İmar Planı Değişikliği Kriterleri: 1000 m² Ada, 500 Metre Kuralı ve Pay Alınmayan Hâller

İmar planı değişikliği, keyfî bir işlem değildir. Mevzuat, hangi değişikliklerin hangi şartlarla yapılabileceğini ölçütlere bağlamıştır. Temel kural şudur: değişiklikler, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır.

Bu yazıda plan değişikliğinde aranan kriterler, bin metrekarelik ada şartı, beş yüz metre yarıçap kuralı, parsel bazında fonksiyon değişikliğinde konut istisnası ve değer artış payı alınmayan hâller ele alınmaktadır.

Değişikliğin Genel Çerçevesi

Uygulama imar planı değişiklikleri, dört ölçütü birlikte sağlamak zorundadır:

• Plan ana kararlarını bozmamak,
• Sürekliliği ve bütünlüğü bozmamak,
• Sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmamak,
• Teknik gerekçeleri sağlamak.

Bu dört ölçüt, plan değişikliği davalarında da denetimin eksenini oluşturur. Bir değişikliğin iptali istenirken, hangi ölçütün ihlal edildiği somut olarak gösterilmelidir.

Özellikle sosyal ve teknik altyapı dengesi ölçütü belirleyicidir: yoğunluk artırılırken karşılığında donatı alanı öngörülmemesi, tipik bir iptal sebebidir.

Plan iptali davasının usulü, dava ehliyeti ve süreler için imar planı iptal davası (m.8) ve imar planına kimler dava açabilir sayfalarına bakabilirsiniz.

Ada Bazında Değişiklik: Bin Metrekare ve Beş Yüz Metre

Mevzuat, yoğunluk artıran değişiklikler için iki somut sayısal ölçüt getirmiştir.

En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında ada bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini artıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde; ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının adanın merkezine en fazla beş yüz metre yarıçaplı alanda karşılanması gerekir.

Bu iki ölçüt birlikte okunmalıdır:

• Bin metrekare eşiği: daha küçük adalarda bu yolla yoğunluk artırıcı değişiklik yapılamaz.
• Beş yüz metre yarıçap: artan yoğunluğun gerektirdiği donatı, uzak bir bölgede değil adanın yakın çevresinde karşılanmalıdır.

Beş yüz metre kuralı, uygulamada sıkça ihlal edilen bir ölçüttür: yoğunluk bir adada artırılırken, karşılığı olan park veya okul alanı şehrin başka bir noktasında gösterilir. Bu, plan değişikliğinin iptali için güçlü bir dayanaktır.

Plan Değişikliğinde Aranan Ölçütler

Parsel Bazında Değişiklik: Konut İstisnası

Ada bazının yanında parsel bazında değişiklik de mümkündür; ancak burada önemli bir sınır vardır.

Parsel bazında yapılabilecek değişiklik, kural olarak konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliğidir.

Yani parsel ölçeğinde yapılan bir plan değişikliğiyle kural olarak konut kullanımı getirilemez. Bu sınır, parsel bazlı yoğunluk artışlarının önüne geçmeyi amaçlar.

Bununla birlikte mevzuat, meri uygulama imar planında içerisinde konut kullanımının da bulunduğu, bir veya birden fazla kullanım kararı olan parseller bakımından ayrı bir düzenleme öngörmüştür. Bu hâllerde plan değişikliği öncesindeki mevcut nüfus ve yoğunluk verileri esas alınarak değerlendirme yapılır.

Bu nedenle parsel bazlı bir talep hazırlanırken, meri plandaki kullanım kararlarının tam olarak ne olduğu belgelenmelidir.

Değer Artış Payı ile İlişkisi

Plan değişikliği kriterleri ile değer artış payı iki ayrı konudur ancak iç içe geçmiştir.

Değer artış payının kanuni dayanağı, 14 Şubat 2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen ek 8. maddedir.

Bu maddenin dördüncü fıkrasında yer alan “artan değerinin tamamı” ibaresi, Anayasa Mahkemesinin 18 Mayıs 2023 tarihli ve E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararıyla; değer artışının tamamının alınmasının mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle iptal edilmiştir.

İptalin ardından ek 8. madde, 5 Aralık 2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunun 7. maddesiyle yeniden düzenlenmiştir.

Payın oranı, hesabı, kıymet takdir komisyonu ve ödeme usulü için değer artış payı (ek m.8) sayfasına bakabilirsiniz. Bu yazının konusu, payın kendisi değil plan değişikliğinin şartları ve pay alınmayan hâllerdir.

