Tapuda Askerî Güvenlik Bölgesi Şerhi: Kamulaştırma Zorunlu mu, Taşınmaz Kullanılabilir mi?

Tapu kaydında askerî bölge şerhi gören taşınmaz sahiplerinin ilk beklentisi genellikle kamulaştırma olur.

Oysa mevzuat, şerh ile kamulaştırmayı birbirine bağlamamıştır. Bazı hâllerde taşınmaz kamulaştırılır; bazı hâllerde ise yalnızca kullanımı kısıtlanır ve mülkiyet malikte kalır.

Aşağıda bölge türleri, şerhin sonuçları, kamulaştırma tartışması ve Hazine taşınmazları bakımından durum ele alınmaktadır.

Bölge Türleri

Kanun, birbirinden farklı sonuçlar doğuran birden fazla bölge türü öngörmüştür. Dosyada ilk yapılacak iş, taşınmazın hangi tür bölgede kaldığını tespit etmektir.

Birinci derece kara askerî yasak bölgeler

En sıkı rejimin uygulandığı alanlardır. Bu bölgelerde taşınmaz edinimi ve kullanımı bakımından ağır kısıtlar bulunur.

İkinci derece kara askerî yasak bölgeler

Kanuna göre; ikinci derece kara askerî yasak bölgeleri, birinci derece kara askerî yasak bölgeleri çevresinde veya yurt savunması bakımından gerekli görülen diğer bölgelerde tesis edilir.

Bu bölgelerde rejim daha esnektir ve mülkiyet kural olarak devam eder.

Deniz askerî yasak bölgeleri

Deniz sahalarında tesis edilen ve kendi kuralları bulunan bölgelerdir.

Güvenlik bölgeleri

Askerî güvenlik bölgeleri ile özel güvenlik bölgelerini kapsar. Tapu şerhlerinde en sık karşılaşılan tür budur.

Stratejik bölgeler

Kanunda; askerî yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgeler bakımından da düzenleme bulunmaktadır.

Kamulaştırma Zorunlu mu?

Bu, dosyaların en kritik sorusudur ve cevabı bölge türüne bağlıdır.

Kamulaştırmasız El Atma Tartışması

Kısıtlanan taşınmaz sahiplerinin en çok başvurduğu yol, kamulaştırmasız el atma iddiasıdır. Ancak bu alanda önemli bir sınır çizilmiştir.

Uygulamada belirtildiği üzere; taşınmazın tapu kaydına güvenlik bölgesi içine alındığının şerh edilmesi ve bu sınırlar içinde mal sahibinin taşınmazı nasıl kullanacağının belirlenmesi, kamulaştırmasız el atma sayılmayan hâllere örnek gösterilmektedir.

Yani şerh ve kullanım kurallarının belirlenmesi, tek başına fiilî el atma niteliğinde değerlendirilmemektedir.

Bu nedenle bu tür dosyalarda talebin dayanağı dikkatle kurulmalıdır. Değerlendirilmesi gereken hususlar:

• Taşınmaza fiilen el atılmış mı, yoksa yalnızca kullanım mı sınırlanmış?
• Taşınmaz üzerinde askerî tesis veya fiilî kullanım var mı?
• Malikin taşınmaza girişi tamamen engellenmiş mi?
• Kısıt, taşınmazın kullanımını tümüyle mi yoksa kısmen mi ortadan kaldırıyor?
• İmar planında hangi kullanım öngörülmüş?

Birinci ve üçüncü maddeler belirleyicidir: fiilî el atma veya girişin tamamen engellenmesi hâlinde değerlendirme farklılaşabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın fiilî durumu belgelenmelidir: fotoğraf, tutanak, giriş talepleri ve bunlara verilen cevaplar.

İki Yüz Metre Kuralı

Kanunda, tarımsal kullanım bakımından somut bir düzenleme bulunur ve bu hüküm kırsal dosyalarda doğrudan işe yarar.

Hükme göre; güvenlik bölgelerinin dış sınırlarından itibaren iki yüz metreye kadar olan bölgelerde hangi tür ziraî ürünün yetiştirileceğine mahallî mülkî amirler tarafından karar verilebilir.

