Kentsel Dönüşümde 9 Hukuki Tuzak: Süreler, Nisap ve Sözleşme

Kentsel dönüşüm, hak sahibi bakımından teknik bir süreçten çok bir süre yönetimi sürecidir. Uygulamada mülkiyet kaybına ya da ciddi değer kaybına yol açan sonuçların büyük bölümü, hukuki bir haksızlıktan değil, kanunun tanıdığı kısa sürelerin farkına varılmamasından doğar. Bu rehber, 6306 sayılı Kanun sürecinde en sık karşılaşılan dokuz tuzağı ve her birine karşı alınabilecek somut önlemleri anlatır.

Sürecin çerçevesi 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile önemli ölçüde değişti. Tebliğ usulü, karar nisabı ve yıkım süresi bakımından getirilen yenilikler, 2023 öncesine ait bilgilerle hareket eden hak sahiplerini doğrudan riske sokuyor. Aşağıdaki başlıkların birçoğu tam da bu değişiklikten kaynaklanan yanlış bilgiye dayanıyor.

Tuzak 1 — Riskli Yapı Tespitinden Sonra Süreleri Kaçırmak

Süreç, yapının lisanslı kuruluşça hazırlanan raporla riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. 7471 sayılı Kanun’un m.3/2’de yaptığı değişiklikten sonra tebliğ usulü tamamen değişmiştir: tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir ve maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılır. Muhtarlıktaki ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

İki ayrı süre birlikte işler

• On beş gün — idari itiraz. Malikler veya kanuni temsilcileri, tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır.
• Otuz gün — iptal davası. Riskli yapı tespiti bir idari işlemdir; idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir.

Kritik nokta şudur: idari itiraz yolu ihtiyaridir, yani zorunlu değildir. Ancak süresinde yapılan itiraz, dava açma süresini durdurur. Uygulamada en sık yapılan hata, “itiraz ettim, cevabı bekliyorum” diyerek dava süresinin geçirilmesidir. İtiraz dilekçesinin tarihi ile teknik heyet kararının tebliğ tarihi mutlaka kayda geçirilmelidir.

Rapor elinize verilmiyorsa

Uygulamadaki yaygın sorun, riskli yapı raporunun malike tebliğ edilmemesidir. Bu durum, itiraz dilekçesinin gerekçesiz yazılmasına yol açar. Çözüm, tebliğ ile birlikte derhal bilgi edinme başvurusu yaparak raporun, karot numunesi tutanaklarının ve hesap eklerinin tamamını istemektir. İtiraz dilekçesinde bu belgelerin verilmediğinin ayrıca belirtilmesi, savunma hakkının kısıtlandığı yönünde bir iptal sebebi oluşturur.

Tuzak 2 — Karar Nisabını Yanlış Bilmek: 2/3 mü, Salt Çoğunluk mu?

Bu, 2023 sonrası en çok hataya yol açan başlıktır. Yapının yeniden yapımı, güçlendirilmesi veya arsa payı karşılığı bir müteahhide verilmesi yönündeki kararlar, arsa payı çoğunluğu üzerinden alınır.

7471 sayılı Kanun öncesinde aranan nisap maliklerin arsa payının üçte ikisi idi. 7471 sayılı Kanun ile bu oran salt çoğunluğa indirilmiştir. Bu değişikliğin iki pratik sonucu vardır:

• Küçük bir malik grubu, artık eskisi kadar kolay biçimde süreci bloke edemez.
• Buna karşılık azınlıkta kalan malik, çok daha hızlı biçimde anlaşmayan malik konumuna düşer ve hissesinin satışı gündeme gelir.

Bu ne demek?

2023 öncesine ait bilgiyle hareket eden ve “nasıl olsa üçte iki bulunamaz” diye toplantılara katılmayan malikler, bugün kendilerini karar alınmış bir süreçte bulabiliyor. Toplantı çağrılarının, katılım tutanaklarının ve alınan kararların usulüne uygunluğu bu nedenle titizlikle denetlenmelidir. Nisabın arsa payı üzerinden mi yoksa malik sayısı üzerinden mi hesaplandığı, tutanakta açıkça gösterilmelidir.

