Kamulaştırma Bedelinde Faiz: Bedel Geç Ödenirse Ne Olur?

Kamulaştırmada bedelin geç ödenmesi, malik için ciddi bir değer kaybına yol açabilir. Kamulaştırma bedelinde faiz, işte bu gecikmeyi telafi eden mekanizmadır ve son dönemde Anayasa Mahkemesi içtihatlarıyla malik lehine önemli biçimde güçlenmiştir.

Kamulaştırmada Faiz Ne Zaman İşler?

Anayasa’nın 46. maddesi, kamulaştırma bedelinin peşin ve nakden ödenmesini emreder. Bedel tespiti ve tescil davasının, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca dört ay içinde sonuçlandırılması gerekir. Dava bu sürede bitirilemezse, tespit edilen bedele sürenin bitiminden itibaren faiz işletilir. Böylece yargılamanın uzaması malik aleyhine sonuç doğurmaz.

AYM İptali Sonrası Faiz Türü Tartışması

Faiz oranı bakımından son yıllarda köklü bir değişiklik yaşanmıştır. Anayasa Mahkemesi, 5 Nisan 2023 tarihli kararıyla (1 Ağustos 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır), kamulaştırma bedeline sadece kanuni faiz ödenmesini öngören hükmü iptal etmiştir. Gerekçede, kanuni faizin enflasyon nedeniyle uğranılan ve kanuni faizi aşan zararları karşılamadığı ve bu hâliyle Anayasa’daki gerçek karşılık ölçütünü sağlamadığı belirtilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Tazminatında Faiz

Faiz, yalnızca olağan kamulaştırmada değil, kamulaştırmasız el atma tazminatlarında da gündeme gelir. İdarenin haksız fiili nedeniyle hükmedilen bedele de, malikin uğradığı kaybın telafisi için faiz işletilir. Anayasa Mahkemesi’nin 2023 tarihli iptal kararı bu alanı da kapsamış; kamulaştırmasız el atma alacakları için kanuni faiz öngören düzenleme de iptal edilmiştir.

Geri Alma ve İadede Faiz

Faiz, malik aleyhine de işleyebilir. Geri alma hakkının kullanılmasında (m. 22-23), malik aldığı kamulaştırma bedelini aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alır. Ancak m. 22 kapsamındaki iade, kamulaştırmanın ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.

Fazla veya Eksik Ödemede Fark Faizi

Tescil kesin olduğundan bedel, karar kesinleşmeden ödenir. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda bedel artarsa, fark malike faiziyle ödenir; bedel düşerse malik fazla aldığı tutarı iade eder. İdare tarafından yapılan ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için ise faiz alınmaz. Bu nedenle faiz hesabında başlangıç tarihi ve uygulanacak oran büyük önem taşır; hatalı faiz hesabı önemli kayıplara yol açabilir.

İptal Edilen Hüküm Tam Olarak Neydi?

Tartışmayı anlamak için önce kaldırılan kuralın metnini bilmek gerekir.

İptal edilen düzenleme: kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletileceğini öngörüyordu.

Anayasa Mahkemesi bu kuralı iki ayrı gerekçeyle iptal etmiştir.

Birinci gerekçe — faizin türü: hükümde sadece kanuni faiz ödeneceği belirtilmiş; enflasyon nedeniyle uğranılacak ve kanuni faizi aşan zararlarla ilgili herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

İkinci gerekçe — faizin başlangıcı: faizin başlangıç tarihi yargılamanın dördüncü ayının sona erdiği tarih olarak belirlenmiştir. Bu dört aylık sürede hak sahibinin enflasyon etkisiyle makul olanın ötesinde bir ekonomik kaybının oluşabileceği açıktır.

Sonuç: Mahkeme, gerçek karşılık anayasal ölçütünü karşılamayan kuralı Anayasa’ya aykırı bulmuştur.

Uygulamada Görüş Ayrılığı Sürüyor

İptal kararından sonra hangi faizin, hangi davalarda uygulanacağı konusunda tek bir çizgi oluşmamıştır.

Birinci yaklaşım — Yargıtay 5. Hukuk Dairesi: iptal kararının Resmî Gazete’de yayımlandığı 1 Ağustos 2023 tarihinden sonra açılan davalarda kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz; bu tarihten önce açılmış davalarda ise yasal faiz uygulanır.

Dayanağı şudur: Anayasa’ya göre iptal kararları geriye yürümez ve her dava açıldığı tarihteki fiilî ve hukukî duruma göre karara bağlanır.

İkinci yaklaşım — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: Kurul, Dairenin bu yaklaşımını isabetli bulmamış; iptal kararının henüz kesinleşmemiş davalarda uygulanmasının zorunlu olduğuna hükmetmiştir.

