Kamulaştırmada Peşin ve Nakden Ödeme İlkesi ve İstisnaları

Mülkiyet hakkının korunmasının en önemli güvencelerinden biri, kamulaştırma bedelinin peşin ve nakden ödenmesidir. Bu ilke, idarenin malikin taşınmazını bedelini ödemeden elinden almasını engeller. Bu yazı, peşin ödeme ilkesini, istisnalarını ve malik açısından sonuçlarını açıklar.

Anayasal İlke: Peşin ve Nakden Ödeme

Anayasa’nın 46. maddesi açıktır: kamulaştırma bedeli peşin ödenir ve bu bedel taşınmazın gerçek karşılığıdır. Bunun pratik yansıması bedel tespiti ve tescil davasında görülür: mahkemece belirlenen bedel idarece bankaya yatırılmadan (bloke edilmeden) taşınmaz idare adına tescil edilemez. Böylece mülkiyetin devri ile bedelin ödenmesi eşzamanlı gerçekleşir; malik, parasını almadan taşınmazını kaybetmez.

Taksitle Ödeme İstisnaları

Peşin ödeme kuraldır; ancak Anayasa ve 2942 sayılı Kanun, sınırlı sayıda istisna öngörür. Kanun’un 3. maddesine göre; tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda bedel, beş yılı aşmamak üzere ve eşit taksitlerle ödenebilir. Bu hâlde, peşin ödenmeyen (taksite bağlanan) kısma kanuni faiz işletilir; böylece taksitli ödeme malik aleyhine değer kaybına yol açmaz. Kentsel dönüşüm kapsamındaki kamulaştırmalar da iskân projesi sayıldığından taksitli ödemeye tabidir.

Acele El Koymada Avans

Acele kamulaştırmada, peşin ödeme ilkesi farklı işler: idare taşınmaza el koymadan önce, bilirkişice belirlenen bedeli bankaya bloke eder; ancak bu bedel avans niteliğindedir. Yargıtay, acele el koymada bedelin peşin ve nakit olarak yatırılmasını zorunlu görür. Taşınmazın kesin bedeli sonraki asıl davada belirlenir ve fark faiziyle ödenir.

Geç Ödemede Faiz

Bedelin geç ödenmesi de güvenceye bağlanmıştır. Bedel tespiti davası 4 ay içinde sonuçlanmazsa, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz işletilir. Anayasa Mahkemesi’nin 2024 tarihli kararı sonrası bu faiz, kanuni faiz yerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz olarak uygulanır.

Peşin Ödenmezse: Kamulaştırmasız El Atma

İdare, peşin ödeme ve diğer usul kurallarına uymadan taşınmaza el koyarsa, ortada hukuka uygun bir kamulaştırma değil kamulaştırmasız el atma vardır. Bu hâlde malik, idareye karşı el atmanın önlenmesi veya taşınmaz bedelinin (tazminatının) tahsili davası açabilir; mülkiyete dayanan bu davalar zamanaşımına tabi değildir.

Malik Açısından Önemi

Peşin ödeme ilkesi, malikin en güçlü kalkanıdır: olağan kamulaştırmada taşınmaz, bedel bankaya yatırılmadan elden çıkmaz. Malikin yapması gereken, bedelin gerçekten depo edilip edilmediğini kontrol etmek, taksitli istisna kapsamına girip girmediğini değerlendirmek ve gecikme hâlinde faiz hakkını takip etmektir. Sürecin doğru yönetimi için hukuki destek almak yerinde olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeli peşin mi ödenir?

Evet, kural olarak. Anayasa m.46 uyarınca kamulaştırma bedeli peşin ve nakden ödenir; mahkemece belirlenen bedel bankaya yatırılmadan taşınmaz idare adına tescil edilemez.

Hangi hâllerde taksitle ödenir?

Tarım reformu, büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda bedel, beş yılı aşmamak üzere eşit taksitlerle ödenebilir; taksitlere kanuni faiz işletilir.

Acele kamulaştırmada bedel peşin mi yatırılır?

Acele el koymada idare, bilirkişice belirlenen avans bedeli bankaya peşin ve nakit bloke eder. Kesin bedel sonraki asıl davada belirlenir, fark faiziyle ödenir.

Bedel geç ödenirse ne olur?

Bedel tespiti davası 4 ay içinde bitmezse, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz işler. AYM’nin 2024 kararı sonrası bu faiz, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizdir.

İdare peşin ödemeden taşınmaza el koyarsa ne olur?

Bu durum kamulaştırmasız el atmadır. Malik, idareye karşı el atmanın önlenmesi veya taşınmaz bedelinin tahsili davası açabilir; mülkiyete dayanan bu davalar zamanaşımına tabi değildir.

Taksitli ödemede faiz alır mıyım?

Evet. Taksite bağlanan (peşin ödenmeyen) kısma kanuni faiz işletilir; böylece taksitli ödeme malik aleyhine değer kaybına yol açmaz.