Hazine Arazisinde Ağaçlandırma ve Tarımsal Tesisler: Özel Ağaçlandırma, İmar-İhya ve Elli Yıllık Vergi Muafiyeti

Boş duran bir Hazine arazisini değerlendirmenin en az bilinen yollarından biri ağaçlandırmadır.

Bu yol, hem kiralama yoluyla uzun süreli kullanım sağlar hem de mevzuatta öngörülen destek ve muafiyetlerle desteklenir. Buna karşılık kapsamı ve sınırları çoğu kişi tarafından bilinmez.

Aşağıda izin türleri, hangi alanlarda izin verilmediği, süreç, destekler ve dikkat edilmesi gereken noktalar ele alınmaktadır.

Üç İzin Türü

Mevzuat, birbirine benzeyen ancak amaçları farklı üç izin türü öngörmüştür.

Özel ağaçlandırma

Ağaç ve ağaççık yetiştirilerek orman tesis edilmesini amaçlar. Asli ve odun dışı orman ürünü veren türlerin dikimi bu kapsamdadır.

Özel imar-ihya

Bozuk nitelikteki alanların iyileştirilerek verimli hâle getirilmesini amaçlar. Mevcut bitki örtüsünün korunup geliştirilmesi esastır.

Özel erozyon kontrolü

Toprak kaybının önlenmesi amacıyla yapılan çalışmalardır. Eğimli ve erozyona açık alanlarda gündeme gelir.

Üçünün ortak yanı şudur: alanı kullanan kişi, belirlenen projeye uygun olarak çalışma yapmayı üstlenir ve karşılığında uzun süreli kullanım hakkı elde eder.

Hazine Taşınmazlarında Nasıl İşler?

Hazine taşınmazları bakımından bu işlemler, millî emlak mevzuatındaki özellik arz eden kiralama hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Yani ortada bir satış veya devir değil, kiralama vardır. Kullanıcı taşınmazın maliki olmaz; belirlenen amaçla ve belirlenen süreyle kullanır.

Bunun sonuçları:

• Kullanım sözleşmeye dayanır ve amaç dışına çıkılamaz.
• Süre sonunda yenileme gerekir.
• Amaç dışı kullanım fesih sebebidir.
• Sözleşme kurulduğunda kullanıcı fuzuli şagil olmaktan çıkar ve ecrimisil riski kalkar.

Son madde önemli bir yan faydadır: hâlihazırda izinsiz kullanılan bir alanda ağaçlandırma kiralaması, kullanımı meşrulaştıran bir yol olabilir.

İzin Verilmeyecek Alanlar

Her alan bu izinlere konu olmaz. Mevzuatta ve uygulama düzenlemelerinde kapsam dışı bırakılan alanlar sayılmıştır.

Bu alanlar arasında şunlar yer alır:

• Orman Kanunu’nun izin ve irtifak hükümleri kapsamında daha önce izin verilmiş yerler,
• Büyükşehir, il, ilçe ve belde belediyelerince yapılan uygulama imar planları içerisinde kalan alanlar,
• Belde ve köylerin toplu yerleşik alan sınırından veya gelişim planları sınırından itibaren beş yüz metrelik mesafe içindeki alanlar,
• İdarece projesi tanzim edilmiş ve yılı içerisinde tesis programına alınmış sahalar,
• Millî emlak mevzuatında özel ağaçlandırma, özel imar-ihya ve özel erozyon kontrolü izni verilmeyecek alan olarak belirtilen taşınmazlar.

Başvuru ve İlan Usulü

Bu izinlerde uygulanan ilan usulü, diğer kiralama işlemlerinden farklıdır ve başvuru sahibi lehine bir imkân içerir.

Uygulamada, izne konu edilebilecek sahalar internet sitelerinde ilan edilir. İlan süresi içerisinde başka müracaat olmaması hâlinde, talep sahibine doğrudan verilmesi gündeme gelebilir.

