Boğaziçi Kanunu (2960): Öngörünüm, Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgelerinde Yapılaşma

Boğaziçi Kanunu, 18 Kasım 1983 tarihinde kabul edilmiş ve 22 Kasım 1983 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Amacı; İstanbul Boğaziçi Alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ile bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamaktır.

Bu yazıda Boğaziçi Alanının dört bölgesi, her bölgede uygulanan farklı yapılaşma rejimi, yetkili idarelerin belirlenmesi, imar affı tartışması ve 6306 sayılı Kanunla ilişkisi ele alınmaktadır.

Boğaziçi Alanı ve Dört Bölge

Kanun’un 2. maddesi uyarınca Boğaziçi Alanı; Boğaziçi kıyı ve sahil şeridinden, öngörünüm bölgesinden, geri görünüm bölgesinden ve etkilenme bölgelerinden oluşur. Sınırları ve koordinatları Kanuna ekli krokide işaretlidir ve 22 Temmuz 1983 onay tarihli nazım planda gösterilmiştir.

Bölge tanımları şöyledir:

• Boğaziçi kıyı ve sahil şeridi: Denize komşu kesim; ayrıca Kıyı Kanunu rejimiyle kesişir.
• Öngörünüm bölgesi: 22 Temmuz 1983 tarihli 1/1000 ölçekli imar uygulama planında gösterilen bölge. Denizden bakıldığında görünen siluet alanıdır.
• Geri görünüm bölgesi: Öngörünüm bölgesine bitişik olan ve 22 Temmuz 1983 tarihli 1/5000 ölçekli nazım planda gösterilen coğrafi bölge.
• Etkilenme bölgesi: Öngörünüm ve geri görünüm bölgeleri dışında, aynı tarihli 1/5000 ölçekli nazım planda gösterilen ve Boğaziçi sahil şeridi ile öngörünüm ve geri görünüm bölgelerinden etkilenen bölge.

Bu ayrım teknik bir ayrıntı değildir: taşınmazınızın hangi bölgede kaldığı, uygulanacak imar kurallarını ve yetkili idareyi doğrudan belirler. Bu nedenle Boğaziçi dosyalarında ilk yapılacak iş bölge tespitidir.

Dört Bölgenin Karşılaştırması

Somut oranlar Kanun ve plan hükümlerinde belirlenmiştir; parselinize ait imar durumunu yazılı olarak alınız.

Madde 10: Yapılaşma Koşulları

Kanun’un 10. maddesi, geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde uygulanacak somut sınırları koyar.

Geri görünüm bölgesinde taban alanı kat sayısı azami yüzde on beş, bina yükseklikleri ise dört katı (h = 12,50 metre) geçemez.

Etkilenme bölgesinde ise bina yükseklikleri beş katı (H = 15,50 metre) geçemez; taban alanı kat sayısı bakımından da Kanunda belirlenen oran uygulanır.

Maddenin en çok gözden kaçan yönü ise kullanım kısıtlamasıdır: bu alanlarda, belirtilen yapılaşma koşullarına uyulması şartıyla sadece konut yapılabilir. Bu alanların başka amaçlarla planlanması mümkün değildir.

Yani geri görünüm ve etkilenme bölgelerindeki bir parselde ticari tesis, otel veya benzeri bir kullanım planlanamaz. Bu, yatırım kararı öncesinde mutlaka bilinmesi gereken sınırdır.

Kamu hizmet alanlarındaki dar istisna

Kanun tek bir dar istisna öngörmüştür. Boğaziçi öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde kamu hizmet ve tesislerine ayrılan alanlarda; 40 metrekareyi geçmeyen bekçi kulübesi, büfe ve çay ocağı gibi yapılara, imar uygulama programı uygulanana kadar Boğaziçi İmar İdare Heyetince müsaade edilir.

Bu istisnanın üç sınırı vardır: alan kamu hizmetine ayrılmış olmalı, yapı 40 metrekareyi geçmemeli ve izin Boğaziçi İmar İdare Heyetince verilmelidir.

