Hazine Taşınmazı Üzerinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni: Yatırımcı İçin 49 Yıl ve Satın Alma Yolu

Hazine taşınmazı denince akla önce satın alma gelir. Oysa yatırım yapacak bir işletme için mülkiyet her zaman en verimli yol değildir; peşin sermaye gerektirir ve çoğu zaman ihaleye girmeyi zorunlu kılar.

Mevzuat bu nedenle üçüncü bir kapı açmıştır: taşınmazı satın almadan, üzerinde kırk dokuz yıl süreli bir hak kurarak yatırım yapmak. Üstelik bu yol, sonunda mülkiyete de bağlanabilmektedir.

Aşağıda iki kurumun farkı, kimlerin yararlanabileceği, bedelin nasıl hesaplandığı ve sürecin nerede kopabileceği ele alınmaktadır.

İrtifak Hakkı mı, Kullanma İzni mi? Ayrımı Belirleyen Tek Şey

Bu iki kavram uygulamada sıkça birbirinin yerine kullanılır; oysa hukuki nitelikleri farklıdır ve ayrımı yapan ölçüt tektir: taşınmazın statüsü.

Yatırım amaçlı tahsislerde irtifak hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte kurulur. Bu, hakkın kendi başına tapu kütüğüne kaydedilebilmesi ve devredilebilir bir değer taşıması anlamına gelir; finansman sağlamak bakımından da önemlidir.

Kullanma izni ise ayni hak doğurmaz. Bu nedenle üzerine ipotek kurulması gibi imkânlar bakımından irtifak hakkından farklıdır ve finansman planlaması buna göre yapılmalıdır.

Kimler Yararlanabilir? Yatırım Şartı

4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesi, kamu taşınmazlarının yatırımcılara tahsisini düzenler. Buradaki “kamu taşınmazı” kavramı geniştir: Hazine, özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyelere ait taşınmazları kapsar.

Bir yatırımcıya yatırım yeri olarak kamu taşınmazı tahsis edilebilmesi için aranan başlıca şart, yatırımın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 32/A maddesi kapsamında olmasıdır. Yani teşvik mevzuatı çerçevesinde indirimli kurumlar vergisinden yararlanabilecek nitelikte bir yatırım söz konusu olmalıdır.

Ayrıca uygulamada; talep edilen taşınmazın bulunduğu yerdeki organize sanayi bölgesi veya endüstri bölgesinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunup bulunmadığı da değerlendirilir. Amaç, önce mevcut sanayi altyapısının kullanılmasıdır.

Uygulamanın ayrıntıları, Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslar‘da düzenlenmiştir.

Ön İzin Aşaması: Sürecin Kilit Noktası

Süreç doğrudan irtifak hakkıyla başlamaz. Önce ön izin verilir.

Ön izin, yatırımcıya taşınmaz üzerinde hazırlık yapma imkânı tanıyan bir aşamadır: imar planı, proje, ruhsat ve benzeri yükümlülüklerin tamamlanması bu dönemde gerçekleşir.

Ön izin sahibi tarafından, ön izin süresi içinde bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde; ön izin konusu taşınmaz üzerinde, tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmek suretiyle, yatırımcı lehine kırk dokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlarda ise kırk dokuz yıl süreli kullanma izni verilir.

Ayrıca sözleşmeyle ilgili bütün vergi, resim, harç, katkı payları ve benzeri malî yükümlülükler ön izin sahibine aittir. Bu kalem, fizibilitede ayrıca gösterilmelidir.

Bedel: Emlak Vergi Değerinin Yüzde Üçü

Bu, düzenlemenin en somut teşvik unsurudur.

Yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakkı veya verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli, yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde üçüdür.

İki nokta dikkat çekicidir:

• Bedel rayiç bedel üzerinden değil, emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır. Emlak vergi değeri genellikle rayiç bedelin altında kaldığından, bu tek başına önemli bir avantajdır.
• Oran yüzde üçtür ve bu, ilk yıl bedelidir. Sonraki yıllarda bedelin nasıl güncelleneceği sözleşmede ve ilgili mevzuatta düzenlenir.

Ayrıca bu kapsamda irtifak hakkı veya kullanma izni verilenlerden ayrıca hasılat payı alınmaz. Hasılat payı, Hazine taşınmazları üzerindeki bazı hak tesislerinde toplam yıllık hasılattan alınan paydır; yatırım tahsislerinde bu yükün kaldırılmış olması maliyeti belirgin biçimde düşürür.

Yatırım Tamamlanmazsa: İndirimlerin İptali

Sağlanan avantajlar şarta bağlıdır ve bu şart sözleşmede de yer alır.

