Hazine Tarım Arazisi Nasıl Kiralanır? Ecrimisilin Yarısı, On Yıl ve Sonrasında Satış (4706 Ek m.6)

Hazine arazisi kullanan çoğu kişi için tablo hep aynıdır: yılda bir ecrimisil ihbarnamesi gelir, ödenir, dosya kapanır. Ertesi yıl yenisi gelir. Bu döngü otuz yıl sürebilir ve sonunda taşınmaz yine kişinin olmaz.

Ecrimisil ödemek taşınmazda kalma hakkı vermez. Her yıl yeniden tahakkuk eder ve tahliye ihtimalini ortadan kaldırmaz. Hukuken kullanıcı, ödeme yapsa dahi işgalci konumundadır.

Kiralama bu konumu değiştirir. Aşağıda kimin, hangi şartlarla ve hangi bedelle kiralayabileceği; kiralamanın satışa nasıl bağlandığı ve nelerin gözden kaçtığı ele alınmaktadır.

Ecrimisil ile Kira Arasındaki Fark

Bu ayrım, sürecin tamamını anlamak için gereklidir.

Tablodaki en önemli satır sonuncusudur: kiralama bir çıkmaz değil, mülkiyete giden bir aşamadır.

Kimler Kiralayabilir?

Ek 6. madde, hak sahipliğini üç şarta bağlamıştır.

Taşınmazın niteliği

Taşınmaz, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait bir tarım arazisi olmalıdır.

Bu, ilk elemedir. İmar planında konut, ticaret veya başka bir kullanıma ayrılmış taşınmazlar bu madde kapsamında değildir. Bu nedenle başvuru öncesinde ilgili belediyeden imar durumu belgesi alınmalıdır.

Kullanım süresi ve tespit

Kullanıcının, taşınmazı en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığının, kanunda belirtilen tarihten önce Bakanlıkça tespit edilmiş olması ve başvuru tarihi itibarıyla kullanımın hâlen devam ettiğinin belirlenmiş olması aranır.

Buradaki “Bakanlıkça tespit edilmiş olma” ifadesi kritiktir. Kullanım gerçek olsa dahi idarenin kayıtlarında görünmüyorsa şart sağlanmamış sayılabilir. İdarenin kayıtlarında kullanımı gösteren en yaygın belge ise ecrimisil tahakkuk kayıtlarıdır.

Ecrimisil borcu bulunmaması

Düzenleme, kiralamayı ecrimisil borçları bulunmaması şartına bağlamıştır.

Bu, uygulamada en çok dosya tıkayan şarttır. Birikmiş ecrimisil borcu varsa, kiralama talebinden önce bu borcun durumu netleştirilmelidir: ödenecek mi, yoksa hatalı tarhiyat varsa itiraz mı edilecek?

Kira Bedeli: Cari Yıl Ecrimisilinin Yarısı

Düzenlemenin en somut avantajı buradadır. Kira bedeli, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden belirlenir.

Yani aynı taşınmaz için:

• İşgalci olarak kalırsanız tam ecrimisil ödersiniz.
• Kiracı olursanız bunun yarısını ödersiniz ve üstelik hak sahibi olursunuz.

Bu, aynı kullanım için ödenen bedeli yarıya indirirken hukuki konumu da düzeltir. Uygulamada bu avantajın farkında olmayan çok sayıda kullanıcı, yıllarca tam ecrimisil ödemeye devam etmektedir.

Bedelin dayanağı cari yıl ecrimisili olduğundan, ecrimisil takdirinin doğru yapılıp yapılmadığı ayrıca önem kazanır. Hatalı yüksek bir ecrimisil takdiri, kira bedelini de doğrudan yükseltir. Bu nedenle ecrimisil hesabına ilişkin döküm istenmelidir.

Süre: On Yıla Kadar ve Uzatma

Kiralama on yıla kadar yapılabilir. Bu, Hazine taşınmazı kiralamalarında öngörülen genel sürelere göre uzun bir dönemdir ve tarımsal yatırım planlaması yapmayı mümkün kılar.

Kira süresi sonunda ise iki ihtimal vardır:

• Uzatma. Yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen ve talepte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilir.
• Satış. Bu araziler, sözleşme hükümleri çerçevesinde on yıllık kullanımı müteakip kiracılarına doğrudan satılabilir.

İkinci ihtimal, düzenlemenin asıl değerini oluşturur.

Kiralamadan Satışa Geçiş

Bu bölüm, maddenin en az bilinen ve en önemli yönüdür.