Orman Alanları ve Ağaç Dokusu

Kanun, Boğaziçi Alanındaki doğal dokuyu ayrıca korur.

Boğaziçi Alanı içindeki ormanlarda intifa ve irtifak hakkı tesis edilemez. Ancak Kanun’un amacına uygun intifa ve irtifak hakkı, Boğaziçi İmar İdare Heyetinin teklifi üzerine gündeme gelebilir.

Ayrıca bu alanlardaki ağaç varlıklarının yok edilmesi veya tahrip edilmesi yasaktır.

Devlet ormanı statüsüne alınan yerler, ilgili Bakanlıkça hazırlanacak proje ve programa göre Boğaziçi Alanının doğal yapısına uygun olarak düzenlenir, ağaçlandırılır; parklar ve mesire yerleri yapılır.

Bu hükümler, parsel içindeki ağaç kesimi ve peyzaj müdahalelerinin de izne tabi olduğunu gösterir.

Boğaziçi’nde Karar ve Uygulama Organları

Yetkili idare bölgeye, plan notlarına ve olası yetki devri düzenlemelerine göre değişir.

Yetkili İdare Nasıl Belirlenir?

Boğaziçi dosyalarındaki en sık usul hatası, başvurunun yanlış mercie yapılmasıdır.

Kanun, Boğaziçi Alanında planlama konusunda yetkili olmak üzere Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu, Boğaziçi İmar İdare Heyeti ve Boğaziçi İmar Müdürlüğü gibi organlar ihdas etmiştir. Bu örgütlenme; Boğaziçi Alanında yerleşme ve yapılaşmanın planlanması, koordinasyonu, imar uygulamasının yapılması ve denetimi ile görevlendirilmiştir.

Ruhsat ve izin süreçlerinde yetkili idarenin İstanbul Büyükşehir Belediyesi mi, Boğaziçi İmar Müdürlüğü mü, yoksa ilgili ilçe belediyesi mi olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu değerlendirme yapılırken yalnızca bölge ayrımı yeterli değildir; imar planları, plan notları, olası yetki devri düzenlemeleri ve taşınmazın sit alanı veya koruma kurulu kararlarına tabi olup olmadığı da dikkate alınmalıdır.

Sit alanı rejimi ve koruma bölge kurulu izinleri için sit alanında yapılaşma (2863) sayfasına bakabilirsiniz.

6306 ile İlişkisi: Riskli Yapı Süreci Sınırlamaları Kaldırmaz

Bu, uygulamada en çok yanlış anlaşılan noktadır ve doğrudan yatırım kaybına yol açabilir.

Taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı süreci başlatılmış olması, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun getirdiği yapılaşma sınırlamalarını ortadan kaldırmamaktadır.

Yani binanız riskli yapı ilan edilse dahi, yıkım sonrası yeni yapı Boğaziçi rejimindeki taban alanı, yükseklik ve kullanım sınırlarına tabidir. Dönüşüm, kaybedilmiş yapılaşma hakkını geri getirmez.

Bunun pratik sonucu, özellikle öngörünüm bölgesinde ağırdır: mevcut yapı yıkıldığında aynı büyüklükte yeniden yapım imkânı bulunmayabilir.

Bu nedenle Boğaziçi Alanındaki bir binada dönüşüm kararı almadan önce, yeni yapıda elde edilecek toplam alanın mevcut yapıya kıyasla ne olacağı teknik olarak hesaplanmalıdır. Güçlendirme seçeneği bu bölgelerde çoğu zaman daha akılcı olabilir.

Güçlendirme ile yeniden yapım karşılaştırması için güçlendirme mi yıkım mı, riskli yapı sürecinin bütünü için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfalarına bakınız.

Boğaziçi’nde Dönüşüm Kararı Öncesi Hesap

İmar Affı Tartışması

Boğaziçi Alanındaki mevzuata aykırı yapıların imar affından yararlanıp yararlanamayacağı, uzun süredir tartışmalıdır.

İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine ilişkin düzenlemede yer alan ve 2960 sayılı Kanuna atıf yapan ibare, Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Doktrinde iptal kararının temel amacının sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinin korunmasına yönelik olduğu değerlendirilmektedir.

Önceki dönemde verilen Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında da; Boğaziçi Alanının kıyı ve sahil şeridi ile öngörünüm bölgesinde bulunan mevzuata aykırı yapıların imar affından yararlandırılmasının mümkün olmadığı, buna karşılık etkilenme ve geri görünüm bölgelerinde bulunan bu tür yapılar için böyle bir sınırlama getirilmediği belirtilmiştir.

Bu ayrım, geri görünüm ve etkilenme bölgelerindeki yapılar bakımından doktrinde tartışma konusu olmaya devam etmektedir. Somut dosyanızda hangi bölgede bulunduğunuz ve elinizdeki belgenin niteliği belirleyicidir.

Yapı Kayıt Belgesinin bugünkü kapsamı ve sınırları için imar barışı ve yapı kayıt belgesi sayfasına bakabilirsiniz.

Aykırı Yapıların Sonucu

Boğaziçi Alanında ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar bakımından rejim ağırdır. Bu alandaki aykırılıklar, hem Boğaziçi mevzuatı hem imar mevzuatı bakımından sonuç doğurur.

• İmar Kanunu m.32: yapı tatil tutanağı düzenlenir, yapı mühürlenir, aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır.
• İmar Kanunu m.42: idari para cezası uygulanır ve aykırı alan üzerinden hesaplanır.
• Türk Ceza Kanunu m.184: imar kirliliğine neden olma suçu gündeme gelebilir.
• Ağaç kesimi ve doğal dokuya müdahale bakımından ayrıca yaptırımlar söz konusudur.

Yaptırım süreçleri için yapı tatil tutanağı ve mühürleme ve imar para cezası (m.42), cezai boyut için imar kirliliğine neden olma (TCK 184) sayfalarına bakabilirsiniz.

Kıyı Kanunu ile Kesişme

Boğaziçi kıyı ve sahil şeridinde iki rejim üst üste biner: Boğaziçi Kanunu ve Kıyı Kanunu.

Kıyı kesimlerinde yapılaşma, kıyı mevzuatına da tabidir. Bu, kıyı kenar çizgisi tespiti, sahil şeridinin iki bölümü ve elli metre yaklaşma kuralı gibi ek sınırlamaların da uygulanacağı anlamına gelir.

Dolayısıyla sahil şeridindeki bir parselde yapılaşma hakkı hesaplanırken her iki mevzuatın en kısıtlayıcı hükümleri belirleyici olur.

Kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi rejimi için Kıyı Kanunu ve kıyı kenar çizgisi sayfasına bakınız.

Taşınmaz Alırken Kontrol Listesi

• Taşınmazın Boğaziçi Alanı sınırları içinde olup olmadığını doğrulayın.
• İçindeyse hangi bölgede kaldığını tespit ettirin: sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm veya etkilenme.
• Yetkili idarenin hangi kurum olduğunu yazılı olarak sorun.
• İmar durumu belgesini ve plan notlarını birlikte alın.
• Kullanım kısıtlamasını kontrol edin; bu alanlarda sadece konut yapılabilmesi söz konusu olabilir.
• Sit alanı veya koruma kurulu kararı bulunup bulunmadığını araştırın.
• Sahil şeridindeyse kıyı mevzuatının ek kısıtlamalarını hesaba katın.
• Mevcut yapının ruhsat ve iskân durumunu inceleyin.
• Ağaç dokusuna ilişkin kısıtlamaları göz önünde bulundurun.

