Kamulaştırma Bedelinin Bankaya Yatırılması ve Malike Ödenmesi

Neden Doğrudan Malike Ödenmiyor?

Kamulaştırmada bedel, idareden malike elden veya havale ile ödenmez. Kanun araya bankayı ve mahkemeyi koyar. Sebebi, tescil ile ödemenin birbirine bağlanmasıdır: taşınmaz idare adına ancak bedelin yatırıldığı belgelendikten sonra tescil edilir.

Bu yapı, malik için bir güvencedir. İdare bedeli yatırmadan taşınmazın mülkiyetini alamaz.

Hangi Banka? Davetiyede Yazar

Ödemenin yapılacağı banka, süreç başlarken belirlenir ve malike bildirilir. 10. maddenin üçüncü fıkrası, mahkemece çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilanda belirtilmesi gereken hususlar arasında şunu sayar: kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı.

Acele kamulaştırmada da aynı mantık işler: 27. madde, mahkemece yedi gün içinde tespit edilecek değerin, idare tarafından mal sahibi adına 10. maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabileceğini düzenler.

Bu nedenle davetiye eline geçen malikin ilk kontrol edeceği bilgilerden biri, bedelin yatırılacağı bankadır.

On Beş Günlük Süre ve Tek Uzatma

Mahkeme bedeli tespit ettikten sonra idareye bir süre verir. 10. maddenin sekizinci fıkrası şunu düzenler: hâkim, raporlardan ve beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder ve bu bedelin hak sahibi adına ilgili bankaya yatırılması için idareye on beş gün süre verir. Gereken hâllerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.

“Bir defaya mahsus” ifadesi sınırlayıcıdır. İdarenin süreyi tekrar tekrar uzattırması kanuna uygun değildir ve bu noktada mahkemeden süre verilmemesi talep edilebilir.

Makbuzun İbrazı: Tescili Açan Anahtar

Yatırma işlemi tek başına yeterli değildir; belgelenmesi gerekir. Kanun şunu düzenler: idare tarafından kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibrazı hâlinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

Yani zincir şudur: bedel tespiti → idareye on beş gün → yatırma → makbuzun mahkemeye ibrazı → tescil ve ödeme kararı → tapu ve bankaya bildirim.

Kararın bankaya bildirilmesi, paranın malike serbest bırakılmasının hukuki dayanağıdır. Banka, mahkemenin bildirimi olmaksızın ödeme yapmaz.

Maddede tescil hükmünün niteliği de belirtilmiştir: tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Peşin ve Nakit: Komisyon Sınırı Kalktı

Yatırılacak tutarın ne olduğu konusunda 2020’de köklü bir değişiklik yaşanmıştır ve bu, maliklerin lehine en önemli gelişmelerden biridir.

Sekizinci fıkranın önceki hâlinde şu mekanizma vardı: mahkemenin tespit ettiği bedel idarenin kıymet takdir komisyonunun bedelinden az ise mahkeme bedeli, fazla ise komisyonun bedeli peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırılıyor; kalan kısım ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak üzere bloke tutuluyordu.

Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2020 tarihli E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararıyla bu bölümü ve buna bağlı bloke ibaresini iptal etmiştir.

Bugün mahkemece tespit edilen bedelin tamamı, idarenin komisyon rakamıyla sınırlı olmaksızın peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırılır. İdarenin düşük takdiri, peşin ödenecek tutarın tavanı değildir.

Taksitli Kamulaştırmada Yatırılacak Tutar

Bedelin tamamının yatırılması her zaman gerekmez. 3. maddenin ikinci fıkrası kapsamındaki projelerde — büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalar — ödeme taksitli olabilir.

Bu hâlde Kanun’un çeşitli maddelerinde tekrarlanan kural işler: bankaya yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir. Tescil, bedelin tamamının değil ilk taksidin yatırılmasıyla gerçekleşir.

Taksit rejiminin sınırları da 3. maddededir: peşin ödenecek miktar kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz; kalan kısım en fazla beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenir; taksitlere peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır. Toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli ise her hâlde peşin ödenir.

Hak Sahibi Belli Değilse: Üçer Aylık Vadeli Hesap

Bedelin kime ödeneceği her zaman baştan belli olmaz. Kanun bu ihtimalleri ayrı ayrı düzenler ve hepsinde ortak çözüm, paranın nemalandırılarak bekletilmesidir.

Çekişmeli dosyalarda paranın serbest bırakılması iki aşamalıdır. 18. madde şunu düzenler: mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın sonucunda hak sahibi olduğuna mahkemece karar verilen kişinin müracaatı üzerine, kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin paranın bu hak sahibine ödenmesi için bankaya yazacağı talimat üzerine para hak sahibine ödenir.

Yani mülkiyet davasını kazanmak tek başına yetmez; bedeli tespit eden mahkemeye müracaat edilerek bankaya talimat yazdırılması gerekir. Doğrudan bankaya başvurmak sonuç vermez.

Satın Alma Usulünde Sıralama Terstir

Anlaşma yoluyla yapılan kamulaştırmada zincir farklı işler ve bu fark bilinmelidir.

