Değer Artış Payına İtiraz ve İptal Dava Dilekçesi Örneği (2026) — İmar Kanunu Ek m.8

Emsal artışı istenir, plan değişikliği onaylanır ve arkasından bir rakam gelir. Bu rakam çoğu projede plan değişikliğinden beklenen kazancın büyük bölümünü karşılar; ödenmedikçe ne satış izni verilir ne yapı ruhsatı düzenlenir.

Buna karşılık payın hesaplanması sıkı kurallara bağlıdır, önemli muafiyetler öngörülmüştür ve kesinleşmeden önce idareye itiraz hakkı tanınmıştır. Aşağıda payın kapsamı, muafiyetler, değerlemenin denetimi ve hazır bir itiraz dilekçesi ile dava dilekçesi yer almaktadır.

Pay Hangi Değişikliklerden Doğar?

İlk denetim, plan değişikliğinin gerçekten payın konusuna girip girmediğidir.

Değer artış payı; taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce onaylanan uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artışına ilişkindir. Yani re’sen yapılan planlar değil, malik talebiyle yapılan değişiklikler esastır.

Kapsama giren tipik değişiklikler; belirli büyüklüğün üzerindeki oluşmuş imar adalarında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini veya bina yüksekliğini artıran ya da fonksiyon değişikliği getiren düzenlemelerdir.

Kapsam dışı olanlar. Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak ve düzenleme ortaklık payına konu alanlarda azalmaya neden olmamak şartıyla, ada veya parsel bazında yol, cephe hattı veya imar hattı düzenlemesine konu olan plan değişikliklerinden pay alınmaz.

Bu nedenle ilk yapılacak iş, önceki ve sonraki plan paftalarının karşılaştırılması ve emsal, kat adedi ile fonksiyonun fiilen değişip değişmediğinin tabloya dökülmesidir. Değişiklik yalnızca hat düzenlemesine ilişkinse, payın konusu oluşmamıştır.

Muafiyetler: En Güçlü İtiraz Alanı

Mevzuat, belirli alan ve işlemleri değer artış payının tamamen dışında tutmuştur. Uygulamada bu muafiyetler sıkça gözden kaçar.

Pay alınmayacak hâller:

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları. 6306 sayılı Kanun kapsamında ilan edilen bu alanlar paydan muaf tutulmuştur.
• Riskli yapı parselleri. İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde; meri imar planı ile verilmiş emsale esas inşaat alanında mevzuatta öngörülen orana kadar olan artışlara ilişkin plan değişikliklerinden pay alınmaz.
• Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar.
• Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar.

Önemli uyarı: riskli yapı parsellerindeki muafiyetin sınırı olan emsal artış oranı, düzenlemede değişikliğe uğrayabilmektedir. Bu nedenle dosya hazırlanırken yürürlükteki Yönetmelik metnindeki güncel oran mutlaka kontrol edilmelidir; muafiyetin sınırında kalan dosyalarda bu oran sonucu doğrudan belirler.

Muafiyet iddiası; alan ilanına ilişkin karar, riskli yapı tespit raporu ve emsal karşılaştırma tablosu ile desteklenir. Tablo, meri plandaki emsale esas inşaat alanı ile teklif edilen alanı yan yana göstermelidir.

Riskli yapı ve alan ayrımı için riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farkı yazımıza bakılabilir.

Değer Nasıl Belirleniyor?

Süreç üç aşamalıdır ve her aşama ayrı ayrı denetlenebilir.

1. Değerleme raporları. Taşınmazın meri plan koşullarındaki değeri ile plan değişikliği sonrası değeri, idare tarafından atanan ve Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında yetkilendirilmiş en az iki lisanslı değerleme kuruluşuna tespit ettirilir. Raporlar, iki durum arasındaki farkı değer artışı olarak gösterir.

2. Bedel tespit esasları. Raporlar, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinde belirtilen bedel tespit esasları kullanılarak, taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Kamulaştırma bedeli tespitindeki ölçütler burada da işler: cins, yüzölçüm, konum, imar durumu ve emsal karşılaştırması.

