6306 m.6/A: Taşınmazlara El Koyma, Hazine Adına Tescil ve Sözleşmelerin Resen Feshi

6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi, dönüşüm uygulamasının Başkanlıkça yürütülmesine karar verilen alanlarda; özel mülkiyete tabi taşınmazlar dâhil olmak üzere alandaki taşınmazların Hazine adına tescil edilmesini öngörür. Yeni yapıların ruhsatı Hazine adına düzenlenir, kat irtifakı ve kat mülkiyeti Hazine adına kurulur; hak sahiplerine bağımsız bölümler daha sonra devredilir.

Bu yazıda maddenin kapsamı, tescil mekanizması, daha önce imzalanmış inşaat sözleşmelerinin akıbeti, hak sahipliği çalışmalarının nasıl yürütüldüğü, teslim alınmayan bağımsız bölümlerde hakkın sona ermesi ve başvurulabilecek dava yolları ele alınmaktadır.

Madde Neden Tartışmalı?

6306 sayılı Kanun 2012’den bu yana çok sayıda değişiklik geçirmiştir. Doktrinde bu değişikliklerin, maliklerin anlaşarak dönüşüm yapmasına dayalı modelden, devletin zorlayıcı gücüyle yürütülen bir modele doğru evrildiği dile getirilmektedir.

Sonradan eklenen 6/A maddesi bu yönelimin en belirgin örneği olarak değerlendirilmektedir: maliklerin mülkiyetine el konularak tapuların Hazine adına devri ve bunun karşılığında değerleme ölçütlerine göre belirlenen bir taşınmazın tahsisi söz konusudur.

Bu nedenle madde, mülkiyet hakkına müdahale bakımından ayrı bir dikkat gerektirir. Malik bakımından kritik olan, sürecin hangi aşamasında hangi hukuki yola başvurulabileceğini bilmektir.

Hangi Alanlarda Uygulanır?

Madde, her dönüşüm alanında değil, nitelikleri Kanunda belirlenen alanlarda uygulanır. Kapsama giren hâller arasında şunlar bulunur:

• Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar.
• Kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle zarar gören yapıların bulunduğu alanlar.

Yani madde, olağan riskli yapı sürecinden ayrılır: burada tekil bir yapının dönüşümü değil, alan bazında ve idare eliyle yürütülen bir uygulama söz konusudur.

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı ayrımı ile bu kategorilerin doğurduğu farklı rejimler için riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farkı sayfasına bakabilirsiniz.

Olağan Dönüşüm ile m.6/A Uygulaması Farkı

Tescil Mekanizması

Maddenin beşinci fıkrası, uygulamanın omurgasını kurar. Buna göre uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur.

Tescilin ardından süreç şöyle yürür:

• Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir.
• Hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur.
• 7 Kasım 2023 tarihli değişiklikle eklenen hükümle, bu madde kapsamındaki uygulamalarda uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabilir.

Malik bakımından bunun anlamı açıktır: tapu kaydınız bir süre için Hazine adına görünür. Bu, mülkiyetin kalıcı olarak kaybı değil, sürecin sonunda hak sahipliği çalışmasına göre bağımsız bölüm devriyle sonuçlanması öngörülen geçici bir düzendir. Ancak geçici düzenin ne kadar süreceği ve karşılığında ne verileceği, uygulamadaki asıl tartışma konusudur.

Takyidatlar ne olur?

Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca satın alınan taşınmazın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.

Satın alma tutanağı ile taşınmazın üzerindeki tüm takyidat ve hakların resen terkin edilmesine dair yazıya istinaden taşınmaz Başkanlık adına tapuya tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra satın alma bedeli ödenir.

Yani şerhler burada da silinmez; üzerinde durdukları değeri izleyerek bedele taşınır. Şerhlerin dönüşüm sürecindeki genel akıbeti için ipotekli ve hacizli dairede dönüşüm sayfasına bakabilirsiniz.

m.6/A Uygulamasında Aşamalar

Mevcut Sözleşmeler Kendiliğinden Feshedilmiş Sayılır

Maddenin en sert hükmü altıncı fıkradadır ve doğrudan yüklenici ile arsa sahibi arasındaki ilişkiyi ortadan kaldırır.

Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler; bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır.

Bu hüküm, yıllardır süren ve tamamlanamamış projelerde düğümü çözmek amacıyla getirilmiştir. Ancak sonucu ağırdır: taraflar iradeleri dışında sözleşmesiz kalır.

Tapusu müteahhide devredilmiş taşınmazlar

Kat karşılığı sözleşmelerde arsa payları çoğu zaman yükleniciye devredilmiş olur. Kanun bu hâli de düzenlemiştir.

