Kot Tespiti ve Subasman Kotu: Yoldan Kotlandırma, Kademelendirme ve ±0.00

Kot tespiti, binanın hangi seviyeden yükseleceğini belirleyen ve tüm projeyi etkileyen ilk teknik karardır. Subasman kotu ise binanın zemin kat taban döşemesinin üst kotudur. İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması hâlinde subasman kotu ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.

Bu yazıda kotlandırma esasları, yoldan ve tabii zeminden kotlandırma farkı, kademelendirme zorunluluğu, arka bahçe kazı ve dolgu kuralları ile subasman seviyesinin hukuki sonuçları ele alınmaktadır.

Temel Kavramlar

Yönetmelik, kot tartışmalarının merkezindeki kavramları tanımlar:

Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş veya doldurulmamış hâlidir. Yani kazılmamış ve dolgu yapılmamış doğal seviye esas alınır. Bu tanım, kazı veya dolgu yaparak kot avantajı elde etme girişimlerinin önüne geçer.

Subasman kotu (zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotudur. Sınırı nettir: imar planlarında aksine hüküm yoksa ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.

Taban alanı: Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır.

Kat adedi hesabında subasman kotu

Kot tespitinin doğrudan ekonomik sonucu buradadır. Katların hangi seviyeye tekabül ettiğinin tespitinde; ilgili esaslar ile birlikte, binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2 metre eklenmek suretiyle belirlenen subasman kotu dikkate alınır.

Yani zemin katın nerede başladığı, bodrum sayılan katların ve emsale dâhil alanların belirlenmesini doğrudan etkiler. Bir metrelik kot farkı, bir katın bodrum mu zemin kat mı sayılacağını değiştirebilir.

Emsal ve taban alanı hesabının bütünü için TAKS, KAKS ve emsal hesabı sayfasına bakabilirsiniz.

Kotlandırmada Temel Kurallar

Yoldan Kotlandırma Esastır

Yönetmeliğin 10. maddesi ana kuralı koyar: imar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması hâlinde yoldan kotlandırma esastır.

Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti dikkate alınır. Bu, tek bir parselin değil sokağın bütününün gözetileceği anlamına gelir ve komşu yapılarla uyum amacı taşır.

Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda ise farklı bir yöntem uygulanır: arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

Bu nedenle çok bloklu projelerde vaziyet planının onayı, kot tartışmasının çözüldüğü asıl aşamadır.

Kot verilemeyecek yerler

Yönetmelik, hangi yerlerden kot alınamayacağını da sayar. Viyadük ve köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.

Bu hüküm, avantajlı bir kot elde etmek için uzaktaki bir yolun veya park alanının esas alınmasını engeller.

Uygulamada bu noktada sık uyuşmazlık çıkar: parselin birden fazla yola cephesi varsa hangisinden kot alınacağı, imar durumu belgesinde ve idarenin kot krokisinde gösterilir. Bu belgenin yazılı olarak alınması gerekir.

Tabii zeminden kotlandırma

Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır. Yani parselinize özgü bir çözüm değil, adanın bütününe uygun bir yaklaşım aranır.

Ayrıca 27 Ekim 2018 tarihli değişiklikle eklenen hüküm uyarınca; bu fıkranın yürürlüğe girmesinden sonra ilk defa uygulama imar planı yapılan alanlardaki yoldan düşük olan parsellerde bina ±0.00 kotu, binanın oturacağı tabii zemindeki en düşük iki köşe kotunun ortalaması ile parsele ilişkin diğer ölçütler birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Bu düzenleme, yoldan düşük parsellerde ortaya çıkan uygulama sorunlarını çözmeye yöneliktir ve yalnızca belirtilen tarihten sonra ilk defa plan yapılan alanlarda uygulanır.

Kademelendirme Kuralları

Kademelendirme eğimli arazilerde mecburidir; projede gösterilmemesi ruhsat aşamasında sorun doğurur.

Kademelendirme Zorunluluğu

Eğimli arazilerde en çok tartışılan konu kademelendirmedir ve Yönetmelik burada bir mecburiyet öngörür.

Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir.

Ayrıca her kademenin, kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır.