Bunun sonucu şudur: bu görüşe göre bedel, dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranı üzerinden faizlendirilir.

Üçüncü yaklaşım — öğretideki eleştiri: bir görüşe göre mahkemelerin doğrudan Anayasa’nın ilgili hükmüne dayanarak en yüksek faiz uygulaması, iptal kararının lafzına ve ruhuna aykırıdır; karşılanması gereken şey enflasyon farkıdır.

Dosyanız Hangi Gruba Giriyor?

Uygulamadaki ayrım büyük ölçüde dava tarihine bağlı olduğundan, ilk yapılacak tespit budur.

1. Dava tarihinizi belirleyin. 1 Ağustos 2023 öncesi mi, sonrası mı?

2. Dosyanın kesinleşip kesinleşmediğine bakın. Hukuk Genel Kurulu’nun yaklaşımı henüz kesinleşmemiş davalar bakımından sonuç doğurur.

3. Talebinizi açık yazın. Faiz türü tartışmalı olduğundan, dilekçede hangi faizin hangi gerekçeyle istendiği ayrıca gösterilmelidir.

4. Başlangıç tarihini de belirtin. Dava tarihinden mi, dört aylık sürenin sonundan mı işleyeceği ayrıca tartışılır.

5. Kanun yolunda ısrar edin. İlk derecede yasal faize hükmedilmişse, bu husus istinaf sebepleri arasında açıkça yer almalıdır.

6. Güncel içtihadı kontrol edin. Konu hareketli olduğundan, dava öncesinde son durum değerlendirilmelidir.

Kanun yolunda sebeplerin nasıl kurulacağı için kamulaştırma bedeline istinaf ve temyiz: süreler ve süreç sayfamıza bakabilirsiniz.

Faizin Anayasal Dayanağı

Tartışmanın merkezinde Anayasa’nın kamulaştırmaya ilişkin maddesi bulunur.

Kural: taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

“Herhangi bir sebeple” ifadesi geniştir: hüküm yalnızca taksitli ödemelerle sınırlı değildir; gecikmiş her türlü kamulaştırma bedelini kapsar.

Mahkemelerin dayandığı hüküm de budur: iptal sonrasında oluşan boşluk, doğrudan bu anayasal kural uygulanarak doldurulmaktadır.

Eleştiri de buradan doğar: bir görüşe göre iptal kararı enflasyon kaybının giderilmesini aradığından, en yüksek faiz uygulaması yetersiz kalabilir.

Ödeme ilkesinin tamamı için kamulaştırmada peşin ve nakden ödeme ilkesi ve istisnaları sayfamıza bakabilirsiniz.

Faiz Talebini Nasıl Kurmalısınız?

Tartışmalı bir alanda talebin nasıl yazıldığı, sonucu doğrudan etkiler.

1. Ana talep. Kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması, anayasal hükme ve Hukuk Genel Kurulu yaklaşımına dayanılarak istenir.

2. Terditli talep. Bu kabul edilmezse, en azından yasal faizin uygulanması talep edilir; böylece talep tümüyle reddedilmez.

3. Başlangıç tarihi. Faizin dava tarihinden işlemesi talebi, iptal kararının gerekçesine dayandırılarak ileri sürülür.

4. Gerekçe gösterin. İptal kararının tarihi, sayısı ve gerekçesi dilekçede açıkça anılmalıdır.

5. Enflasyon verisi sunun. Değer kaybı iddiası, dava süresince gerçekleşen enflasyon verileriyle somutlaştırılabilir.

6. Kanun yolu için saklayın. İstinafta ileri sürülmeyen faiz itirazı temyizde dinlenmez.

Geç Ödemenin Diğer Sonuçları

Faiz, geç ödemenin tek sonucu değildir; bedelin hiç ödenmemesi sürecin niteliğini değiştirebilir.

Tescil ödemeye bağlıdır: mahkeme, bedelin bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı hâlinde tescile karar verir.

Ödeme yapılmamışsa: tescil aşamasına geçilmez ve taşınmaz malikte kalır.

Fiilen el atılmışsa: bedel ödenmeden taşınmaza girilmesi, kamulaştırmasız el atma tartışmasını gündeme getirir ve malikin talepleri değişir.

Hükmedilen tutarların tahsili ayrı usule tabidir: bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, yazılı bildirilen banka hesabına belirli bir süre içinde yatırılır; ödenmezse icra yoluna gidilir.

Bu nedenle iki tarih birlikte kaydedilmelidir: tescilin gerçekleştiği tarih ile ödeme talebinin yapıldığı tarih.