Bunun anlamı şudur: bir sahayı önce siz tespit edip başvurursanız, ilan sürecinde rakip çıkmadığı takdirde saha size verilebilir.

Bu nedenle süreç şöyle işler:

1. Saha tespiti. Uygun bir alan belirlenir ve kapsam dışı olup olmadığı kontrol edilir.
2. Başvuru. İlgili orman idaresine veya taşınmaz Hazine mülkiyetindeyse millî emlak birimine yazılı başvuru yapılır.
3. İnceleme. Sahanın uygunluğu ve kapsam dışı alanlar bakımından değerlendirme yapılır.
4. İlan. Saha ilan edilir ve başka talep olup olmadığı görülür.
5. Proje. Ağaçlandırma veya imar-ihya projesi hazırlanır ve onaylatılır.
6. Sözleşme. Kiralama sözleşmesi kurulur.
7. Uygulama. Proje takvimine göre çalışma yapılır.

Destekler: Teknik Yardım ve Fidan

Kanun, ağaçlandırma yapanlara iki somut destek öngörmüştür.

Hükme göre; kendi arazilerinde ağaçlandırma yapmak isteyen gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine, sahipleri tarafından talep edildiği takdirde:

• Plan ve proje yapımında ve bunların uygulamalarında orman idaresince teknik yardım yapılabilir,
• Plan ve projeleri idarece tasdik edilmiş sahaların fidan ihtiyaçları parasız karşılanır.

Ayrıca bu sahalar hakkında hususi ormanlara ilişkin hükümler uygulanır.

İkinci madde maliyet bakımından önemlidir: fidan gideri, ağaçlandırma projelerinin en büyük kalemlerinden biridir ve projesi tasdik edilmiş sahalarda bu ihtiyaç parasız karşılanır.

Bu nedenle başvuruda teknik yardım talebi ve fidan desteği talebi açıkça belirtilmelidir.

Elli Yıllık Vergi Muafiyeti

Rejimin en değerli ve en az bilinen yanı budur.

Kanuna göre; belirtilen şartlarla ve kavak, okaliptüs ve kızılağaç dâhil olmak üzere yeni ağaçlandırılan arazinin sahibi, ağaçlandırmadan itibaren elli sene için ağaçlandırdığı sahalara ait arazi ve bina vergilerinden muaf tutulur.

Elli yıl, olağanüstü uzun bir muafiyet süresidir ve uzun vadeli yatırım hesabını doğrudan etkiler.

Tarımsal Tesisler: Sera, Ağıl ve Besi

Hazine arazisinde tarımsal tesis kurmak isteyenler bakımından tablo, taşınmazın statüsüne göre değişir ve bu ayrım baştan yapılmalıdır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki tarım arazileri

Bu taşınmazlarda kiralama yolu işler. Kira sözleşmesi kurulduğunda kullanım meşru hâle gelir ve ecrimisil riski kalkar.

Tesis kurulması ise ayrıca değerlendirilir:

• Sözleşmede yapı yapılmasına izin verilip verilmediği incelenmelidir.
• Yapı için imar mevzuatı çerçevesinde izin gerekebilir.
• Tarım arazisinde tarım dışı kullanım söz konusuysa ayrı izin aranır.

Mera, yaylak ve kışlaklar

Burada rejim tamamen farklıdır. Merada yapılaşma kural olarak yasaktır.

Yaylak ve kışlaklarda ise sınırlı istisnalar vardır: Köy Kanunu’nda öngörülen inşaatlar ile valilikten izin alınmak suretiyle yapılabilecek belirli nitelikteki yapılar. Bu istisnalar dar yorumlanır ve izne tabidir.

Merada tesis kurulması isteniyorsa, izlenecek yol yapı izni değil tahsis amacı değişikliğidir; ve bu, kanunda sayılan sınırlı hâllerde mümkündür.