Mevzuat, öngörülen sürede yatırımın en az yüzde ellisinin gerçekleştirilmesine rağmen tamamlanmaması veya öngörülen istihdam sayısına yüzde onu aşan oranda uyulmaması hâlinde; irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri için sağlanan indirimlerin iptal edileceğini ve iptal tarihinden itibaren ayrıca hasılat payı alınacağını öngörmüştür.

Bunun pratik anlamı şudur: teşvikli bedel, yatırımın taahhüde uygun gerçekleşmesine bağlıdır. Yatırım küçültülür, ertelenir veya istihdam hedefi tutturulamazsa, geriye dönük bir maliyet doğar.

Bu nedenle taahhüt edilen yatırım tutarı ve istihdam sayısı, gerçekçi biçimde belirlenmelidir. Fizibilitede iyimser rakamlar vermek, ilerleyen yıllarda ciddi bir mali yük hâline gelebilir.

Yatırımdan Mülkiyete: Doğrudan Satın Alma

Bu, düzenlemenin en az bilinen ve en değerli sonucudur.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik uyarınca; 4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesine göre irtifak hakkı tesis edilecek taşınmazlarda, ön izin verilmesinden itibaren beş yıl içerisinde taahhüt edilen yatırımı tamamlayarak aynı süre içerisinde taşınmazı doğrudan satın almak için başvuruda bulunan hak sahiplerine satış yapılabilir.

Satış bedeli ise özel bir formüle bağlanmıştır: ilana çıkılmadan önce irtifak hakkı tesisi amacı da dikkate alınarak taşınmaz için belirlenen rayiç bedelin, her yıl Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranında güncellenmesiyle bulunur. Tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise tarımsal endeks esas alınır.

Kıyı Yapıları ve Özel Rejimler

Bazı yatırım türleri için ayrı hükümler öngörülmüştür.

Hazinenin özel mülkiyetindeki veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar üzerinde kıyı yapıları yapılmak amacıyla lehlerine irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen yatırımcılar bakımından, sözleşmelerin tek bir sözleşmeye dönüştürülmesine ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu kapsamda tersane, tekne imal ve çekek yerleri için ayrı bir rejim öngörülmüştür: bu yatırımlarda irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli alınmaksızın, toplam yıllık hasılattan binde bir oranında pay alınması esası benimsenmiştir.

Ayrıca; özel kanunları uyarınca ilgilileri tarafından bedeli ödenmek suretiyle kamulaştırılarak Hazine adına tescil edilen veya tapudan terkin edilen taşınmazlar üzerinde, ilgilileri lehine tesis edilecek irtifak hakları veya verilecek kullanma izinlerinde hasılat payı alınmaz.

Kıyı alanlarında ayrıca Kıyı Kanunu rejimi geçerlidir; kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi kuralları saklıdır. Bu nedenle kıyıda yapılacak yatırımlarda iki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

İhale Gerekir mi?

Kural olarak Hazine taşınmazları üzerinde irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabidir; çünkü bu Kanun, devletin gelir elde ettiği işleri düzenler ve sınırlı ayni hak tesisi de bu kapsamdadır.

Buna karşılık 4706 sayılı Kanun’un ek 3. maddesi kapsamındaki yatırım tahsisleri, kendi usul ve esaslarına göre yürütülür. Somut dosyada ihaleye çıkılıp çıkılmayacağı, hangi hükme dayanıldığına göre değişir.

Bu nedenle başvuru öncesinde şu soru idareye yazılı olarak sorulmalıdır: talep hangi hükme göre değerlendirilecek ve ihale gerekli mi?

Sözleşmede Dikkat Edilecek Hükümler

Kırk dokuz yıllık bir ilişki kuruluyorsa, sözleşme metni yatırımın kendisi kadar önemlidir.

Amaç kısıtı. Hak, belirli bir yatırım amacına bağlı olarak tesis edilir. Amaç dışı kullanım, hakkın sona ermesi sebebidir.

Devir ve ortaklık. Ön izin aşamasında devir ve ortak alma yasağı vardır. İrtifak hakkı tesisinden sonra devrin hangi şartlara bağlı olduğu sözleşmede aranmalıdır.

Bedelin güncellenmesi. İlk yıl bedeli emlak vergi değerinin yüzde üçü olmakla birlikte, sonraki yıllarda uygulanacak artış esası sözleşmede yer alır. Kırk dokuz yıllık bir dönemde bu formül, toplam maliyeti belirleyen asıl unsurdur.