On yıllık kullanım tamamlandığında, arazinin kiracısına doğrudan satılması gündeme gelebilir. Satışta hangi rejimin uygulanacağı ise yine tanıdık ölçüte bağlıdır:

• Taşınmaz 26 Nisan 2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise, 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin on ikinci fıkrası uygulanır.
• Bu tarih itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise, 6292 sayılı Kanun’un Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri uygulanır.

İkinci hâlde satış bedeli rayiç bedelin yarısı olarak belirlenir ve son beş yılda tahsil edilen ecrimisil ile kira bedelleri mahsup edilir. Yani kiralama döneminde ödenen kiralar, ileride satış bedelinden düşülebilecek bir kalem hâline gelir.

Başvuru Nasıl Yapılır?

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yere göre millî emlak birimine yazılı olarak yapılır: illerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Millî Emlak Müdürlüğü, ilçelerde Millî Emlak Şefliği.

Dilekçede bulunması gerekenler:

• Taşınmazın il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel bilgileri ile kiralanmak istenen alanın miktarı.
• Talebin 4706 sayılı Kanun’un ek 6. maddesine dayandığının açıkça belirtilmesi.
• Kullanımın ne zamandan beri ve hangi ürünlerle sürdüğü.
• Kullanımın idarenin hangi kayıtlarından doğrulanabileceği.
• Ecrimisil borcu bulunmadığı; varsa ödendiğine dair belge.
• Tebligata esas adres ve iletişim bilgileri.

Başvurunun kayıt numarası alınarak yapılması zorunludur. Sözlü görüşme başvuru sayılmaz.

Hazırlanması Gereken Belgeler

• Kimlik belgesi fotokopisi.
• Taşınmaza ilişkin tapu kayıt örneği; Hazine adına tescilli olduğu görülmelidir.
• İmar durumu belgesi; imar planı bulunmadığı veya tarımsal amaca ayrıldığı ortaya konulmalıdır.
• ÇKS kayıtları ve tarımsal destekleme ödeme belgeleri; üç yıllık kullanım şartının delilidir.
• Ecrimisil tahakkuk ve tahsilat dökümü; borç bulunmadığının ispatı ve kullanımın idarece bilindiğinin göstergesidir.
• Müstahsil makbuzları, zirai girdi alım belgeleri.
• Muhtarlık yazısı.
• Vekâletname ile başvuruluyorsa vekâletnamenin aslı veya onaylı sureti.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecekler

Talep kabul edildiğinde imzalanacak sözleşme, ileride satış aşamasına geçilip geçilemeyeceğini de belirler. Bu nedenle metin dikkatle okunmalıdır.

Kullanım amacı. Sözleşmede kullanımın tarımsal amaçla sınırlı olduğu yer alır. Amaç dışı kullanım, sözleşmenin feshi sebebidir ve satış imkânını da ortadan kaldırır.

Alt kiralama ve devir yasağı. Kiralanan yerin başkasına devredilip devredilemeyeceği sözleşmede düzenlenir. İzinsiz devir, fesih sonucu doğurabilir.

Yapı yapma sınırı. Tarımsal amaçlı kullanım, taşınmaz üzerine serbestçe yapı yapma hakkı vermez. Yapılacak her türlü tesis için ayrıca izin gerekip gerekmediği sorulmalıdır.

Kira bedelinin artışı. Bedelin yıllar itibarıyla nasıl güncelleneceği sözleşmede yer alır. Cari yıl ecrimisiline bağlı bir güncelleme öngörülüyorsa, ecrimisil takdirlerinin her yıl takip edilmesi gerekir.

Yükümlülüklere uyum. Süre sonunda satış imkânı, “yükümlülüklerini yerine getirdiği tespit edilen” kiracılar bakımından gündeme gelir. Bu nedenle kira ödemelerinin aksatılmaması, sözleşmenin sonundaki asıl kazanç için belirleyicidir.

Kiralama Talebi Reddedilirse

Ret bir idari işlemdir ve süresi içinde idari yargıda iptali istenebilir. Ancak dava öncesinde ret sebebinin belirlenmesi gerekir. En sık görülen gerekçeler ve izlenecek yollar:

“Ecrimisil borcu bulunmaktadır.” Borcun miktarı ve dayanağı istenir. Hatalı tarhiyat varsa itiraz edilir; doğruysa ödeme yapılıp talep yenilenir.

“Kullanım süresi şartı sağlanmamıştır.” Hangi kayda göre bu sonuca varıldığı sorulur. ÇKS ve destekleme belgeleriyle karşı delil sunulur.

“Taşınmaz imar planında tarımsal amaca ayrılmamıştır.” Güncel imar durumu belgesi istenir; plan değişikliği olup olmadığı kontrol edilir.

“Taşınmaz kamu hizmetine ayrılmıştır.” Tahsis kararının tarih ve sayısı ile hâlen yürürlükte olup olmadığı sorulur.