Değer Artış Payının Hukuki Seyri

İşlem tarihinde hangi metnin yürürlükte olduğu, uygulanacak rejimi belirler.

Değer Artış Payı Alınmayan Hâller

Her plan değişikliği pay doğurmaz. Mevzuat, pay alınmayacak hâlleri ayrıca saymıştır. Bu liste, yatırımcı ve malik bakımından doğrudan maliyet farkı yaratır.

Yükseklik düzenlemeleri. Uygulama imar planlarında serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin, İmar Kanunu’nun 8. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

Cephe hattı ve yaklaşma mesafesi düzenlemeleri. Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini ve kat adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlarda azalmaya neden olmamak kaydıyla; ada veya parsel bazında meri plandaki cephe hattı düzeltmeleri ve yapı yaklaşma mesafesine dair yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden pay alınmaz.

Resen onaylanan değişiklikler. İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hâle getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile idarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden pay alınmaz.

Kamulaştırma mevzuatına dayalı hâller. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesi kapsamında yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden pay alınmaz.

Bu listenin ortak mantığı şudur: pay, talebe dayalı ve değer artırıcı değişikliklerden alınır. Yoğunluk artırmayan teknik düzeltmeler ile idarenin resen yaptığı işlemler kapsam dışındadır.

Pay Alınmayan Hâller

Pay, kural olarak talebe dayalı ve değer artırıcı değişikliklerden alınır.

Hangi Değişiklikler Pay Doğurur?

Kapsamı ters yönden okumak da yararlıdır. Değer artış payı; Yönetmelikte öngörülen nitelikteki uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda parselde şu artışların meydana gelmesi hâlinde gündeme gelir:

• Nüfus artışı,
• Yapı yoğunluğu artışı,
• Kat adedi artışı,
• Bina yüksekliği artışı,
• Konut kullanımı hariç parsel bazlı fonksiyon değişikliği.

Uygulamada bu; yapılaşma hakkının artırılması, yeni yapılacak binanın toplam inşaat alanının, bina yüksekliğinin veya taban oturumunun büyütülmesine yönelik taleplerde devreye girer.

Bu nedenle bir plan değişikliği talebi hazırlanırken, talebin bu kalemlerden hangisine girdiği baştan belirlenmeli ve maliyet buna göre planlanmalıdır.

Değerleme ve İtiraz

Değişiklik pay doğuruyorsa, değer tespiti belirli bir usule bağlanmıştır.

Plan değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile plan değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır.

Yetkili kuruluşlarca iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artış payı olarak raporlanır.

Değerleme raporunun, en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişi tarafından imzalanması zorunludur.

Yetkili kuruluş; Sermaye Piyasası Kurulunun yayımladığı listede yer alan, taşınmaz değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş kuruluştur. Piyasa değeri ise Uluslararası Değerleme Standartlarına göre ve Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki değer tespit yöntemlerinden biri veya birkaçı kullanılarak belirlenir.

Askı süreci ve itiraz

Plan değişikliği onaylandıktan sonra askı işlemleri öncesinde değer artış payı kesinleştirilir; belirlenen bedele karşı itiraz ile peşin veya taksitli ödeme yöntemi bildirimi yapılır.

Ayrıca onaylanan planlara göre hazırlanan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen pay, planların askı sürecinde yapılan itirazlar neticesinde planda değişiklik olması hâlinde yeniden değerlendirilir.

Bu nedenle askı süreci, yalnızca plana değil paya da itiraz imkânı sunan kritik bir aşamadır. Askı ilanını takip etmek, itiraz hakkının kullanılabilmesi için şarttır.

Değerlemede emsal karşılaştırma yönteminin denetimi için emsal karşılaştırma yöntemi sayfasına bakabilirsiniz.

Plan Değişikliği Talebi Hazırlarken

• Meri plandaki kullanım kararlarını ve yapılaşma koşullarını belgeleyin.
• Talebin ada bazında mı parsel bazında mı olduğunu belirleyin.
• Ada bazındaysa bin metrekare eşiğini ve donatı için beş yüz metre yarıçapını haritada gösterin.
• Parsel bazındaysa konut kullanımı istisnasını gözetin.
• Sosyal ve teknik altyapı dengesinin nasıl korunacağını gerekçe raporunda açıklayın.
• Talebin pay doğurup doğurmayacağını baştan belirleyin.
• Pay doğuruyorsa değerleme sürecini ve maliyeti fizibiliteye ekleyin.
• Askı sürecini takip edin; hem plana hem paya itiraz bu aşamada mümkündür.

