Tapu Harcında Eksik Beyan: Gerçek Satış Bedeli ve Cezalı Tarhiyat Riski

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcından kaçınmak için satış bedelini olduğundan düşük göstermek, uygulamada çok yaygın ama bir o kadar da riskli bir alışkanlıktır. Bu rehberde tapu harcının doğru matrahını, eksik beyanın sonuçlarını ve cezadan korunma yollarını sade bir dille açıklıyoruz.

İzaha davet veya ihbarname mi aldınız? Süreler kısadır; Hukukçular Evi Ankara: 0554 648 37 15 · WhatsApp

Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Ödenir?

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi uyarınca tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen ve gerçek durumu yansıtan devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Harç, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır; ikisi birlikte toplam binde 40, yani yüzde 4 eder. Burada en sık yapılan yanılgı şudur: Belediyenin belirlediği emlak vergisi değeri yalnızca bir alt sınırdır. Gerçek satış bedeli bu değerden yüksekse, harcın gerçek bedel üzerinden ödenmesi yasal bir zorunluluktur.

Eksik Beyan Nasıl Tespit Edilir?

Gelir İdaresi, beyan edilen bedeli pasif biçimde kabul etmemektedir. Tapu, belediye ve diğer kurum verileri birleştirilmekte; ayrıca emsal satışlar, gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporları, internet satış ilanları, banka transferleri ve mali suçlarla ilgili bildirimler çapraz olarak karşılaştırılmaktadır. Eksik beyan genellikle satıştan aylar, hatta birkaç yıl sonra tespit edilir; idare beş yıllık zamanaşımı süresi içinde geriye dönük işlem yapabilir.

Süreç ve Doğacak Mali Yük

Eksik beyan tespit edildiğinde süreç genellikle şu şekilde işler: Önce mükellefe izaha davet (VUK m.370) ya da beyana çağrı yazısı gönderilerek açıklama veya düzeltme için süre tanınır. Tatmin edici bir izah verilmez veya fark ödenmezse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen ya da re’sen tarh edilir. Bu işlem vergi inceleme raporuna dayandırılır; çünkü kanun, yalnızca takdir komisyonu kararına dayanılarak tarhiyat yapılmasına izin vermez. Eksik harcın yanına vergi ziyaı cezası (Harçlar Kanunu m.63/4; 4/12/2025 tarihli 7566 sayılı Kanunla %25 oranından bir kata çıkarılmıştır) ve gecikme faizi eklenir. Ayrıca satıcı yönünden gizlenen fark, gelir/kurumlar vergisi ve KDV açısından da ek tarhiyat doğurabilir.

Cezadan Korunma ve Savunma

Bu riske karşı birkaç yol vardır:

• Pişmanlık (VUK m.371): İdare bir inceleme başlatmadan önce mükellef hatasını kendisi bildirip eksik harcı gecikme zammı oranındaki zamla öderse, vergi ziyaı cezası kesilmez.
• İzaha davet ve uzlaşma: İzaha daveti zamanında ve belgeli bir açıklamayla karşılamak ya da uzlaşma yoluna gitmek, cezayı azaltabilir veya kaldırabilir.
• Dava ve gerçek mahiyet ilkesi: Cezalı tarhiyata karşı süresi içinde Vergi Mahkemesinde iptal davası açılabilir. Danıştay’ın yerleşik yaklaşımına göre, vergilendirmede gerçek mahiyet esastır (VUK m.3); idare soyut varsayımlarla yetinemez, gerçek satış bedelini banka hareketleri, kredi belgeleri, emsal ve taşınmazın somut özellikleriyle ortaya koymalıdır. Eksik incelemeye dayalı, varsayıma dayanan tarhiyatlar bu nedenle iptal edilebilmektedir.

