Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyeti (6306 m.7/9): Kapsam, Şartlar ve İade

Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyeti, 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasına dayanır. Riskli yapı ve riskli alandaki taşınmazlara ilişkin belirli işlemler; noter harcı, tapu ve kadastro harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile döner sermaye ücretlerinden muaftır.

Bu yazıda muafiyetin kapsamı, hangi işlemleri ve kimleri kapsadığı, muafiyetin neden otomatik uygulanmadığı, sözleşmeye yazılması gereken ibare, fazla ödenen tutarların iadesi ve reddedilen taleplerde izlenecek yol ele alınmaktadır.

Muafiyetin Kanuni Dayanağı

6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde, “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar” bakımından geniş bir muafiyet öngörülmüştü. Ancak uygulamada idareler bu hükmün kapsamını daraltarak yalnızca ilk işlemlere uyguluyordu.

Bu tartışmayı gidermek üzere hüküm, 10 Aralık 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7153 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir. Yeni düzenlemeyle muafiyetin hangi işlemleri kapsadığı ve kimlere uygulanacağı netleştirilmiştir.

Bugünkü düzenlemeye göre muafiyet iki grup işlemi kapsar:

• Riskli alanlardaki ve riskli yapılardaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri.
• Dönüşüm sonucu oluşan yeni yapıların malik, müteahhit ve hak sahibi kiracılara ilk satışı, devri ve tescili işlemleri.

Buradaki “ilk” ibaresi belirleyicidir: muafiyet zincirin tamamına değil, kanunda tanımlanan ilk işlemlere tanınmıştır. Yeni yapıdan daire alan kişinin bunu üçüncü kişiye satması artık muafiyet kapsamında değildir.

Muaf Tutulan Kalemler

Kalemler 6306 Uygulama Yönetmeliğinde sıralı biçimde gösterilmiştir.

Kimler Yararlanabilir?

Muafiyetten yararlanabilecek kişiler kanunda sınırlı biçimde sayılmıştır. Bunlar:

• Malikler
• Kiracılar — belirli bir süre şartıyla; uygulamada en az bir yıldır kiracı olma ölçütü aranmaktadır
• Sınırlı ayni hak sahipleri
• Müteahhitler

Müteahhitlerin de kapsama alınmış olması pratikte önemlidir: yüklenici, tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi muafiyetlerinden kendi adına yararlanabilir. Bu, kat karşılığı sözleşmelerin maliyet hesabını doğrudan etkiler.

Buna karşılık listede yer almayan kişiler muafiyetten yararlanamaz. Dönüşüm sonrası yapıdan daire satın alan üçüncü kişi, hak sahibi sıfatını taşımadığı sürece harç ödemekle yükümlüdür.

Şart: yapının riskli ilan edilmiş olması

Muafiyetin ön koşulu, taşınmazın 6306 kapsamına girmiş olmasıdır. Yapının resmen riskli yapı ilan edilmiş olması veya taşınmazın riskli alanda bulunması gerekir.

Bu nedenle tapu kaydının beyanlar hanesindeki riskli yapı belirtmesi, muafiyet talebinin en temel dayanağıdır. Şerhin hukuki sonuçları ve tarihi için riskli yapı şerhi sayfasına bakabilirsiniz.

Yargı kararlarında da tapu kaydında riskli yapı beyanının bulunduğu tarih esas alınarak değerlendirme yapılmaktadır. Bu, işlem tarihinin şerh tarihiyle ilişkisinin neden önemli olduğunu gösterir.

Muafiyet Kapsamında Olan ve Olmayan İşlemler

Muafiyet Otomatik Uygulanmaz

Bu, hak kaybının en sık yaşandığı noktadır. Muafiyet kanunla tanınmış olsa da, işlem sırasında kendiliğinden uygulanmaz.

Tapu müdürlüğüne veya ilgili idareye yazılı talepte bulunmayan, sözleşmeye gerekli ibareyi yazdırmayan ya da riskli yapı belgesini ibraz etmeyen kişilerden harç ve vergi tahsil edilmektedir.

Bu nedenle her işlemde şu üç adım birlikte yapılmalıdır: riskli yapı belgesinin ibrazı, muafiyet talebinin yazılı olarak beyanı ve belgeye gerekli ibarenin işlenmesi.

Sözleşmeye yazılması gereken ibare

Uygulamadaki en pratik önlem budur. Damga vergisi muafiyetinden yararlanmak için sözleşme veya belgenin kentsel dönüşüm kapsamında olduğunun açıkça belirtilmesi gerekir.