Uygulama yapılacak alandaki taşınmazlar, feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmişse; uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar, hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur.

Bu, arsa sahibi bakımından güçlü bir korumadır: payını yükleniciye devretmiş olan malik, uygulama sonunda yeniden malik konumuna döner.

Buna karşılık yüklenici bakımından ağır sonuç doğurur ve yüklenicinin yaptığı imalata ilişkin talepleri ayrı bir uyuşmazlık konusu hâline gelir. Kat karşılığı sözleşmenin feshi ve tapu iptali tartışmaları için kat karşılığı sözleşmenin feshi ve tapu iptali sayfasına bakabilirsiniz.

Hak Sahipliği Çalışmaları

Malikin karşılığında ne alacağı, hak sahipliği çalışmasıyla belirlenir. Maddenin yedinci fıkrası uyarınca yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir.

Hak sahipliği çalışmaları iki yoldan yürütülebilir:

• Değer karşılaştırması: hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda kendisine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek.
• Başkanlıkça karar alınması hâlinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle.

Bu düzenleme 7 Kasım 2023 tarihli değişiklikle bugünkü hâlini almıştır.

Borçlanma ve ferağ

Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri, kendisine verilecek bağımsız bölümün değerini karşılamıyorsa aradaki farkı borçlanması gerekir.

Bu hâlde borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağı verilmez.

Malik bakımından bu, planlanması gereken ciddi bir mali yüktür: dönüşüm sonunda tapuyu alabilmek borcun tamamının ödenmesine bağlıdır.

Malikin Karşılaşabileceği Sonuçlar

Teslim Alınmayan Bağımsız Bölüm

Madde, hak sahibinin pasif kalması hâlini de düzenlemiştir ve sonuç ağırdır.

Hak sahibine düşecek bağımsız bölümün Başkanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda:

• Hak sahibinin bu bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona erer.
• Dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır.
• Dönüşümden önceki taşınmazın tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler, hak sahibi adına yatırılan bedel üzerinde devam ettirilir.
• Tapu kaydındaki haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve durum hak sahibine bildirilir.

Ayrıca 7 Kasım 2023 tarihli değişiklikle eklenen cümle uyarınca, Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölümler Başkanlığa devredilir.

Bunun pratik anlamı şudur: aynî hakkınız alacak hakkına dönüşür. Yeni dairenin sahibi olmak yerine, bir banka hesabındaki bedelin alacaklısı hâline gelirsiniz. Bu nedenle teslim çağrısı kesinlikle kaçırılmamalıdır.

Dava Yolları

Madde kapsamındaki işlemler idari nitelikte olduğundan idari yargı denetimine tabidir. Uygulamada başvurulan yollar şunlardır:

Madde uygulamasına karşı dava. Uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesine ilişkin işleme karşı, idari yargıda genel dava açma süresi olan altmış gün içinde iptal davası açılabilir.

Tapulara el konma işlemine karşı dava. Taşınmazın Hazine adına tesciline ilişkin işlem ayrı bir idari işlemdir ve İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndaki dava açma süresi içinde dava konusu edilebilir.

Sözleşmelerin feshi işlemine karşı dava. Sözleşmenin kendiliğinden feshedilmiş sayılmasına dayanak oluşturan idari işleme karşı da dava yolu açıktır.

Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru. Hak ihlali söz konusu olduğunda, mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla ve olağan kanun yolları tüketildikten sonra bireysel başvuru yoluna gidilebilir.

Her dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebi ayrıca ileri sürülmelidir; aksi hâlde süreç dava devam ederken ilerler ve fiilî durum geri dönülemez hâle gelebilir. İdari işlemlere karşı başvuru yollarının genel çerçevesi için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Değerlemeye İtiraz

Uygulamada uyuşmazlığın merkezinde çoğu zaman değer bulunur: mevcut taşınmazın değeri düşük, verilecek bağımsız bölümün değeri yüksek belirlendiğinde malik borçlanmak zorunda kalır.

Bu nedenle hak sahipliği çalışmasında kullanılan değerleme raporlarının incelenmesi kritik önemdedir. Denetlenecek başlıklar şunlardır: emsal seçimi, emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı, konum ve kat farklarının dikkate alınıp alınmadığı, mevcut yapının niteliğinin doğru tespit edilip edilmediği.

Değerleme yönteminin denetimi ve emsal karşılaştırma ilkeleri için emsal karşılaştırma yöntemi sayfasına bakınız.