Yoldan kotlandırılan ve bina arka köşelerinin zemin hizasındaki kotu yola göre 3.50 metreden daha düşük olan binalar da kademelendirme hükümlerine göre düzenlenir.

Hesaplarda referans noktalarından biri tretuvar seviyesidir: tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.

Eğimli parselde proje riski

Kademelendirme kuralları, eğimli parsellerde tasarımı ciddi biçimde kısıtlar. Uygulamada dar cepheli, küçük yüzölçümlü ve eğimli arsalarda bu kurallar uygulandığında kullanışsız bina planları ortaya çıkabilmektedir.

Bu nedenle eğimli bir parselde yatırım kararı verilmeden önce, mimari ön çalışmada kademelendirmenin nasıl çözüleceği gösterilmelidir. Aksi hâlde ruhsat aşamasında proje baştan revize edilir ve zaman ile maliyet kaybı doğar.

Arka Bahçe: Kazı, Tesviye ve Dolgu

Yönetmeliğin 18. maddesi, arka bahçedeki zemin müdahalelerini ayrıntılı biçimde düzenler.

Kazı esası. Tabii zemini ±0.00 kotunun üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır.

İstisna. Ancak kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin +2.00 kotundan yukarıda olması hâlinde, gerekli önlemler alınarak bina arka cephesinden itibaren 3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir.

Düşük kotlu arka bahçe. Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun altında kalan arka bahçelerde, bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine kadar kazı yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka köşe noktası arasındaki kot farkı 1.00 metreden fazla ise, bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir.

Dolgu sınırı. Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve ±0.00 kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.

Bu kurallar, bahçe düzenlemesi yaparken sık ihlal edilir. Ruhsat eki projeye aykırı kazı veya dolgu, imar mevzuatı bakımından aykırılık oluşturur.

Arka Bahçede Yapılabilecekler

Subasman Seviyesinin Hukuki Sonuçları

Subasman seviyesi yalnızca teknik bir eşik değildir; birden fazla mevzuatta hukuki sonuç doğuran bir sınır olarak kullanılır.

Sit alanlarında. Koruma bölge kurulunca sit alanı olarak ilan edilen yerlerde; kararın ilanından önce mevzuata uygun alınmış ruhsata göre subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir. Subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların yapı ruhsatları iptal edilir.

Yani sit ilanı gündemdeyken inşaatın hangi seviyede olduğu, ruhsatın ayakta kalıp kalmayacağını belirler. Sit alanı rejimi için {LSIT} sayfasına bakabilirsiniz.

Afet mevzuatında. Bazı destek ödemelerinde, yapı denetimi uygulanmayan yapılarda ilgili idarece yerinde yapılacak inceleme esas alınarak subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde kademeli ödeme yapılması öngörülmüştür.

Bu nedenle subasman seviyesinin tamamlandığı tarihin tarihli fotoğraf, tutanak ve yapı denetim kayıtlarıyla belgelenmesi kritik önem taşır.

Ruhsat süresi bakımından

Yapı ruhsatı süreleri bakımından da inşaat seviyesi belirleyicidir. Ruhsat süresi dolduğunda idarece seviye tespiti yapılır ve buna göre işlem tesis edilir.

Ruhsat süreleri, başlama ve bitirme yükümlülükleri ile müktesep hak tartışması için {LRUHSAT} sayfasına bakınız.

Kot Uyuşmazlığında Ne Yapılmalı?

Kot tespiti idari bir işlemdir ve denetlenebilir. İzlenecek yol şudur:

• Kot krokisini yazılı isteyin. İdarenin hangi noktadan ve hangi yoldan kot verdiğini gösteren belgeyi alın.
• Dayanağını sorgulayın. Yoldan mı tabii zeminden mi kotlandırma yapıldığını ve gerekçesini öğrenin.
• Sokak siluetini inceletin. Komşu yapıların kotlarıyla uyum olup olmadığını değerlendirin.
• Kot verilemeyecek yer kuralını kontrol edin. Park, viyadük veya bitişik olmayan yol esas alınmış mı bakın.
• Vaziyet planını denetleyin. Çok bloklu projede her bina için kotlandırmanın nasıl yapıldığını görün.
• Gerekirse dava açın. Kot tespitine dayalı ruhsat işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

Ruhsat ve imar işlemlerine karşı dava yolları için imar planına ve yapı ruhsatına karşı iptal davası sayfasına bakabilirsiniz.

