Kentsel Dönüşümde Anlaşamayan Malik ve Acele Kamulaştırma (6306 sayılı Kanun)

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin uzlaşamaması, en sık yaşanan ve en çok endişe yaratan durumdur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu hâlde idareye acele kamulaştırma dâhil çeşitli yetkiler tanır. Bu yazı, anlaşamayan malikin karşılaşabileceği süreci ve haklarını açıklar.

Kentsel Dönüşümde Anlaşma Zorunluluğu

6306 sayılı Kanun kapsamında süreç; riskli yapı tespiti, tapuya şerh, maliklere tebligat ve yıkım aşamalarını izler. Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda yapılacak işlemlere (yeniden bina, kat karşılığı, satış vb.), paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Bu eşik 9 Kasım 2023 tarihli değişiklikle üçte ikiden salt çoğunluğa (yarıdan bir fazlası) indirilmiştir ve çoğunluk, hisseleri oranında hesaplanır.

Çoğunluk Sağlanamazsa: Acele Kamulaştırma

Kanun’un 6. maddesinin 2. fıkrası açıktır: üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde gerekli çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmazları için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Buradaki ‘gidilebilir’ ifadesi, idareye bir takdir yetkisi tanır; yani idare her durumda kamulaştırmaya gitmek zorunda değildir.

Bedel ve Taksitli Ödeme

6306 kapsamındaki kamulaştırma, 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesi anlamında iskân projesi kamulaştırması sayılır. Bunun önemli bir sonucu vardır: bedel peşin değil taksitle ödenebilir; ilk taksit, belirlenen tutarın beşte biri (1/5) oranında peşin ödenir, kalan kısım kanunda öngörülen sürede (kural olarak beş yılda) taksitlerle ödenir. Bedele esas rayiç değer, maliklerce SPK lisanslı değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değer de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.

Azınlık Payının Satışı (Alternatif Yol)

İdare acele kamulaştırmaya gitmek yerine başka bir yol da izleyebilir: salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşemezse, bu paylar rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına resen tescil edilir veya TOKİ/İdareye devredilir.

Malikin İtiraz ve Dava Hakları

Anlaşamayan malik çaresiz değildir. 6306 kapsamındaki idari işlemlere (riskli yapı tespiti, kamulaştırma kararı vb.) karşı, tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir; gerektiğinde yürütmenin durdurulması istenebilir. Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilebilir; değer tespitine karşı bağımsız değerleme raporlarıyla itiraz yolu kullanılabilir. Anayasa Mahkemesi, çoğunluk kararına yönelik itirazların incelenmemesini mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkının ihlali saymıştır.

Olağan Kamulaştırmadan Farkı

6306 kapsamındaki acele kamulaştırma, klasik kamulaştırmadan iki yönüyle ayrılır: dayanağı 2942’deki genel acele kamulaştırmadan farklı olarak 6306 sayılı özel kanundur ve afet riski/kentsel dönüşüm amacına bağlıdır; ayrıca bedel, iskân projesi sayıldığından taksitle ödenebilir. Bu özellikler nedeniyle, kentsel dönüşümde malikin haklarının korunması için sürecin başından itibaren hukuki destek alınması önemlidir.

Karar Eşiği Değişti: Artık Salt Çoğunluk

Kentsel dönüşümde en çok bilinen kural olan üçte iki çoğunluk artık geçerli değildir.

Değişikliğin dayanağı: 6306 sayılı Kanun’da 9 Kasım 2023 tarihinde yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile kapsamlı düzenlemeler yapılmıştır.

Yeni eşik: kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Yani yarıdan bir fazlası yeterlidir.

Uygulama oturmuştur: güncel değerlendirmelerde bu eşiğin yerleştiği ve yargı kararlarının da yeni eşiği koruma eğiliminde olduğu belirtilmektedir.

Yönetmelik de aynı yöndedir: riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında parsel üzerindeki yapılara ilişkin uygulamalar paydaşların salt çoğunluğu ile karara bağlanır.

Malik için pratik sonuç: karara muhalif kalan azınlığın konumu, eski rejime göre belirgin biçimde zayıflamıştır.

Kurumsal Değişiklik: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

Aynı düzenlemeyle sürecin muhatabı da değişmiştir.

Yeni yapı: 7471 sayılı Kanun ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ayrı bir kurum olarak kurulmuştur.