Bu yüzden en sağlıklı yol, alım-satımda gerçek bedeli beyan etmek, ödemeleri banka kanalıyla ve açıklamalı yapmaktır. Ayrıca düşük beyan, taşınmazı beş yıl içinde satanlar için değer artışı kazancı vergisini de yükseltebileceğinden, kısa vadeli kazanç uzun vadede daha büyük bir maliyete dönüşebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Kanun Metni: Harçlar Kanunu m.63 ve (4) Sayılı Tarife

Tapu harcındaki eksik beyan tartışmasının tamamı tek bir maddenin dört fıkrası etrafında döner. Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi önce “emlak vergisi değeri”ni Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değeri olarak tanımlar; ardından gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağını, kat irtifaklı gayrimenkullerde harcın devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden alınacağını düzenler. Dördüncü fıkra ise yaptırımı kurar: tapudaki işlemden sonra emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir, VUK’taki vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır ve takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.

Tarifedeki oran Cumhurbaşkanı kararıyla belirli dönemlerde ve taşınmaz türlerinde indirilebildiği için, işlem gününde uygulanacak oranın tapu müdürlüğünden veya güncel Cumhurbaşkanı kararından teyit edilmesi gerekir. Genel tablo için tapu harcı ve alım-satımda vergiler yazımıza bakabilirsiniz.

Alt Sınır Olan “Emlak Vergisi Değeri” Nasıl Belirlenir?

Harçlar Kanunu’nun aradığı alt sınır, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değeridir (Harçlar K. m.63/1). Bu değer, arsa ve araziler için takdir komisyonlarınca cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla belirlenen birim değerlere; binalar için ise ilan edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değerine göre hesaplanır (Emlak Vergisi K. m.29). Yani emlak vergisi değeri piyasa fiyatı değil, idari bir hesaplama sonucudur ve çoğu zaman gerçek satış bedelinin oldukça altında kalır.

Uygulamadaki temel yanılgı buradan doğar: “Emlak vergisi değerinin üzerinde beyan ettim, sorun yok” düşüncesi yanlıştır. Kanun iki ayrı ölçüt koyar: beyan hem emlak vergisi değerinden az olmayacak hem de gerçek durumu yansıtacaktır (m.63/2 ve m.63/4). Emlak vergisi değerinin üzerinde ama gerçek bedelin altında yapılan bir beyan da eksik beyandır. Belediyeden alınacak emlak vergisi değer yazısı yalnızca alt sınırı gösterir; gerçek bedelin yerine geçmez.

Harcı Kim Öder? “Harcı Alıcı Öder” Anlaşmasının Sınırı

Tarife, harcın devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınacağını açıkça yazar. Uygulamada taraflar sıklıkla “harcın tamamını alıcı öder” diye anlaşır. Bu anlaşma taraflar arasında geçerlidir ve iç ilişkiyi bağlar; ancak vergi kanunlarıyla kabul edilen hâller dışında mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna ilişkin özel sözleşmeler vergi dairelerini bağlamaz (VUK m.8/3). Sonradan eksik beyan tespit edildiğinde idare, fark harcı ve cezayı her iki tarafa kendi payı için ayrı ayrı tarh eder; satıcı “harcı alıcı üstlenmişti” diyerek idareye karşı kurtulamaz, yalnızca ödediğini sözleşmeye dayanarak alıcıdan isteyebilir.

Bu yüzden eksik beyan kararı çoğu zaman alıcı ile satıcının ortak kararıdır ve sonucuna da ikisi birlikte katlanır. Satıcı açısından risk yalnızca harçla sınırlı değildir; aşağıda anlatılacağı gibi değer artış kazancı ve ticari kazanç boyutu da vardır.

Tespitten Sonra Süreç: Adım Adım ve Sürelerle

Eksik beyanın ortaya çıkmasından kesinleşmeye kadar geçen süreç, her aşamada farklı hak ve sürelerin işlediği bir zincirdir. Hangi aşamada olunduğunu doğru tespit etmek, kullanılabilecek yolu belirler.

Tablodaki üç yol birbirini dışlar: cezada indirimden yararlanan dava açamaz (VUK m.376); uzlaşılan konu da dava konusu yapılamaz. Hangisinin daha avantajlı olduğu, idarenin gerçek bedeli ne kadar sağlam belgelediğine bağlıdır. Cezada indirim ve uzlaşmanın ayrıntısı için vergi ziyaı cezasında uzlaşma ve indirim, dava süresi için vergi mahkemesinde dava açma süresi, dilekçe için vergi mahkemesi dava dilekçesi örneği yazılarımıza bakabilirsiniz. Tapu işleminin kendisi ve resmi senet süreci için taşınmaz satışında tapu devri yazımıza bakabilirsiniz.

