Kot Tespitine İtiraz ve İptal Dava Dilekçesi Örneği (2026) — Kotlandırma ve Subasman

Elli santimlik bir fark, bir katı götürür. Kot tespiti teknik bir tutanak gibi görünür; oysa binanın kaç katlı olacağını, bodrumun emsale girip girmeyeceğini ve satılabilir alanı belirleyen işlem odur.

Uygulamada bu tutanak çoğu zaman denetlenmeden kabul edilir ve hata, temel atıldıktan sonra fark edilir. O aşamada düzeltme fiilen imkânsızdır. Aşağıda kotun hangi kurallara göre verildiği, hangi hâllerde itiraz edilebileceği ve hazır bir düzeltme başvurusu ile dava dilekçesi yer almaktadır.

Kot Neden Bu Kadar Belirleyici?

Kot tespiti tek başına bir sayı değildir; zincirleme sonuç doğurur.

• Subasman seviyesi. ±0.00 kotu, zemin kat taban seviyesini belirler.
• Bodrumun değerlendirilmesi. Kot değiştiğinde, bodrum olarak kabul edilen kat zemin kata dönüşebilir veya tersi olabilir. Bu, doğrudan emsal hesabını etkiler.
• Kat adedi ve bina yüksekliği. Yükseklik ölçümü ±0.00 kotundan başlar.
• Toplam inşaat alanı. Yukarıdakilerin toplamı, satılabilir alanı belirler.

Bu nedenle kot tutanağı, ruhsat dosyasındaki en kritik belgelerden biridir ve projeye başlamadan önce denetlenmelidir.

Temel Kural: Yoldan Kotlandırma

Kotlandırmanın asıl usulü yoldan kot vermektir ve iki alt kural belirleyicidir.

1. En yüksek tretuvar seviyesi. Binalara, parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir.

Buradaki iki ifade ayrı ayrı önemlidir: ölçüm noktası bina köşeleri hizasıdır (parselin herhangi bir noktası değil) ve bu noktalar arasından en yüksek olanı alınır. İdarenin daha düşük bir noktayı esas alması, doğrudan itiraz sebebidir.

2. Tretuvar hesabı. Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir. Bu ekleme yapılmadığında kot on sekiz santim düşük çıkar; eğimli arazide bu fark başka hesapları da kaydırır.

Denetim yöntemi basittir: kot tutanağındaki değer ile kırmızı kot değeri karşılaştırılır ve aradaki farkın 0.18 metre olup olmadığına bakılır.

Kot Alınamayacak Yerler

Bu kural, mevzuatta açık biçimde sayılmıştır ve uygulamada sıkça ihlal edilir.

Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.

Pratikte karşılaşılan durumlar:

• Parselin arkasından geçen ancak bitişik olmayan bir yolun esas alınması,
• Parsele giriş çıkış imkânı bulunmayan üst geçit veya viyadük kotunun kullanılması,
• Parsele komşu park alanının kot referansı yapılması.

Bu iddia; hâlihazır harita, kroki ve saha fotoğraflarıyla desteklenir. Parsel ile kot alınan yer arasındaki fiilî bağlantının bulunmadığı, keşifte yerinde gösterilmelidir.

Yol Yapılmamışsa: Kırmızı Kot Şartı

Yeni gelişme bölgelerinde en çok tartışma çıkaran başlık budur.

Kural şudur: kotlandırma yapılabilmesi için yolun yapımının tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılması zorunludur.

Yani ortada ne yapılmış bir yol ne de onaylı kırmızı kot varken verilen kot, dayanaktan yoksundur.

Kanun koyucu bu durumda izlenecek yolu da göstermiştir: henüz oluşmamış yollarda kot talebi hâlinde bordür ve tretuvar üst seviyesi, ilgili idare tarafından on iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.

Pratik sonuç: yol oluşmamışsa idareden kırmızı kot çalışması yapılması talep edilmeli, talep evrak kaydıyla verilmeli ve on iş günlük süre takip edilmelidir.

Parsel Tipine Göre Değişen Kurallar

Kot, parselin yola göre konumuna göre farklı belirlenir. Yanlış kuralın uygulanması sık rastlanan bir hatadır.

Köşe başı parsel. Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre kot verilir. İdarenin düşük kottaki yolu esas alması, kotu düşürerek inşaat hakkını daraltır.

İki yola bakan ara parsel. Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot farkı bulunması hâlinde, düşük kottaki yol ve yüksek kottaki yolun siluetleri açısından ilgili idarece değerlendirilerek kotlandırma yapılır. Burada aranan, gerekçeli bir değerlendirmedir; gerekçesiz tercih denetlenebilir değildir.

İkili blok. İkili blok yapılacak parsellerde kotlandırma, iki parselin birleştiği noktadaki kaldırım üst kotundan yapılır.

