775 sayılı Gecekondu Kanunu: Islah, Tasfiye, Önleme Bölgeleri ve Hak Sahipliği

775 sayılı Gecekondu Kanunu, 20 Temmuz 1966 tarihinde kabul edilmiş ve 30 Temmuz 1966 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanun üç temel amaç güder: mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımının önlenmesi.

Bu yazıda üç bölge türünün farkı, arsa tahsisinde aranan hak sahipliği şartları, ruhsat bakımından getirilen kolaylık, kamulaştırma ve satın alma yetkileri ile Kanun’un bugünkü kentsel dönüşüm mevzuatı içindeki yeri ele alınmaktadır.

Kanun Bugün Hâlâ Uygulanıyor mu?

Bu soru sık sorulur çünkü Kanun altmış yılı aşkın süredir yürürlüktedir ve arada 2981 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun gibi düzenlemeler yürürlüğe girmiştir.

775 sayılı Kanun, yürürlükten kaldırılmış değildir. Zaman içinde çok sayıda değişiklik geçirmiş; başta İmar ve İskân Bakanlığına verilen yetkiler Toplu Konut İdaresi Başkanlığına geçmiştir.

Nitekim 6306 sayılı Kanun uygulamasında da 775 sayılı Kanuna atıf yapılmaktadır: yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler bakımından özel bir rejim öngörülmüştür. Bu atıf için m.6/A el koyma ve Hazine tescili sayfasına bakabilirsiniz.

Dolayısıyla Kanun, tarihsel bir metin değil; özellikle hak sahipliği ve tahsis uyuşmazlıklarında hâlâ dayanak oluşturan bir düzenlemedir.

Üç Bölge Türü

Kanun’un mimarisi üç bölge kavramı üzerine kuruludur ve her birinde uygulanan rejim farklıdır.

Islah bölgesi. Durumu iyileştirilebilecek gecekonduların veya gecekondu bölgelerinin, merkezî ve yerel yönetimler eliyle ya da gecekondu sahiplerince onarılıp ıslah edilmesini ifade eder. Burada amaç yıkım değil, mevcut dokunun düzeltilmesidir.

Tasfiye bölgesi. Korunması mümkün olmayan gecekonduların kaldırılmasına yönelik bölgelerdir. Tasfiye, yapının ortadan kaldırılması sonucunu doğurur.

Önleme bölgesi. Yeniden gecekondu yapımını önlemek amacıyla belirlenen ve konutsuz vatandaşlara arsa tahsis edilen bölgelerdir. Kanun’un önleyici ayağını oluşturur.

Islah ve tasfiye bölgelerinin program ve öncelik sırası ile ilgili çalışma programları, Kanunda öngörülen usule göre belirlenir ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı bu programları değiştirmeye yetkilidir.

Üç Bölge Türünün Karşılaştırması

Bölge türü, uygulanacak rejimi ve malikin başvurabileceği yolları belirler.

Arsa Tahsisi ve Hak Sahipliği Şartları

Kanun’un 25. maddesi, arsa tahsisinin kimlere ve hangi şartlarla yapılacağını düzenler. Bu madde, bugün de hak sahipliği uyuşmazlıklarında esas alınmaktadır.

Hükme göre önleme bölgelerindeki arsalar öncelikle; gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklara ve diğer konutsuz vatandaşlara verilir. Ayrıca ıslah ve tasfiye bölgelerinde bulunan diğer yapı sahiplerinden yapısının tasfiyesini isteyenler de bu arsalardan faydalanabilir.

Tahsis için aranan şartlar kanunda açıkça sayılmıştır. Arsa tahsis edilecek kimselerin:

• Yoksul veya dar gelirli olması,
• Kendisinin, eşinin veya ergin olmayan çocuğunun; herhangi bir belediye sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya herhangi bir yerde bir ev ya da apartmanın ayrı bir dairesine karşılık olan payına sahip bulunmaması

şarttır.

Kimlerin yoksul ve dar gelirli sayılacağı, arsa tahsis edileceklerin öncelik sırası ve diğer hususların esasları yönetmelikte belirlenir.