Devir Türüne Göre Harç Matrahı: Satış, İcra, Ortaklığın Giderilmesi, Kamulaştırma

Tarifenin 20/a bendi yalnızca olağan satışı değil, ivaz karşılığı devirlerin tamamını, ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan devirleri ve trampayı da kapsar; ancak bazı devirlerde matrah beyana değil, resmî bir işleme bağlanmıştır. Bu farkı bilmek, eksik beyan riskinin hangi işlemlerde doğmayacağını da gösterir:

Ortaklığın giderilmesinde satış süreci için ortaklığın giderilmesinde satış memurluğu ve ihale, kamulaştırma bedelinin vergisel sonuçları için kamulaştırma bedelinin vergilendirilmesi yazılarımıza bakabilirsiniz. Satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu devri yapılacaksa, vaat sözleşmesindeki bedel ile tapuda beyan edilen bedel arasındaki farkın da inceleme konusu olabileceği unutulmamalıdır: tapulu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi.

İdare Gerçek Bedeli Nereden Öğrenir? Bilgi Verme Yükümlülüğü

Kamu idare ve müesseseleri, mükellefler ve mükelleflerle muamelede bulunan diğer gerçek ve tüzel kişiler, Maliye Bakanlığı’nın veya vergi incelemesi yapmaya yetkili olanların isteyecekleri bilgileri vermeye mecburdur (VUK m.148). Bu hüküm, bankaların kredi dosyalarını ve havale kayıtlarını, emlak ofislerinin komisyon faturalarını, değerleme şirketlerinin ekspertiz raporlarını ve ilan platformlarının kayıtlarını incelemenin konusu hâline getirir. Kredili alımlarda bankanın değerleme raporunda yazan değer ile tapuda beyan edilen bedel arasındaki büyük fark, incelemenin en sık başladığı noktadır.

Emlak komisyoncusuna ödenen hizmet bedelinin satış bedelinin belli bir yüzdesi olarak faturalandırılması da gerçek bedelin dolaylı bir kanıtı olabilir. Taraflar bu nedenle tapuda beyan edilen bedeli, kredi dosyası, ekspertiz raporu ve aracılık faturasıyla tutarlı tutmalıdır. Vergi incelemesinin genel işleyişi ve inceleme sırasında pişmanlık imkânının sınırları için inceleme, pişmanlık ve izaha davet yazımıza bakabilirsiniz.

Rakamlarla: Pişmanlık, İndirim ve Tarhiyat Karşılaştırması

Farkı somutlaştırmak için basit bir örnek: tapuda 2.000.000 TL gösterilen, gerçekte 5.000.000 TL’ye satılan bir daire. Emlak vergisi değerinin 2.000.000 TL’nin altında olduğunu ve harç oranının binde 20 uygulandığını varsayalım. Beyan dışı kalan 3.000.000 TL için her bir tarafın ödemesi gereken fark harç 60.000 TL’dir.

Tablo iki şeyi gösterir. Birincisi, alıcı ve satıcı birlikte değerlendirildiğinde yükün iki katına çıktığıdır. İkincisi, en düşük maliyetin inceleme başlamadan kullanılan pişmanlık yolunda olduğudur. Oranın işlem tarihinde farklı belirlenmiş olması hâlinde hesap buna göre değişir.

Gecikme faizi nasıl işler? İkmalen veya re’sen tarh edilen vergilere, tarhiyatın ilgili bulunduğu döneme ilişkin normal vade tarihinden itibaren; dava konusu yapılmaksızın kesinleşen vergilerde son tarhiyatın tahakkuk tarihine kadar, dava konusu yapılan vergilerde ise ödenmemiş kısım için yargı kararının tebliğ tarihine kadar geçen süre için 6183 sayılı Kanun’a göre belirlenen gecikme zammı oranında gecikme faizi uygulanır; ay kesirleri dikkate alınmaz (VUK m.112/3). Tapu işleminin üzerinden birkaç yıl geçtiğinde gecikme faizi, fark harcın kendisine yaklaşan bir tutara ulaşabilir. Dava sürerken mükellef dilerse vergiyi ve cezayı kısmen veya tamamen ödeyerek faizin büyümesini durdurabilir.

