Kentsel Dönüşümde Malikin Hakları: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Neler İsteyebilirsiniz?

Yaşadığınız binanın depreme dayanıksız olduğundan şüpheleniyor, “riskli yapı” raporuyla karşılaşıyor ya da apartmanınızda kentsel dönüşüm gündeme geliyorsa, sürecin kurallarını ve haklarınızı bilmek büyük önem taşır. Kentsel dönüşüm, sadece bir inşaat meselesi değil; mülkiyet hakkınızı, oturma düzeninizi ve komşularınızla ilişkilerinizi doğrudan etkileyen hukuki bir süreçtir.

Bu rehberde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde riskli yapı tespitinden yıkım ve yeniden yapım aşamasına kadar temel adımları, malik olarak haklarınızı ve sık karşılaşılan sorunları yalın bir dille ele alıyoruz. Amacımız bilgilendirmektir; her somut olayın kendine özgü koşulları olduğundan, adım atmadan önce bir avukata danışmanız yerinde olur.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun Neyi Amaçlar?

Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Kanun, 16 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun temel amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların tespit edilerek sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerine dönüştürülmesidir. 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından süreçleri hızlandırmak için kanunda kapsamlı değişiklikler yapılmıştır.

Sürecin yürütülmesinde yetkili kuruluşlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Bakanlığa bağlı olarak kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili idarelerdir (belediyeler, büyükşehir belediyeleri).

Riskli Yapı Nedir, Nasıl Tespit Edilir?

Riskli yapı, kural olarak ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenen yapıdır. Tespit, malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurularak yaptırılır. Hazırlanan rapor incelenip onaylandıktan sonra yapı, tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi düşülerek kayda alınır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespitine karşı, tebliğ tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde ilgili idareye itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen uzmanların da yer aldığı teknik heyetlerce değerlendirilir. İtiraz süresi ve usulü zamanla değişebildiğinden, raporun tebliğ edildiği tarihteki güncel düzenlemenin esas alınması ve sürelerin kaçırılmaması gerekir.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli olduğu kesinleşen yapının maliklerine, yapının yıktırılması için süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmadığı takdirde, idarece yeniden süre verilerek tahliye ve yıkım işlemleri mülki amirler ve idarenin iştirakiyle gerçekleştirilebilir. 2023 değişiklikleriyle özellikle ağır hasarlı yapılarda tahliye ve yıkım süreçlerinin hızlandırılması amaçlanmıştır.

Maliklerin Karar Alması: Salt Çoğunluk Düzeni

Kentsel dönüşümde en çok merak edilen konu, dönüşüm kararının hangi çoğunlukla alınacağıdır. 7471 sayılı Kanun ile (9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete) bu konuda köklü bir değişiklik yapılmıştır. Önceki dönemde aranan “en az üçte iki çoğunluk” şartı kaldırılmış; karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak belirlenmiştir. Böylece dönüşüm projesi, payların salt çoğunluğunu oluşturan maliklerin kararıyla yürütülebilir hâle gelmiştir.

Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin payların, rayiç bedel üzerinden ve öncelikle diğer paydaşlara satılması yoluna gidilebilir. Bu paylar, kanunda belirtilen usule göre açık artırma ile satışa çıkarılabilir. Düzenlemenin amacı, azınlıkta kalan maliklerin projeyi süresiz biçimde engellemesinin önüne geçmektir. Hak kaybı yaşamamak için, karara katılmayan maliklerin bedel ve süreçle ilgili haklarını dikkatle takip etmesi gerekir.

Kira Yardımı ve Devlet Destekleri

Riskli yapısı yıkılan ve dönüşüm sürecine giren hak sahiplerine, kanun ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde kira (konut) yardımı veya buna karşılık gelen destekler sağlanabilir. Ayrıca güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilmesi de mümkündür. Yardım ve kredi tutarları ile şartları yıldan yıla değiştiğinden, başvuru anındaki güncel düzenlemenin esas alınması gerekir.

Riskli Alan ile Rezerv Yapı Alanı Farkı

Riskli yapı, tek tek binalar düzeyinde yapılan bir tespittir. Riskli alan ise, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve sınırları belirlenerek ilan edilen bölgedir. Rezerv yapı alanı ise, dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim yeri olarak kullanılmak üzere belirlenen alanları ifade eder. Bu kavramlar farklı hukuki sonuçlar doğurduğundan, hangi statünün söz konusu olduğunun doğru tespiti önemlidir.

İdari İşlemlere Karşı Dava Yolu

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca idari yargıda iptal davası açılabilir. Riskli yapı tespiti, dönüşüm kararları ve idarenin tesis ettiği diğer işlemler bu kapsamda değerlendirilebilir. Sürenin kısa ve hak düşürücü nitelikte olması nedeniyle, dava açma kararının vakit kaybetmeden değerlendirilmesi önerilir.

