Kamulaştırma Bedelinde Faiz: Bedel Geç Ödenirse Ne Olur?

Kamulaştırmada bedelin geç ödenmesi, malik için ciddi bir değer kaybına yol açabilir. Kamulaştırma bedelinde faiz, işte bu gecikmeyi telafi eden mekanizmadır ve son dönemde Anayasa Mahkemesi içtihatlarıyla malik lehine önemli biçimde güçlenmiştir.

Kamulaştırmada Faiz Ne Zaman İşler?

Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırma bedelinin peşin ve nakden ödenmesini emreder. Bedel tespiti ve tescil davasının, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca dört ay içinde sonuçlandırılması gerekir. Dava bu sürede bitirilemezse, tespit edilen bedele sürenin bitiminden itibaren faiz işletilir. Böylece yargılamanın uzaması malik aleyhine sonuç doğurmaz.

AYM 2024 ile Değişen Faiz Türü

Faiz oranı bakımından son dönemde köklü bir değişiklik yaşanmıştır. Anayasa Mahkemesi, 27.06.2024 tarihli kararıyla, kamulaştırma alacaklarına düşük kalan kanuni faiz uygulanmasının Anayasa’nın 46. maddesindeki ‘gerçek karşılık’ ilkesine aykırı olduğuna hükmetmiştir. Bu karar sonrası Yargıtay 5. Hukuk Dairesi uygulamasını değiştirmiş; derdest ve yeni davalarda doğrudan Anayasa’yı uygulayarak kanuni faiz yerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi (amme alacaklarına uygulanan gecikme zammı oranını) hükmetmeye başlamıştır. Bu, yüksek enflasyon ortamında malik lehine önemli bir kazanımdır.

Kamulaştırmasız El Atma Tazminatında Faiz

Faiz, yalnızca olağan kamulaştırmada değil, kamulaştırmasız el atma tazminatlarında da gündeme gelir. İdarenin haksız fiili nedeniyle hükmedilen bedele de, malikin uğradığı kaybın telafisi için faiz işletilir. Anayasa Mahkemesi’nin 2024 tarihli kararı bu alanı da kapsamış; kamulaştırmasız el atma alacakları için kanuni faiz öngören düzenleme de iptal edilmiştir.

Geri Alma ve İadede Faiz

Faiz, malik aleyhine de işleyebilir. Geri alma hakkının kullanılmasında (m. 22-23), malik aldığı kamulaştırma bedelini aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alır. Ancak m. 22 kapsamındaki iade, kamulaştırmanın ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.

Fazla veya Eksik Ödemede Fark Faizi

Tescil kesin olduğundan bedel, karar kesinleşmeden ödenir. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda bedel artarsa, fark malike faiziyle ödenir; bedel düşerse malik fazla aldığı tutarı iade eder. İdare tarafından yapılan ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için ise faiz alınmaz. Bu nedenle faiz hesabında başlangıç tarihi ve uygulanacak oran büyük önem taşır; hatalı faiz hesabı önemli kayıplara yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeline faiz işler mi?

Bedel tespiti davası 4 ay içinde sonuçlanmazsa, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz işletilir. Geç ödeme hâlinde malikin kaybı faizle telafi edilir.

Kamulaştırma faizinde hangi oran uygulanır?

AYM’nin 27.06.2024 tarihli kararı sonrası Yargıtay, kanuni faiz yerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi (amme alacakları gecikme zammı oranını) uygulamaktadır. Bu, kanuni faizden daha yüksektir.

Faiz ne zamandan itibaren başlar?

Bedel tespiti davasında, 4 aylık sürenin bitiminden itibaren işler. Kamulaştırmasız el atmada ise idarenin haksız fiili nedeniyle hükmedilen bedele faiz uygulanır.

Kamulaştırmasız el atma tazminatına faiz uygulanır mı?

Evet. İdarenin haksız fiili nedeniyle hükmedilen tazminata da faiz işletilir. AYM’nin 2024 kararı bu alanı da kapsamış, kanuni faiz öngören düzenleme iptal edilmiştir.

Taşınmazı geri alırken faiz öder miyim?

Geri alma hakkını kullanırken aldığınız bedeli, aldığınız günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödersiniz. Ancak m. 22 kapsamındaki iade kesinleşmeden sonra 1 yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.

Üst mahkeme bedeli artırırsa fark faizli mi ödenir?

Evet. İstinaf/temyiz sonucunda bedel artarsa, fark malike faiziyle ödenir. Bedel düşerse malik fazla aldığı tutarı iade eder.