Zamanaşımı Hesabı ve Ölüm Hâli

Tarh zamanaşımı ile ceza kesme zamanaşımı aynı takvimle işler. Vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından başlayarak beş yıl içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergiler zamanaşımına uğrar (VUK m.114/1); vergi ziyaı cezası da cezanın bağlı olduğu vergi alacağının doğduğu yılı takip eden yılın birinci gününden başlayarak beş yıl geçtikten sonra kesilemez (VUK m.374/1). Örneğin 2022 yılında yapılmış bir tapu işlemi için süre 1 Ocak 2023’te başlar ve 31 Aralık 2027 akşamı dolar. Bu tarihe kadar ihbarname tebliğ edilmezse fark harç da ceza da istenemez.

Tarafların ölümü hâlinde vergi cezası düşer (VUK m.372); ancak ölen mükellefin ödevleri, mirası reddetmemiş kanuni ve atanmış mirasçılarına geçer ve mirasçılardan her biri ölünün vergi borçlarından miras payları oranında sorumludur (VUK m.12). Yani satıcının ölümünden sonra yapılan bir incelemede, fark harç mirasçılardan payları oranında istenebilir ama vergi ziyaı cezası istenemez. Mirasın reddi bu sorumluluğu da ortadan kaldırır: mirasın reddi.

Kaçakçılık Suçu Ne Zaman Gündeme Gelir? VUK m.359’un Sınırları

Tapu harcındaki düşük beyan için “hapis cezası var” genellemesi sık yapılır ama kanunun kurgusu daha ayrıntılıdır. VUK m.359/a, vergi kanunlarına göre tutulan veya düzenlenen ve saklama ve ibraz mecburiyeti bulunan defter, kayıt ve belgeler üzerinde hesap ve muhasebe hilesi yapanlar ile muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belge düzenleyen veya kullananlar için on sekiz aydan beş yıla kadar hapis öngörür. Gerçek bir muamele veya duruma dayanmakla birlikte bunu mahiyet veya miktar itibarıyla gerçeğe aykırı yansıtan belge, muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belgedir.

Harçlar Kanunu ise tapu harcındaki eksik beyana özel bir yaptırım bağlamış ve bir kat vergi ziyaı cezasıyla yetinmiştir (m.63/4). Gerçek kişiler arasındaki olağan bir konut satışında tapu resmi senedindeki bedelin tek başına m.359 kapsamında bir “vergi belgesi” sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Buna karşılık satıcı bir müteahhit veya tacirse ve satışı faturasına, defterine veya beyannamesine düşük yansıtmışsa, bu belgeler vergi kanunlarına göre düzenlenen belgeler olduğundan kaçakçılık riski ciddi biçimde gündeme gelir. Vergi ziyaına m.359’daki fiillerle sebebiyet verilmesi hâlinde vergi ziyaı cezası üç kat uygulanır (VUK m.344/1) ve bu cezalar uzlaşma kapsamı dışında kalır (VUK Ek m.1).

Harcın Ötesi: Değer Artış Kazancı ve Sonraki Satış

Düşük beyanın en sık gözden kaçan maliyeti, alıcının kendisine döner. İvazsız edinilenler hariç, taşınmazların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır (GVK mükerrer m.80/6). Değer artış kazancının hesabında maliyet bedeli olarak kural olarak tapuda gösterilen alış bedeli dikkate alınır. Bugün 5.000.000 TL’ye aldığı daireyi tapuda 2.000.000 TL gösteren alıcı, dört yıl sonra gerçek bedelle sattığında, beyan etmediği 3.000.000 TL’yi de “kazanç” olarak göstermek zorunda kalabilir. Yani bugünkü harç tasarrufu, yarının gelir vergisi yükü olarak geri dönebilir. Maliyet bedelinin hesaplanması için değer artışı kazancı ve taşınmaz satışı yazımıza bakabilirsiniz.