Tuzak 3 — Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Dağılımını Sözlü Mutabakata Bırakmak

Süreçteki en büyük ekonomik kayıplar burada doğar. “Aynı metrekarede daire vereceğiz” veya “kat farkını sonra konuşuruz” gibi sözlü mutabakatlar, sözleşmeye yazılmadığı sürece hukuken talep edilebilir nitelikte değildir.

Sözleşmede mutlaka yazılı ve ölçülebilir netlik aranmalıdır:

• Hangi bağımsız bölüm kime verilecek — kat, cephe, blok ve bağımsız bölüm numarası ile
• Net ve brüt metrekare ayrı ayrı, ölçüm yöntemi belirtilerek
• Şerefiyelendirme yöntemi ve kat farkı hesabı
• Eklentiler — otopark, depo, bahçe kullanımı ve ortak alan payları
• Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart
• İskân alınması yükümlülüğü ve iskânsız teslimin sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlıdır. Sözleşmenin düzenleme şeklinde noterde yapılması, sonradan ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda en temel korumadır.

Tuzak 4 — Yönetmelik Değişikliklerini Takip Etmemek

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, sürecin pratik işleyişini belirleyen asıl metindir ve sık değişir. Kira yardımı esasları, tahliye usulü, hak sahipliği ölçütleri ve başvuru takvimleri yönetmelik düzeyinde düzenlenir.

Ne yapmalı? Süreç boyunca tek bir tarih referansı kullanmak yerine, her başvurudan önce yürürlükteki yönetmelik metninin güncel hâli kontrol edilmelidir. Özellikle kira yardımı başvurularında, başvuru penceresinin kaçırılması geri dönüşü olmayan bir kayıptır.

Tuzak 5 — Tahliye ve Kiracı Yönetimini İhmal Etmek

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapının yıktırılması için maliklere süre verilir. 7471 sayılı Kanun ile m.5’te yapılan değişiklik uyarınca bu süre doksan günden fazla olamaz. Süre içinde yapı malikçe yıktırılmazsa, idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir ve yıkım gerçekleştirilir.

Kiracı boyutu ayrıca yönetilmelidir

Kiracıya durumun zamanında ve yazılı olarak bildirilmemesi, malik bakımından iki ayrı risk doğurur: yıkım takviminin kiracının tahliye etmemesi nedeniyle aksaması ve kiracının uğradığı zarar nedeniyle malike yönelmesi. Kentsel dönüşüm nedeniyle yapılan tahliyede kiracının hakları, olağan kira ilişkisindeki tahliye sebeplerinden farklı bir zeminde değerlendirilir.

Pratik öneri: Riskli yapı tespitinin kesinleştiği tarihte kiracıya iadeli taahhütlü mektupla bildirim yapın, tahliye takvimini yazılı olarak paylaşın ve kira yardımı başvurusu konusunda kiracıyı bilgilendirin.

Tuzak 6 — Kira Yardımını “Sonra Bakarız” Diye Ertelemek

6306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapılarda oturan maliklere ve yönetmelikte belirtilen koşulları taşıyan kiracı ile sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Bu yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir ve yönetmelikle ayrıntılandırılır.

Kira yardımının iki özelliği kritik önemdedir:

• Başvuruya bağlıdır. Kendiliğinden ödenmez; hak sahibinin süresinde başvurması gerekir.
• Kira yardımı ile taşınma yardımı genellikle birbirinin alternatifidir; ikisinden hangisinin tercih edileceği başvuru aşamasında kararlaştırılır.

Başvuru penceresi kaçırıldığında, sonradan “bilmiyordum” gerekçesiyle geri alınması mümkün olmaz. Tahliye tarihinden önce başvuru evrakının hazırlanması gerekir.