Yetki devri: kentsel dönüşüm uygulamaları Bakanlık bünyesinden çıkarılmış; riskli yapı tespiti, yıkım, yeniden inşa ve finansman süreçleri bu Başkanlık tarafından yürütülmeye başlanmıştır.

Pratik sonucu şudur: başvuru, itiraz ve yazışmalarda muhatap kurumun doğru belirlenmesi gerekir.

Mevzuat hareketlidir: Kanun’da ve Uygulama Yönetmeliği’nde birbirini izleyen değişiklikler yapılmıştır; işlem yapmadan önce güncel metin kontrol edilmelidir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Tebliğ Edilir?

Sürecin başlangıcındaki tebligat usulü, olağan tebligattan tamamen farklıdır ve süreleri başlatır.

Kural: riskli olarak tespit edilen yapıların listesi, tebliğ yerine geçmek üzere bu yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir.

Sonucu ağırdır: riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır.

Bunun anlamı şudur: adresinize posta gelmemiş olsa dahi tebligat yapılmış kabul edilir ve itiraz süreleri işlemeye başlar.

Bu nedenle taşınmazın fiilî durumu takip edilmelidir: özellikle oturmadığınız bir taşınmazda süreçten habersiz kalma riski yüksektir.

Anlaşmayan Payların Satışında Ne Olur?

Azınlıkta kalan malikin payı satıldığında, üzerindeki yükler bakımından özel bir kural işler.

Satış usulü: salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Yükler bedele geçer: satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.

Tapu temizlenir: satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Paydaşlara satılamazsa: bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına resen tescil edilir; anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere tahsis edilmiş sayılır veya TOKİ’ye ya da İdareye devredilir.

Malik için sonuç: ipotekli bir pay satıldığında borç ortadan kalkmaz; alacaklının hakkı bedel üzerinde sürer.

Acele Kamulaştırmaya Neden Gidilebiliyor?

Anlaşma sağlanamadığında idarenin elindeki ikinci yol acele kamulaştırmadır.

Kural: üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde gerekli çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmazları için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

“Gidilebilir” ifadesi takdir yetkisi tanır: idare, acele kamulaştırma yerine pay satışı yolunu da tercih edebilir.

Otuz gün kritiktir: bu süre içinde anlaşma sağlanırsa iki yol da gündeme gelmez.

Acele kamulaştırmanın işleyişi ve el koyma usulü için acele kamulaştırma: el koyma, bedel ve iptal davası (m.27) sayfamıza bakabilirsiniz.

Taksitli Ödemenin Kanuni Dayanağı

Kentsel dönüşüm kamulaştırmalarında bedelin taksitle ödenebilmesi, tesadüfi bir uygulama değildir.

Kural: bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar, Kamulaştırma Kanunu’ndaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi buna göre yapılır.

Bunun sonucu şudur: peşin ödeme kuralının istisnası olan taksitli ödeme rejimi devreye girer.

Ancak sınırlar korunur: taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz, taksitler eşit ödenir ve peşin ödenecek tutar bedelin altıda birinden az olamaz.

Faiz de işler: taksitlere, peşin ödeme gününü izleyen günden itibaren öngörülen faiz uygulanır.

Ödeme rejiminin tamamı için kamulaştırmada peşin ve nakden ödeme ilkesi ve istisnaları sayfamıza bakabilirsiniz.

Malikin İtiraz ve Dava Yolları

Sürecin her aşamasında farklı bir hukuki yol bulunur; doğru aşamada doğru yola başvurmak belirleyicidir.

1. Riskli yapı tespitine itiraz. Tespit işlemine karşı öngörülen sürede itiraz edilmelidir; ilan ile tebliğ edilmiş sayıldığı unutulmamalıdır.

2. Acele kamulaştırma kararına dava. İşlemin hukuka aykırılığı idari yargıda ileri sürülür.

3. Bedele itiraz. Kamulaştırma bedelinin düşüklüğü adli yargıda tartışılır.

4. Pay satışına itiraz. Rayiç değer tespitine ve satış usulüne yönelik itirazlar ayrıca değerlendirilir.

5. Çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığının denetimi. Salt çoğunluk hesabının doğruluğu, kararın geçerliliğini etkiler.

6. Süreleri kaydedin. Tebligat ve ilan tarihleri, tüm başvuru sürelerinin başlangıcıdır.

İptal davasının işleyişi için kamulaştırma işleminin iptali davası (idari yargı, m.14); paylı mülkiyetteki genel kurallar için paylı (hisseli) taşınmazın kamulaştırılması ve bedel paylaşımı ve kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde anlaşamazsak ne olur?

Riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklerin salt çoğunluğuyla anlaşma sağlanamazsa, 6306 m.6 uyarınca Bakanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir; ayrıca anlaşmayan azınlığın payları açık artırmayla satılabilir.

Kentsel dönüşüm kamulaştırmasında bedel nasıl ödenir?

Bu kamulaştırma iskân projesi kamulaştırması sayıldığından bedel taksitle ödenebilir; ilk taksit bedelin beşte biri oranında peşin, kalanı kural olarak beş yılda ödenir. Rayiç değer SPK lisanslı değerleme gözetilerek belirlenir.

Üçte iki çoğunluk neye göre hesaplanır?

Çoğunluk, paydaşların sayısına değil, sahip oldukları hisseler (paylar) oranına göre hesaplanır. Yıkımdan sonra arsada yapılacak işlemler bu çoğunlukla kararlaştırılır.

Anlaşmaya katılmayan malikin payı ne olur?

Karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Satılamazsa rayiç bedeli Bakanlıkça ödenip Hazine adına resen tescil edilir.

Kentsel dönüşüm işlemlerine itiraz edebilir miyim?

Evet. Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edebilir; kamulaştırma dâhil idari işlemlere karşı 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir, gerektiğinde yürütmenin durdurulmasını isteyebilirsiniz. Değer tespitine de bağımsız raporla itiraz edebilirsiniz.

Kentsel dönüşüm kamulaştırması klasik kamulaştırmadan farklı mı?

Evet. Dayanağı 6306 sayılı özel kanundur, afet riski/kentsel dönüşüm amacına bağlıdır ve bedel iskân projesi sayıldığından taksitle ödenebilir. Bu yönleriyle 2942’deki genel kamulaştırmadan ayrılır.

Kentsel dönüşümde karar için kaç malikin onayı gerekir?

9 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun değişikliğinden itibaren hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu, yani yarıdan bir fazlası yeterlidir. Üçte iki çoğunluk artık aranmamaktadır.

Eski 2/3 kuralı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Karar yeter sayısı üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiştir ve güncel değerlendirmelerde bu uygulamanın yerleştiği belirtilmektedir.

Süreci hangi kurum yürütüyor?

7471 sayılı Kanun ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ayrı bir kurum olarak kurulmuş; riskli yapı tespiti, yıkım, yeniden inşa ve finansman süreçleri bu Başkanlıkça yürütülmeye başlanmıştır.

Riskli yapı tespiti bana nasıl tebliğ edilir?

Riskli yapıların listesi, tebliğ yerine geçmek üzere yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Tespit işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır.

Anlaşmayan malikin payı nasıl satılır?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Payım ipotekliyse satışta ne olur?

Satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder; tapu kaydındaki haklar ve şerhler resen terkin edilir.

Paydaşlara satış gerçekleşmezse ne olur?

Bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına resen tescil edilir ve anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere tahsis edilmiş sayılır veya TOKİ’ye ya da İdareye devredilir.

Kentsel dönüşüm kamulaştırmasında bedel neden taksitle ödenebiliyor?

Bu Kanun uyarınca yapılan kamulaştırmalar, Kamulaştırma Kanunu’ndaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Bu nedenle taksit rejimi uygulanabilir; taksitlendirme beş yılı aşamaz, taksitler eşittir ve peşin tutar bedelin altıda birinden az olamaz.

Kentsel dönüşümde karar için hangi çoğunluk gerekir?

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası, 7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle değiştirilmiş ve aranan nisap hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak belirlenmiştir.

Salt çoğunluk malik sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. Nisap, paydaşların hisseleri oranında hesaplanır; yani arsa payı toplamı esas alınır.

Karara katılmayan malikin hissesi ne olur?

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Müdürlük veya İdare tarafından tespit edilen veya ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır.

İlk satışta hisse satılamazsa süreç durur mu?

Hayır. Anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Bina yıkıldıktan sonra anlaşma sağlanamazsa ne olur?

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Kentsel dönüşüm kamulaştırmasında bedel peşin mi ödenir?

Bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır.

Üzerinde ipotek bulunan taşınmaz kamulaştırılabilir mi?

Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir.

Hisse satış bedeli neye göre belirlenir?

Satış işlemi başvurusunda Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme raporu aranır ve satış bedeli, tespit edilen veya ettirilen rayiç değerden az olamaz.