Satıcı taraf için de tablo benzerdir. Satıcı taşınmazı beş yıl dolmadan satıyorsa, düşük gösterilen satış bedeli kendi değer artış kazancını düşük gösterir; bu durumda aynı işlem hem harç hem gelir vergisi yönünden inceleme konusu olur. Ticari faaliyet kapsamında satış yapan müteahhitlerde ise ticari kazanç ve KDV boyutu ayrıca doğar.

Özel Hukuk Sonuçları: Düşük Bedel Alıcıyı Nerede Yakar?

Eksik beyan yalnızca vergi idaresiyle ilgili bir mesele değildir; alıcı ile satıcı arasındaki hukuki ilişkiyi de etkiler. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m.237/1). Sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m.19/1); yani resmi senette düşük gösterilen bedel, taraflar arasında kararlaştırılan gerçek bedelin yerine geçmez.

Sorun ispatta çıkar. Kanunda yazılı ve her yıl yeniden değerleme oranında güncellenen sınırı aşan hukuki işlemlerin senetle ispatı gerekir ve senede karşı ileri sürülen, senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak işlemler tanıkla ispat olunamaz (HMK m.200-201). Satış sonradan iptal edilir, taraflardan biri sözleşmeden döner veya ayıp nedeniyle bedel iadesi gündeme gelirse, tapuda 2.000.000 TL görünen bir satış için 5.000.000 TL ödediğini iddia eden alıcı, farkı elden ödemişse ciddi bir ispat sorunuyla karşılaşır. Banka dekontları ve açıklamalı havaleler bu yüzden yalnızca vergi için değil, alıcının kendi alacağını koruması için de hayati önemdedir.

Paylı mülkiyette pay satışlarında aynı sorun önalım davasında da gündeme gelir. Gerçek bedelin resmi senette gösterilenden yüksek olduğunu ileri süren taraf bunu ispatla yükümlüdür (TMK m.6): önalım (şufa) hakkı davası. Kaparo ve ön ödemelerin hukuki niteliği için kapora (pey akçesi) yazımıza bakabilirsiniz.

Savunmada Belirleyici Olan: VUK m.3/B ve İspat Yükü

Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve buna ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır ve yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir; ancak vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispat aracı olarak kullanılamaz (VUK m.3/B). Aynı hüküm iki yönlü işler: iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutat olmayan bir durumu iddia eden, bunu ispatla yükümlüdür.

Bu kural mükellef açısından hem kalkan hem yüktür. İdare, gerçek bedeli yalnızca emsal ortalamasına veya varsayıma dayanarak belirleyemez; somut bir satış bedelini banka kayıtları, kredi dosyası, ekspertiz raporu veya ilan gibi delillerle ortaya koymak zorundadır. Buna karşılık mükellef de piyasa değerinin çok altındaki bir bedeli “aile içi satış”, “borç karşılığı devir” veya “acil nakit ihtiyacı” gibi olağan dışı bir sebebe dayandırıyorsa, bu sebebi belgelemek zorundadır. Aile içi devirlerde ayrıca muvazaa iddialarıyla karşılaşılabilir: muris muvazaası.

Alıcı ve Satıcı İçin Kontrol Listesi

Kontrol listesindeki adımların ortak amacı, tapuda beyan edilen bedelin diğer bütün kayıtlarla tutarlı olmasıdır. Tapu senedi, banka havaleleri, kredi dosyası, ekspertiz raporu ve aracılık faturası aynı bedeli gösterdiğinde, idarenin eksik beyan iddiasını dayandırabileceği somut bir delil kalmaz ve olası bir incelemede savunma kendiliğinden güçlenir.

Tapu harcında izaha davet veya ihbarname aldıysanız, pişmanlık, cezada indirim, uzlaşma ve dava seçeneklerini süreleri kaçırmadan değerlendirmek için Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz. Değerlendirmede tapu senedi, ödeme dekontları, varsa ekspertiz raporu ve idareden gelen yazıların birlikte incelenmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı ne zaman ve kim tarafından ödenir?

Tapu harcı devir işlemi sırasında, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır ((4) sayılı tarife 20/a). Tarafların harcı kimin ödeyeceğine ilişkin anlaşması aralarında geçerlidir ancak vergi dairesini bağlamaz (VUK m.8/3).