Tuzak 7 — Müteahhit Seçimini Finansal ve Hukuki İncelemeden Geçirmemek

Uygulamada projelerin yarım kalmasının başlıca sebebi, müteahhidin finansal yeterliliğinin hiç sorgulanmamasıdır. Sözleşme imzalanmadan önce yapılması gereken asgari inceleme şudur:

• Yetki belgesi numarası ve müteahhitlik yetki belgesi sınıfının teyidi
• İcra ve iflas kayıtları — devam eden takip, haciz veya konkordato başvurusu var mı
• Tamamlanmış projeler — teslim tarihlerine uyulup uyulmadığı, önceki hak sahipleriyle görüşme
• Teminat — banka teminat mektubu veya ipotek gibi güvence araçlarının sözleşmeye konması
• Devir yasağı — sözleşmenin malik onayı olmaksızın üçüncü kişiye devredilemeyeceği kaydı
• Tapu devri takvimi — arsa paylarının hangi inşaat seviyesinde devredileceğinin kademelendirilmesi

Tapu devrinin tamamının sözleşme anında yapılması, hak sahibi bakımından en riskli kurgudur. Devrin inşaat seviyesine bağlanması, müteahhidin temerrüdü hâlinde geri dönüşü mümkün kılar.

Tuzak 8 — Doksan Günlük Yıkım Süresini Yanlış Hesaplamak

Tespitin kesinleşmesi ile yıkım arasındaki süre, malikler için anlaşma sağlamaya yönelik son penceredir. Bu pencerede yapılması gerekenler sıkışır: müteahhit seçimi, sözleşme müzakeresi, kira yardımı başvurusu ve tahliye planlaması. Süreyi “nasıl olsa uzar” varsayımıyla geçirmek, maliklerin hazırlıksız biçimde yıkım aşamasına girmesine yol açar.

Sürenin başlangıcı, tespitin kesinleştiği tarihtir. İtiraz veya dava süreçlerinin bu takvimi nasıl etkilediği, dosyanın somut durumuna göre değerlendirilmelidir.

Tuzak 9 — Anlaşmayan Malik Konumuna Düşmek

Kanunun öngördüğü nisapla karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklerin hisseleri bakımından özel bir usul işler. Bu usul sonucunda anlaşmayan malikin hissesi, süreç dışında kalmasına izin vermeyecek biçimde değerlendirilir.

Bu konuma düşmemek için:

• Toplantı çağrılarına mutlaka katılın; katılmamak itiraz hakkını korumaz.
• Karara katılmıyorsanız gerekçenizi yazılı olarak tutanağa geçirtin.
• Nisabın usulüne uygun oluşup oluşmadığını denetleyin; usulsüz nisapla alınan karar dava konusu edilebilir.
• Değerleme raporuna itiraz hakkınızı süresinde kullanın.

Minimum Kontrol Listesi

1. Riskli yapı tebliğ tarihini kayda geçirin — on beş ve otuz günlük süreler bu tarihten işler.
2. Raporun ve eklerinin tamamını bilgi edinme yoluyla isteyin.
3. İtiraz edecekseniz on beş gün içinde, dava açacaksanız otuz gün içinde hareket edin.
4. Toplantı çağrısı, katılım ve karar tutanaklarının birer örneğini alın.
5. Nisabın arsa payı üzerinden doğru hesaplandığını denetleyin.
6. Sözleşme taslağını imzalamadan önce bağımsız hukuki incelemeden geçirin.
7. Bağımsız bölüm, metrekare, şerefiye ve teslim tarihini sözleşmeye yazdırın.
8. Müteahhidin icra, iflas ve konkordato kayıtlarını sorgulatın.
9. Tapu devrini inşaat seviyesine bağlayın.
10. Kira yardımı başvurusunu tahliyeden önce yapın.
11. Kiracıya yazılı bildirimde bulunun.
12. Yıkım takvimini doksan günlük süreye göre planlayın.

Tuzak 10 — Nisabı Malik Sayısıyla Hesaplamak

Nisabın salt çoğunluğa inmesi kadar önemli olan bir ikinci nokta vardır ve toplantılarda sürekli tartışma çıkarır: çoğunluk neye göre sayılır?

Kanunun metni açıktır: karar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile verilir.

Yani ölçü malik sayısı değil, arsa payıdır. Bunun pratik sonuçları şaşırtıcıdır:

• On daireli bir binada altı malikin karar vermesi tek başına yeterli değildir; bu altı malikin arsa paylarının toplamı yarıyı aşmalıdır.
• Dükkânı olan, çatı katı bulunan veya birden fazla bağımsız bölüme sahip malikler, tek başlarına nisabı belirleyebilir.
• Küçük daire sahipleri sayıca çoğunlukta olsalar dahi karar alamayabilir.

