Millî Park ve Korunan Alanlarda Hazine Taşınmazı: Tahsis, Kamulaştırma ve Turizm Üst Hakkı

Korunan alan ilanı, taşınmaz sahipleri ve yatırımcılar bakımından sit ilanına benzer sonuçlar doğurur; ancak rejimi ve muhatabı farklıdır.

Bu alanlarda Hazine taşınmazları satış rejiminden çıkar ve tahsis rejimine geçer. Özel mülkiyet ise kamulaştırma yoluyla kamuya alınabilir.

Aşağıda tahsis rejimi, kamulaştırma, kullanma izni yasağı, yeni turizm düzenlemesi ve yaptırımlar ele alınmaktadır.

Dört Farklı Statü

Kanun dört ayrı korunan alan türü öngörür ve bunların sonuçları aynı değildir.

• Millî park — bilimsel ve estetik bakımdan istisnaî değere sahip, koruma, dinlenme ve turizm alanlarına sahip tabiat parçaları.
• Tabiat parkı — bitki örtüsü ve yaban hayatı özelliğine sahip, manzara bütünlüğü içinde halkın dinlenme ve eğlenmesine uygun alanlar.
• Tabiat anıtı — tabiat olaylarının meydana getirdiği özellik ve nitelikleri bakımından korunması gereken oluşumlar.
• Tabiatı koruma alanı — bilim ve eğitim bakımından önem taşıyan, nadir ve tehlikeye maruz ekosistemler ile türlerin bulunduğu alanlar.

Bu ayrım pratik sonuç doğurur: en sıkı rejim tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanlarında işler.

Hazine Taşınmazları: Satış Değil Tahsis

Bu alanlardaki Hazine taşınmazları bakımından olağan satış ve kiralama rejimi geri plana çekilir.

Kanuna göre; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı içinde kalıp da bu Kanun’un uygulanması için gerekli olanlardan:

1. Hazineye ait taşınmaz mallar, Genel Müdürlüğün talebi üzerine,
2. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler, resen Hazine adına tescilini takiben,
3. Bunlar dışında kamu idareleri ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmaz mallar ve irtifak hakları, Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca belirlenecek bedelin ödenmesi şartıyla

tahsis edilir.

İkinci bent özellikle dikkat çekicidir: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, tahsisten önce resen Hazine adına tescil edilir. Yani tescil harici alanlar bu süreçte tapuya kaydedilir.

Özel Mülkiyet: Kamulaştırma

Korunan alan sınırları içinde özel mülkiyette taşınmazı bulunanlar bakımından kanun kamulaştırmayı öngörmüştür.

Hükme göre; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanı sınırları içinde kalan yerlerdeki gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmaz mallar ile her türlü tesisler; onaylı uygulama imar planına göre hazırlanacak projelerin gerçekleşmesi için, gerekli görüldüğünde, Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre Genel Müdürlükçe kamulaştırılır.

Bu hükümde iki şart dikkat çeker:

• Kamulaştırma, onaylı uygulama imar planına göre hazırlanacak projelerin gerçekleşmesi için yapılır.
• “Gerekli görüldüğünde” ifadesi, idareye takdir alanı bırakır.

Bunun pratik sonucu şudur: korunan alanda taşınmazı bulunan malikin kamulaştırma talebi kendiliğinden kabul edilmez; projenin gerekliliği aranır.

Bu nedenle bu dosyalarda malikin yapabilecekleri:

1. Alanın hangi statüde olduğunu ve sınırlarını tespit ettirmek,
2. Uygulama imar planı ve projelerin durumunu öğrenmek,
3. Taşınmaza getirilen kısıtları belgelemek,
4. Kamulaştırma talebini yazılı olarak iletmek,
5. Cevaba göre idari yargı yollarını değerlendirmek.

Ayrıca taşınmaz aynı zamanda sit alanı veya doğal sit kapsamındaysa, o mevzuattaki trampa imkânı da ayrıca araştırılmalıdır. İki rejim üst üste binebilir.

