Kooperatif, Dernek ve Vakıflara Hazine Taşınmazı: Yüzde Bir Kiralama, Bedelsiz İzin ve Hasılat Payı

Kooperatifler, birlikler ve dernekler için arazi maliyeti, çoğu projede en büyük engeldir.

Mevzuat bu nedenle kurumsal yapılara özel kolaylıklar tanımıştır. Ancak bu hükümler dağınık hâlde bulunduğundan, çoğu kurum sahip olduğu imkânları bilmez.

Aşağıda hangi kurumun hangi imkândan yararlanabileceği, şartlar, bedeller ve başvuru süreci ele alınmaktadır.

Tarımsal Kooperatifler: Yüzde Bir ve Yirmi Yıl

Kanuna 2018 yılında eklenen hükümle, tarımsal örgütler için önemli bir imkân tanınmıştır.

Hükme göre; Hazineye ait taşınmazlar, tarımsal üretim yapmak üzere:

• Tarımsal amaçlı kooperatiflere,
• Tarım satış kooperatiflerine,
• Tarımsal üretici birliklerine,
• Ve bunların üst kuruluşlarına

492 sayılı Kanun’un 63. maddesinde yer alan harca esas değerin yüzde biri üzerinden yirmi yıl süre ile doğrudan kiralanabilir.

Dernek ve Vakıflara Eğitim Amaçlı İmkân

Eğitim alanında faaliyet gösteren dernek ve vakıflar için ayrı bir rejim öngörülmüştür.

Kanuna göre; belirtilen şartları taşıyan vakıf ve dernekler lehine Hazine taşınmazları üzerinde irtifak hakkı tesis edilebilir; Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler üzerinde ise bunlar adına bedelsiz kullanma izni verilebilir. Bunlardan ayrıca hasılat payı alınmaz.

Ancak bu imkân sıkı bir amaç kısıtına bağlanmıştır.

Hükme göre; bu şekilde irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlardan söz konusu vakıflar ve dernekler tarafından elde edilen gelirin tamamı; münhasıran öğrencilere yönelik eğitim kurumlarının veya yurtların yapım, bakım, onarım, işletim ve benzeri giderlerinin karşılanmasında kullanılır.

Ve bir güvence daha: irtifak hakkı tesis edilen taşınmazların tapu kütüğüne, amacı dışında kullanılmayacağına ilişkin şerh konulur.

Bu nedenle bu imkândan yararlanan kurumların:

• Gelirlerin amaca uygun kullanıldığını belgelemesi,
• Muhasebe kayıtlarını ayrıştırması,
• Tapudaki amaç şerhini dikkate alması

gerekir. Amaç dışı kullanım, sözleşmesel sonuçlar doğurur.

Sağlık, Eğitim ve Spor Tesisleri

Mevzuatta, belirli kurumların belirli amaçlarla yaptığı tesisler bakımından da düzenlemeler bulunur.

Kamu yararına çalışan dernekler ve vergi muafiyeti tanınan vakıflarca; sağlık, eğitim ve spor tesisleri yapılması amacıyla tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinleri bakımından özel hükümler öngörülmüştür.

Bu nedenle bu statüdeki kurumların başvurudan önce:

1. Kamu yararına çalışan dernek statüsü veya vergi muafiyeti bulunup bulunmadığını teyit etmesi,
2. Planlanan tesisin sağlık, eğitim veya spor kapsamında olduğunu belgelemesi,
3. Uygulanacak bedel ve hasılat payı rejimini idareden sorması

gerekir.

Ayrıca kanunda; Türkiye Kızılay Derneği, Türkiye Yeşilay Cemiyeti ve Türkiye Yeşilay Vakfı ile Darülaceze Başkanlığı, Darüşşafaka Cemiyeti ve Türk Hava Kurumu gibi belirli kuruluşlar bakımından, kuruluş amaçlarına uygun kullanım için ayrı düzenlemeler de yer almaktadır.

Hasılat Payı: Bedelin Üstüne Eklenir

İrtifak hakkı ve kullanma izni alan kurumların en çok gözden kaçırdığı kalem budur.