Plan Değişikliğine Karşı Dava

Plan değişikliği bir idari işlemdir ve iptal davasına konu edilebilir. Dilekçede işlenecek başlıklar, yukarıdaki ölçütlerle örtüşür:

• Değişikliğin plan ana kararlarını, sürekliliğini ve bütünlüğünü bozması,
• Sosyal ve teknik altyapı dengesinin gözetilmemesi,
• Teknik gerekçe raporunun bulunmaması veya yetersizliği,
• Bin metrekare veya beş yüz metre ölçütlerinin sağlanmaması,
• Parsel bazında konut kullanımı getirilmesi,
• Jeolojik ve jeoteknik etüt raporuna aykırılık.

Son başlık ayrıca güçlüdür: etüt raporuna aykırı plan değişiklikleri iptal edilir. Zemin etüdü rejimi için zemin etüdü zorunluluğu sayfasına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Plan değişikliğini idarenin serbest takdirinde sanmak; ölçütler mevzuatta belirlenmiştir.
• Yoğunluk artışının donatı karşılığını hiç göstermemek.
• Donatıyı beş yüz metre yarıçap dışında önermek.
• Parsel bazında konut kullanımı talep etmek.
• Talebin değer artış payı doğuracağını fizibiliteye koymamak.
• Askı sürecini kaçırıp hem plana hem paya itiraz imkânını yitirmek.
• Değerleme raporunun imza ve yetki şartlarını denetlememek.
• İşlem tarihinde hangi metnin yürürlükte olduğunu kontrol etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Meri planı belgeleyin — Mevcut kullanım kararlarını ve yapılaşma koşullarını imar durumu ve plan notlarıyla ortaya koyun.
2. Ölçeği belirleyin — Talebin ada bazında mı parsel bazında mı olduğunu netleştirin.
3. Sayısal ölçütleri gösterin — Bin metrekare ada eşiğini ve donatı için beş yüz metre yarıçapını haritada işleyin.
4. Altyapı dengesini kurgulayın — Artan yoğunluğun gerektirdiği sosyal ve teknik altyapıyı gerekçe raporunda çözün.
5. Pay doğup doğmayacağını belirleyin — Talebin nüfus, yoğunluk, kat adedi, yükseklik veya fonksiyon değişikliği kalemlerinden hangisine girdiğini tespit edin.
6. Değerleme sürecini planlayın — En az iki yetkili kuruluşça yapılacak değerlemeyi ve maliyeti fizibiliteye ekleyin.
7. Askı sürecini izleyin — Hem plana hem paya itiraz askı aşamasında mümkündür.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Plan değişikliğinde hangi ölçütler aranır?

Değişiklik; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun yapılır.

Bin metrekare kuralı nedir?

Yoğunluk veya fonksiyon artıran ada bazlı değişiklikler, en az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında yapılabilir.

Beş yüz metre kuralı nedir?

İhtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarının adanın merkezine en fazla beş yüz metre yarıçaplı alanda karşılanması gerekir.

Parsel bazında ne yapılabilir?

Parsel bazında kural olarak konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği yapılabilir.

Hangi değişiklikler pay doğurur?

Nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi veya bina yüksekliği artışı ile konut kullanımı hariç parsel bazlı fonksiyon değişikliği pay doğurur.

Cephe hattı düzeltmesinden pay alınır mı?

Emsal, nüfus, yükseklik ve kat adedi artmamak ve düzenleme ortaklık payı alanlarında azalma olmamak kaydıyla pay alınmaz.

Resen yapılan değişikliklerde pay var mı?

İdarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden ve resen onaylanan nazım plana uyum tekliflerinden pay alınmaz.

Değer tespiti nasıl yapılır?

Mevcut durum değeri ile değişiklik sonrası değerin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır.

Değerleme raporunu kim imzalar?

En az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması zorunludur.

Paya itiraz edilebilir mi?

Plan onaylandıktan sonra askı işlemleri öncesinde pay kesinleştirilir; bedele karşı itiraz ile ödeme yöntemi bildirimi yapılır.

AYM neyi iptal etti?

Ek 8. maddedeki ‘artan değerinin tamamı’ ibaresi, 18 Mayıs 2023 tarihli E.2020/42, K.2023/99 sayılı kararla mülkiyet hakkı gerekçesiyle iptal edilmiştir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.