Faizin Genel Rejimiyle Karıştırmayın

Bu sayfa, iptal kararı sonrasında ortaya çıkan faiz türü tartışmasına odaklanır.

Faizin başlangıç anı, oranı ve hesabı gibi genel konular ayrı bir başlık altında ele alınmaktadır.

Kamulaştırmasız el atmada faiz ise farklı bir rejime tabidir ve ödeme usulü ayrıca düzenlenmiştir.

Bu nedenle dosyanızın türü önce belirlenmelidir: bedel tespiti davası mı, el atma tazminatı mı, yoksa geri alma hâlinde iade mi?

Faizin genel rejimi için kamulaştırma bedelinde faiz: ne zaman başlar, hangi oranda; el atma tazminatının tahsili için kamulaştırmasız el atma tazminatının idareden tahsili; sürecin bütünü için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Faizin Kanuni Dayanakları

Kamulaştırmada faiz tek bir hükümden doğmaz; ödemenin hangi aşamada geciktiğine göre farklı dayanaklar devreye girer.

Bu ayrım, faiz talebinin hangi ölçüte dayandırılacağını belirler. Dilekçede yanlış ölçüt gösterilirse hesap tartışmalı hâle gelir.

Ödenek Yokluğu ve Garameten Ödeme

Gecikmenin en yaygın sebebi ödenek yetersizliğidir ve kanun bu ihtimali de düzenlemiştir.

Kamulaştırmasız el koyma sebebiyle tazmine ilişkin hükme göre; kesinleşen alacakların toplam tutarının ayrılan ödeneğin toplam tutarını aşması hâlinde, ödemeler sonraki yıllara sâri olacak şekilde garameten ve taksitlerle gerçekleştirilir. Taksitlendirmede bütçe imkânları ile alacakların tutarları dikkate alınır.

“Garameten” ifadesi, alacaklılar arasında oransal dağıtım yapılacağı anlamına gelir. Yani ödenek yetmediğinde alacaklılar sıraya değil, orana göre pay alır.

Ancak bu düzenleme faizi ortadan kaldırmaz: taksitli ödeme süresince ayrıca kanunî faiz ödenir.

Bu nedenle ödenek yokluğu gerekçesiyle bekletilen dosyalarda:

• Ödemenin hangi yıla planlandığı sorulmalı,
• Taksit planı yazılı olarak istenmeli,
• Her taksit için faiz hesabı ayrıca talep edilmeli,
• Yazışmalar saklanmalıdır.

Ayrıca olağan kamulaştırmada ödeneğe ilişkin kesin bir kural bulunduğu unutulmamalıdır: idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeline faiz işler mi?

Bedel tespiti davası 4 ay içinde sonuçlanmazsa, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz işletilir. Geç ödeme hâlinde malikin kaybı faizle telafi edilir.

Kamulaştırma faizinde hangi oran uygulanır?

Bu konu tartışmalıdır. Anayasa Mahkemesi’nin 5 Nisan 2023 tarihli iptal kararından sonra Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 1 Ağustos 2023’ten sonra açılan davalarda kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi uygulamakta; Hukuk Genel Kurulu ise iptal kararının kesinleşmemiş tüm davalarda uygulanması gerektiği görüşündedir.

Faiz ne zamandan itibaren başlar?

Bedel tespiti davasında, 4 aylık sürenin bitiminden itibaren işler. Kamulaştırmasız el atmada ise idarenin haksız fiili nedeniyle hükmedilen bedele faiz uygulanır.

Kamulaştırmasız el atma tazminatına faiz uygulanır mı?

Evet. İdarenin haksız fiili nedeniyle hükmedilen tazminata da faiz işletilir. AYM’nin 2024 kararı bu alanı da kapsamış, kanuni faiz öngören düzenleme iptal edilmiştir.

Taşınmazı geri alırken faiz öder miyim?

Geri alma hakkını kullanırken aldığınız bedeli, aldığınız günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödersiniz. Ancak m. 22 kapsamındaki iade kesinleşmeden sonra 1 yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.

Üst mahkeme bedeli artırırsa fark faizli mi ödenir?

Evet. İstinaf/temyiz sonucunda bedel artarsa, fark malike faiziyle ödenir. Bedel düşerse malik fazla aldığı tutarı iade eder.

Kamulaştırma bedeline hangi faiz uygulanır?

Bu konu tartışmalıdır. Anayasa Mahkemesi, sadece kanuni faiz ödenmesini öngören hükmü iptal etmiştir. Uygulamada bir yaklaşım kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizi, bir diğeri dava tarihine göre yasal faizi esas almaktadır.