Kullanma İzni ve İrtifak Hakkı Yasağı

Yatırımcılar bakımından en belirleyici hüküm budur.

Kanuna göre; tabiat anıtları ve tabiatı koruma alanlarında, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla kullanma izni verilemez veya irtifak hakkı tesis edilemez.

Bu, yatırıma kamu taşınmazı tahsisine ilişkin genel rejimin bu iki alan bakımından işlemediği anlamına gelir.

Millî park ve tabiat parklarında ise durum farklıdır: bu alanlarda tesis ve altyapı faaliyetleri kanunda öngörülen çerçevede yürütülebilir.

Kanuna göre; Kanun’un ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla millî parklar ve tabiat parklarındaki faaliyetler ile koruma, yönetim, işletme, tanıtım, sportif, eğlenme ve dinlenme hizmetleri için gerekli her türlü altyapı, üstyapı ve diğer tesisler ilgili idarece yapılır veya yaptırılır ve yönetilir.

Bu nedenle korunan alanda yatırım planlayanların ilk sorusu şu olmalıdır: alan hangi statüde? Tabiat anıtı veya tabiatı koruma alanıysa yol kapalıdır.

Yeni Düzenleme: Turizm Amaçlı Üst Hakkı

Kanuna 2026 yılında eklenen bir hükümle, turizm yatırımları bakımından önemli bir düzenleme yapılmıştır.

Hükme göre; maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra, bu Kanun kapsamında kalan orman vasıflı olanlar dâhil Hazine taşınmazlarından; ilgili mevzuatı uyarınca turizm amaçlı yatırım gerçekleştirilmek üzere Kültür ve Turizm Bakanlığınca kesin tahsis yapılanlar üzerinde, adına kesin tahsis yapılan gerçek veya tüzel kişiler lehine Türk Medenî Kanunu uyarınca tapuda üst hakkı tesis edilmesi ve buna bağlı olarak tapuda sözleşme düzenlenmesi ile sözleşme hükümlerinin yürütülmesine ilişkin işlemler Genel Müdürlük tarafından yapılır.

Bu düzenlemenin önemi üç yönlüdür:

• Kapsam. Orman vasıflı Hazine taşınmazları da dâhil edilmiştir.
• Hakkın niteliği. Tapuda üst hakkı tesis edilmesi öngörülmüştür; bu, kullanma izninden farklı ve daha güçlü bir hukuki konumdur.
• Yetki. İşlemler Genel Müdürlük tarafından yürütülür.

Ayrıca geçiş hükmüyle, daha önce verilmiş bazı kesin izin ve kesin tahsisler bakımından belirli bir tarihten sonraki bedellerin hesaplanması, takibi ve tahsilinin de Genel Müdürlükçe yapılacağı düzenlenmiştir.

Düzenleme yeni olduğundan, uygulama esasları ve başvuru usulü ilgili idareden yazılı olarak sorulmalıdır.

Yasak Faaliyetler ve Ağırlaştırılan Cezalar

Korunan alanlarda belirli faaliyetler yasaktır ve bu yasakların yaptırımı 2026 yılında ağırlaştırılmıştır.

Kanunun ilgili maddesi değiştirilerek; Kanun’un yasak faaliyetleri düzenleyen maddelerindeki fiilleri yürütenler hakkında, fiil daha ağır bir cezayı gerektirmediği takdirde bir yıldan üç yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adlî para cezası öngörülmüştür.

Bu, korunan alanlarda izinsiz faaliyet yürütmenin ciddi bir cezai riske dönüştüğünü gösterir.

Bu nedenle korunan alan sınırları içinde veya yakınında taşınmazı bulunanların:

• Alanın sınırlarını ve statüsünü kesin olarak öğrenmesi,
• Planlanan her faaliyet için önceden izin alması,
• Mevcut kullanımların hukuki dayanağını netleştirmesi

gerekir.