Yatırım takvimi ve denetim. Taahhüt edilen yatırımın hangi aşamalarda tamamlanacağı ve idarenin denetim yetkisi düzenlenir.

Sona erme ve tasfiye. Süre sonunda veya erken sona erme hâlinde taşınmaz üzerindeki yapı ve tesislerin akıbeti, sözleşmenin en kritik maddesidir. Yapıların bedelsiz olarak Hazineye intikal edip etmeyeceği baştan bilinmelidir.

Vergi ve harçlar. Sözleşmeyle ilgili bütün vergi, resim, harç ve katkı payları ön izin sahibine aittir.

Ecrimisil Riski: İzinsiz Kullanım

Hazine taşınmazını izin almadan kullanmak, hak tesisi değil işgaldir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, kiralama ve kullanma izni işlemlerinin yanı sıra ecrimisil ve tahliye işlemlerini de düzenler. İzinsiz kullanım hâlinde ecrimisil tarh edilir ve tahliye süreci işletilebilir.

Bu nedenle fiilen kullanılmakta olan bir Hazine taşınmazı üzerinde yatırım planlanıyorsa, önce mevcut kullanımın hukuki durumu netleştirilmelidir. Birikmiş ecrimisil borcu, sonraki taleplerin değerlendirilmesini olumsuz etkileyebilir.

Süre Sonunda Ne Olur? Yapıların Akıbeti

Kırk dokuz yıl uzun bir süredir; ancak sonu vardır ve yatırımın gerçek getirisi, süre sonunda ne olacağına göre hesaplanmalıdır.

Hazine taşınmazları üzerinde kurulan haklarda genel eğilim, sürenin sonunda taşınmaz üzerindeki yapı ve tesislerin idareye intikal etmesi yönündedir. Bu husus sözleşmede açıkça düzenlenir ve şu sorular baştan cevaplanmalıdır:

• Süre sonunda yapılar bedelsiz olarak mı intikal edecek, yoksa bir bedel ödenecek mi?
• Yapılar sağlam ve kullanılabilir durumda teslim edilecek mi; bakım yükümlülüğü nasıl düzenlenmiş?
• Süre sonunda uzatma imkânı var mı, hangi şartlarla?
• Hak sahibinin, süre dolmadan taşınmazı satın alma hakkını kullanmaması hâlinde ne olacak?

Bu soruların cevabı, kırk dokuz yıllık bir yatırımın amortisman planını doğrudan etkiler. Yapıların bedelsiz intikal edeceği bir sözleşmede, yatırımın kendisini süre içinde amorti etmesi gerekir.

İşte bu nedenle, ön izinden itibaren beş yıl içinde yatırımı tamamlayıp doğrudan satın alma hakkını kullanmak çoğu dosyada en rasyonel yoldur: mülkiyet kazanıldığında süre sonu sorunu tamamen ortadan kalkar.

Hakkın Devri, İpotek ve Finansman

Yatırımın finansmanı bakımından irtifak hakkı ile kullanma izni arasındaki fark burada somutlaşır.

İrtifak hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte kurulduğunda, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilebilen ve devre konu olabilen bir değer taşır. Bu, finansman sağlamak bakımından önemli bir imkândır.

Kullanma izni ise ayni hak niteliğinde olmadığından, aynı imkânları sağlamaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki bir yerde yatırım planlanıyorsa, finansman yapısı buna göre kurgulanmalıdır.

Her iki hâlde de devir ve rehin imkânlarının sözleşmede ve mevzuatta öngörülen sınırlar içinde kaldığı unutulmamalıdır. İdarenin izni aranan hâllerde, izinsiz yapılan işlemler hakkın sona ermesi sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle kredi görüşmelerine başlamadan önce, sözleşmenin devir ve rehin hükümleri finansman kuruluşuyla birlikte değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

İrtifak hakkı ile kullanma iznini karıştırmak. Ayrımı yapan şey taşınmazın statüsüdür; biri ayni hak, diğeri idari izindir.

Ön izin aşamasında ortak almaya çalışmak. Ön izin sahibi hakkını devredemez ve bu sürede ortak alamaz.

Bedeli rayiç bedel üzerinden hesaplamak. İlk yıl bedeli, emlak vergi değerinin yüzde üçüdür.

Yatırım taahhüdünü iyimser vermek. Tamamlanmama veya istihdam hedefinin tutturulamaması, indirimlerin iptali ve hasılat payı sonucunu doğurur.

Satın alma imkânını bilmemek. Ön izinden itibaren beş yıl içinde yatırımı tamamlayanlar, aynı süre içinde başvurmak kaydıyla taşınmazı doğrudan satın alabilir.

