Baraj, Yol ve Enerji Yatırımlarında Kamulaştırma

Büyük Projelerin Kendi Rejimi Vardır

Baraj, yol ve enerji yatırımları, kamulaştırma hukukunda ayrı hükümlerle karşılanan bir alandır. Bu projelerde hem ödeme rejimi hem de malikin hakları, olağan kamulaştırmadan farklı işler.

Farkın kaynağı, bu yatırımların gelecek yıllara yayılan ve geniş alanları kapsayan niteliğidir. Kanun bu gerçeği üç ayrı yerde dikkate almıştır: ödemede taksit istisnası, kamu yararı kararının ilanına bağlanan kısıt ve baraj çevresindeki taşınmazlar için özel bir başvuru yolu.

Taksitli Ödeme İstisnası

Kamulaştırmada kural nakden ve peşin ödemedir. 3. maddenin ikinci fıkrası bu kuralın istisnasını sayılı projelerle sınırlar: Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalar.

İstisna sınırsız değildir ve üç güvence içerir:

• Bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek bedelin o yıl Genel Bütçe Kanunu’nda gösterilen miktarı nakden ve peşin ödenir ve bu miktar kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz.
• Bu miktarın üstündeki bedeller, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır.
• Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Bir grup için ise istisnanın istisnası vardır: kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her hâlde peşin ödenir.

Taksitli kamulaştırmada tescil de farklı işler: Kanun’un çeşitli maddelerinde tekrarlanan kurala göre bankaya yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.

Muhtarlık İlanı ve Beş Yıllık Kısıt

Bu projelerde malikin en çok hak kaybettiği nokta budur. 25. madde şunu düzenler: baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sari büyük projelerde kamu yararı kararı, kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ve/veya köy muhtarlığında on beş gün süre ile asılmak suretiyle ilan edilir.

İlanın sonucu ağırdır: kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden itibaren, kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. Bu sınırlama, ilan tarihinin bitiminden itibaren beş yıldır.

Maddenin önceki hâlinde bu sürenin Cumhurbaşkanı tarafından bir defaya mahsus beş yıl daha uzatılabileceği öngörülüyordu. Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2020 tarihli E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararıyla bu uzatma imkânını iptal etmiştir. Bugün itibarıyla kısıt süresi beş yıldır ve uzatılamaz.

Pratik sonuç açıktır: güzergâh üzerindeki bir taşınmazda muhtarlıkta asılan ilanı görmeden bahçe kuran, fidan diken veya sabit tesis yapan malik, o yatırımın bedelini alamaz. Büyük proje güzergâhlarında muhtarlık ilanlarının takibi doğrudan mali bir koruma tedbiridir.

Baraj Çevresindeki Taşınmazlar: Mücavir Alan Yolu

Baraj kamulaştırmalarında, kamulaştırma sahasının hemen dışında kalan taşınmazlar için 12. maddede özel bir yol açılmıştır. Bu, barajın yarattığı çevresel ve ekonomik değişimin taşınmazı kullanılamaz hâle getirdiği durumları karşılar.

Kanuna göre baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine, ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir.

İnceleme iki yönden yapılır: çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı ve taşınmazdan ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı.

Komisyonca yapılan inceleme sonucunda düzenin bozulduğuna ve taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilirse taşınmaz kamulaştırmaya tabi tutulur.

Kanun burada bir usul şartı koyar: taşınmaz mal sahibinin bu kapsamda açacağı davalarda ilgili valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır. Komisyona başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

İki sonuç daha vardır: bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmazlar hakkında 22 ve 23. maddeler uygulanmaz, yani geri alma hükümleri devreye girmez; ve idare bu taşınmazlar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir, gerektiğinde Hazineye bedelsiz devredebilir.

Bir yıllık başvuru süresi, baraj çevresindeki arazi sahipleri için takip edilmesi gereken en kritik takvimdir.

Geri Alma Hakkı Bu Projelerde İşlemez

Büyük projelerde malikin dikkat etmesi gereken bir sınır daha vardır. 23. maddenin son fıkrası uyarınca bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasında belirtilen hâllerde yapılacak kamulaştırmalarda bu madde hükmü uygulanmaz.

Yani büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda, beş yıl içinde amaca uygun işlem yapılmasa dahi geri alma hakkı doğmaz.

Bu, taksit istisnasının diğer yüzüdür: aynı fıkra hem ödemeyi yıllara yayar hem de geri alma hakkını kapatır.

Mülkiyet Yerine İrtifak

Enerji nakil hatları ve boru hatlarında çoğu zaman mülkiyet alınmaz. 4. madde, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabileceğini düzenler.