Ayrıca bu Kanun kapsamına giren yerlerdeki ormanlarda, makilik ve fundalıklarda ve diğer arazi kullanma şekillerinde; koruma ve çok taraflı kullanımı esas tutan amenajman planlarına dayanılarak teknik faaliyetler yapılır.

Bununla birlikte kanun bir esneklik de tanımıştır: tabiî çevre ve ekosistemlerin korunması ve iyileştirilmesi yönünden teknik ve bilimsel gereklere göre hazırlanacak özel amenajman planları uyarınca, belirli yerlerde ve belirli sürelerde üretim, avlanma ve otlatma faaliyetlerine izin verilebilir.

Bu, korunan alanlarda yaşayan köylüler bakımından önemlidir: otlatma tümüyle yasak değildir, ancak plana ve izne bağlıdır.

Kazanılmış Haklar

Korunan alan ilanından önce kurulmuş haklar bakımından kanun bir geçiş hükmü öngörmüştür.

Hükme göre; bu Kanun kapsamına giren yerlerde evvelce verilmiş kullanma izni, intifa ve irtifak hakları, geçerlilik süresi bitimine kadar sahibi tarafından kullanılmak üzere bu Kanun hükümlerine göre yeniden düzenlenir.

Yani mevcut haklar kendiliğinden sona ermez; ancak yeniden düzenlemeye tabi tutulur.

Bu nedenle korunan alan ilan edilen bir bölgede hakkı bulunanların:

1. Mevcut sözleşme ve izin belgelerini hazır tutması,
2. Yeniden düzenleme sürecini takip etmesi,
3. Yeni koşulları dikkatle incelemesi,
4. Aleyhe değişiklikler bakımından itiraz yollarını değerlendirmesi

gerekir.

Ayrıca kanunda; kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri lehine tesis olunan intifa haklarının ve bu haklara dayanılarak yapılan tesislerin üçüncü şahıslara devrinin ilgili idarenin iznine bağlı olduğu da düzenlenmiştir.

Bu nedenle korunan alandaki tesislerin devrinde önceden izin alınması zorunludur; izinsiz devir sözleşmesel sonuçlar doğurur.

Sulak Alanlar

Kanunda sulak alanlara ilişkin bir atıf da bulunmaktadır.

Çevre mevzuatı kapsamındaki sulak alanlarda el konularak mülkiyetin kamuya geçirilmesine karar verilen her çeşit taşınmaz ve sair eşya bakımından özel düzenlemeler öngörülmüştür.

Sulak alanlar ayrıca kendi mevzuatı çerçevesinde korunur ve bu alanlarda:

• Kurutma, doldurma ve tahrip faaliyetleri yasaktır,
• Su rejimini değiştirecek müdahaleler izne tabidir,
• Koruma bölgeleri belirlenerek kullanım kısıtları getirilir.

Bu nedenle göl, gölet veya bataklık çevresindeki taşınmazlarda, alanın sulak alan koruma bölgesi kapsamında olup olmadığı ayrıca sorulmalıdır.

Kurutma yoluyla kazanılan alanlarda mülkiyet iddiaları bakımından ise dikkatli olunmalıdır: bu tür alanlar Devletin hüküm ve tasarrufu altında sayılabilir ve zilyetlikle iktisap yolu kapalı olabilir.

Petrol ve Maden Faaliyetleri

Korunan alanlarda yer altı kaynakları bakımından da özel bir rejim işler.

Kanuna göre; bu alanlarda petrol ve madenlerin aranması ve işletilmesi için gerekli izin, ruhsatname veya imtiyaz; Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla üst düzey bir karar organının kararıyla verilebilir.

Ayrıca araştırma ve işletme faaliyetlerinde bu yerlerin korunması amacıyla riayet edilecek hususlar ilgili idarece belirlenir.

Bu nedenle korunan alanda maden ruhsatı bulunan veya almayı planlayanların, ruhsatın yanında bu özel izin sürecini de hesaba katması gerekir. Maden ruhsatı tek başına faaliyet yetkisi vermez.

