Kamulaştırma Bedel Tespiti Kararına Karşı İstinaf Dilekçesi Örneği (2026) — 2942 m.10

Karar gelir, bedel beklenenin çok altındadır ve malik iki hafta içinde harekete geçmek zorundadır. Bu aşamada yapılan ya da yapılmayan şey, dosyanın tamamını belirler.

Kamulaştırma bedel tespiti davalarında kanun yolu, sıradan bir istinaf başvurusundan farklı işler: tescil ile bedel ayrı değerlendirilir, bedelin düşme riski vardır ve sebeplerin çoğu yargılama sırasında kayda geçirilmiş olmalıdır. Aşağıda bu farklar, en etkili istinaf sebepleri ve hazır bir istinaf dilekçesi ile rapora itiraz metni yer almaktadır.

Kararın Hangi Kısmı Kanun Yoluna Açık?

Bu ayrım, kamulaştırma davalarına özgüdür ve baştan bilinmelidir.

Kanunda düzenlenen sistem şudur: idare, bedelin hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzu ibraz ettiğinde mahkemece taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verilir; bu karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir. Ardından gelen cümle belirleyicidir: tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Pratik sonucu şudur: malik “bedel eksik belirlendi” diyerek üst mahkemeye başvurabilir; ancak taşınmazın tapusu bu süreçte idareye geçmiş olur.

Önemli gelişme. Anayasa Mahkemesi, “tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir. İptal hükmünün yürürlüğü ertelenmiş olduğundan, kararın dosyanıza etkisi yürürlük tarihine ve dosyanın aşamasına göre değerlendirilmelidir.

Bu nedenle dilekçe hazırlanırken güncel yürürlük durumu kontrol edilmeli; iptal kararı yürürlüğe girmişse tescil yönünden de değerlendirme talep edilmelidir.

En Etkili Sebep: Arsa mı, Arazi mi?

Kamulaştırma dosyalarında bedeli en çok etkileyen tek unsur budur ve çoğu istinaf başvurusu bu eksende kurulur.

Ayrım, uygulanacak değerleme yöntemini belirler:

• Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırma yöntemi uygulanır; bedel, çevredeki satışlara göre belirlenir.
• Arazi niteliğindekilerde net gelir yöntemi uygulanır; bedel, taşınmazın tarımsal geliri üzerinden hesaplanır.

İki yöntem arasındaki fark, çoğu dosyada kat kat bedel farkı doğurur. Bu nedenle heyetin nitelik tespiti, raporun okunmasında ilk bakılacak yerdir.

Arsa niteliğini destekleyen unsurlar:

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunma,
• İmar planı kapsamında olma ve imar durumu belgesi,
• Yol, su, elektrik ve kanalizasyon gibi altyapının mevcudiyeti,
• Çevrede gerçekleşmiş yapılaşma ve konut dokusu,
• Bölgedeki arsa satışları ve fiilî kullanım biçimi.

Bu unsurlar; imar durumu belgesi, hâlihazır harita, farklı yıllara ait uydu görüntüleri ve saha fotoğraflarıyla belgelenmelidir. Nitelik tartışması, keşifte yerinde gösterilmeli ve tutanağa geçirtilmelidir.

Emsal Denetimi

Arsa niteliği kabul edilse dahi, hangi emsallerin kullanıldığı sonucu belirler.

Rapordaki emsallerin denetiminde bakılacaklar:

• Bölge uygunluğu. Emsal, dava konusu taşınmazla aynı veya benzer nitelikteki bir bölgede mi?
• Tarih yakınlığı. Satış tarihi kamulaştırma tarihine yakın mı? Uzaksa güncelleme nasıl yapılmış?
• Nitelik benzerliği. Yüzölçüm, imar durumu, cephe ve konum bakımından karşılaştırılabilir mi?
• Oranlama. Emsal ile dava konusu taşınmaz arasındaki üstünlük ve eksiklikler, denetlenebilir biçimde açıklanmış mı?
• Sunulan emsallerin akıbeti. Tarafımızca sunulan emsaller gerekçeli olarak mı değerlendirme dışı bırakılmış?