Ayrıca yönetmelikte, bu taşınmazlarda ziraî faaliyet yapılmasına izin verilmekle birlikte belirli kısıtlar öngörülmüştür.

Bunun pratik sonuçları:

• Tarımsal kullanım tümüyle yasak değildir.
• Ancak ürün türü bakımından kısıt getirilebilir.
• Karar mercii mahallî mülkî amirdir; yani valilik veya kaymakamlık.

Bu nedenle bölge sınırına yakın tarım arazisi bulunanların, hangi ürünlerin yetiştirilebileceğini yazılı olarak sorması ve alınan cevabı saklaması gerekir.

Yazılı izin, hem tarımsal destekleme başvurularında hem de olası bir uyuşmazlıkta dayanak oluşturur.

Giriş ve Oturma Kısıtı

Kamulaştırma yapılan bölgeler bakımından kanun net bir kısıt getirmiştir.

Hükme göre; kamulaştırma yapılan güvenlik bölgelerine ve güvenlik bölgesi tesis edilen deniz sahasına; buradaki tesislerde görevli olanlarla, askerî güvenlik bölgelerinde yetkili komutanlığın, kamu ve özel kuruluşlara ait tesislerde ise bu konuda yetkili makamın izin verdiği kişilerden başkası giremez ve oturamaz.

Ayrıca bu bölgelerin güvenliğinin sağlanması, bölgeye giriş ve kamulaştırılmayan taşınmaz mallardan yararlanma esasları yönetmelikte gösterilir.

Son ifade önemlidir: kamulaştırılmayan taşınmazlardan yararlanmanın bir esası vardır ve bu esaslar yönetmelikte belirlenmiştir. Yani malik tümüyle çaresiz değildir; yararlanma koşullarını öğrenme ve bunlara göre hareket etme imkânı bulunur.

Bu nedenle şerhli taşınmaz sahiplerinin ilk yapması gereken iş, yararlanma esaslarını yazılı olarak sormaktır.

Özel Güvenlik Bölgeleri

Kanunda, kendiliğinden oluşan güvenlik bölgeleri de düzenlenmiştir.

Hükme göre; Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı birliklerinin ilgili fıkranın yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla konuşlu bulunduğu hizmet binaları, karakollar ve benzeri yerler için kendiliğinden özel güvenlik bölgesi oluşmuş sayılır. Bu birliklerin yeni konuşlanacakları aynı neviden yerler bakımından da konuşlanma tarihinden itibaren kendiliğinden özel güvenlik bölgeleri oluşmuş sayılır.

Bu çerçevede oluşturulan özel güvenlik bölgelerinin sınırları İçişleri Bakanlığı tarafından belirlenir.

Bunun taşınmaz sahipleri bakımından anlamı şudur: bir karakol veya hizmet binasının yakınında bulunan taşınmazlar, ayrı bir ilan işlemi olmaksızın güvenlik bölgesi kapsamına girmiş olabilir.

Bu nedenle taşınmazın çevresinde yeni bir askerî veya kolluk tesisi kurulduğunda, bölge sınırlarının belirlenip belirlenmediği araştırılmalıdır.

Geçici bölgeler

Kanunda geçici nitelikte bölge ilanı da öngörülmüştür.

Terörle mücadele kapsamında yürütülen operasyonlar nedeniyle, meskûn mahal dışında, can ve mal güvenliğinin korunması bakımından girilmesinde sakınca bulunan yerlerde, operasyonun devam ettiği süreyle sınırlı olmak üzere askerî veya özel güvenlik bölgesi ilan edilebilir. Gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde vali kararı ile on beş güne kadar özel güvenlik bölgesi ilan edilebilir.

Bu suretle ilan edilen bölgelerin sınırları ile yasağın kapsamı, başlangıcı ve bitimi ilgili makamlar tarafından uygun araçlarla duyurulur ve bu bölgelere ilgili makamların izni olmadıkça girilemez.

Geçici bölgelerin süresi sınırlı olduğundan, taşınmaz sahiplerinin duyuruları takip etmesi ve sürenin bitiminde kullanıma dönmesi mümkündür.