İlk yapılacak iş: toplantıdan önce tapu müdürlüğünden tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösteren liste alınmalı ve bir tablo hâline getirilmelidir. Bu tablo olmadan yapılan toplantıda alınan karar, sonradan nisap yönünden sakat çıkabilir.

Arsa payının hatalı dağıtıldığını düşünen malik için ayrı bir yol vardır; ayrıntı için arsa payının düzeltilmesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Tuzak 11 — Bildirimi Usulüne Uygun Yapmamak

Çoğunluk sağlandıktan sonra süreç bitmez. Karara katılmayan malike yapılacak bildirim, satış işleminin geçerliliğini belirleyen aşamadır ve en çok burada hata yapılır.

Anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan malike bildirilmesi gerekir. Bildirim; elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle yapılır. Malike kabul için on beş gün süre tanınır.

Denetlenmesi gereken noktalar:

• Teklifin içeriği. Bildirimde anlaşma şartlarının yer alması gerekir; “karar alındı, katılın” biçimindeki bir yazı yeterli değildir.
• Muhataplar. Tüm karara katılmayan maliklere ayrı ayrı bildirim yapılmış mı? Hisseli ve mirasçılı bağımsız bölümlerde herkese ulaşılmış mı?
• İlan usulü. Muhtarlıkta ilan yapılmışsa on beş günlük süreye uyulmuş ve bu tutanakla belgelenmiş mi?
• Sürenin başlangıcı. On beş günlük kabul süresi hangi tarihten işlemeye başlamış?

Bildirim usulündeki eksiklik, sonraki satış işleminin iptali davasında en güçlü iddiadır. Bu nedenle karara katılmayan malik, kendisine ulaşan her belgeyi zarfıyla birlikte saklamalıdır.

Süreç ve dilekçe kurgusu için kentsel dönüşümde arsa payı satışının iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Tuzak 12 — Rayiç Bedeli Denetlemeden Kabul Etmek

Anlaşmayan malikin hissesi satışa çıktığında, süreç tek bir sayıya bağlanır: rayiç bedel. Bu sayı denetlenmediğinde malik, mülkünü gerçek değerinin altında kaybeder.

Satış işleminde bedel, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme raporuna göre belirlenir. Bu rapor, itiraz edilebilir bir belgedir.

Raporda denetlenecek başlıklar:

• Emsal seçimi. Kullanılan emsaller aynı bölgede, yakın tarihli ve karşılaştırılabilir nitelikte mi?
• Bağımsız bölümün özellikleri. Kat, cephe, alan, eklenti ve kullanım amacı doğru yansıtılmış mı? Dükkân ile mesken aynı ölçüyle değerlendirilmemelidir.
• Değerleme tarihi. Rapor güncel mi, yoksa aylar önce mi hazırlanmış?
• Arsa payı ile bağlantı. Satışa konu olan hisse doğru hesaplanmış mı?
• Dönüşüm beklentisinin etkisi. Değerleme, yapının riskli olduğu gerekçesiyle aşırı düşürülmüş mü?

Yapılacak iş: rapor tebliğ edildiğinde beklemeden karşı değerleme raporu alınmalı ve itiraz yazılı olarak, evrak kaydıyla sunulmalıdır. Satış tamamlandıktan sonra bedel tartışması çok daha zordur.

Tuzak 13 — Kararı Boşlukta Bırakmak

Salt çoğunlukla alınan kararın içeriği, en az nisap kadar önemlidir. İçeriği eksik bir karar, sonradan iptal davasında sakat bulunabilir.

Kararda bulunması beklenen unsurlar:

• Yapılacak uygulamanın türü. Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı, satış mı?
• Paylaşım esasları. Maliklere düşecek bağımsız bölümlerin nasıl belirleneceği; şerefiye ölçütleri.
• Yüklenici ve proje. Hangi müteahhitle, hangi proje üzerinden anlaşıldığı.
• Takvim ve teminat. Teslim süresi, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım ve teminat.