Kritik uyarı: emsal listesi sunulmadığında heyet, dosyadaki mevcut verilerle veya kendi araştırmasıyla yetinir. Bu nedenle emsaller; tarih, ada-parsel, yüzölçüm ve birim bedel sütunlarıyla tabloya dökülerek dosyaya sunulmalıdır.

Değer ölçütleri için kamulaştırmada bilirkişi ve değer ölçütleri yazımıza bakılabilir.

Envanter: Sayılmayan Bedele Girmez

Bu, sonradan telafisi en zor olan eksikliktir.

Keşif tutanağına geçirilmeyen ağaç, yapı, sabit tesis ve muhdesat rapora yansımaz; rapora yansımayan unsur bedele girmez. Kamulaştırılan taşınmaz idareye geçtikten sonra ise yerinde tespit imkânı fiilen ortadan kalkar.

Bu nedenle envanter keşiften önce hazırlanmalıdır:

• Ağaçların türü, yaşı ve adedi,
• Yapıların alanı, yapım yılı ve niteliği,
• Sulama tesisi, kuyu, depo, sera gibi sabit tesisler,
• Çit, istinat duvarı ve benzeri muhdesat,
• Tarihli fotoğraflar ve farklı yıllara ait uydu görüntüleri,
• Varsa tarımsal destekleme ve ürün kayıtları.

Keşif sırasında her unsur ayrı ayrı gösterilmeli ve tutanağa geçirtilmelidir. Tutanağa geçirilmeyen bir hususun sonradan ileri sürülmesi, istinafta çok daha zayıf kalır.

Ağaç ve ürün bedeli için kamulaştırmada ağaç, bağ, bahçe ve ürün bedeli yazımıza bakılabilir.

Kısmi Kamulaştırmada Unutulan Kalem

Taşınmazın tamamı değil bir kısmı kamulaştırıldığında, ikinci bir bedel kalemi doğar ve raporlarda sıklıkla atlanır.

Artan kısımda meydana gelen değer düşüklüğü, ayrı bir kalem olarak hesaplanmalıdır. Değer kaybını doğuran tipik durumlar:

• Parselin geometrisinin bozulması ve kullanılamaz şekle gelmesi,
• Yola cephe kaybı veya erişim güçlüğü,
• Asgari parsel büyüklüğünün altına düşme,
• Sulama düzeninin veya tarımsal bütünlüğün bozulması,
• Yapılaşma hakkının fiilen daralması.

Bu kalem raporda hiç hesaplanmamışsa doğrudan istinaf sebebidir. Artan kısım kullanılamaz hâle gelmişse, ayrıca artan kısmın kamulaştırılması talebi gündeme gelir.

Faiz: Dört Aylık Kural

Bu hüküm, uzayan dosyalarda malik lehine somut bir kalem doğurur ve sıkça talep edilmeden geçilir.

Kural şudur: kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

Uygulamada dosyaların önemli bölümü dört ayı aştığından, bu kalem çoğu dosyada gündeme gelir. Karar incelenirken:

• Dava tarihi ile karar tarihi arasındaki sürenin dört ayı aşıp aşmadığı,
• Faize hükmedilip hükmedilmediği,
• Faiz başlangıç tarihinin doğru belirlenip belirlenmediği

ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Eksiklik varsa istinaf sebebi olarak yazılmalıdır. Faiz türü ve başlangıcı için kamulaştırmada faizin türü ve başlangıç tarihi yazımıza bakılabilir.

Dikkat: Bedel Düşerse Fark Geri İstenir

İstinaf başvurusu yapılmadan önce mutlaka değerlendirilmesi gereken bir risktir.

Kanun açıktır: istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.

Yani üst mahkeme bedeli düşürürse, malik aradaki farkı geri ödemek zorunda kalır.

Bir hafifletme öngörülmüştür: idare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Pratik değerlendirme: istinaf kararı verilirken bedelin artma ihtimali ile düşme riski birlikte tartılmalıdır. Rapordaki nitelik tespiti veya emsal seçimi açıkça hatalıysa artırma ihtimali yüksektir; itiraz yalnızca “bedel az” beyanına dayanıyorsa risk gereksiz alınmış olur.