Arsa alımında yapılacak genel kontroller için arsa ve tarla alırken imar durumu ve riskler, yapılaşma hakkının hesabı için TAKS, KAKS ve emsal hesabı sayfalarına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Bölge ayrımını yapmadan yatırım kararı vermek.
• Başvuruyu yanlış mercie yapmak; yetkili idare bölgeye göre değişir.
• Bu alanlarda ticari kullanım planlanabileceğini varsaymak.
• Riskli yapı sürecinin Boğaziçi sınırlamalarını kaldıracağını sanmak.
• Yıkım sonrası aynı büyüklükte yeniden yapım hakkı bulunduğunu düşünmek.
• Sit ve koruma kurulu boyutunu ayrıca sorgulamamak.
• Sahil şeridinde kıyı mevzuatını hesaba katmamak.
• Ağaç kesimi ve peyzaj müdahalesini izinsiz yapmak.

Adım Adım Süreç

1. Alan ve bölge tespiti yapın — Taşınmazın Boğaziçi Alanında olup olmadığını ve hangi bölgede kaldığını belirletin.
2. Yetkili idareyi netleştirin — Ruhsat ve izin süreçlerinde muhatabın hangi kurum olduğunu yazılı olarak sorun.
3. İmar durumu ve plan notlarını alın — TAKS, yükseklik ve kullanım kısıtlamalarını belgeyle görün.
4. Kullanım sınırını kontrol edin — Bu alanlarda sadece konut yapılabilmesi söz konusu olabilir.
5. Koruma boyutunu araştırın — Sit alanı ve koruma kurulu kararlarına tabi olup olmadığını sorgulayın.
6. Kıyı mevzuatını ekleyin — Sahil şeridindeyse kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridi kurallarını hesaba katın.
7. Dönüşüm hesabını yapın — Riskli yapı süreci sınırlamaları kaldırmaz; yeni yapıda elde edilecek alanı önceden hesaplatın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Boğaziçi Kanunu neyi düzenler?

İstanbul Boğaziçi Alanının kültürel ve tarihi değerleri ile doğal güzelliklerinin korunması ve geliştirilmesi ile nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmanın sınırlanmasını düzenler.

Boğaziçi Alanı hangi bölgelerden oluşur?

Boğaziçi kıyı ve sahil şeridi, öngörünüm bölgesi, geri görünüm bölgesi ve etkilenme bölgelerinden oluşur.

Geri görünüm bölgesinde yapılaşma sınırı nedir?

Taban alanı kat sayısı azami yüzde on beş, bina yükseklikleri ise dört katı yani 12,50 metreyi geçemez.

Etkilenme bölgesinde yükseklik sınırı nedir?

Bina yükseklikleri beş katı yani 15,50 metreyi geçemez.

Bu bölgelerde ticari yapı yapılabilir mi?

Kanunda öngörülen koşullara uyulması şartıyla sadece konut yapılabileceği ve bu alanların başka amaçlarla planlanamayacağı düzenlenmiştir.

Kamu hizmet alanlarında istisna var mı?

Kamu hizmet ve tesislerine ayrılan alanlarda 40 metrekareyi geçmeyen bekçi kulübesi, büfe ve çay ocağı gibi yapılara Boğaziçi İmar İdare Heyetince müsaade edilir.

Yetkili idare hangisidir?

Bölgeye, plan notlarına ve olası yetki devri düzenlemelerine göre İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Boğaziçi İmar Müdürlüğü veya ilgili ilçe belediyesi olabilir.

Riskli yapı süreci sınırlamaları kaldırır mı?

Hayır. 6306 kapsamında riskli yapı süreci başlatılmış olması, Boğaziçi Kanunu’nun getirdiği yapılaşma sınırlamalarını ortadan kaldırmaz.

Yıkım sonrası aynı büyüklükte yapabilir miyim?

Yeni yapı Boğaziçi rejimindeki taban alanı, yükseklik ve kullanım sınırlarına tabidir; aynı büyüklükte yeniden yapım mümkün olmayabilir.

Boğaziçi’nde imar affı uygulanır mı?

İmar Kanunu geçici 16. maddeye ilişkin düzenlemede 2960 sayılı Kanuna atıf yapan ibare Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir; bölgelere göre farklı değerlendirmeler yapılmaktadır.

Ağaç kesimi izne tabi mi?

Boğaziçi Alanındaki ağaç varlıklarının yok edilmesi veya tahrip edilmesi yasaktır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.