Kanuna göre; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde tesis edilecek irtifak hakları ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde verilecek kullanma izinlerinde; irtifak hakkı veya kullanma izni bedellerine ilave olarak, bu alanlarda yürütülen faaliyetlerden elde edilecek tüm hasılatın yüzde biri oranında Hazinece pay alınır.

Ancak bir indirim öngörülmüştür: tarım ve hayvancılık ile sanayi ve tersane yatırımı yapılmak amacıyla tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde bu oran binde bir olarak uygulanır.

Bu tablo, fizibilite hazırlanırken mutlaka dikkate alınmalıdır: hasılat payı yıllık bedelin üzerine eklenen ayrı bir yüktür.

Alt Kiralamada İkinci Pay

Kanunda, tesisin üçüncü kişilere kiraya verilmesi hâline ilişkin ayrıntılı bir düzenleme de bulunur ve bu hüküm çok az bilinir.

Hükme göre; Hazine taşınmazı üzerinde bulunan tesisin tamamının veya bir kısmının hak lehtarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi hâlinde:

• Hak lehtarından, brüt kiranın yüzde biri oranında,
• Kiracıdan veya kiracılardan ise, tesisin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan hak lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında

ayrıca pay alınır.

Ve kritik bir hüküm: kiracılardan alınamayan hasılat payları hak lehtarından alınır.

Ayrıca yürütülen faaliyetin niteliği gereği yıllık hasılatın tespit edilememesi durumunda; hak lehtarından cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, kiracılardan ise hak lehtarına ödenen cari yıl kira bedeli esas alınarak hesaplama yapılması öngörülmüştür.

Bu hükmün pratik sonucu şudur: tesisini kiraya veren hak lehtarı, kiracının payından da sorumlu tutulabilir.

Bu nedenle alt kira sözleşmelerinde:

• Hasılat payı yükümlülüğü açıkça düzenlenmeli,
• Kiracının hasılat beyanı ve belge sunma yükümlülüğü yazılmalı,
• Ödenmemesi hâlinde rücu imkânı öngörülmeli,
• Gerekiyorsa teminat alınmalıdır.

Bu düzenleme yapılmazsa, kiracının ödemediği pay hak lehtarının üzerinde kalır.

Ayrıca alt kiralamanın ana sözleşmede izinli olup olmadığı da baştan kontrol edilmelidir. İzin gerektiren hâllerde önceden başvuru yapılmaması, sözleşmeye aykırılık sonucunu doğurabilir.

Hasılat beyanları bakımından ise kayıt düzeni önem taşır: tesis gelirlerinin ayrı izlenmesi, hem beyanı kolaylaştırır hem de olası bir incelemede dayanak oluşturur.

Köy Tüzel Kişilikleri

Köyler bakımından da değerlendirilmesi gereken imkânlar bulunur.

1. Köy yerleşme alanı. Hazine taşınmazlarının köy yerleşme alanı olarak değerlendirilmesine ilişkin özel bir rejim bulunmaktadır.

2. Hizmet malları. Kadastro mevzuatına göre köy hizmetinde kullanılan yapılar ve alanlar, köy tüzel kişiliği adına tespit olunur.

3. Orta malları. Mera, harman yeri, yol ve benzeri orta mallarının korunması köy tüzel kişiliğinin görevidir.

4. Satış bedelinden pay. Köylerde bulunan Hazine taşınmazlarının satış bedellerinden köy tüzel kişiliklerine pay verilmesi öngörülmüştür.

5. Maden gelirinden pay. Maden mevzuatında, Devlet hakkının bir bölümünün altyapı yatırımlarında kullanılmak üzere Köylere Hizmet Götürme Birlikleri hesabına yatırılması düzenlenmiştir.

Bu imkânların kullanılabilmesi için köy tüzel kişiliğinin yazılı başvuru yapması ve süreçleri takip etmesi gerekir. Çoğu köy, sahip olduğu bu haklardan haberdar değildir.

