Riskli Yapıda Tahliye ve Yıkım: 90 Günlük Süre, Yıkım Ruhsatı ve Resen Tahliye

Riskli yapıda tahliye ve yıkım, tespitin kesinleşmesinden sonra idarenin verdiği süreyle başlayan ve yapının fiilen yıktırılmasıyla sona eren zorunlu bir süreçtir. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, bu aşamada verilecek sürenin doksan günden fazla olamayacağını düzenler. Süre içinde tahliye ve yıkım gerçekleşmezse idare süreci kendisi yürütür.

Bu yazıda tahliye bildiriminin içeriği, sürelerin işleyişi, yıkım ruhsatının hangi belgelerle ve ne kadar sürede düzenlendiği, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması, kolluk marifetiyle resen tahliye ve masrafların tahsili ele alınmaktadır.

Süreç Nasıl Başlar?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde idare, tahliye ve yıktırma için maliklere bildirim yapar. Uygulama Yönetmeliği, bu bildirimin içeriğini de belirlemiştir: doksan günden fazla olmamak üzere süre verilerek ve bu süre içinde yapı tahliye edilmediği ve yıktırılmadığı takdirde yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir.

Buradaki iki unsur birlikte aranır: süre verilmesi ve sonucunun bildirilmesi. Sonucu bildirmeyen, yani idarece tahliye ve yıkım yapılacağı uyarısını içermeyen bir bildirim usul yönünden tartışmalıdır.

Yükümlülük yalnızca maliklere yönelik değildir. Yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlar da tahliye yükümlülüğü altındadır. Kiracının konumu ve destekleri için kentsel dönüşümde kiracının hakları sayfasına bakabilirsiniz.

Bildirim usulü ve süreyi kaçırma riski

Süre, bildirimden itibaren işler. Ancak bildirim yalnızca elden tebligatla yapılmaz. 6306 sayılı Kanun, riskli yapı listelerinin tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılmasını ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmesini öngörür; ayrıca bildirimlerin e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla yapılması düzenlenmiştir.

Bu nedenle “bana tebligat gelmedi” savunması çoğu olayda sonuç doğurmaz. Süre hesabınızı genel bilgilerden değil, kendi dosyanızdaki belgeden yapın. Süreç takibi yöntemleri için süreç takibi ve belge talebi sayfasına bakınız.

Tahliye ve Yıkım Aşamasındaki Süreler

Somut süre elinize ulaşan bildirimde yazılıdır; hesabınızı kendi belgenizden yapın.

Tespit aşamasının bütünü riskli yapı tespitine itiraz sayfasında, kategori ayrımı riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı sayfasında ele alınmaktadır. Sürecin tamamı için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

Yıkım Ruhsatı: Belgeler ve Altı İş Günü

Yıkım, ruhsata bağlı bir işlemdir. Uygulama Yönetmeliği, yıkım ruhsatının hangi şartlarla düzenleneceğini ayrıntılı biçimde belirlemiştir.

Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, aşağıdaki şartlara istinaden maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir:

• Yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulması; ya da
• Yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının idarece tespit edilerek tutanağa bağlanması; ve
• Bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi.

Bu düzenlemenin en kritik yönü şudur: yıkım ruhsatı için bütün maliklerin muvafakati aranmaz. Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Bu, “imza vermezsem yıkım olmaz” varsayımını hukuken karşılıksız bırakan hükümlerden biridir.

Ayrıca abonelik kapatma belgeleri kritik önemdedir. Bu belgeler hem yıkım ruhsatının şartı hem de sonraki aşamalarda tarih ispatının dayanağıdır; mutlaka saklanmalıdır.

Ruhsat rejiminin genel çerçevesi yapı ruhsatı ve ruhsat süresi, denetim sorumluluğu yapı denetimi ve 4708 sayılı Kanun, yıkım sorumlusu ve şantiye organizasyonu şantiye şefi sayfalarında anlatılmaktadır.

Süre Dolarsa Ne Olur?

