Binanız riskli yapı olarak tespit edildi, yıkıldı ve arsa hâline geldi; ancak komşularınızla dönüşüm konusunda bir türlü anlaşamıyorsunuz. Bu durumda ne olur? İdare arsanızı kamulaştırabilir mi? Kentsel dönüşüm ile kamulaştırma bu noktada kesişir. Bu yazıda, 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşamayan maliklerin durumunu ve haklarını sade bir dille açıklıyoruz.
Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Konunun dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 2. fıkrasıdır. Bu hükme göre, üzerindeki riskli bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde, hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, bu arsa için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
İdarenin Takdir Yetkisi
Kanun metninde yer alan ifade “acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir” şeklindedir. Bu, idarenin her durumda kamulaştırma yapmak zorunda olmadığı, bu konuda kamu yararı ve hizmet gereklerini gözeterek takdir yetkisi kullanacağı anlamına gelir. Yani anlaşmazlık tek başına otomatik kamulaştırma sonucunu doğurmaz; idare hangi taşınmaz için, ne zaman bu yola başvuracağını değerlendirir.
Bedel ve Taksit Durumu
Bu kapsamda yapılacak kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Bu nedenle bedel taksitle ödenebilir ve ilk taksit, ilgili fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Bu durum doktrinde malik açısından tartışılmış bir konudur; çünkü peşin ödeme ilkesinden ayrılır.
Maliklerin Hakları ve Anayasal Güvence
Anlaşmaya katılmayan maliklerin hakları yargı denetimi altındadır. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını, 40. maddesi ise etkili başvuru hakkını güvence altına alır. Anayasa Mahkemesi, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin şikayetlerin gereğince incelenmemesini mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkının ihlali olarak değerlendirmiştir. Ayrıca Anayasa Mahkemesi, 27/2/2014 tarihli ve E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararıyla, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngören hükmü iptal etmiştir; böylece malikler dava sürecinde yürütmenin durdurulmasını talep edebilir hâle gelmiştir.
Kiracı ve Hak Sahiplerine Destek
2023 yılında 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine; ayrıca malik olmasa bile bu yapılarda en az bir yıldır ikamet eden kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine konut, işyeri, arsa ya da konut sertifikası gibi imkanlar sağlanabilmektedir.
Anlaşmaya Katılmayanın Hissesi
Acele kamulaştırma tek seçenek değildir. Riskli yapının yıkılmasından sonra maliklerin üçte iki çoğunlukla aldığı kararlara katılmayan paydaşların hisseleri, kanunda öngörülen usulle değerlendirilebilir; bu kapsamda anlaşmaya katılmayan azınlığın hissesi açık artırma ile diğer maliklere satılabilir, satılamazsa idare tarafından değerlendirilebilir. Bu süreçte hisseye biçilen değerin gerçek rayiç değeri yansıtması ve sürecin maliklere usulüne uygun bildirilmesi büyük önem taşır; aksi hâlde mülkiyet hakkının ihlali gündeme gelebilir.
Sonuç olarak, kentsel dönüşümde anlaşamayan malikin arsası belirli şartlarla acele kamulaştırmaya konu olabilir; ancak malikin bedele itiraz, idari işleme dava açma ve yürütmenin durdurulmasını isteme gibi hakları bulunur. Süreçte hak kaybı yaşamamak için süreleri yakından takip etmek gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut durumunuza ilişkin değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.