Tapu harcında eksik beyanın cezası nedir?

Fark harç ikmalen veya re’sen tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır; ayrıca gecikme faizi işler (Harçlar K. m.63/4, VUK m.112). Ceza oranı 7566 sayılı Kanunla %25’ten bir kata çıkarılmıştır.

Eksik beyan kaç yıl sonra tespit edilebilir?

Harç alacağının doğduğu takvim yılını izleyen yılın başından itibaren beş yıl içinde tarh ve tebliğ edilmeyen vergiler zamanaşımına uğrar (VUK m.114).

Tapu harcındaki eksik beyan hapis cezası gerektirir mi?

Harçlar Kanunu bu fiile bir kat vergi ziyaı cezası bağlamıştır. VUK m.359’daki kaçakçılık suçu (18 ay-5 yıl) vergi kanunlarına göre düzenlenen defter, kayıt ve belgeler üzerindeki hileli fiillere ilişkindir; özellikle satıcı müteahhit veya tacir olup satışı faturasına ve defterine düşük yansıtmışsa gündeme gelir.

Uzlaşma ile ceza indirimi mümkün mü?

Evet. Tarhiyat öncesi (VUK Ek m.11) ve tarhiyat sonrası (VUK Ek m.1) uzlaşma yolları vardır; 7524 sayılı Kanun’dan sonra uzlaşmanın konusu yalnızca cezalardır. Ayrıca ihbarnameden itibaren 30 gün içinde başvurulursa cezanın yarısı indirilir, ancak bu durumda dava açılamaz (VUK m.376).

Gerçek satış bedeli piyasa değerinden düşük olabilir mi?

Olabilir; beyan edilmesi gereken, tarafların gerçekten anlaştığı bedeldir. Ancak olağan dışı düşük bir bedeli iddia eden, sebebini ispatla yükümlüdür (VUK m.3/B). Aile içi satış veya borç karşılığı devir gibi gerekçeler belgelenmelidir.

Pişmanlıkla ceza ödemekten kurtulabilir miyim?

İdare inceleme başlatmadan ve izaha davet yazısı tebliğ edilmeden kendiliğinden dilekçeyle bildirimde bulunur, fark harcı gecikme zammı oranındaki zamla 15 gün içinde öderseniz vergi ziyaı cezası kesilmez (VUK m.371). İzaha davet tebliğinden sonra aynı konu için pişmanlıktan yararlanılamaz (VUK m.370).

Takdir komisyonu kararıyla tapu harcı tarhiyatı yapılabilir mi?

Hayır. Harçlar Kanunu m.63/4, bu fıkra uyarınca takdir komisyonu kararlarına istinaden tarhiyat yapılamayacağını açıkça düzenler. Gerçek bedel vergi incelemesiyle somut delillere dayanılarak ortaya konulmalıdır.

Harcı alıcı ödeyecekti, satıcıya da ceza gelir mi?

Evet. Harç devreden ve devralan için ayrı ayrı doğar ve harcı kimin ödeyeceğine ilişkin özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz (VUK m.8/3). Satıcı, kendisine tarh edilen tutarı ancak sözleşmeye dayanarak alıcıdan isteyebilir.

Düşük beyan ileride satışta sorun çıkarır mı?

Evet. Taşınmazın edinimden itibaren beş yıl içinde satılması hâlinde değer artışı kazancı doğar (GVK mük. m.80/6); tapuda düşük görünen alış bedeli, sonraki satışta kazancı olduğundan yüksek gösterebilir.

Tapuda düşük bedel yazıldı, fazlasını elden ödedim; geri alabilir miyim?

Taraflar arasında gerçek ve ortak irade esas alınır (TBK m.19). Ancak senede karşı iddialar tanıkla ispat edilemez ve belirli değeri aşan işlemler senetle ispatlanmalıdır (HMK m.200-201). Elden yapılan ödemeleri ispat etmek bu nedenle zordur.

İhbarnameye karşı dava süresi ne kadar?

Vergi mahkemesinde dava açma süresi, özel kanunda ayrı süre yoksa tebliğden itibaren 30 gündür (İYUK m.7). Cezada indirimden yararlanıldığında dava açılamaz (VUK m.376).