Arsa Alırken Kot Kontrolü

Kot, arsa alımında değeri en çok etkileyen ama en az sorgulanan başlıklardan biridir.

• Parselin hangi yoldan kot alacağını imar durumu belgesinden öğrenin.
• Arazinin eğimini ölçtürün; kademelendirme gerekip gerekmeyeceğini hesaplatın.
• Yoldan düşük parsel mi, yüksek parsel mi olduğunu belirleyin.
• Bodrum katların emsale dâhil olup olmayacağını kot üzerinden değerlendirin.
• Arka bahçedeki kazı ve dolgu sınırlarını projeye yansıtın.
• Komşu parsellerdeki uygulamaları yerinde inceleyin.
• Mimari ön çalışmayı satın alma öncesinde yaptırın.

Arsa alımında yapılacak genel kontroller için arsa ve tarla alırken imar durumu ve riskler, zemin boyutu için zemin etüdü zorunluluğu sayfalarına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Kot krokisini yazılı almadan proje çizdirmek.
• Tabii zemin tanımını gözden kaçırıp kazı veya dolguyla kot avantajı beklemek.
• Subasman kotunun ±0.00 ile +1.20 arasında sınırlandığını bilmemek.
• Eğimli parselde kademelendirme mecburiyetini ön çalışmada göstermemek.
• Park veya bitişik olmayan yoldan kot alınabileceğini varsaymak.
• Çok bloklu projede vaziyet planı onayını sona bırakmak.
• Arka bahçede sınırı aşan dolgu yapmak.
• Subasman seviyesinin tamamlandığı tarihi belgelememek.

Adım Adım Süreç

1. Kot krokisini isteyin — İdareden hangi noktadan ve hangi yoldan kot verildiğini gösteren belgeyi yazılı olarak alın.
2. Kotlandırma yöntemini belirleyin — Yoldan mı tabii zeminden mi kotlandırma yapılacağını netleştirin.
3. Eğimi ölçtürün — Kademelendirme mecburiyetinin doğup doğmayacağını hesaplatın.
4. Subasman kotunu kontrol edin — ±0.00 altına düşmediğini ve +1.20 üzerine çıkmadığını doğrulayın.
5. Vaziyet planını onaylatın — Çok bloklu projede her bina için kotlandırmayı vaziyet planında gösterin.
6. Arka bahçe müdahalelerini projeye işleyin — Kazı, tesviye ve dolgu sınırlarını projede gösterin.
7. Seviyeyi belgeleyin — Subasman seviyesinin tamamlandığı tarihi fotoğraf ve tutanakla kayda alın.

Kot İtirazı Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

Kot tespiti teknik bir işlem gibi görünse de sonucu doğrudan yapılaşma hakkıdır: hatalı kot, bir kat fazla veya eksik yapı anlamına gelir.

İtirazın zamanlaması belirleyicidir:

• Ruhsat öncesi. Kot tutanağı düzenlendiğinde itiraz edilmesi en ucuz yoldur; henüz imalat başlamamıştır.
• İnşaat sırasında. Subasman vizesi aşamasında fark edilen hata, imalatın durdurulmasını gerektirir. Bu aşamada yapılan itiraz maliyetlidir ancak yıkımdan ucuzdur.
• İskân aşamasında. En pahalı aşamadır; yapı tamamlanmış, aykırılık kalıcı hâle gelmiştir.

İtiraz ve dava sürecinde şu belgeler esas alınır: onaylı mimari proje, kot tutanağı, halihazır harita, komşu parsellerdeki uygulama ve yol kotu tutanakları. Uyuşmazlık teknik olduğundan keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

Komşu parsellerdeki uygulamalarla karşılaştırma, eşitlik iddiasının en güçlü dayanağıdır ve dilekçede somut ada-parsel numaralarıyla gösterilmelidir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Subasman Seviyesi ve Ruhsat Süresi: Yenilemede Hangi Mevzuat Uygulanır?

Kot ve subasman tartışmasının en somut hukuki sonucu ruhsat süresi üzerinde doğar. Yapının hangi aşamada sayılacağı, ruhsatın hükümsüz hâle gelip gelmeyeceğini ve yenileme hâlinde hangi mevzuatın uygulanacağını doğrudan belirler.