Sona erme hükmünü okumamak. Süre sonunda yapıların akıbeti, yatırımın gerçek getirisini belirler.

Orman alanlarını kapsamda sanmak. 6831 sayılı Orman Kanunu’na tabi alanlar bu düzenlemenin dışındadır.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın statüsünü belirleyin. Hazinenin özel mülkiyetinde mi, Devletin hüküm ve tasarrufu altında mı? İrtifak mı, kullanma izni mi?
2. Yatırımın teşvik kapsamında olduğunu doğrulayın. 5520 sayılı Kanun m.32/A kapsamı aranır.
3. Alternatif alanları kontrol edin. Organize sanayi veya endüstri bölgesinde boş parsel var mı?
4. Ön izin başvurusunu yapın. Yatırım tutarı ve istihdam sayısı gerçekçi belirlenir.
5. Ön izin yükümlülüklerini tamamlayın. İmar, proje ve ruhsat süreçleri yürütülür.
6. Resmî senetle hakkı tesis ettirin. Kırk dokuz yıl süreli irtifak hakkı veya kullanma izni.
7. Yatırımı beş yıl içinde tamamlayın. Denetim ve raporlama yükümlülükleri takip edilir.
8. Doğrudan satın alma başvurusunu süresinde yapın. Aynı beş yıllık süre içinde başvurulmalıdır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

İrtifak hakkı ile kullanma izni arasındaki fark nedir?

Taşınmaz Hazinenin özel mülkiyetinde ise üzerinde irtifak hakkı tesis edilir ve tapuya tescil olunur. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı kurulamayan yerlerde ise kullanma izni verilir.

Süre ne kadar?

Yatırım amaçlı tahsislerde her ikisi de kırk dokuz yıl sürelidir. İrtifak hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte kurulur.

Bedel nasıl hesaplanır?

Yatırımcılar lehine tesis edilecek irtifak hakkı veya kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli, yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde üçüdür.

Hasılat payı öder miyim?

Bu kapsamda irtifak hakkı veya kullanma izni verilenlerden ayrıca hasılat payı alınmaz. Ancak yatırımın tamamlanmaması gibi hâllerde indirimler iptal edilir ve iptal tarihinden itibaren hasılat payı alınır.

Hangi yatırımlar yararlanabilir?

Aranan başlıca şart, yatırımın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 32/A maddesi kapsamında olmasıdır. Ayrıca organize sanayi veya endüstri bölgesinde uygun boş parsel bulunup bulunmadığı değerlendirilir.

Ön izin nedir?

İrtifak hakkı veya kullanma izni öncesinde, imar, proje ve ruhsat gibi yükümlülüklerin tamamlanması için verilen aşamadır. Yükümlülükler yerine getirilirse resmî senetle hak tesis edilir.

Ön izin devredilebilir mi?

Hayır. Ön izin sahibi bu hakkını devredemez ve bu süre içerisinde ortak alamaz.

Vergi ve harçları kim öder?

Sözleşme ile ilgili bütün vergi, resim, harç, katkı payları ve benzeri malî yükümlülükler ön izin sahibine aittir.

Yatırımı tamamlayamazsam ne olur?

Öngörülen sürede yatırımın en az yüzde ellisinin gerçekleştirilmesine rağmen tamamlanmaması veya istihdam sayısına yüzde onu aşan oranda uyulmaması hâlinde, bedeller için sağlanan indirimler iptal edilir ve iptal tarihinden itibaren ayrıca hasılat payı alınır.

Taşınmazı sonradan satın alabilir miyim?

Ek 3. maddeye göre irtifak hakkı tesis edilecek taşınmazlarda, ön izin verilmesinden itibaren beş yıl içerisinde taahhüt edilen yatırımı tamamlayarak aynı süre içerisinde doğrudan satın almak için başvuruda bulunan hak sahiplerine satış yapılabilir.

Satın alma bedeli nasıl belirlenir?

İlana çıkılmadan önce irtifak hakkı tesisi amacı da dikkate alınarak belirlenen rayiç bedelin, her yıl Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi oranında güncellenmesiyle bulunur. Tarımsal amaçlı sözleşmelerde tarımsal endeks esas alınır.

Orman alanlarında da mümkün mü?

6831 sayılı Orman Kanunu’na tabi alanlar bu düzenlemenin kapsamı dışındadır.

İhaleye girmek gerekir mi?

Hazine taşınmazları üzerinde sınırlı ayni hak tesisi kural olarak 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Yatırım tahsisleri ise kendi usul ve esaslarına göre yürütülür; somut dosyada hangi hükmün uygulanacağı idareden yazılı olarak sorulmalıdır.