Başvurular ihtiyar heyeti kararına dayandırılmalı ve muhtarlık evrak kaydında saklanmalıdır. Muhtar değişikliklerinde dosyaların devri, sürecin kesintiye uğramaması bakımından önem taşır.

Başvuru Süreci

Kurumsal başvurularda izlenecek yol şudur.

1. Uygun taşınmazın belirlenmesi. Bölgedeki Hazine taşınmazları araştırılır; statü, alan ve konum incelenir.

2. Kurum statüsünün belgelenmesi. Kooperatif ana sözleşmesi, dernek tüzüğü, vakıf senedi, kamu yararına çalışma veya vergi muafiyeti kararları.

3. Amaç uygunluğunun ortaya konulması. Planlanan kullanımın kanundaki amaca uygun olduğu gösterilir.

4. Yazılı başvuru. İlgili millî emlak birimine yapılır ve kayıt numarası alınır.

5. Değerlendirme ve bedel tespiti. Uygulanacak rejime göre bedel hesaplanır.

6. Sözleşme. Kira sözleşmesi, irtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmesi kurulur.

Başvuru dilekçesinde bulunması gerekenler

• Kurumun tam unvanı ve tescil bilgileri,
• Faaliyet konusu ve amaç,
• Talep edilen taşınmazın tam tarifi; il, ilçe, köy, ada ve parsel,
• Talep edilen alan ve süre,
• Dayanılan kanun hükmü,
• Planlanan kullanım ve varsa proje.

Beşinci madde önemlidir: hangi hükme dayanıldığının açıkça yazılması, talebin doğru rejim çerçevesinde değerlendirilmesini sağlar. Aksi hâlde talep, olağan kiralama veya ihale rejimi çerçevesinde ele alınabilir ve öngörülen kolaylıklardan yararlanılamaz.

Ayrıca dilekçeye kurumun faaliyet belgesi, yetkili organ kararı ve imza sirküleri eklenmelidir. Eksik belge, talebin değerlendirmeye alınmasını geciktirir.

Satış Bedelinden Belediye ve Köy Payları

Hazine taşınmazı satışlarının az bilinen bir yönü de, satış bedelinin bir kısmının yerel idarelere aktarılmasıdır. Bu, belediyeler ve köyler için doğrudan bir gelir kalemidir.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde. Kanuna göre bu alanlardaki Hazine taşınmazlarının satış bedellerinin tahsil edilen kısmından:

• Öncelikle yüzde onu, yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla ilgili belediyelerin gecekondu mevzuatı çerçevesinde oluşturulan fon hesabına aktarılır,
• Kalan kısımdan ilgili belediyeye yüzde otuz, varsa büyükşehir belediyesine yüzde on oranında pay verilir.

Köylerde. Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine taşınmazlarının satış bedellerinin tahsil edilen kısmından yüzde yirmi beş oranında pay verilir. Bu payın:

• Dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenir,
• Kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere il özel idarelerine verilir.

Bu paylar, tahsilini takip eden ayın yirmisine kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır.

Bir istisna da öngörülmüştür: belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.

Bu düzenlemenin köyler bakımından pratik anlamı büyüktür: köy sınırları içindeki bir Hazine taşınmazı satıldığında, köy tüzel kişiliğinin bir payı doğar.

Bu nedenle köy tüzel kişiliklerinin, sınırları içindeki Hazine taşınmazı satışlarını takip etmesi ve pay tahakkukunu sorması yerinde olur.

Takip için ihale ilanları izlenebilir; onaylanan ihale kararlarının kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla internet aracılığıyla yayınlanması öngörülmüştür.

Pay tahakkuk etmemişse, ilgili idareye yazılı başvuru yapılarak durumun sorulması ve kayıt numarası alınması gerekir.

Ekspertiz Yoluyla Bedel Tespiti

Kurumsal başvurularda bedel tespiti bakımından bilinmesi gereken bir imkân daha vardır.