Her hâlde gerekçeli ret yazısı temin edilmeli ve tebliğ tarihi kayıt altına alınmalıdır.

Mera Vasıflı Taşınmazlar Bu Kapsamda Değildir

Sık karşılaşılan bir karışıklığa açıklık getirmek gerekir.

Ek 6. madde, Hazineye ait tarım arazileri içindir; yani Hazine’nin özel mülkiyetindeki taşınmazlar. Mera, yaylak ve kışlaklar ise Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve bu madde kapsamında değildir.

Mera vasıflı taşınmazlarda kiralama imkânı ayrı bir kanunda düzenlenmiştir: 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 12. maddesi, ihtiyaç fazlası meranın hayvancılık yapanlara ve ıslah taahhüt edenlere kiralanmasına imkân tanır. Ancak bu kiralama otlatma ve ıslah amaçlıdır; tarla tarımı hakkı vermez ve süre sonunda satış imkânı doğurmaz.

Bu nedenle başvuru öncesinde taşınmazın vasfı mutlaka tapu kayıt örneğinden doğrulanmalıdır.

Kim Kiralayabilir? Kiracı, Paydaş ve Mirasçı

Kiralama hakkı yalnızca doğrudan kullanıcıya tanınmış gibi görünse de, uygulamada üç farklı durum ortaya çıkar.

Fiilî kullanıcı. Asıl muhataptır. Kullanımı ÇKS ve ecrimisil kayıtlarıyla doğrulanabilen kişidir.

Birden fazla kullanıcı. Aynı parselin farklı kısımlarını farklı kişiler kullanıyorsa, kimin hangi alanı kullandığı krokiyle ortaya konulmalıdır. Talepler çakışırsa idare fiilî durumu esas alarak değerlendirme yapar. Kullanıcılar arasında önceden yazılı mutabakat sağlanması süreci hızlandırır.

Mirasçılar. Kullanıcı vefat etmişse, kullanımın kesintisiz sürüp sürmediği önem kazanır. Mirasçılardan biri veya birkaçı araziyi işlemeye devam etmişse, veraset ilamı ile birlikte kullanımın devamını gösteren belgeler sunulmalıdır. Miras ortaklığı devam ediyorsa başvurunun kimin adına yapılacağı baştan kararlaştırılmalıdır.

Her üç hâlde de belirleyici olan, kullanımın idarenin kayıtlarında görünüyor olmasıdır. Kayıtta başka bir isim varsa, önce bu tespitin düzeltilmesi gerekir.

Kiralama ile Satış Arasında Seçim

Bazı dosyalarda hem kiralama hem de doğrudan satış şartları birlikte sağlanabilir. Bu durumda hangisinin tercih edileceği sorusu doğar.

Doğrudan satış mümkünse öncelik ondadır. Mülkiyet kazanmak, on yıllık bir kira dönemini beklemekten daha güvenlidir. Özellikle 6292 rejiminde satış bedelinin rayiç bedelin yarısı olması ve son beş yılın ecrimisilinin mahsup edilmesi, satışı belirgin biçimde avantajlı kılar.

Satış şartları sağlanmıyorsa kiralama devreye girer. Örneğin kullanım süresi satış için aranan kesim tarihini karşılamıyorsa ya da başvuru süresi kaçırılmışsa, kiralama hem bedeli yarıya indirir hem de ileride satış için gerekli kullanım geçmişini oluşturur.

İkisi birlikte planlanabilir. Kiralama talebinde bulunmak, satış hakkından vazgeçmek anlamına gelmez. Aksine kiracı sıfatı, satış rejimlerinde ayrıca sayılan bir hak sahipliği sebebidir.

Bu nedenle karar, taşınmazın hangi rejime tabi olduğu ve elde bulunan belgelerin hangi şartları karşıladığı görülmeden verilmemelidir.

Son olarak bir usul notu: kiralama başvurusu ile satın alma başvurusu birbirinin alternatifi değildir ve aynı dosyada sırayla değerlendirilebilir. Bu nedenle başvuru dilekçesinde, şartların oluşması hâlinde satın alma talebinin de saklı tutulduğunun belirtilmesi yerinde olur. Ayrıca her iki başvuruda da mahsup talebi ayrıca ve açıkça yazılmalıdır; kendiliğinden uygulanacağı varsayılmamalıdır. Mahsup talebinin dayanağını oluşturan ecrimisil ve kira ödeme belgeleri, dilekçe ekinde yıl yıl tasnif edilmiş olarak sunulmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

Ecrimisil ödemeye devam etmeyi çözüm sanmak. Ödeme kalma hakkı vermez; her yıl yeniden tahakkuk eder ve tahliye riskini ortadan kaldırmaz.