Şartların pratik anlamı

Bu şartlar, hak sahipliği iddialarının denetlendiği ölçütlerdir. Uygulamada en çok tartışılan noktalar şunlardır: başvuru tarihindeki mal varlığı durumu, eş ve çocuk üzerindeki kayıtlar, başka bir belediye sınırındaki arsa mülkiyeti ve pay sahipliği.

Bu nedenle tahsis talebinde bulunurken veya bir tahsisin iptali istendiğinde, tapu kayıtlarının ve nüfus kayıtlarının başvuru tarihi itibarıyla incelenmesi gerekir.

Arsa Tahsisinde Aranan Şartlar

Şartlar başvuru tarihi itibarıyla değerlendirilir; eş ve ergin olmayan çocuk da kapsamdadır.

Ruhsat Bakımından Getirilen Kolaylık

Kanun’un 30. maddesi, gecekondu bölgelerindeki yapılaşmayı kayıt altına almak için önemli bir kolaylık öngörmüştür ve bu hüküm uygulamada hâlâ etkilidir.

Hükme göre; gecekondu ıslah bölgelerinde kamu tüzel kişilerine ait arazi ve arsalar üzerinde bulunan, plan ve mevzuat icaplarına göre yıkılmayıp olduğu gibi veya değiştirilerek korunması mümkün olan gecekondulara ve bu Kanun hükümlerine göre yeniden tespit edilen konut sahalarında belediyelerce tahsis olunan arsalarda yapılacak yapılara yapı ruhsatiyesi verilebilmesi için; ilgilinin satış vaadini, kiralandığını veya tahsis edildiğini belirten onanlı belgelerden birini ibraz etmesi şarttır.

Maddenin devamındaki cümle kritik önemdedir: başka mahzur bulunmadığı takdirde ayrıca tapu senedi aranmaz.

Yani bu özel rejimde, ruhsat için mülkiyet belgesi zorunlu değildir; tahsis, kira veya satış vaadi belgesi yeterli sayılmıştır. Bu, gecekondu bölgelerinde yapılaşmayı kayıt altına alma amacına hizmet eder.

Genel ruhsat rejimiyle karşılaştırma için yapı ruhsatı ve ruhsat zorunluluğu sayfasına bakabilirsiniz.

Satın Alma ve Kamulaştırma Yetkileri

Kanun, uygulayıcı idarelere taşınmaz edinme yolları tanımıştır.

Belediyeler bakımından. Lüzumu hâlinde belediyeler; gecekondu ıslah ve tasfiye sahaları içinde bulunan veya yeniden teşkil edilecek önleme bölgeleri içine rastlayan özel mülkiyetteki arazi ve arsaları ve bunların içindeki yapı ve tesisleri, Kanunda belirtilen amaçlarda kullanmak üzere, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının izniyle sahipleriyle anlaşarak satın alabilir veya kamulaştırabilir.

Toplu Konut İdaresi bakımından. Başkanlık, bu Kanundaki hizmetlerde kullanılmak üzere özel mülkiyetteki arazi ve arsaları, bunların içindeki yapı ve tesisleri sahipleriyle anlaşarak satın alabilir veya kamulaştırabilir.

Her iki hükümde de anlaşma ve kamulaştırma yan yana sayılmıştır. Malik bakımından bu, uzlaşma görüşmesinin gerçek bir seçenek olduğunu gösterir.

Kamulaştırma sürecinin genel işleyişi ve bedel tespiti için Kamulaştırma Hukuku Rehberi sayfasına bakınız.

Vakıf taşınmazları

Kanun, ıslah, tasfiye ve önleme bölgeleri içindeki vakıf taşınmaz malları bakımından da özel bir rejim kurar. Bu taşınmazlar, Kanunda belirtilen amaçlarda kullanılmak üzere bedeli ödenmek suretiyle ilgili belediyelerin mülkiyetine geçer.

