatırıma başlama tarihi en az bir yıl geriye kayar ve ilave bedel doğar.

Bu bilgi, ihale bedelinin ne kadar olacağına karar verirken de kullanılmalıdır; ön izin aşaması gerektiren bir taşınmaz, hazır bir taşınmaza göre daha düşük değerlenmelidir.

Belge ve Takip Listesi

Ön izin dosyasında hazır bulundurulması ve takip edilmesi gerekenler:

• Ön izin sözleşmesi — süre, bedel, yükümlülükler ve fesih hükümleri.
• İhale kararı ve onay yazısı.
• Bedel ödeme belgeleri — peşin ödendiğinden makbuz saklanmalıdır.
• Plan ve proje süreçlerine ilişkin yazışmalar — gecikme hâlinde uzatma talebinde kullanılır.
• İdareyle yapılan tüm yazışmalar ve kayıt numaraları.
• Süre takvimi — ön iznin bitiş tarihi ve uzatma başvuru zamanı.

Dördüncü madde özellikle önemlidir: plan onayı veya proje süreçlerindeki gecikmeler idareden veya üçüncü kurumlardan kaynaklanıyorsa, bu durum belgelenmelidir. Uzatma talebinin gerekçesini bu belgeler oluşturur.

Uzatma talebi, ön izin süresi dolmadan önce ve yazılı olarak yapılmalıdır. Süre dolduktan sonra yapılan başvurular sonuçsuz kalabilir.

Süre Sonunda Yapı ve Tesisler

İrtifak hakkı veya kullanma izni süresi sonunda taşınmaz üzerindeki unsurların akıbeti, yatırım planlamasının en uzun vadeli boyutudur.

Yatırıma kamu taşınmazı tahsisine ilişkin düzenlemede bu husus açıkça belirlenmiştir: süre sonunda makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç diğer yapı ve tesisler taşınmaz maliki idareye intikal eder; yatırımcının talep etmesi hâlinde ise genel hükümlere göre doğrudan irtifak hakkı tesis edilir veya kullanma izni verilir.

Bu hüküm üç şey söyler:

• Yapılar idareye geçer. Bina, tesis ve altyapı yatırımcıda kalmaz.
• Taşınabilirler yatırımcının kalır. Makine, teçhizat ve demirbaşlar hariç tutulmuştur.
• Devam imkânı vardır. Talep hâlinde genel hükümlere göre yeniden hak kurulabilir.

Bu nedenle amortisman planlaması yapılırken, yapıların süre sonunda idareye geçeceği hesaba katılmalıdır.

Ayrıca sözleşmede makine ve teçhizat tanımının nasıl yapıldığı incelenmelidir. Bazı ekipmanların yapıya sabitlenmiş olması, bunların “yapı ve tesis” mi yoksa “teçhizat” mı sayılacağı tartışmasını doğurabilir.

Bu tartışmayı önlemek için, tesis kurulurken demirbaş ve teçhizat envanterinin tutulması ve mümkünse sözleşme ekine bağlanması yararlıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Ön izin döneminde sahaya girmek. Fiili kullanım, bedeli tam ihale bedeline çıkarır.

Süreyi gerçekçi planlamamak. Uzatma bedeli yıllara göre artar.

Ortaklık yapısını sonraya bırakmak. Ön izin döneminde hisse devri ve ortak alımı yapılamaz.

İzinsiz devir yapmak. İrtifak aşamasında dahi devir Bakanlığın iznine tabidir; izinsiz devirde sözleşme feshedilir.

İptal riskini hesaba katmamak. İdare belirli hâllerde ön izni iptal edebilir.

Şekil şartını atlamak. Tescil veya noter tasdiki olmadan teslim ve inşai faaliyet mümkün değildir.

İhtarı ciddiye almamak. On günlük süre içinde aykırılık giderilmezse teminat gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilir.

İndirimli dönemi kaçırmak. İlk üç yıl bakımından öngörülen indirim, inşaat süresi uzadıkça tükenir.

Adım Adım Süreç

1. İhaleye katılın ve kazanın. Ön izin için ayrı ihale yapılmaz.
2. Ortaklık yapısını netleştirin. Ön izin döneminde değişiklik yapılamaz.
3. Ön izin sözleşmesini imzalayın. Bedel peşin ödenir.
4. Plan ve proje işlemlerini yürütün. Fiili kullanım olmaksızın.
5. Süreyi takip edin. Uzatma gerekirse maliyeti hesaplayın.
6. İrtifak hakkını tescil ettirin. Şekil şartı tamamlanmadan sahaya girilmez.
7. İnşaat ruhsatı süresini takip edin. Sözleşmede belirtilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Ön izin nedir?

İrtifak hakkı veya kullanma izni ihalesi sonucunda, yapılacak yatırım için ön izne ihtiyaç duyulması hâlinde; tescil, ifraz, tevhit, terk gibi işlemlerin yapılması veya imar planı ve uygulama projelerinin hazırlanması amacıyla yatırımcıya verilen izindir.

Ön izin için ayrı ihale yapılır mı?

Hayır. Ön izin verilmesi amacıyla ayrı bir ihale düzenlenmez; irtifak hakkı veya kullanma izni ihalesini kazanan yatırımcıya verilir.

Süresi ne kadar?

Kural olarak bir yıldır. Mevzuatta öngörülen şartlarla idarece uzatılabilir; ancak uzatma bedeli artırır.

Bedeli nasıl hesaplanır?

İhale bedelinin birinci ve ikinci yıllar için yüzde yirmisi, üçüncü yıl için yüzde otuzu, dördüncü yıl için yüzde kırkı olarak belirlenir ve peşin ödenir.

Ön izin döneminde sahayı kullanabilir miyim?

Hayır. Ön izin fiili kullanım olmaksızın verilir. Fiili kullanım olması hâlinde bu alana isabet eden ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihale bedeli olur.

Ön izin devredilebilir mi?

Hayır. Ön izin sözleşmesi ve hakkı devredilemez ve bu sözleşmeye ortak alınamaz.

Şirket hisselerini devredebilir miyim?

Hayır. Ön izin sahibinin şirket olması hâlinde, ön izin süresi içerisinde şirket hisseleri devredilemez ve ortak alınamaz.

İrtifak hakkı aşamasında devir mümkün mü?

İhale süresiyle sınırlı olmak kaydıyla sözleşme, Bakanlığın izniyle devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir; devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır. İzinsiz devirde sözleşme feshedilir.

İdare ön izni iptal edebilir mi?

Taşınmaza ihtiyaç duyulan veya taşınmazın ekonomik açıdan farklı şekilde değerlendirilmesi uygun görülen hâllerde süre uzatılmaz; devam eden ön izinler ise varsa kalan süreye ilişkin bedelin geri ödenmesi kaydıyla iptal edilir.

İrtifak hakkı bedellerinde indirim var mı?

Yönetmeliğe göre irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

Sözleşmeye aykırı davranırsam ne olur?

Amaç dışı kullanım veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde, idarenin en az on gün süreli ihtarına rağmen durum devam ederse kesin teminat Hazineye gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilir. Gelir kaydedilen teminat borca mahsup edilemez.

Sözleşme kurulmadan inşaata başlayabilir miyim?

Hayır. Kullanma iznine ilişkin sözleşme noterce tasdik edilmeden veya irtifak hakkı tapu siciline tescil edilmeden taşınmaz teslim edilmez ve inşai faaliyete izin verilmez.