“Dönüşüme karar verilmiştir” biçimindeki tek cümlelik bir karar, maliklere neyin teklif edildiğini göstermez ve karara katılmayan malikin değerlendirme yapmasını imkânsız kılar.

Bu nedenle toplantıya katılan malik, kararın metnini imzalamadan önce okumalı; eksiklik varsa tutanağa şerh düşmelidir. Şerh, sonraki davada tutumu gösteren en güçlü belgedir.

Bağımsız bölüm tahsisi ve şerefiye tartışması için kentsel dönüşümde bağımsız bölüm tahsisi ve şerefiye yazımıza bakılabilir.

Tuzak 14 — Belge Tutmamak

Dönüşüm uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman hukuki argüman değil, zamanında saklanmış belgedir. Süreç ilerledikçe geriye dönük belge üretmek imkânsızlaşır.

Baştan itibaren saklanması gerekenler:

• Riskli yapı tespit raporu ve tebligat zarfı,
• Tapu kaydı ile tüm bağımsız bölümlerin arsa payı listesi,
• Toplantı çağrıları, hazirun cetveli ve karar tutanakları (varsa muhalefet şerhiyle),
• Size yapılan her bildirim, zarfı ve tebliğ tarihiyle,
• Değerleme raporları ve varsa karşı raporunuz,
• Müteahhitle yapılan sözleşme ve ekleri,
• Kira yardımı başvurusu ve ödeme kayıtları,
• Yapının tahliye öncesi hâli: tarihli fotoğraflar, eklentiler, demirbaşlar.

Son madde özellikle atlanır: yapı yıkıldıktan sonra içindeki eklentilerin, deponun veya otoparkın varlığını ispatlamak neredeyse imkânsız hâle gelir. Tahliye öncesinde tarihli fotoğraf çekilmesi, sonraki paylaşım tartışmasında belirleyici olur.

Belgelerin idareden temini için bilgi edinme yolu kullanılabilir; ayrıntı için bilgi edinme hakkı yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

Maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

İtiraz zorunlu mudur?

Hayır. İdari itiraz ihtiyari bir başvuru yoludur; doğrudan iptal davası da açılabilir. Süresinde yapılan itiraz dava açma süresini durdurur.

İtirazı kim inceler?

Üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceler.

Riskli yapı tespiti nasıl tebliğ edilir?

7471 sayılı Kanun değişikliğinden sonra tutanak yapıya asılır, muhtarlıkta on beş gün ilan edilir ve e-Devlet üzerinden bildirim yapılır. İlanın son günü tebliğ sayılır.

Kentsel dönüşümde karar nisabı nedir?

7471 sayılı Kanun ile arsa payı bakımından aranan üçte iki çoğunluk salt çoğunluğa indirilmiştir.

Toplantıya katılmazsam ne olur?

Katılmamak itiraz hakkını korumaz. Nisap sağlanmışsa karar alınır ve karara katılmayan malik bakımından özel usul işlemeye başlar.

Yıkım için ne kadar süre verilir?

7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.

Süre içinde yıkmazsak ne olur?

Yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir ve yıkım idarece gerçekleştirilir.

Kira yardımı kimlere yapılır?

Riskli yapılarda oturan maliklere ve yönetmelikte belirtilen koşulları taşıyan kiracı ile sınırlı ayni hak sahiplerine yapılabilir.

Kira yardımı otomatik ödenir mi?

Hayır. Başvuruya bağlıdır ve başvuru penceresi kaçırıldığında sonradan talep edilmesi mümkün olmaz.

Sözleşmede hangi hususlar mutlaka yer almalı?

Bağımsız bölüm numarası, net ve brüt metrekare, şerefiye hesabı, eklentiler, teslim tarihi, cezai şart, iskân yükümlülüğü ve devir yasağı kaydı.

Tapu devri ne zaman yapılmalı?

Devrin tamamının sözleşme anında yapılması en riskli kurgudur. Devrin inşaat seviyesine kademelendirilmesi hak sahibini korur.

Riskli yapı kararına karşı dava süresi kaç gündür?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı dava açma süresi genel olarak otuz gündür.

İdari para cezasına nasıl itiraz edilir?

İdari para cezasına karşı otuz gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir.