Kentsel dönüşüm, doğru kurgulanırsa mülk değerini artıran ve can güvenliğini yükselten bir süreçtir. Yanlış kurgulanırsa; yıllarca süren davalar, finansman krizi, tahliye baskısı, arsa payı kavgası ve müteahhit iflası ile sonuçlanan bir “hukuki mayın tarlası”na dönüşür.
Bu makalede; 6306 sayılı Kanun uygulamasında hak sahiplerinin en sık düştüğü tuzakları, güncel karar nisaplarını ve tapu/uygulama yönetmeliği kaynaklı kritik noktaları pratik bir dille ele alıyorum.
Tuzak 1 — “Riskli Yapı Tespiti”nden Sonra Süreleri Kaçırmak
Kentsel dönüşümde her şey, riskli yapı tespitiyle hızlanır. Tebligat, itiraz, yıkım ve tahliye süreçleri; süre yönetimi doğru yapılmazsa hak kaybına döner.
6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapıların yıktırılması için maliklere süre verildiği, yıkım gerçekleşmezse idarece yıkım yoluna gidilebileceği düzenleniyor.
Pratik öneri: Tebligat geldiği gün “süre takvimi” oluşturun:
- itiraz/tespit aşaması,
- yıkım kararı,
- tahliye,
- kira yardımı başvurusu,
- sözleşme imza/tapu işlemleri.
Tuzak 2 — Karar Nisabını Yanlış Bilmek: 2/3 mü, Salt Çoğunluk mu?
Uygulamada en kritik kırılma noktalarından biri, karar nisabının değişmesidir. 2023 tarihli değişiklikle birçok kararda “en az 2/3” yerine salt çoğunluk yaklaşımının gündeme geldiği; bu değişimin süreç dinamiklerini kökten etkilediği ifade edilmektedir.
Bu ne demek?
- Daha hızlı karar alınabilir.
- Ama aynı hız, azınlık maliklerin “kendini dışarıda hissetmesi” ve dava riskinin artması anlamına gelir.
Kurumsal yaklaşım: Salt çoğunlukla karar alınsa bile, “azınlık malik iletişimi + şeffaf tutanak + değerleme” yapılmadan ilerlemek; süreci kilitleyen davalara davetiye çıkarır.
Tuzak 3 — Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Dağılımını “Sözlü Mutabakat”la Bırakmak
Kentsel dönüşümde en büyük kavga, “kim ne alacak?” kavgasıdır. İyi niyetli komşuluk ilişkileri, şantiye başlayınca bozulur.
Mutlaka yazılı ve ölçülebilir netlik gerekir:
- bağımsız bölüm listesi,
- m², cephe, kat,
- şerefiye esasları,
- ortak alanlar,
- otopark/depo tahsisi.
Burada yapılacak küçük bir eksiklik, tapu aşamasında büyük bir tıkanıklık üretir.
Tuzak 4 — Uygulama Yönetmeliği Değişikliklerini Takip Etmemek
6306 uygulaması sadece kanunla yürümez; uygulama yönetmeliği ve idari düzenlemeler pratikte belirleyicidir. 2024’te yönetmelikte değişiklikler yapıldığı görülüyor.
Ne yapmalı?
Sözleşme ve süreç adımlarını “güncel yönetmelik + güncel idare pratiği” ile uyumlu hale getirin; aksi halde işlem iptali riski doğar.
Tahliye ve Kiracı Yönetimini İhmal Etmek
Kiracılar süreçte çoğu zaman “görünmez” kalır; oysa tahliye, yıkım ve teslim takvimini en çok kiracı gerçekliği bozar.
Kentsel dönüşümde kiracının durumuna ilişkin uygulamada çeşitli görüş ve açıklamalar bulunmakta; tahliye sürecinin kamu gücüyle de yürütülebildiği, ancak kiracının mağduriyetini azaltacak mekanizmaların ayrıca planlanması gerektiği ifade edilmektedir.
Pratik öneri:
- Kiracı envanteri çıkarın (kim, ne zaman çıkacak?)
- Tahliye protokolü hazırlayın
- Kira yardımı/taşınma desteği planını netleştirin
Tuzak 6 — Kira Yardımı ve Destekleri “Sonra Bakarız” Diyerek Kaçırmak
- Kira yardımı ve taşınma destekleri birçok hak sahibi için finansal nefes borusudur. Başvuru koşulları ve süreler değişebildiği için “sonra” demek risklidir. (Başvuru pencereleri ve şartlar, idari uygulama ve güncel rehberlerle yakından takip edilmelidir.)
Tuzak 7 — Müteahhit Seçimini Finansal ve Hukuki Due Diligence Yapmadan Yapmak
Kentsel dönüşümde müteahhit; sadece “inşaat yapan” değil, sizin ortak gibi çalıştığınız bir iş ortağıdır.
Minimum kontrol listesi:
- tamamlanmış projeler + teslim performansı
- finansman modeli (öz kaynak mı, satış mı?)
- teminat mektubu / ipotek / kefalet
- alt yüklenici ağı ve iş programı
- iflas/konkordato riski taraması
Sıkça Sorulan Sorular
- 1) Kentsel dönüşümde karar için çoğunluk şartı nedir?
Uygulamada değişikliklerle “salt çoğunluk” yaklaşımının gündeme geldiği ve tapu/idari pratikte esas alındığı görülür.
- 2) Riskli yapı tespitinden sonra yıkım zorunlu mu?
Kanun, maliklere süre verildiğini ve yıkım olmazsa idarece yıkım yapılabileceğini düzenler.
- 3) Kiracı çıkmazsa süreç durur mu?
Tahliye planı iyi yönetilmezse süreç fiilen tıkanır; bu nedenle kiracı yönetimi kritik.
- 4) Müteahhit yarım bırakırsa ne olur?
Sözleşmedeki teminatlar, cezai şartlar ve fesih mekanizması belirleyici olur.
- 5) Arsa payı dağılımı kavgası nasıl önlenir?
Şerefiye ve bağımsız bölüm dağılımı yazılı, ölçülebilir ve şeffaf kurgulanmalıdır.