Ecrimisil borcunu kapatmadan başvurmak. Borç bulunmaması şarttır; talep baştan reddedilir.

İmar durumunu kontrol etmemek. Taşınmazın imar planında tarımsal amaca ayrılmış olması veya planın bulunmaması gerekir.

Kullanımı belgelememek. Üç yıllık kullanım şartı beyanla değil, ÇKS ve destekleme kayıtlarıyla ortaya konulur.

Kiralamayı son nokta sanmak. On yıllık kullanım sonunda doğrudan satış gündeme gelebilir; süreç buna göre planlanmalıdır.

Sözleşme yükümlülüklerini aksatmak. Süre sonundaki satış imkânı, yükümlülüklerini yerine getiren kiracılar bakımından söz konusudur.

Mera ile tarım arazisini karıştırmak. İki taşınmaz farklı hukuki kategorilerdedir ve farklı kanunlara tabidir.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kayıt örneğini alın. Taşınmazın Hazine adına tescilli ve tarım arazisi olduğu doğrulanır.
2. İmar durumu belgesini temin edin. Plan yok mu, yoksa tarımsal amaca mı ayrılmış?
3. Ecrimisil borcunuzu sorgulayın. Borç varsa önce bu sorun çözülür.
4. Kullanım belgelerini toplayın. ÇKS, destekleme, müstahsil makbuzu ve tahakkuk dökümü.
5. Yazılı başvuruyu yapın. Dayanak madde açıkça yazılır, kayıt numarası alınır.
6. Bedeli kontrol edin. Cari yıl ecrimisilinin yarısı esas alınmış mı?
7. Sözleşmeyi okuyun. Amaç, devir, yapı ve güncelleme hükümleri incelenir.
8. On yıllık süreyi planlayın. Süre sonunda satış talebi için yükümlülüklere uyum takip edilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine tarım arazisi kiralanabilir mi?

Evet. 4706 sayılı Kanun’un ek 6. maddesi, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazine tarım arazilerinin, şartları taşıyan kullanıcılarına doğrudan kiralanmasına imkân tanır.

Kira bedeli ne kadar?

Cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden belirlenir. Yani aynı kullanım için ödenen bedel yarıya iner.

Kira süresi ne kadar?

On yıla kadar doğrudan kiralama yapılabilir. Süre sonunda yükümlülüklerini yerine getiren ve talepte bulunan kiracıların süresi uzatılabilir.

Kira süresi sonunda satın alabilir miyim?

Düzenleme, bu arazilerin sözleşme hükümleri çerçevesinde on yıllık kullanımı müteakip kiracılarına doğrudan satılabileceğini öngörmüştür. Satışta uygulanacak rejim, taşınmazın 26 Nisan 2012 itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde mi dışında mı olduğuna göre belirlenir.

Ecrimisil borcum varsa kiralayabilir miyim?

Düzenleme, kiralamayı ecrimisil borçları bulunmaması şartına bağlamıştır. Borç varsa önce bu sorunun çözülmesi gerekir.

Ne kadar süredir kullanıyor olmam gerekir?

Kanunda belirtilen tarihten önce en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığının Bakanlıkça tespit edilmiş olması ve kullanımın hâlen devam ettiğinin belirlenmesi aranır.

Kullanımı neyle ispatlarım?

ÇKS kayıtları, tarımsal destekleme ödeme belgeleri, müstahsil makbuzları, zirai girdi alım belgeleri ve ecrimisil tahakkuk dökümü başlıca delillerdir.

Başvuru nereye yapılır?

Taşınmaz il merkezindeyse Millî Emlak Müdürlüğüne, ilçede ise Millî Emlak Şefliğine yazılı olarak başvurulur ve kayıt numarası alınır.

Mera vasıflı arazi kiralanabilir mi?

Bu madde kapsamında değildir. Mera için 4342 sayılı Kanun’un 12. maddesindeki kiralama hükümleri geçerlidir ve bu kiralama otlatma ile ıslah amaçlıdır.

Kiraladığım araziye yapı yapabilir miyim?

Tarımsal amaçlı kullanım, taşınmaz üzerine serbestçe yapı yapma hakkı vermez. Her türlü tesis için ayrıca izin gerekip gerekmediği idareye sorulmalıdır.

Ödediğim kiralar ileride satış bedelinden düşülür mü?

6292 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir. Bu talebin dilekçede ayrıca yazılması gerekir.

Talebim reddedilirse ne yapabilirim?

Ret bir idari işlemdir; gerekçeli ret yazısı temin edilerek süresi içinde idari yargıda iptali istenebilir. Sebep maddi bir hataya dayanıyorsa önce idari düzeltme talep edilmelidir.