Verilen süre içinde tahliye ve yıkım gerçekleşmezse süreç şu şekilde ilerler:

• İdare ek süre verebilir; bu aşamada yapının idarece yıktırılacağı ayrıca bildirilir.
• Riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.
• Maliklere verilen süreler içinde yapının yıktırılmadığı mülki amire bildirilir.
• Tahliyenin fiilen engellenmesi hâlinde idare, mülki idare amirinden yazılı izin alarak kolluk kuvveti marifetiyle tahliyeyi resen gerçekleştirebilir.
• Yapı idarece yıktırılır.

Uygulamada “daireye girilmesine izin vermem”, “kapıyı kilitli tutarım”, “eşyalarımı taşımadım” gibi direnç biçimleri süreci durdurmaz; yalnızca kolluk desteğiyle tahliye aşamasına geçilmesini hızlandırır ve masrafı artırır.

Yıkım Ruhsatı İçin Aranan Şartlar

Tahliyeye Direnmenin Sonuçları

Direnç süreci durdurmaz; yalnızca maliyeti ve hız kaybını artırır.

Yıkımı Kim Organize Etmeli?

Bu, doğrudan maliyet farkı doğuran bir tercihtir. Üç ihtimal vardır.

Malikler kendisi organize eder. Genellikle en ucuz yoldur; piyasadan teklif alınabilir, hurda değeri değerlendirilebilir, hafriyat ve moloz kalemleri pazarlık edilebilir.

Yüklenici üstlenir. Kat karşılığı sözleşmede yıkımın yükleniciye ait olduğu kararlaştırılabilir. Bu, uygulamada en yaygın çözümdür; ancak sözleşmede yıkım, moloz kaldırma ve hafriyat kalemleri tek tek sayılmalıdır.

İdare yıktırır. En pahalı yoldur ve masraf kamu alacağı biçiminde geri döner.

Masrafın hukuki rejimi ve itiraz yolları için yıkım masrafları ve kamu alacağı takibi sayfasına bakınız. Sözleşme kurgusu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi sayfasından yararlanabilirsiniz.

Yıkımı Kim Üstlenirse Ne Olur?

Tahliye Sırasında Malikin ve Kiracının Hakları

Tahliye yükümlülüğü mutlak olmakla birlikte, hak sahiplerinin talep edebileceği destekler bulunur.

Riskli yapının tahliyesi sonrasında şartları sağlayan hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Destek modeli malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi bakımından farklıdır; malikler için aylık ödeme öngörülürken kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus ödeme yapılır.

Başvurunun tahliyeden hemen sonra yapılması gerekir; gecikme ödemenin gecikmesine, çok geç başvuru hak kaybına yol açabilir. Başvuru usulü ve belgeler için kira yardımı başvurusu sayfasına bakabilirsiniz.

Tahliye öncesinde mutlaka yapılması gerekenler

• Bina ve dairenin mevcut durumunu tarihli fotoğraflarla kayda alın.
• Elektrik, su ve doğalgaz kapatma belgelerini alın ve saklayın.
• Yeni adrese nüfus kaydınızı taşıyın; kira yardımı başvurusunda bu belge aranır.
• Taşınma masraflarını belgeleyin.
• Ortak alandaki eşya ve demirbaşların durumunu tutanağa bağlayın.
• Varsa kiracıyla ilişkinizi yazılı olarak sonlandırın ve depozito durumunu netleştirin.

Kira ilişkisinden doğan talepler için “Depozitomu Geri Alamıyorum” – Güvence Bedelinin İadesi ve Kira Hukuku Rehberi; sigorta boyutu için kiracı olarak DASK ve konut sigortası sayfaları yol gösterir.

Yıkımdan Sonra Ne Değişir?

Yıkım, sürecin sonu değil ikinci yarısının başlangıcıdır. Yıkımla birlikte şu hukuki sonuçlar doğar:

• Tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir; ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır.
• Kat mülkiyeti sona erer. Malikler arsa üzerinde payları oranında paylı mülkiyet sahibi hâline gelir.
• Yapının niteliği değiştiğinden cins tashihi gündeme gelir; bu, emlak vergisi matrahını da etkiler.
• Yeniden yapım kararı aşamasına geçilir; karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.

Şerhin terkin edilip edilmediğini tapu kaydından teyit edin; kalan şerh sonraki işlemleri tıkayabilir. Şerhin hukuki sonuçları için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfasına, çoğunluk kararı için karara katılmayan malikin payının satışı sayfasına bakınız.