Çok eğimli yollar. Yüzde yirmiden fazla eğime sahip yollarda; bitişik veya blok nizam uygulanacak yerlerde, bina cepheleri toplamı 12.00 metreden düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek yol kotundan verilir.

Birden fazla bina. Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma için, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

Tabii Zeminden Kotlandırma ve Encümen Şartı

Meyilli arazilerde gündeme gelen bu usulde, çoğu dosyada atlanan bir usul şartı vardır.

Hesap kuralı: tabii zeminden kotlandırmada ±0.00 kotu, binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.

Usul şartı: yola nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde tabii zemin kotu, ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının kotlandırmaya ilişkin hükümler çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü ile yapılır.

Yani bu parsellerde tek başına bir kot tutanağı düzenlenmesi yeterli değildir; ada bütününde etüt yapılmış ve encümen kararı alınmış olmalıdır. Bu belgeler yoksa işlem şekil yönünden sakattır.

Ayrıca tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır. Parsel bazında yapılan işlem, komşu parsellerle uyumsuzluk doğurur ve eşitlik yönünden tartışılır.

Bu nedenle dilekçede, ada bütününe ilişkin etüt ve encümen kararının getirtilmesi ara kararla talep edilmelidir.

Kademe Zorunluluğu

Eğimli yollarda kotun tek başına belirlenmesi yetmez; kademelendirme de mevzuatın aradığı bir sonuçtur.

Kural: parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir.

Ayrıca bir esneklik tanınmıştır: 40.00 metre ve altında olan bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi hâlinde; gerekli kademe sayısı kadar bina üst katlarında, kademe yapılması gereken cephelerden her bir kademe için bir alt kata göre en az 3.00 metre geriye çekilmek suretiyle de kademe uygulaması yapılabilir.

Bu seçenek, zemin kotunda kademe yapmak istemeyen projelerde tasarım esnekliği sağlar ve talep edilmesi şartına bağlıdır; idare kendiliğinden uygulamaz.

Yoldan Düşük Parsellerde Özel Kural

Yolun altında kalan parseller için sonradan eklenen ve çoğu zaman gözden kaçan bir düzenleme vardır.

Buna göre, ilgili düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra ilk defa uygulama imar planı yapılan alanlardaki yoldan düşük olan parsellerde bina ±0.00 kotu; binanın oturacağı tabii zemindeki en düşük iki köşe kotunun ortalaması ile parselin cephe aldığı en yüksek yol arasındaki kot farkının 3.50 metreden fazla olması hâlinde, en düşük iki köşe kotunun ortalamasına göre belirlenir.

Bu hükmün uygulanabilmesi iki şarta bağlıdır: alanın ilk defa uygulama imar planı yapılan bir alan olması ve kot farkının 3.50 metreyi aşması. Şartlar gerçekleşiyorsa, yoldan kot verilmesi hatalıdır.

İtiraz Zamanlaması: Erken Davranmak

Bu dosyalarda en pahalı hata, zamanlamadır.

Kot tespiti bir idari işlemdir ve süresinde dava edilebilir. Ancak pratik gerçek şudur: inşaat ilerledikçe düzeltme fiilen imkânsızlaşır. Temel atılmış, subasman dökülmüş bir yapıda kotun değiştirilmesi, projenin tamamının yeniden kurgulanması anlamına gelir.

Doğru sıra:

1. Kot tutanağı alınır alınmaz denetleyin. Hesabı ve dayanağını isteyin.
2. İdareye düzeltme başvurusu yapın. Yazılı, evrak kayıtlı ve gerekçeli olmalıdır.
3. Komşu kot tutanaklarını isteyin. Aynı adadaki uygulama birliği, en güçlü karşılaştırma verisidir.
4. Sonuç alınamazsa süresinde dava açın ve yürütmenin durdurulmasını talep edin.

Yürütmenin durdurulması talebi burada özellikle önemlidir: karar geldiğinde inşaat ilerlemiş olacağından, iptal kararı fiilen sonuç doğurmayabilir.

Kot Tespitine İtiraz Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. Sonunda, dava öncesinde verilecek idareye kot düzeltme başvurusu metni de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Kot tutanağı, tarihi ve hesap ayrıntısı,
• Kot alınan yolun adı ve parsele bitişik olup olmadığı,
• Yolun yapım durumu ve onaylı kırmızı kot çalışması,
• Kırmızı kot ile tutanaktaki değer arasındaki farkın 0.18 metre olup olmadığı,
• Bina köşeleri hizasındaki tretuvar seviyelerinin ölçümü,
• Parsel tipi: köşe başı, iki yola cepheli, ikili blok, ara parsel,
• Yol eğimi ve bina cephe uzunluğu,
• Tabii zeminden kotlandırma varsa ada etüdü ve encümen kararı,
• Köşe kotlarının aritmetik ortalama hesabı,
• Kademe zorunluluğunun doğup doğmadığı,
• Aynı adadaki komşu parsel kot tutanakları,
• Hatalı kotun inşaat alanına etkisinin metrekare olarak hesabı.