Orman rejimindeki alanlar

Orman alanlarında yapılaşma, orman mevzuatı çerçevesinde ve kanunda sayılan hâllerle sınırlıdır. Kanun, ormanlarda ağıl ve benzeri yapılar bakımından da kısıtlar öngörmüştür.

Bu nedenle tarımsal tesis planlayanların ilk yapması gereken iş, taşınmazın statüsünü tespit etmektir: Hazinenin özel mülkiyetinde mi, mera mı, orman mu?

Tespit için tapu kayıt örneği alınır ve malik sütunu ile nitelik hanesi birlikte okunur. Ayrıca mera özel sicil sorgusu yaptırılmalı ve orman durumu ilgili işletme müdürlüğünden sorulmalıdır.

Bir parselin farklı kısımlarının farklı statüde olabileceği de unutulmamalıdır. Proje alanı birden fazla parsel içeriyorsa, her parsel için ayrı ayrı tespit yapılmalı ve parsel bazında statü haritası çıkarılmalıdır.

Üç statüde üç farklı yol ve üç farklı takvim işler.

Kiralama mı, Ağaçlandırma mı?

Boş bir Hazine arazisini değerlendirmek isteyenler bakımından iki yol karşılaştırılmalıdır.

Karar verirken belirleyici olan, arazinin niteliği ve kullanıcının uzun vadeli planıdır. Eğimli, taşlık veya tarıma elverişsiz araziler bakımından ağaçlandırma daha uygun olabilirken; verimli tarım arazilerinde kiralama daha isabetlidir.

Bir başka ölçüt de gelir zamanlamasıdır. Tarımsal kiralamada gelir yıllık olarak doğarken, ağaçlandırmada ilk yıllar tamamen gider dönemidir ve getiri uzun vadeye yayılır. Bu nedenle ağaçlandırma, nakit akışı beklentisi düşük ve uzun vadeli düşünen kullanıcılar için uygundur.

Buna karşılık vergi muafiyeti ve fidan desteği, uzun vadedeki toplam maliyeti belirgin biçimde düşürür. Karşılaştırma yapılırken bu kalemler de hesaba katılmalıdır.

İki yol birbirini dışlamaz: farklı parseller için farklı yollar izlenebilir.

Proje: Sürecin Belkemiği

Bu izinlerde her şey projeye bağlıdır. Destek de, muafiyet de, sözleşmenin devamı da projeye uygunlukla ölçülür.

Projede yer alması gereken başlıca hususlar:

• Saha bilgileri — konum, alan, eğim, toprak yapısı ve mevcut bitki örtüsü.
• Tür seçimi — bölge şartlarına uygun ağaç ve ağaççık türleri.
• Dikim planı — aralık, mesafe ve fidan sayısı.
• Toprak hazırlığı ve arazi çalışmaları.
• Bakım takvimi — sulama, ot alma, tamamlama dikimi.
• Koruma tedbirleri — otlatma ve yangına karşı.
• Yıllara sâri iş programı.

Projenin idarece tasdik edilmesi, fidan desteğinin de şartıdır: kanun, plan ve projeleri tasdik edilmiş sahaların fidan ihtiyaçlarının parasız karşılanacağını öngörmüştür.

Bu nedenle proje, formalite olarak değil yükümlülük listesi olarak okunmalıdır. Sözleşmenin devamı ve muafiyetin sürmesi, projede taahhüt edilenlerin yerine getirilmesine bağlıdır.

Ayrıca bakım kayıtlarının tutulması yararlıdır: hangi yıl kaç fidan dikildi, kaçı tutmadı, tamamlama yapıldı mı? Bu kayıtlar, ileride yapılacak denetimlerde ve muafiyetin sürdürülmesinde dayanak oluşturur.

Denetim ve Fesih Riski

Ağaçlandırma izinleri uzun vadeli olduğundan, süreç boyunca denetime tabidir.

Denetimde bakılan hususlar genellikle şunlardır:

• Dikim projeye uygun yapılmış mı?
• Tutma oranı yeterli mi?
• Bakım ve tamamlama yapılmış mı?
• Saha amaç dışı kullanılıyor mu?
• Sahada izinsiz yapı var mı?