Belgeye “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” ibaresinin eklenmesi, sonradan çıkacak vergi dairesi itirazlarını büyük ölçüde önler.

Bu ibare özellikle şu belgelerde önem taşır: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hasılat paylaşımı esaslı sözleşmeler, hakediş belgeleri ve düzenleme şeklinde vekâletnameler.

Kat karşılığı sözleşmenin şekil şartları ve içeriği için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

Ödenmişse İade İstenebilir mi?

Evet. Muafiyet kapsamındaki bir işlem için harç veya vergi tahsil edilmişse, bu tutarların iadesi istenebilir.

İade talebi vergi hukuku usulüne göre yürütülür ve genel düzeltme zamanaşımı süresi içinde ileri sürülmelidir. Uygulamada bu süre beş yıl olarak esas alınmaktadır.

İade sürecinde izlenecek yol şudur: önce ilgili vergi dairesine düzeltme talebiyle başvurulur; talebin reddi hâlinde şikâyet yoluna gidilir ve ardından vergi mahkemesinde dava açılır.

Bu nedenle ödeme makbuzlarının, tapu işlem belgelerinin ve riskli yapı belgesinin saklanması kritik önemdedir. Fazla ödenen vergi ve harçların iadesine ilişkin genel usul için fazla ödenen damga vergisi ve harçların iadesi sayfasına bakınız.

Yargı kararlarının yönü

Danıştay kararlarında, kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaat işlerine ait hakediş ödemelerinden kesilen damga vergisinin iade edilmesi gerektiğine hükmedilmiş ve söz konusu işlemlerin 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca istisna kapsamında olduğu teyit edilmiştir.

Bu yön, idarenin dar yorumuna karşı malik ve yüklenicilerin elini güçlendirmektedir. İdari işlemlere karşı başvuru yolları için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

İade Süreci

Süreler ve usul vergi mevzuatına tabidir; makbuz ve belgeleri mutlaka saklayın.

Belediye Harçları Bakımından Tartışma

Muafiyet, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca belediyelerce alınan harçları kapsar. Uygulamada inşaat ruhsat harcı ve yapı kullanma izni harcı bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Buna karşılık belediyelerce alınan her mali yükümlülük “harç” niteliğinde değildir. Örneğin otopark bedeli, Otopark Yönetmeliği uyarınca hesaplanan ayrı bir yükümlülüktür ve niteliği bakımından tartışma konusudur.

Benzer biçimde harcamalara katılma payları, 2464 sayılı Kanun’un ayrı bir kısmında düzenlenmiş olup harçlardan farklı bir rejime tabidir.

Bu nedenle belediyeden gelen her tahakkuk için ayrı ayrı değerlendirme yapılmalı ve tahakkukun hangi hükme dayandığı yazılı olarak sorulmalıdır. Otopark bedeli için otopark bedeli, harcamalara katılma payı için harcamalara katılma payı sayfalarına bakabilirsiniz.

Değer Artış Payı Muafiyeti ile Karıştırmayın

İki farklı muafiyet rejimi sık sık birbirine karıştırılır.

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası, dönüşüm işlemlerine ilişkin vergi, harç ve ücret muafiyetini düzenler.

Buna karşılık İmar Kanunu ek 8. maddesi kapsamındaki değer artış payı bakımından ayrı bir kapsam dışı düzenlemesi bulunur: riskli alanlar, rezerv yapı alanları ile kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlar değer artış payından muaf tutulmuştur. Ancak riskli yapılarda belirli eşiği aşan yoğunluk artışları kapsama girer.

Yani bir taşınmaz dönüşüm harçlarından muaf olabilirken, plan değişikliğinden doğan değer artış payı bakımından yükümlü olabilir. Ayrıntı için değer artış payı (ek m.8) sayfasına bakınız.

Katma Değer Vergisi Ayrı Bir Rejimdir

Muafiyet listesinde katma değer vergisi yer almaz. Konut teslimlerinde uygulanacak katma değer vergisi oranı, kendi mevzuatına göre belirlenir ve dönüşüm kapsamında olmak tek başına katma değer vergisinden muafiyet sağlamaz.

Bu nedenle daire alım satımında ödenecek toplam maliyet hesaplanırken, harç muafiyeti ile katma değer vergisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Gayrimenkul alım satımındaki vergi kalemlerinin genel çerçevesi için tapu harcı ve gayrimenkul vergileri sayfasına bakabilirsiniz.