Malik Olarak Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Sürecin sağlıklı yürümesi için tüm tebligatları ve süreleri titizlikle takip etmek, müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin koşullarını (teslim süresi, ceza koşulu, paylaşım oranları, ipotek ve teminatlar) dikkatle incelemek gerekir. Anlaşma metinlerini imzalamadan önce hukuki destek almak, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Özeti

Tablo genel bir çerçeve sunar; her aşamanın ayrıntıları somut olaya ve güncel mevzuata göre değişebilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz: Süre ve Usul

Riskli yapı tespiti, sürecin tamamını başlatan işlemdir. Bu nedenle itiraz aşaması, sonraki bütün adımları etkiler.

Karara Katılmayan Malikin Seçenekleri

Maliklerin karar alması hâlinde, katılmayan malik için belirli bir süreç işler. Bu aşamada elde bulunan seçenekler:

1. Karara sonradan katılmak. Kendisine tebliğ edilen teklife, verilen süre içinde katılım bildirilebilir. Bu, en az kayıpla sonuçlanan yoldur.
2. Payını satın alma teklifi. Diğer maliklerin payı satın alması gündeme gelir; bedel, tespit edilen değer üzerinden belirlenir.
3. Değer tespitine itiraz. Belirlenen bedelin düşük olduğu düşünülüyorsa, değerleme raporuna itiraz edilmeli ve gerekçesi teknik verilerle desteklenmelidir.
4. Dava yolu. İşlemin hukuka aykırı olduğu iddia ediliyorsa idari yargıya başvurulur; ancak süreç işlemeye devam edeceğinden yürütmenin durdurulması ayrıca istenmelidir.

Kira Yardımı ve Diğer Destekler

Süreç boyunca sağlanan destekler otomatik verilmez; başvuru gerektirir ve belirli şartlara bağlıdır.

Dördüncü satır uygulamada sık atlanır: riskli yapıda oturan kiracı da destek kapsamındadır. Ancak bunun için kira sözleşmesi, adres kaydı ve fatura gibi belgelerle o taşınmazda fiilen oturduğunun gösterilmesi gerekir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilanları ise ayrı idari işlemlerdir ve bunlara karşı da idari yargı yolu açıktır. Bu ilanlar, tek tek yapılara değil bölgeye ilişkin olduğundan, itiraz ve dava süreci de farklı işler; ilan tarihinden itibaren işleyen süreler takip edilmelidir.

Yapı kullanma izni ve iskân eksikliğinin doğurduğu sonuçlar için iskân rehberimize, deprem hasarında sigorta teminatının kapsamı için DASK rehberimize bakabilirsiniz.

Nisap Neye Göre Sayılır?

Salt çoğunluğa geçiş kadar önemli olan ikinci soru budur ve toplantılarda en çok tartışma yaratan noktadır.

Kanunun metni açıktır: karar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile verilir. Yani ölçü malik sayısı değil, arsa payıdır.

Pratik sonuçları:

• On daireli binada altı malikin karar vermesi tek başına yeterli değildir; bu maliklerin arsa paylarının toplamı yarıyı aşmalıdır.
• Dükkânı, çatı katı veya birden fazla bağımsız bölümü olan malikler nisabı tek başlarına belirleyebilir.
• Küçük daire sahipleri sayıca çoğunlukta olsalar dahi karar alamayabilir.

İlk iş: toplantı öncesinde tapu müdürlüğünden tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösteren liste alınmalı ve tabloya dökülmelidir. Bu tablo olmadan alınan karar sonradan nisap yönünden sakat çıkabilir.

Arsa payının hatalı dağıtıldığını düşünen malik için ayrı bir yol vardır; ayrıntı için arsa payının düzeltilmesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Karara Katılmayan Malike Bildirim Usulü

Çoğunluk sağlandıktan sonra en kritik aşama bildirimdir; satış işleminin geçerliliği büyük ölçüde buna bağlıdır.

Anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan malike elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir ve kabulü için on beş gün süre tanınır.

Malikin denetlemesi gerekenler:

• Teklifin içeriği. Bildirimde anlaşma şartları yer alıyor mu? “Karar alındı” demek yeterli değildir.
• Muhataplar. Hisseli ve mirasçılı bağımsız bölümlerde tüm maliklere ayrı ayrı bildirim yapılmış mı?
• İlan süresi. Muhtarlıkta ilan yapılmışsa on beş güne uyulmuş ve tutanakla belgelenmiş mi?
• Sürenin başlangıcı. Kabul süresi hangi tarihten işlemeye başlamış?

Usulsüz bildirim, sonraki satış işleminin iptali davasında en güçlü iddiadır. Bu nedenle malike ulaşan her belge zarfıyla birlikte saklanmalıdır.