Sebeplerin Çoğu Yargılama Sırasında Kurulur

İstinaf, yeni bir dava değildir. Bu nedenle istinafta ileri sürülecek sebeplerin çoğu, yargılama sırasında ve süresinde kayda geçirilmiş olmalıdır.

Yargılama sırasında yapılması gerekenler:

1. Keşiften önce envanter hazırlayın ve keşifte tutanağa geçirtin.
2. Emsal listesini dosyaya sunun. Tabloyla ve tapu kayıtlarıyla birlikte.
3. Rapora süresinde itiraz edin. Kalem kalem ve rapordaki ilgili bölüme atıfla.
4. Ek rapor ve yeni heyet talep edin. Talebiniz reddedilirse bu husus tutanağa geçirilsin.
5. Heyetin uzmanlığını sorgulayın. Taşınmazın niteliğine uygun uzman bulunuyor mu?

Bu adımlar atlandığında istinaf dilekçesi, dosyada karşılığı bulunmayan iddialarla sınırlı kalır. Bu nedenle yukarıdaki dilekçe metninin sonuna, rapora itiraz aşamasında kullanılacak metin de eklenmiştir.

Kamulaştırma Bedelinde İstinaf Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. Sonunda, istinaftan önceki aşamada verilecek bilirkişi raporuna itiraz metni de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

İstinaf Öncesi Kontrol Listesi

• Kararın tebliğ tarihi ve iki haftalık sürenin son günü,
• Kararda bedel, faiz, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin ayrı ayrı incelenmesi,
• Bilirkişi raporundaki nitelik tespiti (arsa / arazi) ve uygulanan yöntem,
• İmar durumu belgesi, hâlihazır harita ve saha fotoğrafları,
• Rapordaki emsaller ile sunduğunuz emsallerin karşılaştırması,
• Keşif tutanağı ile fiilî envanterin karşılaştırılması,
• Kısmi kamulaştırmada değer düşüklüğü hesaplanıp hesaplanmadığı,
• Dava tarihi ile karar tarihi arasındaki sürenin dört ayı aşıp aşmadığı,
• Rapora itiraz dilekçeleriniz ve bunların karşılanıp karşılanmadığı,
• Ek rapor ve yeni heyet taleplerinizin akıbeti,
• Bedelin düşmesi riskine ilişkin değerlendirme,
• Tescil hükmüne ilişkin güncel hukuki durum.

Sık Yapılan Hatalar

• Tebliğ tarihini kaydetmemek. İstinaf süresi kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır.
• Rapora itiraz etmeden karar beklemek. Yargılama sırasında ileri sürülmeyen hususlar istinafta zayıf kalır.
• Nitelik tespitini sorgulamamak. Arsa yerine arazi kabulü bedeli kat kat düşürür.
• Emsal sunmamak. Emsal listesi verilmediğinde heyet kendi verisiyle yetinir.
• Keşiften önce envanter hazırlamamak. Tutanağa geçmeyen ağaç, yapı ve tesis bedele girmez.
• Değer düşüklüğünü istememek. Kısmi kamulaştırmada artan kısımdaki kayıp ayrı kalemdir.
• Faiz talebini yazmamak. Dört aylık süre aşılmışsa kanuni faiz ayrıca istenmelidir.

Adım Adım Süreç

1. Tebliğ tarihini sabitleyin — İki haftalık istinaf süresi bu tarihten işler.
2. Kararı kalem kalem okuyun — Bedel, faiz, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri ayrı ayrı değerlendirilir.
3. Rapordaki nitelik tespitini denetleyin — Arsa mı arazi mi? Yöntem buna göre değişir.
4. Emsal karşılaştırmasını çıkarın — Bölge, tarih ve nitelik uygunluğunu tabloya dökün.
5. Envanter eksiklerini belirleyin — Keşif tutanağı ile fiilî durumu karşılaştırın.
6. Usul sebeplerini toplayın — Karşılanmayan itirazlar, reddedilen ek rapor talepleri.
7. İstinaf dilekçesini süresinde verin — Yerel mahkeme aracılığıyla, harçları yatırarak.