Statülere Göre Karşılaştırma

Dört korunan alan türü arasındaki farklar, izlenecek yolu doğrudan belirler.

Tabloda görüldüğü üzere Hazine taşınmazları ve özel mülkiyet bakımından rejim benzer; asıl fark kullanma izni ve irtifak hakkı sütununda ortaya çıkar.

Bu nedenle yatırım planlayanların ilk sorusu net olmalıdır: alan tabiat anıtı veya tabiatı koruma alanı mı? Cevap evetse, kullanma izni ve irtifak hakkı yolu kapalıdır ve proje yeniden değerlendirilmelidir.

Ayrıca alanın statüsü zaman içinde değişebilir; bu nedenle güncel durum ilgili bölge müdürlüğünden yazılı olarak teyit edilmelidir.

Korunan Alanda Yaşayanlar İçin

Korunan alan sınırları içinde köyü veya taşınmazı bulunan kişiler bakımından pratik başlıklar şunlardır.

1. Mevcut evim ve tarlam ne olur? Mülkiyet kendiliğinden sona ermez. Ancak kullanım kısıtları doğar ve gerekli görülmesi hâlinde kamulaştırma gündeme gelebilir.

2. Onarım ve tadilat yapabilir miyim? Faaliyetler izne tabidir. Küçük görünen işler dahi izin gerektirebileceğinden, işe başlamadan önce ilgili idareye yazılı başvuru yapılmalıdır.

3. Hayvanlarımı otlatabilir miyim? Özel amenajman planları uyarınca belirli yer ve sürelerde izin verilebilir. Plan ve izin durumu sorulmalıdır.

4. Ürün toplayabilir miyim? Üretim faaliyetleri de aynı plan çerçevesinde değerlendirilir.

5. Turizm amaçlı işletme kurabilir miyim? Statüye bağlıdır; tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanında kullanma izni ve irtifak hakkı mümkün değildir.

Bu soruların tamamı için izlenecek yol aynıdır: ilgili bölge müdürlüğüne yazılı başvuru yapmak, kayıt numarası almak ve cevabı saklamak.

Yazılı cevap iki yönden değerlidir: hem faaliyetin izinli olduğunu belgeler, hem de olası bir soruşturmada savunmanın dayanağını oluşturur. Cezaların ağırlaştırıldığı dikkate alındığında bu belgeleme daha da önem kazanmıştır.

Köy tüzel kişilikleri bakımından ise, alanın ilanı sırasında ve sonrasında köyün ihtiyaçlarının plana yansıtılması için başvuruda bulunulması yerinde olur.

Sık Yapılan Hatalar

Korunan alanda satın alma beklemek. Bu alanlardaki Hazine taşınmazları tahsis rejimine tabidir.

Statüyü ayırmamak. Tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanında kullanma izni ve irtifak hakkı mümkün değildir.

Kamulaştırmanın kendiliğinden yapılacağını sanmak. Kanun, projenin gerekliliğini ve idarenin takdirini aramaktadır.

Sit rejimiyle karıştırmak. İki rejim üst üste binebilir; her ikisi de ayrı ayrı araştırılmalıdır.

Otlatmayı tümüyle yasak sanmak. Özel amenajman planları uyarınca belirli yer ve sürelerde izin verilebilir.

Kazanılmış hakları takip etmemek. Mevcut izin ve haklar yeniden düzenlemeye tabidir.

İzinsiz devir yapmak. İntifa hakları ve tesislerin devri idarenin iznine bağlıdır.

Cezai riski küçümsemek. Yasak faaliyetlerin yaptırımı 2026 düzenlemesiyle ağırlaştırılmıştır.