Ayrıntı için kentsel dönüşümde arsa payı satışının iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Tahliye Süresi: 2023’te Değişen Kural

Bu konuda dolaşan bilginin önemli bölümü eskimiştir ve malik aleyhine eskimiştir.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra verilen tahliye ve yıkım süresine ilişkin hüküm, 7471 sayılı Kanun’la (7/11/2023) değiştirilmiştir:

• Eski metin: süre “altmış günden az olmamak üzere” verilirdi. Bu bir tabandı; idare daha kısa süre veremezdi.
• Yeni metin: süre “doksan günden fazla olmamak üzere” verilir. Bu bir tavandır; idare doksan günü aşamaz, ancak çok daha kısa süre verebilir.

Yani asgari süre güvencesi kalkmıştır. “Nasılsa altmış günüm var” varsayımıyla hareket etmek artık hak kaybettirir. Tebligat elinize geçtiğinde verilen sürenin kaç gün olduğu derhal not edilmeli ve takvim buna göre kurulmalıdır.

Yapı süresinde tahliye edilmez ve yıkılmazsa idarece yıktırılır; masraf ilgililerden tahsil edilir. Tahliye ve yıkım işlemine karşı izlenecek yol için riskli yapıda tahliye ve yıkım iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Riskli Yapı Şerhi ve Sonuçları

Tespit kesinleştiğinde ilk somut sonuç tapuda görünür: riskli yapı olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Şerhin malik bakımından sonuçları:

• Satış zorlaşır. Şerhli taşınmaz alıcı bulmakta güçlük çeker; alıcı, dönüşüm sürecini ve yıkım riskini devralmış olur.
• Kredi ve teminat. Bankalar şerhli taşınmazı farklı değerlendirir.
• Bilgilendirme yükümlülüğü. Satış hâlinde yapının riskli olduğu ve sürecin hangi aşamada bulunduğu alıcıya bildirilmelidir; aksi hâlde sonradan uyuşmazlık doğar.

Şerh kendiliğinden kalkmaz. Tespitin iptali veya yapının güçlendirilerek riskli yapı olmaktan çıkarılması hâlinde terkin talebi ayrıca yapılmalıdır.

Ayrıntı için riskli yapı şerhi ve terkini yazımıza bakılabilir.

Malikin Süre Haritası

Dönüşüm sürecinde birden fazla süre paralel işler ve her biri farklı bir işleme bağlıdır. Karışıklığı önlemek için tek tabloda toplamak gerekir.

• Riskli yapı tespitine itiraz: tebliğden itibaren on beş gün. Kaçırıldığında tespit kesinleşir ve geri dönüş yoktur.
• Tahliye ve yıkım süresi: tespit kesinleştikten sonra idarece verilen süre; doksan günü aşamaz ve asgari sınır bulunmaz.
• Karara katılmayan malike tanınan kabul süresi: teklifin bildirilmesinden itibaren on beş gün.
• İdari işlemlere karşı dava süresi: tebliğden itibaren işler ve hak düşürücüdür.
• Yürütmeyi durdurma reddine itiraz: tebliği izleyen günden itibaren yedi gün, bir defaya mahsus.
• Kira yardımı başvurusu: yardımdan yararlanmak için öngörülen süre içinde başvuru yapılmalıdır.

Bu takvim, ilk tebligatın alındığı gün yazılı olarak tutulmaya başlanmalı ve her belgenin tebliğ tarihi kaydedilmelidir. Dönüşüm dosyalarında en sık yaşanan kayıp, esastan değil süreden doğar.

Kira yardımı süreci için kentsel dönüşümde kira yardımı başvurusu yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm kararı için kaç kişinin onayı gerekir?

7471 sayılı Kanun ile eski üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmıştır. Güncel düzenlemede karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir.

Riskli yapı raporuna itiraz edebilir miyim?

Evet. Rapor size tebliğ edildikten sonra kanunda öngörülen süre içinde ilgili idareye itiraz edebilirsiniz. İtiraz, teknik heyetçe değerlendirilir. Sürenin kaçırılmaması önemlidir.

Karara katılmazsam ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, rayiç bedel üzerinden ve kanundaki usule göre satışa konu edilebilir. Bedel ve sürece ilişkin haklarınızı takip etmeniz gerekir.

Dönüşüm sürecinde kira yardımı alabilir miyim?

Hak sahiplerine, ilgili düzenlemeler çerçevesinde kira yardımı veya benzeri destekler sağlanabilir. Tutar ve şartlar her yıl değişebildiğinden başvuru anındaki güncel düzenleme esas alınır.

İdarenin işlemine karşı dava açma süresi nedir?

Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, can güvenliğini önceleyen ancak mülkiyet hakkını da yakından ilgilendiren çok aşamalı bir süreçtir. Tespit, itiraz, karar, tahliye ve yeniden yapım aşamalarının her birinde süreler ve usuller belirleyicidir; bir adımın atlanması telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Sürecin kendine özgü koşullarını değerlendirmek ve haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Atıf yapılan başlıca mevzuat: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (RG 16.05.2012-28309); 7471 sayılı Kanun (RG 09.11.2023-32364); 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.

Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat ve tutarlar zaman içinde değişebilir; her somut durum için avukat görüşü esastır.