Malikin İzlemesi Gereken Takvim

Bu maddede pasif kalmanın bedeli yüksektir. İzlenmesi gereken kritik anlar şunlardır:

• Uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesine ilişkin kararın ilan veya tebliğ tarihi.
• Taşınmazın Hazine adına tescil edildiği tarih.
• Sözleşmenizin feshedilmiş sayıldığı tarih.
• Hak sahipliği çalışmasının ve değerleme raporunun tebliği.
• Borçlanma sözleşmesinin sunulması.
• Teslim çağrısı ve teslim için verilen süre.

Bu tarihlerin her biri ayrı bir dava veya itiraz süresini başlatır. Tapu kaydınızı ve elektronik tebligat adresinizi düzenli kontrol edin. Süreç takibi yöntemleri için süreç takibi ve belge talebi sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapunun Hazine adına geçmesini mülkiyetin kalıcı kaybı sanıp süreçten çekilmek.
• Tescil işlemine karşı dava süresini kaçırmak.
• Sözleşmesi feshedilmiş sayılan yüklenicinin taleplerini hiç değerlendirmemek.
• Değerleme raporunu incelemeden borçlanmayı kabul etmek.
• Borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden ferağ verilmeyeceğini planlamamak.
• Teslim çağrısını kaçırıp aynî hakkı alacak hakkına dönüştürmek.
• Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını talep etmemek.
• Elektronik tebligat adresini güncel tutmamak.

Adım Adım Süreç

1. Alanın kapsamını öğrenin — Taşınmazınızın m.6/A kapsamında bir uygulama alanında bulunup bulunmadığını idareden yazılı olarak sorun.
2. Kararın tarihini kaydedin — Uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesine ilişkin kararın ilan veya tebliğ tarihini not edin; dava süresi buradan işler.
3. Tapu kaydını izleyin — Taşınmazın Hazine adına tescil edilip edilmediğini ve tarihini takip edin.
4. Sözleşmenizin durumunu netleştirin — Mevcut inşaat sözleşmenizin hangi tarih itibarıyla feshedilmiş sayıldığını belirleyin.
5. Değerleme raporunu inceletin — Emsal seçimi, konum ve nitelik değerlendirmesini bağımsız uzmana kontrol ettirin.
6. Borçlanmayı hesaplayın — Aradaki farkı ve ödeme planını, ferağın tamamı ödenmeden verilmeyeceğini gözeterek planlayın.
7. Teslim çağrısını kaçırmayın — Süresinde teslim alınmayan bağımsız bölümde hak sona erer ve bedele dönüşür.
8. Dava yolunu zamanında kullanın — İptal davasında yürütmenin durdurulmasını mutlaka ayrıca talep edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

6306 m.6/A nedir?

Dönüşüm uygulamasının Başkanlıkça yürütüldüğü alanlarda taşınmazların Hazine adına tescil edilmesini ve hak sahiplerine bağımsız bölüm verilmesini düzenleyen maddedir.

Hangi alanlarda uygulanır?

Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle zarar gören yapıların bulunduğu alanlar kapsamdadır.

Tapum Hazine adına mı geçiyor?

Alandaki özel mülkiyete tabi taşınmazlar Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur; hak sahiplerine bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ve kat mülkiyeti de Hazine adına kurulur.

Mevcut kat karşılığı sözleşmem ne olur?

Alan sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, tarafların muvafakati aranmaksızın, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır.

Payımı yükleniciye devretmiştim, ne olacak?

Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden tapuda müteahhide devredilmiş taşınmazlarda, uygulama sonucu oluşan yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek eski malikleri adına resen tescil olunur.

Karşılığında ne alacağım nasıl belirlenir?

Hak sahipliği çalışmaları, mevcut taşınmazın değeri ile verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek ya da Başkanlıkça karar alınması hâlinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür.

Borçlanmam gerekirse ne olur?

Borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.

Daireyi teslim almazsam ne olur?

Belirlenen süre içinde teslim alınmazsa bağımsız bölüm üzerindeki hak sona erer; taşınmazın güncellenen değeri vadeli hesaba yatırılır ve şerhler bu bedel üzerinde devam ettirilir.

İpotek ve haciz ne olur?

Satın alınan taşınmazın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder; tapudaki takyidatlar resen terkin edilir.

Dava açabilir miyim?

Madde uygulamasına karşı idari yargıda altmış gün içinde; tapulara el konma ve sözleşmelerin feshi işlemlerine karşı ise İdari Yargılama Usulü Kanunu’ndaki süreler içinde dava açılabilir.

Anayasa Mahkemesine başvurabilir miyim?

Hak ihlali söz konusu olduğunda, olağan kanun yolları tüketildikten sonra mülkiyet hakkının ihlali iddiasıyla bireysel başvuru yoluna gidilebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.