Adım Adım Süreç

1. Alanın statüsünü öğrenin. Millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı veya koruma alanı.
2. Sınırları teyit ettirin. Parseliniz gerçekten alan içinde mi?
3. Üst üste binen rejimleri araştırın. Sit, orman, sulak alan.
4. Taşınmazın statüsünü belirleyin. Hazine mi, özel mülkiyet mi?
5. Uygun yolu seçin. Tahsis, kamulaştırma, trampa veya üst hakkı.
6. Mevcut haklarınızı belgeleyin. Yeniden düzenleme sürecinde kullanılır.
7. Her faaliyet için önceden izin alın. Cezai risk ağırlaştırılmıştır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Millî park içindeki Hazine arazisi satın alınabilir mi?

Bu alanlardaki Hazine taşınmazları tahsis rejimine tabidir. Millî emlak uygulamasında, özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi gereken taşınmazlar satışı yapılamayacaklar arasında sayılmıştır.

Tahsis nasıl yapılır?

Kanuna göre Hazineye ait taşınmazlar Genel Müdürlüğün talebi üzerine; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler resen Hazine adına tescilini takiben; diğer kamu taşınmazları ise Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca belirlenecek bedelin ödenmesi şartıyla tahsis edilir.

Özel mülkiyetteki taşınmazım ne olur?

Kanuna göre bu alanlar içinde kalan gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazlar ile her türlü tesisler, onaylı uygulama imar planına göre hazırlanacak projelerin gerçekleşmesi için gerekli görüldüğünde kamulaştırılır.

Kamulaştırma talebim kabul edilir mi?

Kendiliğinden değil. Kanun, kamulaştırmayı onaylı uygulama imar planına göre hazırlanacak projelerin gerçekleşmesi ve “gerekli görülmesi” şartına bağlamıştır.

Bu alanlarda irtifak hakkı kurulabilir mi?

Tabiat anıtları ve tabiatı koruma alanlarında, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla kullanma izni verilemez veya irtifak hakkı tesis edilemez.

Turizm yatırımı için yeni bir imkân var mı?

Kanuna 2026 yılında eklenen hükümle; bu Kanun kapsamında kalan orman vasıflı olanlar dâhil Hazine taşınmazlarından turizm amaçlı yatırım için kesin tahsis yapılanlar üzerinde, tahsis sahipleri lehine tapuda üst hakkı tesis edilmesine ilişkin işlemler düzenlenmiştir.

Otlatma yasak mı?

Tümüyle değil. Kanuna göre teknik ve bilimsel gereklere göre hazırlanacak özel amenajman planları uyarınca belirli yerlerde ve belirli sürelerde üretim, avlanma ve otlatma faaliyetlerine izin verilebilir.

Eski iznim geçerli mi?

Kanuna göre bu Kanun kapsamına giren yerlerde evvelce verilmiş kullanma izni, intifa ve irtifak hakları, geçerlilik süresi bitimine kadar sahibi tarafından kullanılmak üzere bu Kanun hükümlerine göre yeniden düzenlenir.

Tesisimi devredebilir miyim?

Kanunda, tesis olunan intifa hakları ile bu haklara dayanılarak yapılan tesislerin üçüncü şahıslara devrinin ilgili idarenin iznine bağlı olduğu düzenlenmiştir.

Yasak faaliyetin cezası nedir?

Kanunun ilgili maddesi değiştirilerek, yasak faaliyetleri yürütenler hakkında fiil daha ağır cezayı gerektirmiyorsa bir yıldan üç yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adlî para cezası öngörülmüştür.

Maden ruhsatım var, faaliyete başlayabilir miyim?

Kanuna göre bu alanlarda petrol ve madenlerin aranması ve işletilmesi için gerekli izin, ruhsatname veya imtiyaz özel bir karar organının kararıyla verilebilir. Maden ruhsatı tek başına faaliyet yetkisi vermez.

Sit alanıysa hangi mevzuat uygulanır?

İki rejim üst üste binebilir. Bu nedenle hem korunan alan mevzuatı hem koruma mevzuatı ayrı ayrı araştırılmalı; trampa ve kamulaştırma imkânları birlikte değerlendirilmelidir.