Bedel; bulunduğu şehir, kasaba ve bölgenin özellikleri ile yapılmış ve yapılacak kamu hizmet ve tesislerinin durumu göz önünde bulundurularak, ilgili belediye ile Vakıflar İdaresi arasında anlaşma yoluyla tespit edilir. Taşınmaz üzerinde Vakıflar İdaresine ait yapı bulunuyorsa bu yapının bedeli ayrıca hesaba katılır.

Bedele ilişkin anlaşmazlıklar mahallî asliye hukuk mahkemelerince basit yargılama usulüyle çözülür.

Taşınmaz Edinme Yolları

Diğer Mevzuatla İlişkisi

775 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm mevzuatının en eski katmanıdır. Sonraki düzenlemelerle ilişkisi şöyle kurulabilir.

2981 sayılı Kanun ile. 1984 tarihli bu Kanun, gecekondulara tapu tahsis belgesi verilmesini düzenlemişti ve 31 Mayıs 2023’te yürürlükten kalkmıştır. 775 ise yürürlüktedir. İkisi farklı mekanizmalar öngörür: 775 tahsis ve ıslah, 2981 ise tapu tahsis belgesi ve mülkiyete geçiş odaklıdır. Tapu tahsis belgesinin bugünkü durumu için tapu tahsis belgesi (2981 sayılı Kanun) sayfasına bakabilirsiniz.

6306 sayılı Kanun ile. Kentsel dönüşüm uygulamalarında 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler bakımından özel hükümler bulunmaktadır. Bu hâlde şerhlerin yalnızca hak sahibinin hissesi üzerinde devam ettirilmesi ve şartları varsa oturma hakkı tanınması söz konusu olabilir.

5366 sayılı Kanun ile. Sit alanlarındaki yenileme uygulamaları ayrı bir rejime tabidir. Yenileme alanı için 5366 sayılı Kanun ve yenileme alanı sayfasına bakınız.

Uygulamada Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

775 kaynaklı dosyalar bugün genellikle şu başlıklarda ortaya çıkar:

• Hak sahipliğinin tespiti. Tahsis şartlarının başvuru tarihinde sağlanıp sağlanmadığı.
• Tahsisin iptali. Şartları taşımadığı sonradan anlaşılan kişilere yapılan tahsislerin geri alınması.
• Tahsisin tapuya dönüşmesi. Tahsis edilen arsanın mülkiyetinin ne zaman ve hangi şartlarla kazanılacağı.
• Borç ve taksitler. Tahsis bedelinin ödenmesi ve gecikmenin sonuçları.
• Mirasçıların durumu. Hak sahibinin vefatı hâlinde tahsisin akıbeti.
• Kamulaştırma bedeli. Anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda bedel tespiti.

Bu uyuşmazlıklarda belirleyici olan, çoğu zaman on yıllar öncesine ait belgelerdir: tahsis kararı, ödeme makbuzları, başvuru dilekçesi ve nüfus kayıtları. Bu nedenle eski evrakın saklanması ve idare arşivinden belge talep edilmesi kritik önem taşır.

Ne Yapmalı?

Elinizde 775 kapsamında bir tahsis belgesi veya buna ilişkin evrak varsa izlenecek sıra şudur:

• Belgenin niteliğini belirleyin: tahsis kararı mı, satış vaadi mi, kira sözleşmesi mi?
• Belgeyi düzenleyen idareyi ve tarihini tespit edin.
• Tahsis bedelinin ödenip ödenmediğini, ödendiyse makbuzları toplayın.
• Taşınmazın bugünkü tapu kaydını ve üzerindeki şerhleri çıkarın.
• Alanın sonradan başka bir dönüşüm mevzuatı kapsamına alınıp alınmadığını sorgulayın.
• Hak sahipliği şartlarının başvuru tarihinde sağlandığını belgeleyin.
• Mülkiyete geçiş için idareye yazılı başvuru yapın ve cevabı kayda geçirin.