Arsa payı ve yeni bağımsız bölüm tahsisi için arsa payı düzeltme davası, kat irtifakı geçişi için kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı, paydaşlar arası uyuşmazlık için ortaklığın giderilmesi sayfalarına bakınız.

Tahliyeye Karşı Dava Açılabilir mi?

Tahliye ve yıkım işlemleri idari nitelikte olduğundan idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Ancak burada iki gerçeği birlikte görmek gerekir.

Birincisi, dava açmak süreci kendiliğinden durdurmaz. Fiilî koruma ancak yürütmenin durdurulması kararıyla sağlanır; bu talep dilekçede ayrıca ileri sürülmelidir.

İkincisi, tahliye işlemine karşı ileri sürülebilecek iddialar sınırlıdır. Tespit kesinleşmişse, tahliye aşamasında tartışılabilecek hususlar usule ilişkindir: bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, sürenin eksik verilip verilmediği, ek süre öngörülüp öngörülmediği ve resen tahliyede mülki amir izninin bulunup bulunmadığı.

Yapının riskli olmadığı iddiası ise tahliye aşamasında değil, tespit aşamasında ve on beş günlük itiraz süresi içinde ileri sürülmelidir. Bu nedenle asıl mücadele alanı tahliye değil, tespite itirazdır. İtiraz süreci için riskli yapı tespitine itiraz sayfasına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Bildirimin tarihini kaydetmemek ve süreyi sonradan ispat edememek.
• “İmza vermezsem yıkım olmaz” sanmak; oysa yıkım ruhsatı için tüm maliklerin muvafakati aranmaz.
• Tahliyeyi son güne bırakıp yıkımı organize edememek.
• Abonelik kapatma belgelerini almamak veya saklamamak.
• Tahliye öncesi fotoğraf çekmemek.
• Kira yardımı başvurusunu geciktirmek.
• Tahliyeyi fiilen engelleyerek ek masraf doğurmak.
• Yıkım sonrası şerhin terkin edilip edilmediğini kontrol etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Bildirimi ve tarihini kayda alın — Tahliye ve yıktırma bildirimini fotoğraflayın; verilen sürenin başlangıç ve bitiş tarihini takvime işleyin.
2. Taşınma planını erken yapın — Süreyi son güne bırakmayın; yeni konut arayışını bildirimle birlikte başlatın.
3. Yıkımı organize edin — En az üç firmadan teklif alın; hurda, moloz ve hafriyat kalemlerinin dâhil olup olmadığını sorun.
4. Abonelikleri kapattırın — Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini kapattırın ve belgeleri saklayın; yıkım ruhsatının şartıdır.
5. Yıkım ruhsatı başvurusu yapın — Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir; şartlar sağlanınca ruhsat altı iş günü içinde düzenlenir.
6. Yüksek yapıda fenni mesul belirleyin — Bina yüksekliği 21,50 metreden fazlaysa yıkım sorumlusu statik fenni mesul belirlenir.
7. Kira yardımı başvurusunu yapın — Tahliyeden hemen sonra ilgili müdürlüğe başvurun ve evrak kayıt numarasını alın.
8. Yıkım sonrası tapuyu kontrol edin — Riskli yapı şerhinin terkin edildiğini ve cins tashihinin yapıldığını tapu kaydından teyit edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Yıkım Yerine Güçlendirme: Dört Şart ve Aynı Süre

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tek yol yıkım değildir. Mevzuat, yıktırma yerine güçlendirme seçeneğini açıkça öngörmüş; ancak bu seçeneğin kullanılabilmesini birden fazla şartın aynı süre içinde tamamlanmasına bağlamıştır. Süre, yıktırma için maliklere verilen süredir; dolayısıyla güçlendirme düşünülüyorsa hazırlığa hemen başlanması gerekir.

Şartların dördü de birlikte aranır ve hepsinin, yıktırma için tanınan süre içinde tamamlanmış olması gerekir. Bu işlemler sırasıyla şunlardır: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması. Görüldüğü üzere süreç yalnızca teknik değil, aynı zamanda iradi bir aşama içerir: kat malikleri arasında karar alınması gerekir. Bu nedenle güçlendirme düşünülüyorsa, teknik tespit ile kat malikleri kurulunun toplanması eşzamanlı yürütülmelidir. Seçeneğin karşılaştırmalı değerlendirmesi için kentsel dönüşümde güçlendirme mi yıkım mı incelenmelidir.