3. Kıymet takdir komisyonu. İdare bünyesinde kurulan komisyon, iki değerleme raporunda belirtilen değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak üzere değer artışını belirler. Komisyonun üye sayısı ve üyelerin uzmanlık nitelikleri mevzuatta ayrıca düzenlenmiştir.

Bu üç aşamadan herhangi birinde eksiklik varsa, belirlenen pay tartışmalı hâle gelir.

Değerlemede En Sık Yapılan Hata: Muhdesat

Bu kural, itirazın en somut ve en kolay gösterilen dayanağıdır.

Değer artış payına ilişkin taşınmaz değerlemesinde, taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.

Mantığı açıktır: pay, plan değişikliğinin arsa değerinde yarattığı artışa ilişkindir; üzerindeki binanın değeri malikin kendi yatırımıdır ve kamusal düzenlemeden doğmamıştır.

Uygulamada ise raporlarda mevcut yapı değeri sıklıkla hesaba katılır ve bu, payı belirgin biçimde şişirir. Denetim yöntemi basittir: raporda arsa değeri ile yapı değerinin ayrı ayrı gösterilip gösterilmediğine ve nihai hesaba hangisinin girdiğine bakılır.

Aynı şekilde öncesi ve sonrası karşılaştırmasının aynı yöntem ve aynı değerleme tarihi esas alınarak yapılması gerekir. Farklı tarihlere göre yapılan karşılaştırma, plan değişikliğinden değil piyasa hareketinden doğan artışı da paya dahil eder.

İtiraz Aşaması: Asıl Fırsat Burada

Bu maddede dava, ikinci basamaktır. Asıl etkili aşama, payın kesinleşmesinden önceki itirazdır.

Süreç şöyle işler: plan değişikliği onaylandıktan sonra, askı işlemleri öncesinde değer artış payı kesinleştirilir. Bu aşamada malike, belirlenen bedele karşı itiraz ve ayrıca peşin veya taksitli ödeme yöntemine ilişkin bildirim imkânı tanınır.

İtirazda yapılması gerekenler:

• İki değerleme raporunun tamamını isteyin. Özet değil, ekleriyle birlikte tam metin.
• Kıymet takdir komisyonu kararını isteyin. Gerekçesi ve üye listesi ile birlikte.
• İtirazı kalem kalem yazın. Muafiyet, konu dışılık, muhdesat, emsal ve yöntem başlıkları ayrı ayrı ele alınmalıdır.
• Kendi değerleme görüşünüzü ekleyin. Karşı rapor, itirazın gücünü belirgin biçimde artırır.

İtiraz reddedilir veya karşılanmazsa, bu ret işlemi ile birlikte payın belirlenmesine ilişkin işlem idare mahkemesinde dava konusu edilir.

Tapu Şerhi ve Ödeme Zamanı

Bu iki başlık, projenin finansmanını ve satış takvimini doğrudan etkiler.

Tapu şerhi. Planların onaylanmasından sonra, ancak askıya çıkarılmasından önce, plan değişikliğine konu alanlardaki taşınmazların tapu kütüğüne taşınmazın değer artışına tabi olduğuna ilişkin şerh düşülür. Şerh, satış ve teminat süreçlerinde alıcı ve finans kuruluşları tarafından görülür.

Ödeme zamanı. Pay, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alınması aşamasında, bu işlemlerden önce ödenir.

Ödenmemesinin sonucu ağırdır: değer artış payı ödenmedikçe, plan değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez ve yapı ruhsatı düzenlenemez.

Güncelleme ve faiz. Pay, belirlendiği yılı izleyen her takvim yılı için yeniden değerleme oranında artırılır. Eksik ödeme hâlinde ilgililere otuz gün süre verilir; ödenmeyen meblağ için amme alacaklarına ilişkin mevzuat uyarınca hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz işler.

Ödeme yöntemi seçimi. Peşin ödemeyi tercih edenler için indirim öngörülmüş; taksitli ödeme imkânı da tanınmıştır. Bu tercihin süresinde bildirilmesi gerekir; bildirilmemesi maliyeti doğrudan artırır.

Ödenen Pay Geri Alınabilir mi?

Mevzuat sınırlı fakat somut bir iade imkânı öngörmüştür ve bu, plan değişikliği iptal edilen dosyalarda önem taşır.

Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce yeniden plan değişikliği yapılması ya da planın eski hâle getirilmesi akabinde taşınmazın değerinde azalma tespit edilirse; yapılan ödeme, ilgilinin talebi üzerine idarelerce, masraflar düşüldükten sonra bir yıl içinde iade edilir.

Pratik sonuç: plan değişikliği mahkemece iptal edilirse veya idarece geri alınırsa, ödenmiş payın iadesi için ayrıca ve süresinde talepte bulunulması gerekir. İade kendiliğinden yapılmaz.

Bu nedenle plan değişikliğine karşı açılmış bir dava varsa, ödeme yapılırken bu husus yazılı olarak bildirilmeli ve kayıt altına alınmalıdır.

Anayasa Mahkemesi Kararı ve Ölçülülük

Bu maddenin geçmişi, ölçülülük itirazının dayanağıdır.

Ek 8. maddede başlangıçta, plan değişikliğinden doğan artan değerin tamamının kamuya aktarılması öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu ibareyi, değer artışının tamamının alınmasının mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal etmiştir. İptal hükmünün yürürlüğe girmesi, doğacak hukuksal boşluk gözetilerek ertelenmiştir.

Karardan sonra kanunda değişiklik yapılarak, değer artışının belirli bir oranının pay olarak alınması benimsenmiş; uygulama usul ve esasları yönetmelikle ayrıntılandırılmıştır.

Bu geçmiş, dilekçede iki yönden kullanılır: bir yandan mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülü olması gerektiği vurgulanır, diğer yandan somut olayda hesaplama yönteminin bu ölçüyü aşıp aşmadığı tartışılır.

Ayrıca yürürlükteki oran düzenlemesinin de yargısal denetime konu edilebildiği dikkate alınarak, dosya hazırlanırken güncel hukuki durumun kontrol edilmesi isabetlidir.

Değer Artış Payı İtiraz ve İptal Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. Sonunda, pay kesinleşmeden önce verilecek idareye itiraz dilekçesi de yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dosya Hazırlığı Kontrol Listesi

• Malik talep dilekçeleri ve plan değişikliği dosyası,
• Önceki ve sonraki plan paftaları ile emsal, kat adedi ve fonksiyon karşılaştırması,
• Taşınmazın riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olup olmadığı,
• Riskli yapı tespit raporu ve emsal artış oranı hesabı,
• Yürürlükteki Yönetmelikte muafiyet için öngörülen güncel oran,
• İki değerleme raporunun tamamı ve ekleri,
• Raporlarda arsa değeri ile yapı değerinin ayrıştırılıp ayrıştırılmadığı,
• Kullanılan emsallerin bölge, tarih ve nitelik uygunluğu,
• Kıymet takdir komisyonu kararı ve üye listesi,
• Tapu kütüğündeki değer artışına tabidir şerhi,
• Ödeme yöntemi bildirimi ve varsa indirim hesabı,
• Plan değişikliğine karşı açılmış dava bulunup bulunmadığı.

Sık Yapılan Hatalar

• Muafiyet kapsamını araştırmamak. Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı parselleri için özel düzenleme vardır.
• İtiraz aşamasını atlamak. Pay kesinleşmeden önce idareye itiraz hakkı tanınmıştır; bu aşama kullanılmalıdır.
• Değerleme raporlarını istememek. İki raporun tamamı görülmeden itiraz somutlaşmaz.
• Muhdesatın hesaba katıldığını fark etmemek. Mevcut yapı ve eklentilerin bedeli değerlemede dikkate alınmaz.
• Öncesi-sonrası karşılaştırmasını denetlememek. İki değerin aynı yöntem ve tarihe göre hesaplanması gerekir.
• Tapu şerhini gözden kaçırmak. Şerh, satış ve finansman süreçlerini doğrudan etkiler.
• Ödeme yöntemini seçmemek. Peşin ödemede indirim, taksitte ise güncelleme uygulanır.