Tapu kaydının okunması ve takyidat kontrolü için tapudaki şerhler, haciz ve ipotek sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Kanunun yürürlükten kalktığını sanmak; oysa 775 hâlâ yürürlüktedir.
• Tahsis belgesini tapu sanmak ve mülkiyete geçiş işlemlerini hiç yapmamak.
• Eski evrakı ve ödeme makbuzlarını saklamamak.
• Hak sahipliği şartlarının eş ve ergin olmayan çocuğu da kapsadığını gözden kaçırmak.
• 775 ile 2981 sayılı Kanunu aynı mekanizma sanmak.
• Alanın sonradan 6306 veya 5366 kapsamına alınıp alınmadığını sorgulamamak.
• İdareye yaptığı başvuruyu yazılı hâle getirmemek.

Adım Adım Süreç

1. Belgenin niteliğini belirleyin — Elinizdeki evrakın tahsis kararı, satış vaadi veya kira belgesi olup olmadığını tespit edin.
2. İdareyi ve tarihi tespit edin — Belgeyi düzenleyen idareyi ve düzenlenme tarihini netleştirin.
3. Ödeme belgelerini toplayın — Tahsis bedeline ilişkin makbuz ve dekontları bir araya getirin.
4. Tapu kaydını çıkarın — Taşınmazın bugünkü maliki ile üzerindeki şerh ve takyidatları inceleyin.
5. Hak sahipliğini belgeleyin — Başvuru tarihi itibarıyla yoksul veya dar gelirli olma ve mal varlığı şartlarını ortaya koyun.
6. Sonraki mevzuatı sorgulayın — Alanın 6306 veya 5366 kapsamına alınıp alınmadığını idareden öğrenin.
7. Yazılı başvuru yapın — Mülkiyete geçiş talebinizi yazılı olarak iletin ve evrak kayıt numarasını alın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

775 sayılı Gecekondu Kanunu yürürlükte mi?

Evet. Kanun yürürlüktedir; zaman içinde değişikliğe uğramış ve İmar ve İskân Bakanlığına verilen yetkiler Toplu Konut İdaresi Başkanlığına geçmiştir.

Kanunun amacı nedir?

Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımının önlenmesidir.

Islah, tasfiye ve önleme bölgesi nedir?

Islah mevcut yapıların iyileştirilmesini, tasfiye korunması mümkün olmayanların kaldırılmasını, önleme ise yeni gecekondu yapımını engellemeyi hedefler.

Arsa tahsisinden kimler yararlanır?

Öncelikle ıslah ve tasfiye sebebiyle açıkta kalacaklar ile konutsuz vatandaşlar; ayrıca yapısının tasfiyesini isteyen yapı sahipleri.

Tahsis için hangi şartlar aranır?

Yoksul veya dar gelirli olmak ve kendisinin, eşinin ya da ergin olmayan çocuğunun ev yapmaya müsait arsaya veya konut payına sahip bulunmaması gerekir.

Ruhsat için tapu şart mı?

m.30 uyarınca satış vaadi, kira veya tahsis belgelerinden birinin ibrazı yeterlidir; başka mahzur bulunmadığı takdirde ayrıca tapu senedi aranmaz.

Belediye taşınmazımı alabilir mi?

Belediyeler, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının izniyle sahipleriyle anlaşarak satın alabilir veya kamulaştırabilir.

Vakıf taşınmazları ne olur?

Kanunda belirtilen amaçlarda kullanılmak üzere bedeli ödenerek belediyelerin mülkiyetine geçer; bedel anlaşmazlıkları asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle çözülür.

775 ile 2981 aynı mı?

Hayır. 775 tahsis ve ıslah odaklıdır ve yürürlüktedir; 2981 tapu tahsis belgesi rejimini düzenlemiş ve 31 Mayıs 2023’te yürürlükten kalkmıştır.

6306 ile ilişkisi var mı?

Evet. Kentsel dönüşümde 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler bakımından özel hükümler bulunmaktadır.

Tahsis belgesi tapu yerine geçer mi?

Hayır. Mülkiyete geçiş için ayrıca işlem yapılması gerekir; belgenin niteliği ve şartların sağlanması denetlenir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.