Hazine Taşınmazları Bakımından

Askerî bölgeler, Hazine taşınmazı dosyalarını da doğrudan etkiler.

1. Satış kısıtı. Millî emlak uygulamasında, özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki veya kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar satışı yapılamayacaklar arasında sayılmıştır. Askerî ihtiyaçlar için gerekli görülen taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

2. Trampa kısıtı. Sit alanı trampasına ilişkin mevzuatta; Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca trampası uygun görülmeyen taşınmazların trampada verilemeyeceği düzenlenmiştir.

3. Tahsis. Askerî ihtiyaçlar için Hazine taşınmazları ilgili idareye tahsis edilebilir.

4. Kiralama ve kullanım. Bölge içindeki Hazine taşınmazlarının kiralanması, güvenlik gerekleri nedeniyle sınırlanabilir.

Bu nedenle bir Hazine taşınmazı için satın alma veya kiralama başvurusu yapmadan önce, taşınmazın askerî yasak bölge veya güvenlik bölgesi kapsamında kalıp kalmadığı sorulmalıdır.

Bu bilgi, taşınmazın bulunduğu yerdeki mülkî amirlikten veya millî emlak biriminden yazılı olarak istenebilir.

Ayrıca bu alanlardaki Hazine taşınmazlarında ecrimisil ve tahliye süreçleri de olağan şekilde işler. Bölge kısıtları, izinsiz kullanımı meşrulaştırmaz; aksine giriş yasağı nedeniyle ek yaptırımlar gündeme gelebilir.

Bu nedenle bölge içinde Hazine taşınmazı kullanan kişilerin, hem millî emlak mevzuatı hem askerî mevzuat bakımından durumlarını netleştirmesi gerekir.

Alıcılar İçin Kontrol Listesi

Askerî bölge yakınında taşınmaz satın alınırken yapılması gerekenler:

1. Tapu kaydının beyanlar hanesini okuyun. Güvenlik bölgesi şerhi burada görünür.
2. İmar durumunu sorun. Planda “askerî güvenlik bölgesi” veya benzeri bir kullanım öngörülmüş olabilir.
3. Bölge türünü öğrenin. Birinci derece mi, ikinci derece mi, güvenlik bölgesi mi?
4. Yararlanma esaslarını sorun. Kamulaştırılmayan taşınmazlardan yararlanma esasları yönetmelikte gösterilmiştir.
5. Tarımsal kısıtları araştırın. Dış sınırdan itibaren iki yüz metreye kadar olan bölgede ürün türü kısıtı getirilebilir.
6. Yapılaşma imkânını değerlendirin. Kısıtlar taşınmazın değerini doğrudan etkiler.

Bu kontroller yapılmadan alınan taşınmazlarda, sonradan ortaya çıkan kısıtlar ciddi değer kaybına yol açar. Şerh, tapu kaydında açıkça görünmesine rağmen çoğu zaman okunmadan geçilir.

Satıcı bakımından ise şerhin varlığı satış öncesinde açıkça bildirilmelidir; aksi hâlde sözleşmesel sorumluluk gündeme gelebilir.

Değer Kaybı ve Vergi

Kullanımı kısıtlanan taşınmazlar bakımından değerlendirilmesi gereken bir başka başlık da vergi tarafıdır.

Yapılaşma ve kullanım imkânı sınırlanmış bir taşınmazın emlak vergisine esas değeri, kısıtsız bir taşınmazla aynı olmamalıdır.

Bu nedenle:

• Taşınmazın kısıtları belediyeye bildirilmeli,
• Vergi değerinin bu kısıtlar dikkate alınarak belirlenip belirlenmediği kontrol edilmeli,
• Gerekiyorsa düzeltme talebinde bulunulmalıdır.

Ayrıca kamulaştırma gerçekleşirse, bedel tespitinde taşınmazın kısıtlanmadan önceki durumunun mu yoksa kısıtlı hâlinin mi esas alınacağı tartışma konusu olabilir. Bu husus, bedel tespitine itirazda ileri sürülebilir.