Aykırılık tespit edildiğinde, kiralama sözleşmelerine ilişkin genel hükümler işler: idarenin belirli süreli ve gerekçeli ihtarına rağmen durumun devam ettirilmesi hâlinde teminat gelir kaydedilir ve sözleşme feshedilir.

Ayrıca vergi muafiyetinden yararlanılmışsa, sahanın orman hâlinde muhafaza edilmemesi nedeniyle vergilerin geri alınması gündeme gelir.

Bu iki sonuç birlikte düşünüldüğünde, ağaçlandırma izninin uzun vadeli bir taahhüt olduğu açıktır. Yatırım kararı verilirken, elli yıllık muafiyetin karşılığında elli yıllık bir bakım yükümlülüğü bulunduğu hesaba katılmalıdır.

Bu nedenle saha seçiminde ulaşılabilirlik ve su imkânı gibi bakım maliyetini etkileyen unsurlar da değerlendirilmelidir.

Köylüler ve Köy Tüzel Kişilikleri

Bu rejim yalnızca yatırımcılara açık değildir; köy sakinleri ve köy tüzel kişilikleri bakımından da imkânlar sunar.

Değerlendirilebilecek hâller:

1. Köyün boş Hazine arazileri. Köy sınırları içinde tarıma elverişli olmayan, eğimli veya taşlık Hazine arazileri ağaçlandırmaya konu edilebilir.

2. Erozyon sorunu bulunan alanlar. Toprak kaybı yaşanan alanlarda özel erozyon kontrolü izni değerlendirilebilir.

3. Bozuk alanların iyileştirilmesi. Mevcut bitki örtüsü zayıflamış alanlarda özel imar-ihya gündeme gelir.

Ayrıca hatırlanması gereken bir husus vardır: mera mevzuatında da toprak muhafaza, sel ve taşkın kontrolü amacıyla yapılacak her türlü ağaçlandırma ve erozyon kontrolü çalışmaları ile ilgili tahsis amacı değişikliklerinde ot bedeli alınmaz.

Yani mera alanlarında koruma amaçlı çalışmalar bedelsiz olarak gündeme getirilebilir.

Bu nedenle köylerin yapabileceği:

• Sorunlu alanların tespiti ve krokiyle gösterilmesi,
• İl veya ilçe müdürlüğüne yazılı talep iletilmesi,
• Mera alanlarında ot bedeli muafiyetinin hatırlatılması,
• Çalışmaların mera ıslah projesiyle birlikte planlanmasının önerilmesi.

Bu talepler kayıt numarası alınarak yazılı yapılmalıdır. Uzun vadede hem toprak korunur hem de otlatma kapasitesi desteklenir.

Sık Yapılan Hatalar

Kapsam dışı alanları kontrol etmemek. Beş yüz metre kuralı ve imar planı içindeki alanlar başvuruyu sonuçsuz bırakır.

Statüyü tespit etmeden plan yapmak. Mera, orman ve Hazine mülkiyeti farklı rejimlere tabidir.

Destek taleplerini yazmamak. Teknik yardım ve fidan desteği ayrıca talep edilmelidir.

Muafiyeti kalıcı sanmak. Sahayı orman hâlinde muhafaza etmeyenlerden vergi geri alınır.

Merada tesis kurmayı yapı izni meselesi sanmak. Merada yol tahsis amacı değişikliğidir.

Sözleşmeyi okumadan yapı yapmak. Yapı yapılmasına izin verilip verilmediği sözleşmede yazılıdır.

Amaç dışına çıkmak. Bu, fesih ve teminat kaybı sebebidir.

Projeyi formalite sanmak. Destek, muafiyet ve sözleşmenin devamı projeye uygunlukla ölçülür.

Bakım kayıtlarını tutmamak. Denetimde ve muafiyetin sürdürülmesinde dayanak oluşturur.

Saha seçiminde bakım maliyetini gözetmemek. Ulaşılabilirlik ve su imkânı uzun vadeli yükü belirler.

Adım Adım Süreç

1. Taşınmazın statüsünü tespit edin. Hazine mülkiyeti, mera veya orman.
2. Kapsam dışı alanları kontrol edin. Yerleşim mesafesi ve imar planı.
3. Uygun izin türünü belirleyin. Ağaçlandırma, imar-ihya veya erozyon kontrolü.
4. Yazılı başvuru yapın. Kayıt numarası alınır.
5. Destek taleplerini belirtin. Teknik yardım ve fidan.
6. Projeyi hazırlatıp onaylatın. Muafiyet ve destek buna bağlıdır.
7. Sözleşmeyi kurun ve yükümlülükleri takip edin. Bakım ve muhafaza şarttır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Hazine arazisinde ağaçlandırma yapabilir miyim?

Mevzuatta özel ağaçlandırma, özel imar-ihya ve özel erozyon kontrolü izinleri öngörülmüştür. Hazine taşınmazları bakımından bu işlemler millî emlak mevzuatındaki özellik arz eden kiralama hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Üç izin türü arasındaki fark nedir?

Özel ağaçlandırma orman tesisini, özel imar-ihya bozuk alanların iyileştirilmesini, özel erozyon kontrolü ise toprak kaybının önlenmesini amaçlar.

Taşınmazın maliki olur muyum?

Hayır. Ortada satış veya devir değil kiralama vardır; kullanıcı taşınmazı belirlenen amaçla ve süreyle kullanır.

Hangi alanlarda izin verilmez?

Daha önce izin verilmiş yerler, uygulama imar planları içinde kalan alanlar, belde ve köylerin toplu yerleşik alan sınırından itibaren beş yüz metrelik mesafe içindeki alanlar, projesi tanzim edilip tesis programına alınmış sahalar ve mevzuatta ayrıca sayılan taşınmazlar.

Beş yüz metre nereden ölçülür?

Belde ve köylerin toplu yerleşik alan sınırından veya gelişim planları sınırından itibaren. Ölçüm, kadastro paftası ve yerleşik alan sınırı haritası üzerinden yapılır.

Fidan desteği var mı?

Kanuna göre, plan ve projeleri tasdik edilmiş sahaların fidan ihtiyaçları parasız karşılanır. Ayrıca talep hâlinde plan ve proje yapımında teknik yardım sağlanabilir.

Vergi muafiyeti ne kadar?

Kanunda belirtilen şartlarla, yeni ağaçlandırılan arazinin sahibi ağaçlandırmadan itibaren elli sene için ağaçlandırdığı sahalara ait arazi ve bina vergilerinden muaf tutulur.

Muafiyet kesin mi?

Hayır, şarta bağlıdır. Kanuna göre bu sahaları orman hâlinde muhafaza etmeyenlerden vergi geri alınır.

Sahayı önce ben bulursam avantajım olur mu?

Uygulamada izne konu sahalar ilan edilir ve ilan süresi içerisinde başka müracaat olmaması hâlinde talep sahibine verilmesi gündeme gelebilir.

Merada sera veya ağıl kurabilir miyim?

Merada yapılaşma kural olarak yasaktır. Yaylak ve kışlaklarda sınırlı istisnalar bulunur ve bunlar izne tabidir. Merada izlenecek yol, tahsis amacı değişikliğidir.

Hazine tarım arazisinde tesis kurabilir miyim?

Kiralama yoluyla kullanım mümkündür; ancak yapı yapılmasına izin verilip verilmediği sözleşmede incelenmeli ve imar mevzuatı ile tarım dışı kullanım izni bakımından ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Ağaçlandırma kiralaması ecrimisili keser mi?

Sözleşme kurulduğunda kullanıcı fuzuli şagil konumundan çıkar ve ecrimisilin dayanağı ortadan kalkar.