İlgili Konular ve Kaynaklar

İstinaf Sebepleri ve Kanuni Dayanakları

Bedel tespiti kararına karşı ileri sürülecek sebepler, kanunun değerleme esaslarına bağlanmalıdır.

Her sebep, rapordaki sayfa ve paragrafa atıf yapılarak ayrı başlık altında yazılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Bedel tespiti kararının hangi kısmı kanun yoluna açıktır?

Kanunda tescil hükmünün kesin olduğu, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz haklarının saklı bulunduğu düzenlenmiştir. Yani kanun yolu kural olarak bedel yönünden işletilir.

Anayasa Mahkemesi bu konuda karar verdi mi?

Anayasa Mahkemesi, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinde yer alan tescil hükmünün kesin olduğuna ilişkin ibareyi iptal etmiştir. İptal hükmünün yürürlüğü ertelenmiş olduğundan, dosya bazında güncel yürürlük durumunun kontrol edilmesi gerekir.

İstinaf süresi ne kadar?

İstinaf yoluna başvuru süresi, kararın usulüne uygun olarak tebliğinden itibaren iki haftadır. Tebliğ tarihi mutlaka kayda geçirilmelidir.

Bedel arttırılırsa fark nasıl ödenir?

İstinaf veya temyiz sonucunda bedelin artması hâlinde fark, idarece ödenir. Fark bedele uygulanacak faiz ayrıca talep edilmelidir.

Bedel düşerse ne olur?

İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedelinin, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.

Geri ödemede faiz işler mi?

İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Dava uzarsa faiz işler mi?

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

En etkili istinaf sebebi nedir?

Uygulamada taşınmazın niteliğinin hatalı belirlenmesi, yani arsa olması gerekirken arazi kabul edilmesi, bedeli en çok etkileyen sebeptir.

Arsa ile arazi arasındaki fark neden önemli?

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırma yöntemi, arazi niteliğindekilerde ise net gelir yöntemi uygulanır. İki yöntem birbirinden çok farklı sonuçlar verir.

Emsallerimi sunmazsam ne olur?

Heyet, dosyadaki mevcut verilerle veya kendi araştırmasıyla yetinir. Bu nedenle emsal listesinin tarih, ada-parsel ve birim bedel sütunlarıyla dosyaya sunulması gerekir.

Keşifte sayılmayan ağaç ve yapılar ne olur?

Tutanağa geçirilmeyen unsurlar rapora yansımaz ve bedele girmez. Bu nedenle keşiften önce envanter hazırlanmalı ve keşif sırasında tutanağa geçirtilmelidir.

Rapora itiraz etmezsem istinafta ileri sürebilir miyim?

İtirazların yargılama sırasında ve süresinde ileri sürülmüş olması, istinaf aşamasında değerlendirmeyi güçlendirir. Bu nedenle rapora karşı itiraz aşaması atlanmamalıdır.

Ek rapor talebim reddedilirse ne yapmalıyım?

Talebin ve reddin tutanağa geçirilmesi sağlanmalı; bu husus istinaf dilekçesinde usul yönünden ayrı bir sebep olarak ileri sürülmelidir.

Kısmi kamulaştırmada değer düşüklüğü istenir mi?

Taşınmazın artan kısmında meydana gelen değer kaybı ayrı bir kalemdir ve talep edilmelidir. Hesaplanmamışsa istinaf sebebi oluşturur.

İstinaf başvurusu tescili durdurur mu?

Kanunda tescil hükmünün kesin olduğu düzenlenmiştir. Bu konudaki Anayasa Mahkemesi kararının yürürlük durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.

Bedeli çekmek istinaf hakkımı düşürür mü?

Ödemenin ihtirazi kayıtla alınması ve istinaf iradesinin korunduğunun yazılı olarak bildirilmesi isabetlidir. Bu husus dosyanın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.