Bu nedenle bölge ilanından önceki döneme ait belgeler saklanmalıdır: imar durumu belgeleri, ruhsatlar, projeler ve varsa değerleme raporları.

Bölge Türlerine Göre Karşılaştırma

Hangi rejimin işlediği, taşınmazın bulunduğu bölge türüne bağlıdır. Bu ayrım dosyanın tamamını belirler.

Tabloda görüldüğü üzere çoğu bölge türünde mülkiyet malikte kalır; değişen şey kullanımdır. Bu nedenle dosyanın odağı çoğu zaman “kamulaştırma ne zaman yapılacak” değil, “kısıtlarla birlikte taşınmazdan nasıl yararlanabilirim” olmalıdır.

Bölge türü, mülkî amirlikten yazılı olarak öğrenilmelidir. Tapu şerhinde yalnızca “askerî güvenlik bölgesi içinde kalmaktadır” gibi genel bir ibare bulunabilir; bu ibare tek başına bölge türünü ve derecesini göstermez.

İmar Planındaki Kullanım Belirlemesi

Askerî bölge dosyalarında ikinci bir katman daha vardır: imar planı.

Uygulamada, tapu kaydında güvenlik bölgesi şerhi bulunan taşınmazların yürürlükteki imar planlarında da “askerî güvenlik bölgesi” veya benzeri bir kullanımda gösterildiği görülmektedir. Bazı dosyalarda bu kullanım “tarımsal niteliği korunacak alan” gibi başka bir belirlemeyle birlikte bulunur.

Bunun anlamı şudur: taşınmaz üzerinde iki ayrı kısıt katmanı işleyebilir.

• Askerî mevzuattan doğan kısıt — giriş, kullanım ve ürün türüne ilişkin.
• İmar mevzuatından doğan kısıt — yapılaşma hakkına ilişkin.

Bu ayrım, izlenecek yolu belirler:

1. Kısıt askerî mevzuattan kaynaklanıyorsa, muhatap mülkî amirlik ve ilgili komutanlıktır; yararlanma esasları yönetmelik çerçevesinde sorulur.
2. Kısıt imar planından kaynaklanıyorsa, muhatap ilgili belediye veya idaredir; plan değişikliği ve kamulaştırma talep yolları değerlendirilir.

İkinci hâlde, imar mevzuatındaki genel imkânlar da gündeme gelir: parselin bina inşaatına elverişli olmaması ve öngörülen süreler içinde uygulama yapılmaması hâlinde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine kamulaştırma talep edilebilmesi gibi.

Bu nedenle dosyada her iki katman ayrı ayrı incelenmeli ve talepler doğru mercie yöneltilmelidir. Yanlış mercie yapılan başvuru yalnızca zaman kaybettirir.

Sık Yapılan Hatalar

Şerhi kamulaştırma güvencesi sanmak. Kanun idareye takdir yetkisi tanımıştır.

Şerhi doğrudan el atma saymak. Uygulamada şerh ve kullanım kurallarının belirlenmesi, kamulaştırmasız el atma sayılmayan hâllere örnek gösterilmektedir.

Bölge türünü ayırmamak. Birinci derece, ikinci derece ve güvenlik bölgeleri farklı rejimlere tabidir.

Yararlanma esaslarını sormamak. Kamulaştırılmayan taşınmazlardan yararlanma esasları yönetmelikte gösterilmiştir.

Tarımsal kullanımı tümüyle yasak sanmak. Ürün türü bakımından kısıt getirilebilir; faaliyet tümüyle yasak olmayabilir.

Beyanlar hanesini okumadan satın almak. Şerh tapu kaydında görünür.

Geçici bölgeleri kalıcı sanmak. Operasyon kaynaklı bölgeler süreyle sınırlıdır.

Vergi değerini gözden geçirmemek. Kısıtlılık dikkate alınmalıdır.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kaydını ve şerhleri inceleyin. Beyanlar hanesi okunur.
2. Bölge türünü ve sınırını öğrenin. Mülkî amirlikten yazılı olarak.
3. Yararlanma esaslarını sorun. Kamulaştırılmayan taşınmazlar için belirlenmiştir.
4. Tarımsal kısıtları araştırın. İki yüz metre kuralı ve ürün türü.
5. Fiilî durumu belgeleyin. El atma iddiası buna dayanır.
6. Kamulaştırma talebini yazılı iletin. Cevap ve süreler takip edilir.
7. Vergi ve değer tarafını gözden geçirin. Kısıtlılık dikkate alınmalıdır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Tapumdaki askerî güvenlik bölgesi şerhi ne anlama geliyor?