Adım Adım Süreç

1. Plan değişikliğinin kapsamını çıkarın — Yoğunluk, kat adedi veya fonksiyon değişiyor mu?
2. Muafiyet durumunu araştırın — Riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı parseli mi?
3. Değerleme raporlarını isteyin — İki raporun tamamını ve eklerini talep edin.
4. Muhdesat kontrolü yapın — Mevcut yapı bedeli hesaba katılmış mı?
5. Emsalleri denetleyin — Aynı bölge, yakın tarih ve benzer nitelik şartı.
6. Süresinde idareye itiraz edin — Pay kesinleşmeden önceki aşama en etkili olanıdır.
7. Ödeme yöntemini bildirin — Peşin indirimi veya taksit tercihini süresinde iletin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Değer artış payı nedir?

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılan uygulama imar planı değişikliği sonucunda taşınmazda oluşan değer artışının belirli bir oranının kamuya kazandırılmasıdır.

Dayanağı nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 8. maddesi ile bu maddeye dayanılarak çıkarılan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliğidir.

Hangi plan değişiklikleri paya konu olur?

Maliklerin tamamının talebi üzerine yapılan ve nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran ya da fonksiyon değişikliği getiren uygulama imar planı değişiklikleri paya konu olur.

Hangi değişikliklerden pay alınmaz?

Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak ve düzenleme ortaklık payına konu alanlarda azalmaya neden olmamak şartıyla, ada veya parsel bazında yol, cephe hattı veya imar hattı düzenlemesine konu olan plan değişikliklerinden pay alınmaz.

Kentsel dönüşümde pay alınır mı?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlar ve rezerv yapı alanları değer artış payından muaf tutulmuştur. Riskli yapı tespiti yapılan parsellerde ise mevzuatta öngörülen orana kadar olan emsal artışlarına ilişkin plan değişikliklerinden pay alınmaz.

Kamu ve vakıf alanları muaf mı?

Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlar ve mazbut ile mülhak vakıflara ait alanlar değer artış payı dışında tutulmuştur.

Değer artışı nasıl tespit edilir?

İdarece atanan, Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında yetkilendirilmiş en az iki lisanslı değerleme kuruluşundan rapor alınır. Kıymet takdir komisyonu, bu raporlarda belirtilen değerlerin aritmetik ortalamasından az olmamak üzere değer artışını belirler.

Raporlar hangi esasa göre hazırlanır?

Raporlar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen bedel tespit esasları kullanılarak, taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır.

Üzerindeki bina değere katılır mı?

Hayır. Değer artış payına ilişkin taşınmaz değerlemesinde, taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.

Belirlenen paya itiraz edilebilir mi?

Evet. Plan değişikliği onaylandıktan sonra askı işlemleri öncesinde pay kesinleştirilir ve belirlenen bedele karşı idareye itiraz hakkı tanınmıştır.

Tapuya şerh konulur mu?

Planların onaylanmasından sonra, askıya çıkarılmasından önce, plan değişikliğine konu taşınmazların tapu kütüğüne taşınmazın değer artışına tabi olduğuna ilişkin şerh düşülür.

Pay ne zaman ödenir?

En geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında, bu işlemlerden önce ödenir.

Ödenmezse ne olur?

Değer artış payı ödenmedikçe plan değişikliği yapılan taşınmaz için satış izni verilmez ve yapı ruhsatı düzenlenemez.

Peşin ödemede indirim var mı?

Peşin ödemeyi tercih edenler için indirim uygulanması öngörülmüş; taksitli ödeme imkânı da tanınmıştır.

Eksik ödenirse ne olur?

Eksik ödeme hâlinde ilgililere otuz gün süre verilir. Ödenmeyen meblağ için 6183 sayılı Kanun uyarınca hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz işler.

Ödediğim payı geri alabilir miyim?

Pay tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce yeniden plan değişikliği yapılması ya da planın eski hâle getirilmesi sonucunda taşınmazın değerinde azalma tespit edilirse, ödeme ilgilinin talebi üzerine masraflar düşüldükten sonra bir yıl içinde iade edilir.

Anayasa Mahkemesi ne karar verdi?

Anayasa Mahkemesi, Ek 8. maddede yer alan artan değerin tamamının alınmasını öngören ibareyi, mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal etmiştir. Sonrasında kanunda değişiklik yapılarak belirli bir oran benimsenmiştir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.