Kanuna göre; Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı ayni hak tesisinde; kamu ihale mevzuatına tabi olmaksızın, sermaye piyasası mevzuatına tabi ekspertiz şirketlerine rayiç bedel tespit ettirilebilir.

Bu, bedel tespitinde ikinci bir yol demektir ve özellikle büyük ölçekli veya niteliği özel taşınmazlarda gündeme gelir.

Kurumlar bakımından pratik sonuçları:

• Bedelin hangi yolla tespit edildiği öğrenilmelidir; komisyon kararı mı, ekspertiz raporu mu?
• Ekspertiz raporu genellikle daha ayrıntılıdır ve kullanılan emsalleri gösterir; bu da inceleme imkânını artırır.
• Rapora itiraz edilecekse, yöntem, emsaller ve varsayımlar incelenmelidir.

Ayrıca kanunda ihalelerin şeffaflığına ilişkin bir düzenleme de bulunur: ihale komisyonlarının, gerektiğinde basın ve yayın organlarının satış işlemlerini izlemesi de dâhil olmak üzere ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun yapılmasını sağlayacak her türlü tedbiri alacağı; onaylanan ihale kararlarının kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla internet aracılığıyla ayrıca yayınlanacağı öngörülmüştür.

Bu hüküm, ihale süreçlerinin takibi bakımından bir imkân sunar: onaylanan kararlar yayımlandığından, bölgedeki satışlar izlenebilir.

Sözleşmede İncelenecek Maddeler

Kurumsal kiralama ve izin sözleşmeleri imzalanmadan önce, aşağıdaki maddeler özellikle incelenmelidir.

1. Amaç maddesi. Kullanım amacı nasıl tanımlanmış? Faaliyet alanınızın tamamını kapsıyor mu? Amaç dar tanımlanmışsa, ileride yapılacak faaliyet genişlemeleri sözleşmeye aykırılık sayılabilir.

2. Bedel ve artış. Yıllık bedel nasıl hesaplanacak ve hangi esasa göre artırılacak? Kooperatif kiralamalarında bedelin harca esas değerin yüzde biri üzerinden hesaplandığı teyit edilmelidir.

3. Hasılat payı. Pay alınacak mı, oranı nedir, nasıl beyan edilecek?

4. Devir ve ortak alma. Sözleşme devredilebilir mi? Kurumsal yapıda değişiklik izne tabi mi?

5. Alt kiralama. Tesisin üçüncü kişilere kiraya verilmesi mümkün mü, hangi şartlarla? Hasılat payı yükümlülüğü nasıl paylaşılacak?

6. Yapı ve tesisler. Süre sonunda yapılar kime kalacak? Taşınabilir demirbaşlar ayrı tutulmuş mu?

7. Fesih hâlleri. Hangi durumlarda sözleşme feshedilir ve teminat gelir kaydedilir?

8. Yenileme. Süre sonunda yenileme imkânı ve şartları düzenlenmiş mi?

Dördüncü ve beşinci maddeler kooperatifler bakımından özellikle önemlidir: kooperatif yapısında ortak değişikliği olağandır ve bunun sözleşmeye aykırılık sayılıp sayılmayacağı baştan netleştirilmelidir.

Sekizinci madde ise uzun vadeli planlama için belirleyicidir. Yirmi yıllık bir kiralamada dahi, yenileme şartlarının baştan bilinmesi yatırım kararını etkiler.

Bu maddeler üzerinde tereddüt varsa, sözleşme imzalanmadan önce idareden yazılı açıklama istenmelidir. Sözleşme kurulduktan sonra yorum tartışmaları çok daha maliyetli hâle gelir.

Sık Yapılan Hatalar

Doğrudan kiralama imkânını bilmemek. Tarımsal kooperatifler için yirmi yıllık doğrudan kiralama öngörülmüştür.

Bedeli rayiç üzerinden hesaplamak. Kooperatif kiralamasında bedel, harca esas değerin yüzde biri üzerinden hesaplanır.

Hasılat payını hesaba katmamak. Bu pay, yıllık bedelin üzerine ayrıca eklenir.