Yirmi dokuzuncu maddedeki iki süre birbirinden bağımsız işler ve bu ayrım kot uyuşmazlıklarında önem kazanır. Birincisi, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olan yapıya başlama müddetidir. İkincisi, başlama müddetiyle birlikte hesaplanan beş yıllık tamamlama süresidir. Bu sürelerden herhangi biri aşıldığında ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması zorunlu hâle gelir. Kot ve subasman tartışması burada devreye girer; çünkü inşaatın hangi aşamada olduğu ve yapıya fiilen başlanıp başlanmadığı, bu sürelerin işleyip işlemediğini belirleyen olgudur. Ruhsat süresi ve yenileme rejiminin bütünü için yapı ruhsatı ve ruhsat süresi incelenmelidir.

Yönetmelikteki ruhsatsız sayılma kuralı ise üç unsuru birlikte arar. Yapının ruhsatsız sayılabilmesi için ya iki yıl içinde inşasına başlanmamış ya da beş yıllık süre içinde tamamlanmamış olması ve bunlara ek olarak süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmamış olması gerekir. Yani süresi içinde yenileme başvurusu yapılmışsa, sürenin dolmuş olması tek başına yapıyı ruhsatsız hâle getirmez. Bu nedenle ruhsat süresi dolmak üzere olan bir inşaatta yapılacak ilk iş, süre dolmadan yenileme başvurusunda bulunmak ve bu başvurunun tarihini belgelemektir.

Yenilemeye ilişkin ikinci cümle ise yapı sahibi bakımından güçlü bir koruma içerir ve uygulamada yeterince bilinmez. Yönetmelik, ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda, ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsatın ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenileneceğini öngörür. Bunun pratik sonucu şudur: başvuru süresinde yapılmışsa, idare yenilemeyi geciktirse ve bu arada plan veya yönetmelik değişse dahi, yenilenen ruhsat ilk ruhsat tarihindeki kurallara tabi olur. Kot ve subasman bakımından da aynı sonuç doğar; sonradan değişen kotlandırma kuralları, süresinde yenileme başvurusu yapılmış bir ruhsata uygulanamaz. Kazanılmış hak tartışmasının çerçevesi için yapı ruhsatının iptali davası yazısına bakılabilir.

Kot uyuşmazlığında zamanlama ise ayrı bir başlıktır. Kot tespiti, ruhsat verilmeden önce yapılan ve ruhsatın dayanağını oluşturan bir işlemdir; dolayısıyla itirazın en etkili anı, ruhsat düzenlenmeden önceki aşamadır. Bu aşama kaçırılmışsa dava açma süresi bakımından genel kural işler ve süre altmış gündür. Süre içinde idareye başvurularak işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi istenebilir; bu başvuru dava açma süresini durdurur, ancak durdurma sürenin baştan işlemesi anlamına gelmez. İnşaat ilerledikçe kot itirazının fiilen sonuç doğurma ihtimali azaldığından, tereddüt hâlinde beklemek yerine erken aşamada kot tutanağının ve dayanağı belgelerin idareden istenmesi gerekir. Dilekçe pratiği için kot tespitine itiraz dilekçesi incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kotlandırmada esas kural nedir?

İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması hâlinde yoldan kotlandırma esastır.

Subasman kotu nedir?

Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotudur. İmar planlarında aksine hüküm yoksa ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.

Tabii zemin ne demektir?

Arazinin hafredilmemiş veya doldurulmamış hâlidir.

Kot alınan nokta nasıl belirlenir?

Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti dikkate alınır.

Parktan veya köprüden kot alınabilir mi?

Hayır. Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.

Birden fazla bina varsa nasıl kotlandırılır?

İlgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

Kademelendirme ne zaman zorunludur?

Yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda kademe yapılması mecburidir.

Her kademenin yüksekliği ne kadar olabilir?

Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır.

Arka bahçede dolgu yapılabilir mi?

Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve ±0.00 kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.

Tretuvar seviyesi nedir?

Kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.

Subasman seviyesinin hukuki önemi nedir?

Sit alanı ilanında, ilan öncesinde subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilirken tamamlanmamış olanların ruhsatları iptal edilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.