Bedel ise 11. maddenin son fıkrasında belirlenmiştir: kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmazda veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

“Gerekçeleriyle belirtilir” ifadesi usul zorunluluğudur: rapor, kıymet düşüklüğünü rakam olarak vermekle yetinemez; hangi unsurdan ne kadar düşüş doğduğunu açıklamak zorundadır.

Bedelsiz Kullanma Yetkisi

Altyapı yatırımları için 28. maddede özel bir yetki daha bulunur. Bayındırlık, Köy İşleri ve Kooperatifler bakanlıkları ile T.C. Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü, Karayolları Genel Müdürlüğü ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü; demiryolu hattının, karayolunun veya su tesislerinin her yönündeki, gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyet ve tasarrufunda veya ruhsatname ile intifaları altında bulunmayan kireç, taş ve kum ocaklarını hiçbir resim ve ücrete tabi olmadan kullanabilirler.

Maddenin sınırı dikkatle okunmalıdır: yetki, özel mülkiyette veya ruhsatlı intifa altında bulunmayan ocaklar için tanınmıştır. Özel mülkiyetteki bir ocak bu kapsamda bedelsiz kullanılamaz.

Güzergâh Üzerindeki Malik İçin Kontrol Listesi

1. Muhtarlık ilanları izlenmelidir. Beş yıllık yatırım kısıtı ilanın bitiminden işler.
2. Kamulaştırmanın amacı belirlenmelidir. 3. maddenin ikinci fıkrası kapsamındaysa ödeme taksitli olur ve geri alma hakkı doğmaz.
3. Peşin ödenen tutar denetlenmelidir. Bedelin altıda birinden az olamaz.
4. Taksit faizi kontrol edilmelidir. Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.
5. Baraj çevresindeyse bir yıllık başvuru süresi takvime yazılmalı ve valilik komisyonuna başvurulmalıdır.
6. İrtifak kurulmuşsa kıymet düşüklüğü kalemleri ayrı ayrı hesaplatılmalıdır.

Kısmi Kamulaştırma: Güzergâhın İkiye Böldüğü Parseller

Yol, kanal ve boru hattı projelerinde en sık karşılaşılan tablo, güzergâhın parseli ortadan ikiye bölmesidir. Bu hâlde bedel yalnızca giden kısmın değerinden ibaret değildir.

12. madde üç ihtimali ayırır. Kalan kısmın değerinde değişiklik yoksa bedel, taşınmazın 11. maddeye göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır. Kalan kısmın kıymetinde eksilme meydana gelirse, eksilen değer tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Kalan kısmın bedelinde artış meydana gelirse, artış miktarı bedelden çıkarılır; ancak bu indirme kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Tarım arazilerinde bu hüküm özellikle önemlidir, çünkü parselin ortasından geçen bir yol veya kanal kalan iki parçayı ekonomik ölçekten düşürerek net geliri orantısız biçimde azaltabilir.

Ayrıca kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları ve makine gibi tesislerden mal sahibine kalacak olanların eski nitelikleri dairesinde kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider ve bedel belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller, kıymet düşüklüğü hesabında ayrıca göz önünde tutulmaz.

Kalan Kısım Kullanılamaz Hâldeyse

Güzergâh parseli öyle bölmüş olabilir ki kalan parça ekonomik olarak anlamsız hâle gelir. 12. madde bu ihtimal için malike bir hak tanır ancak sıkı bir süreye bağlar:

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

Üç şart birlikte aranır: kalan kısım yararlanmaya elverişli olmayacak, idari yargıda dava açılmamış olacak ve başvuru kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı yapılacak.

Bu otuz günlük süre, büyük proje güzergâhlarındaki maliklerin en sık kaçırdığı süredir. Kaçırıldığında kalan kısmın kamulaştırılması istenemez.

Değerlemede Teşebbüsün Etkisi Dışlanır

Büyük projelerde bedel tartışmasının sık gündeme gelen bir yönü, projenin bölgede yarattığı değer değişimidir. 11. madde bu konuda nettir: taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kural iki yönlü işler: barajın, yolun veya santralin bölgede yarattığı değer artışı bedele eklenemez; buna karşılık aynı teşebbüsün yarattığı olumsuz etki de emsal seçiminde gerekçe olarak kullanılamaz. Değerleme, teşebbüsten bağımsız bir piyasa durumunu yansıtmalıdır.

Ağaç ve Ürün Bedeli

Baraj ve yol güzergâhlarındaki taşınmazlar çoğu zaman tarımsal niteliktedir ve üzerlerindeki dikili varlıklar ayrı bir kalem oluşturur. 11. madde, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değerinin raporda gösterilmesini ister.

Tarladaki ürün bakımından ise 20. madde uygulanır: ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün değilse idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla boşaltmayı talep edebilir. Ekin bedeli 11 ve 12. maddeler uyarınca yapılan değer tespitinde nazara alınmışsa, boşaltma için tekrar tespit ve ödeme gerekmez.