Sözleşme Aşamasında Alınacak Önlemler

Muafiyetin fiilen kullanılabilmesi için sözleşme aşamasında şu düzenlemelerin yapılması yerinde olur:

• Sözleşmede işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunun açıkça belirtilmesi.
• Riskli yapı belgesinin sözleşme ekine konulması.
• Harç ve vergi muafiyetinden yararlanılamaması hâlinde doğacak maliyetin taraflar arasında kime ait olacağının kararlaştırılması.
• Muafiyet talebinin ilgili idarelere kim tarafından yapılacağının belirlenmesi.
• Fazla tahsil edilen tutarların iadesi için hangi tarafın başvuru yapacağının yazılması.

Bu hükümler bulunmadığında, idarenin muafiyeti uygulamaması hâlinde maliyetin kime yükleneceği tartışma konusu olur. Yüklenici incelemesi ve sözleşme kontrolü için müteahhit seçimi ve due diligence sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Muafiyetin kendiliğinden uygulanacağını sanmak ve yazılı talep etmemek.
• Sözleşmeye “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” ibaresini yazdırmamak.
• Riskli yapı belgesini işlem sırasında ibraz etmemek.
• Ödeme makbuzlarını saklamamak ve iade talebinde ispat edememek.
• Muafiyeti zincirin tamamı sanmak; oysa kanunda tanımlanan ilk işlemler kapsamdadır.
• Belediyeden gelen her tahakkuku harç sanmak.
• Katma değer vergisinin de muaf olduğunu varsaymak.
• Değer artış payı muafiyetiyle karıştırmak.

Adım Adım Süreç

1. Kapsam şartını doğrulayın — Yapının riskli ilan edildiğini veya taşınmazın riskli alanda bulunduğunu belgeleyin.
2. Riskli yapı belgesini hazır edin — Tapu kaydındaki belirtmeyi ve tespit belgesini işlem öncesinde temin edin.
3. Yazılı muafiyet talebi verin — Tapu müdürlüğüne veya ilgili idareye muafiyet talebinizi yazılı olarak bildirin; muafiyet otomatik uygulanmaz.
4. Sözleşmeye ibareyi yazdırın — Belgede işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu açıkça belirtin.
5. Makbuzları saklayın — Tahsilat yapılmışsa iade talebinin dayanağı bu belgelerdir.
6. Tahakkukun dayanağını sorun — Belediyeden gelen her kalemin harç mı başka bir yükümlülük mü olduğunu yazılı olarak öğrenin.
7. İade sürecini başlatın — Fazla tahsilat varsa vergi dairesine düzeltme talebiyle başvurun; ret hâlinde şikâyet ve dava yolunu izleyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde hangi vergi ve harçlar muaftır?

Noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile döner sermaye ücretleri muafiyet kapsamındadır.

Muafiyetin dayanağı nedir?

6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasıdır; hüküm 10 Aralık 2018 tarihli 7153 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir.

Kimler muafiyetten yararlanır?

Malikler, süre şartını taşıyan kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve müteahhitler kanunda sayılmıştır.

Müteahhit de yararlanabilir mi?

Evet. Müteahhitler tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi muafiyetlerinden yararlanabilir.

Muafiyet için ne gerekiyor?

Yapının resmen riskli yapı ilan edilmiş olması veya taşınmazın riskli alanda bulunması gerekir.

Muafiyet otomatik uygulanır mı?

Hayır. Yazılı talepte bulunulmaması, riskli yapı belgesinin ibraz edilmemesi veya sözleşmeye gerekli ibarenin yazılmaması hâlinde tahsilat yapılmaktadır.

Sözleşmeye ne yazılmalı?

Belgenin kentsel dönüşüm kapsamında olduğu açıkça belirtilmeli; ‘6306 sayılı Kanun kapsamındadır’ ibaresi eklenmelidir.

Harcı ödedim, geri alabilir miyim?

Evet. Vergi dairesine düzeltme talebiyle başvurulabilir; ret hâlinde şikâyet ve vergi mahkemesinde dava yolu izlenir. Uygulamada beş yıllık süre esas alınmaktadır.

Yeni daireyi satarsam yine muaf mıyım?

Hayır. Muafiyet kanunda tanımlanan ilk satış, devir ve tescil işlemlerine tanınmıştır; sonraki satışlar kapsam dışıdır.

Katma değer vergisi de muaf mı?

Hayır. Katma değer vergisi muafiyet listesinde yer almaz ve kendi mevzuatına göre değerlendirilir.

Değer artış payı muafiyetiyle aynı mı?

Hayır. Değer artış payı İmar Kanunu ek 8. maddeye dayanır ve kendi kapsam dışı hâlleri vardır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.