Taşınmazın güvenlik bölgesi sınırları içinde kaldığını ve bu nedenle kullanımına ilişkin kısıtlar bulunduğunu gösterir. Şerh tek başına kamulaştırma anlamına gelmez.

Taşınmazım kamulaştırılacak mı?

Zorunlu değildir. Uygulamada belirtildiği üzere Kanun’un ilgili maddesinde idareye kamulaştırma konusunda takdir yetkisi tanınmış; kamulaştırılmayan taşınmazlar yönünden de yararlanma esaslarının yönetmelikle belirleneceği düzenlenmiştir.

İkinci derece bölgelerde durum nedir?

Kanun’un ikinci derece kara ve deniz askerî yasak bölgelerine ilişkin maddelerinde kamulaştırma zorunlu değildir; bu hükümler kapsamında yalnızca taşınmazın kullanılması sınırlandırılır.

Kamulaştırmasız el atma davası açabilir miyim?

Uygulamada, taşınmazın tapu kaydına güvenlik bölgesi içine alındığının şerh edilmesi ve mal sahibinin taşınmazı nasıl kullanacağının belirlenmesi, kamulaştırmasız el atma sayılmayan hâllere örnek gösterilmektedir. Fiilî el atma bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Tarım yapabilir miyim?

Kanuna göre güvenlik bölgelerinin dış sınırlarından itibaren iki yüz metreye kadar olan bölgelerde hangi tür ziraî ürünün yetiştirileceğine mahallî mülkî amirler tarafından karar verilebilir. Yönetmelikte ziraî faaliyete izin verilmekle birlikte kısıtlar öngörülmüştür.

Kime sormalıyım?

Mahallî mülkî amirliğe, yani valilik veya kaymakamlığa yazılı başvuru yapılmalı ve kayıt numarası alınmalıdır.

Bölgeye girebilir miyim?

Kamulaştırma yapılan güvenlik bölgelerine, buradaki tesislerde görevli olanlarla yetkili komutanlığın veya yetkili makamın izin verdiği kişilerden başkası giremez ve oturamaz.

Kamulaştırılmayan taşınmazımdan nasıl yararlanırım?

Kanuna göre bölgelerin güvenliğinin sağlanması, bölgeye giriş ve kamulaştırılmayan taşınmaz mallardan yararlanma esasları yönetmelikte gösterilir. Bu esaslar ilgili idareden sorulmalıdır.

Karakol yakınındaki taşınmazım etkilenir mi?

Kanuna göre Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı birliklerinin konuşlu bulunduğu hizmet binaları, karakollar ve benzeri yerler için kendiliğinden özel güvenlik bölgesi oluşmuş sayılır; sınırlar İçişleri Bakanlığı tarafından belirlenir.

Geçici bölge ilanı olur mu?

Kanuna göre terörle mücadele kapsamındaki operasyonlar nedeniyle, meskûn mahal dışında ve operasyonun devam ettiği süreyle sınırlı olmak üzere bölge ilan edilebilir; gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde vali kararı ile on beş güne kadar özel güvenlik bölgesi ilan edilebilir.

Bu bölgelerdeki Hazine arazisi satın alınabilir mi?

Askerî ihtiyaçlar için gerekli görülen taşınmazlar bakımından satış kısıtları gündeme gelebilir. Ayrıca sit trampası mevzuatında, bu Kanun kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca trampası uygun görülmeyen taşınmazların trampada verilemeyeceği düzenlenmiştir.

Emlak vergisi açısından ne yapmalıyım?

Taşınmazın kısıtları belediyeye bildirilmeli ve vergi değerinin bu kısıtlar dikkate alınarak belirlenip belirlenmediği kontrol edilmelidir.