Sık Yapılan Hatalar

• Kot tutanağını incelemeden projeye başlamak. Kot, kat adedini ve toplam inşaat alanını doğrudan belirler.
• Tretuvar kuralını atlamak. Kırmızı kot üzerine 0.18 metre eklenmesi gerekir.
• En yüksek noktayı kontrol etmemek. Bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesi esastır.
• Köşe başı kuralını gözetmemek. Cephe alınan yollardan yüksek olanına göre kot verilir.
• Tabii zeminde encümen kararını sormamak. Yola nazaran üç metreden yüksek parsellerde ada etüdü ve encümen kararı aranır.
• Kot alınamayacak yerden verilen kotu kabul etmek. Park, viyadük ve bitişik olmayan yoldan kot verilemez.
• İnşaat ilerledikten sonra itiraz etmek. Düzeltme, temel atılmadan önce çok daha kolaydır.

Adım Adım Süreç

1. Kot tutanağını ve eklerini alın — Hesap ayrıntısı ve dayanak belgelerini isteyin.
2. Kot alınan noktayı belirleyin — Hangi yol, hangi köşe hizası, hangi seviye esas alınmış?
3. Kırmızı kot çalışmasını sorun — Yol tamamlanmış mı, kırmızı kot onaylanmış mı?
4. Tretuvar hesabını denetleyin — Kırmızı kot üzerine 0.18 metre eklenmiş mi?
5. Parsel tipine göre kuralı uygulayın — Köşe başı, iki yola cepheli, ikili blok veya eğimli yol.
6. Komşu kot tutanaklarını isteyin — Aynı adadaki uygulama birliğini karşılaştırın.
7. Önce idareye başvurun — Sonuç alınamazsa süresinde iptal davası açın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kot tespiti nedir, neden önemlidir?

Kot tespiti, binanın ±0.00 kotunun belirlenmesidir. Bu kot; subasman seviyesini, bodrum katın değerlendirilmesini, kat adedini ve toplam inşaat alanını doğrudan etkiler.

Binaya nereden kot verilir?

Binalara, parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir.

Tretuvar seviyesi nasıl belirlenir?

Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.

Her yerden kot alınabilir mi?

Hayır. Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.

Yol yapılmamışsa kot verilebilir mi?

Kotlandırma yapılabilmesi için yolun yapımının tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılması zorunludur.

Henüz oluşmamış yolda ne yapılır?

Henüz oluşmamış yollarda kot talebi hâlinde bordür ve tretuvar üst seviyesi, ilgili idare tarafından on iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.

Köşe başı parselde kot nasıl verilir?

Köşe başı parsellerde, parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre kot verilir.

İki yola bakan ara parselde ne olur?

Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot farkı bulunması hâlinde, düşük ve yüksek kottaki yolun siluetleri açısından ilgili idarece değerlendirilerek kotlandırma yapılır.

Tabii zeminden kot ne zaman verilir?

Arazinin meyilli olduğu ve mevzuatta öngörülen koşulların gerçekleştiği hâllerde tabii zeminden kotlandırma yapılabilir. Yola nazaran üç metreden yüksek parsellerde ise yapı adasının tamamının etüdü ve encümen kararı aranır.

Tabii zeminden kot nasıl hesaplanır?

Tabii zeminden kotlandırmada ±0.00 kotu, binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.

Kademe yapmak zorunlu mu?

Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir.

Bir parselde birden fazla bina varsa?

Bu durumda ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

İkili blokta kot nereden alınır?

İkili blok yapılacak parsellerde kotlandırma, iki parselin birleştiği noktadaki kaldırım üst kotundan yapılır.

Çok eğimli yollarda özel kural var mı?

Yüzde yirmiden fazla eğime sahip yollarda; bitişik veya blok nizam uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı 12.00 metreden düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek yol kotundan verilir.

Kot tespitine itiraz edilebilir mi?

Kot tespiti bir idari işlemdir. Önce idareye düzeltme başvurusu yapılması, sonuç alınamazsa süresinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekir.

Ruhsat alındıktan sonra itiraz edilebilir mi?

İtiraz edilebilir; ancak inşaat ilerledikçe düzeltme fiilen imkânsızlaşır. Bu nedenle kot tutanağı elde edildiğinde derhal denetlenmelidir.

Komşu parselin kotu emsal olur mu?

Aynı adadaki komşu parsellere verilen kotlar, uygulama birliği ve eşitlik yönünden ileri sürülebilir. Bu nedenle komşu kot tutanaklarının getirtilmesi talep edilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.