Tarım ve hayvancılık indirimini kullanmamak. Bu alanlarda oran binde bir olarak uygulanır.

Alt kirada pay yükümlülüğünü düzenlememek. Kiracıdan alınamayan pay hak lehtarından alınır.

Amaç şerhini göz ardı etmek. Tapuya amacı dışında kullanılmayacağına ilişkin şerh konulur.

Gelirin kullanımını belgelememek. Eğitim amaçlı izinlerde gelirin tamamı belirlenen giderlere ayrılmalıdır.

Dayanak hükmü yazmamak. Talep yanlış rejim çerçevesinde değerlendirilebilir.

Köy payını takip etmemek. Köylerdeki Hazine taşınmazı satışlarından köy tüzel kişiliğine pay verilir.

Bedel tespit yolunu sormamak. Komisyon kararı ile ekspertiz raporu farklı inceleme imkânı sunar.

Adım Adım Süreç

1. Kurum statünüzü netleştirin. Kooperatif, birlik, dernek veya vakıf.
2. Yararlanabileceğiniz hükmü belirleyin. Her statü farklı rejime tabidir.
3. Uygun taşınmazı araştırın. Statü, alan ve konum.
4. Belgeleri hazırlayın. Tüzük, senet, muafiyet kararları.
5. Başvuruyu yazılı yapın. Dayanak hüküm açıkça yazılır.
6. Bedel ve hasılat payını hesaplayın. Fizibiliteye eklenir.
7. Sözleşmedeki amaç ve devir hükümlerini inceleyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kooperatifimize Hazine arazisi kiralanabilir mi?

Kanuna göre Hazineye ait taşınmazlar, tarımsal üretim yapmak üzere tarımsal amaçlı kooperatifler, tarım satış kooperatifleri ve tarımsal üretici birlikleri ile bunların üst kuruluşlarına doğrudan kiralanabilir.

Kira bedeli ne kadar olur?

492 sayılı Kanun’un 63. maddesinde yer alan harca esas değerin yüzde biri üzerinden hesaplanır.

Süre ne kadar?

Yirmi yıl.

İhaleye girmek gerekir mi?

Hüküm doğrudan kiralama öngörmüştür; bu kapsamdaki talepler için ihale usulü işlemez.

Dernek veya vakıf olarak yararlanabilir miyiz?

Kanunda, belirtilen şartları taşıyan vakıf ve dernekler lehine irtifak hakkı tesis edilebileceği; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde ise bedelsiz kullanma izni verilebileceği düzenlenmiştir.

Bu izinlerden hasılat payı alınır mı?

Kanuna göre bu şekilde verilen izinlerden ayrıca hasılat payı alınmaz.

Elde edilen geliri nasıl kullanmalıyız?

Kanuna göre bu taşınmazlardan elde edilen gelirin tamamı, münhasıran öğrencilere yönelik eğitim kurumlarının veya yurtların yapım, bakım, onarım, işletim ve benzeri giderlerinin karşılanmasında kullanılır.

Tapuya şerh konur mu?

Evet. İrtifak hakkı tesis edilen taşınmazların tapu kütüğüne, amacı dışında kullanılmayacağına ilişkin şerh konulur.

Hasılat payı oranı nedir?

İrtifak hakkı ve kullanma izni bedellerine ilave olarak, yürütülen faaliyetlerden elde edilecek tüm hasılatın yüzde biri oranında pay alınır.

İndirimli oran hangi hâllerde uygulanır?

Tarım ve hayvancılık ile sanayi ve tersane yatırımı yapılmak amacıyla tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde bu oran binde bir olarak uygulanır.

Tesisimizi kiraya verirsek ne olur?

Hak lehtarından brüt kiranın yüzde biri, kiracılardan ise toplam yıllık hasılattan hak lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında ayrıca pay alınır.

Kiracı payını ödemezse ne olur?

Kanuna göre kiracılardan alınamayan hasılat payları hak lehtarından alınır. Bu nedenle alt kira sözleşmesinde bu yükümlülük açıkça düzenlenmelidir.