8. maddeye göre idarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedel hazır edilir. Tescil, idarenin anlaşma tutanağı ve taşınmazın kamulaştırma öncesi tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazısına istinaden idare adına tapuya resen yapılır. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Karşılaştırma açıktır: 10. maddede önce bedel yatırılır, sonra tescil edilir; 8. maddede ise önce tescil yapılır, sonra ödeme gerçekleşir.

Yatırma Sonrası: Paranın Çekilmesi

Mahkemenin ödeme kararı bankaya bildirildikten sonra sıra malikin başvurusuna gelir. Bu aşamada karşılaşılan tipik engeller şunlardır: hak sahipliğinin banka nezdinde belgelenmesi; mirasçı hâlinde mirasçılık belgesi ve tüm mirasçıların durumu; vekâletname ile başvuruda vekâletin kapsamı; ve taşınmaz üzerindeki takyidatların bedele etkisi.

Kanun, tescil aşamasında vergi ilişkisinin aranmayacağını ayrıca belirtir: tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Yatırma Aşamasında Kontrol Listesi

1. Davetiyede belirtilen banka ile paranın yatırıldığı banka aynı mı?
2. Yatırılan tutar, mahkemenin tespit ettiği bedelin tamamı mı? Komisyon rakamıyla sınırlandırılmış olmamalıdır.
3. Taksitli kamulaştırma mı? Öyleyse yatırılan tutar ilk taksittir ve altıda birden az olamaz.
4. On beş günlük süre kaç kez uzatılmış? Kanun tek uzatmaya izin verir.
5. Makbuz mahkemeye ibraz edilmiş mi? Tescil buna bağlıdır.
6. Ödeme kararı bankaya bildirilmiş mi? Banka bu bildirim olmadan ödeme yapmaz.
7. Dosya dört ayı aştı mı? Aştıysa tespit edilen bedele kanuni faiz işler.

Yatırma Aşamasında Çıkan Tipik Sorunlar

Bedelin bankaya yatırılması kâğıt üzerinde basit bir işlemdir, ancak uygulamada süreci uzatan birkaç tekrar eden sorun vardır.

Sürenin defalarca uzatılması

Kanun on beş günlük sürenin bir defaya mahsus uzatılabileceğini belirtir. Bütçe yetersizliği gerekçesiyle ardı ardına süre talep edilmesi bu hükme uygun değildir. İkinci uzatma talebinde, kanunun tek uzatmaya izin verdiği mahkemeye hatırlatılmalıdır.

Eksik tutarın yatırılması

İdarenin, mahkemenin tespit ettiği bedelin tamamını değil kendi komisyon rakamını yatırması, 2020 öncesinin uygulamasıdır. Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra bu uygulamanın dayanağı kalmamıştır. Eksik yatırma hâlinde makbuz mahkemeye ibraz edilmiş sayılmaz ve tescil kararı verilmemelidir.

Yanlış bankaya yatırma

Bedel, davetiyede veya ilanda belirtilen bankaya yatırılmalıdır. Başka bir bankaya yapılan yatırma, malikin bilgisi dışında kaldığı ölçüde tebligat ve ödeme zincirini bozar.

Ödeme kararının bankaya bildirilmemesi

Mahkeme kararı tapu dairesine gönderilmiş ancak bankaya bildirilmemişse, tescil gerçekleşir fakat para bloke kalır. Bu durumda mahkemeden bankaya müzekkere yazılması talep edilmelidir.

Mirasçı Olarak Başvuruda

Malik vefat etmişse bedelin çekilmesi ek belge gerektirir. Uygulamada aranan başlıca belgeler şunlardır: mirasçılık belgesi; tüm mirasçıların kimlik bilgileri; mirasçılar adına başvuru yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamı; ve payların oranı.

Paylı mülkiyette bedel paylar oranında ödenir. Kısmi kamulaştırmada taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve kamulaştırma bu yeri kapsıyorsa, 12. madde uyarınca işlemler yalnızca ilgili paydaş hakkında yürütülür ve bedel payları oranında kendilerine ödenir.

Bedel Yatırıldıktan Sonra Ne Değişir?

Yatırma işlemi, dosyada birkaç sonucu birden doğurur:

• Tescilin önü açılır. Makbuzun ibrazı üzerine mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
• Tescil hükmü kesindir. Ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.
• Faiz tartışması netleşir. Dava, dört ay içinde sonuçlandırılamaz ise tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.
• Vergi ilişkisi aranmaz. Tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinden bu taşınmaz nedeniyle vergi ilişkisi istenmez; tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Acele Kamulaştırmada Yatırma

27. maddeye göre acele el koyma hâlinde de yatırma zorunludur ve zincir kısalır: mahkeme yedi gün içinde değeri tespit eder, idare bu değeri mal sahibi adına davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırır ve ancak bundan sonra taşınmaza el konulabilir.

Burada yatırılan tutar nihai bedel değildir. Kanun, bu suretle el koymadan sonra 10. maddeye göre kamulaştırma işlemine devam olunacağını belirtir. Yani asıl bedel tespiti davası ayrıca yürütülür ve nihai bedel bu davada belirlenir.

Acele el koyma kararı üzerine yatırılan tutarın düşüklüğü, malikin nihai bedel talebini sınırlamaz.