Anayasa Mahkemesi kararı ne zaman verildi?

Karar 5 Nisan 2023 tarihlidir ve 1 Ağustos 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

İptal edilen hüküm neydi?

Kamulaştırma bedelinin tespiti davasının dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletileceğini öngören düzenleme.

Anayasa Mahkemesi neden iptal etti?

İki gerekçeyle: kanuni faizin enflasyon nedeniyle uğranılan ve kanuni faizi aşan zararları karşılamaması; ve faizin başlangıcının dördüncü ayın sonuna bağlanmasının bu sürede ekonomik kayba yol açması. Kural, gerçek karşılık ölçütünü karşılamamıştır.

Davam 2023’ten önce açıldıysa hangi faiz uygulanır?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yaklaşımına göre 1 Ağustos 2023’ten önce açılan davalarda yasal faiz uygulanır. Buna karşılık Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, iptal kararının henüz kesinleşmemiş davalarda uygulanmasının zorunlu olduğu görüşündedir.

Hukuk Genel Kurulu ne diyor?

Kurul, dava tarihine göre ayrım yapan yaklaşımı isabetli bulmamış; iptal kararının kesinleşmemiş davalarda uygulanması gerektiğine ve bedelin dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faizle faizlendirilmesine hükmetmiştir.

En yüksek faiz uygulaması eleştiriliyor mu?

Evet. Bir görüşe göre iptal kararı enflasyon kaybının giderilmesini aradığından, doğrudan Anayasa’ya dayanılarak en yüksek faiz uygulanması kararın lafzına ve ruhuna aykırıdır.

Faizi talep etmem gerekir mi?

Evet. Faiz türü tartışmalı olduğundan dilekçede hangi faizin hangi gerekçeyle ve hangi tarihten itibaren istendiği açıkça gösterilmelidir; ilk derecede yasal faize hükmedilmişse bu husus istinaf sebepleri arasında yer almalıdır.

Otuz gün geçtiği hâlde ödeme yapılmazsa ne yapılır?

Alacak ilamlı icra yoluyla takip edilir. İİK m.32 uyarınca para borcuna ilişkin ilam icra dairesine verilince icra memuru borçluya icra emri tebliğ eder ve yedi gün içinde ödenmemesi hâlinde cebrî icraya devam edileceği bildirilir.

İdarenin her malına haciz konulabilir mi?

Hayır. İİK m.82 uyarınca Devlet malları ile özel kanunlarında haczi caiz olmadığı gösterilen mallar haczolunamaz. Bu nedenle takibin, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş banka hesaplarına ve haczedilebilir nitelikteki varlıklarına yöneltilmesi gerekir.

İdare haczedilmezlik iddiasını nasıl ileri sürer?

İİK m.16 uyarınca icra dairelerinin işlemleri hakkında icra mahkemesine şikâyet olunabilir; şikâyet işlemin öğrenildiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılır. Bir hakkın yerine getirilmemesinden veya sebepsiz sürüncemede bırakılmasından dolayı ise her zaman şikâyet edilebilir.

Faiz kaybımı karşılamıyorsa başka ne isteyebilirim?

TBK m.122 uyarınca alacaklı temerrüt faizini aşan bir zarara uğramışsa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe bu zararı da gidermekle yükümlüdür. Kredi maliyeti, kur farkı ve fiyat artışı gibi kalemler belgelendirilerek istenir.

Ödeme hiç yapılmazsa bireysel başvuru mümkün mü?

6216 sayılı Kanun m.47 uyarınca bireysel başvuru, başvuru yollarının tüketildiği ve buna ilişkin kararın kesinleştiği tarihten, başvuru yolu öngörülmemişse ihlalin öğrenildiği tarihten itibaren otuz gün içinde yapılır. Olağan kanun yolları tüketilmeden yapılan başvuru kabul edilemez bulunur.

Ödenmemiş kamulaştırma bedeline hangi faiz uygulanır?

Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

Dava uzarsa faiz işler mi?

2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca bedel tespiti davası dört ay içinde sonuçlandırılamazsa, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

Taksitli kamulaştırmada taksitlere hangi faiz uygulanır?

3. madde uyarınca taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

İdarenin gecikmesi ne zaman başlar?

Ek 4. madde uyarınca süre, davacının veya vekilinin idareye banka hesap numarasını yazılı olarak bildirdiği tarihten itibaren otuz gündür.

Taşınmazı geri alırken faiz öder miyim?

22 ve 23. maddeler uyarınca mal sahibi veya mirasçıları, aldıkları bedeli işleyecek kanuni faiziyle birlikte öder. İade, kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse bedelin faizi alınmaz.