Güçlendirmenin sonucu yalnızca yıkımın önlenmesi değildir; tapu kaydı da temizlenir. Hüküm, güçlendirme işinin ruhsatı veren idarece belirlenecek süre içinde tamamlanmasının ardından, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulacağını öngörür. Dolayısıyla güçlendirmeyi tamamlamak tek başına yeterli değildir; şerhin kaldırılması için ayrıca başvuru yapılması gerekir ve bu başvuru unutulduğunda taşınmaz kayden riskli görünmeye devam eder. Şerhin akıbeti için riskli yapı şerhi ve terkini incelenebilir.

Tahliye aşamasında ise az talep edilen bir imkân bulunur. Kanun, bu madde uyarınca yapılacak uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabileceğini belirtir. Kiracıların da açıkça sayılmış olması önemlidir; tahliye edilen taşınmazda kiracı sıfatıyla oturanlar bu yardımı talep edebilir. Talebin yazılı olarak ve süresi içinde yapılması, başvuru tarihinin kayda alınması gerekir.

Süre dolduğunda işleyen mekanizma da açıkça düzenlenmiştir. Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar İdarece yıkılır veya yıktırılır; uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık bu işlemleri bizzat da yapabilir. Bu aşamada fiilî direnç göstermenin ayrı bir sonucu vardır: riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında tutanak tutulur ve Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Dolayısıyla itiraz ve dava yolları kullanılmadan sürecin fiilen durdurulmaya çalışılması, hukuki sonucu değiştirmediği gibi ayrı bir soruşturma riski doğurur. Tahliye ve yıkım işlemine karşı izlenecek yol için riskli yapıda tahliye ve yıkım işlemine karşı dava incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapıda tahliye için ne kadar süre verilir?

Uygulama Yönetmeliği, tahliye ve yıktırma için verilecek sürenin doksan günden fazla olamayacağını düzenler. Somut süre bildiriminizde yazılıdır.

Bildirimde ne yazması gerekir?

Süre verilmesi ve bu süre içinde tahliye edilmeyip yıktırılmadığı takdirde yapının idari makamlarca tahliye edilip yıktırılacağının belirtilmesi gerekir.

Yıkım ruhsatı için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının ya da vekillerinin müracaatı üzerine, maliklerin muvafakati aranmaksızın düzenlenir.

Yıkım ruhsatı ne kadar sürede verilir?

Yönetmelikte öngörülen şartlar sağlandığında altı iş günü içerisinde düzenlenir.

Yıkım ruhsatı için hangi belgeler gerekir?

Yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgeler ya da bu durumun idarece tespit edilerek tutanağa bağlanması aranır.

Statik fenni mesul ne zaman zorunlu?

Bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmesi gerekir.

Tahliye etmezsem ne olur?

İdare ek süre verebilir, elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulmasını isteyebilir, durumu mülki amire bildirir ve yazılı izin alarak kolluk marifetiyle tahliyeyi resen gerçekleştirebilir.

Kolluk marifetiyle tahliye nasıl yapılır?

Tahliyenin fiilen engellenmesi hâlinde idare, mülki idare amirinden yazılı izin alarak kolluk kuvveti marifetiyle tahliyeyi resen gerçekleştirebilir.

Tahliye kararına dava açabilir miyim?

İşlem idari nitelikte olduğundan iptal davasına konu edilebilir; ancak dava süreci durdurmaz, yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilmelidir.

Yapının riskli olmadığını tahliye aşamasında ileri sürebilir miyim?

Bu iddia tespit aşamasında ve on beş günlük itiraz süresi içinde ileri sürülmelidir. Tahliye aşamasında tartışılabilecek hususlar esas olarak usule ilişkindir.

Yıkımdan sonra tapuda ne değişir?

Riskli yapı şerhi terkin edilir, 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır, cins tashihi gündeme gelir ve kat mülkiyeti sona ererek paylı mülkiyet doğar.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar mevzuat ile idare uygulamasına göre değişebilir; işlem öncesinde elinizdeki tebligat ve ilgili idarenin güncel duyurusu esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.