Kısmi Kamulaştırma ve Artık Alanın Durumu (m. 12)

Maddenin Yapısı

12. madde, kısmen kamulaştırılan taşınmazlarda bedelin nasıl bulunacağını düzenler. Madde yalnızca bir hesap kuralı değildir; içinde bir talep hakkı, bir dava şartı, paylı mülkiyete özgü bir usul ve bir görev hükmü barındırır.

Aşağıda madde, fıkra ve bent sırasına sadık kalınarak açıklanmaktadır.

Birinci fıkra, (a) bendi — değer değişmiyorsa

Kamulaştırılmayan kısmın değerinde kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmayan hâllerde bedel; taşınmazın 11. maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır.

Bu, maddenin çıkış noktasıdır. Önce taşınmazın tamamının değeri 11. madde ölçütlerine göre bulunur, sonra kamulaştırılan kısma düşen pay hesaplanır. Yani hesap parçadan değil bütünden başlar.

Bu sıralamanın pratik önemi büyüktür: giden kısmın ayrı bir taşınmazmış gibi değerlendirilmesi, özellikle taşınmazın en değerli bölümünün (yola cepheli kısım, üzerinde yapı bulunan alan) alındığı hâllerde hatalı sonuç verir.

(b) bendi — kalan kısımda eksilme varsa

Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği hâllerde bedel; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendindeki esaslara göre tayin edilen bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.

Kalan alandaki değer kaybı, uygulamada en sık atlanan kalemdir. Tipik doğuş sebepleri şunlardır: parselin ikiye bölünmesi ve bütünlüğün kaybı; yola cephenin kaybedilmesi; kalan alanın imar mevzuatına göre yapılaşmaya elverişsiz hâle gelmesi; tarımsal işletmede makine manevrasının daralması; ve sulama düzeninin bozulması.

(c) bendi — kalan kısımda artış varsa

Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği hâllerde ise bedel; artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendindeki esaslara göre tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.

Kanun burada bir tavan koyar: (c) bendi uyarınca yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Bu tavan malikin lehine bir güvencedir. Kalan alanın değeri ne kadar artmış olursa olsun, giden kısmın bedelinin en az yarısı malike ödenir.

Düşüş ve artış nasıl tespit edilir?

Maddenin devamı bir usul kuralı getirir: (b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11 inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur.

Yani değer düşüklüğü göz kararı bir yüzde olarak değil, 11. madde ölçütlerine göre yapılacak ayrı bir bedel takdiriyle bulunur. Raporda bu takdirin gerekçesiyle gösterilmesi gerekir; 11. madde zaten kıymeti etkileyen her unsurun ayrı ayrı değerinin belirtilmesini emreder.

Kesilen tesislerin gideri ayrı bir kalemdir

Kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur.

Ve kritik cümle: bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz.

İki kalem birbirinin yerine geçmez. Değer düşüklüğü, kalan alanın piyasa değerindeki kaybı karşılar; kullanılabilir hâle getirme gideri ise fiilî onarım külfetini. Raporda ikisinin ayrı ayrı görünmesi gerekir.

Artan kısım kullanılamaz hâldeyse: otuz gün

Maddenin en çok hak kaybına yol açan hükmü budur: bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

Üç şart birlikte aranır:

1. Artan kısım yararlanmaya elverişli durumda olmayacak.
2. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamış olacak.
3. Başvuru, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde ve yazılı yapılacak.

İkinci şart özellikle dikkat gerektirir: idari yargıda iptal davası açan malik, bu talebi ileri süremez. İki yol arasında baştan bir tercih yapmak gerekir.

Süre kaçırıldığında bu talep ileri sürülemez ve malik, ekonomik olarak anlamsız hâle gelmiş bir parçayla kalır. Kalan kısımdaki değer düşüklüğü talebi ise (b) bendi kapsamında ayrıca değerlendirilir; bu iki talep birbirinin yerine geçmez.

Baraj mücavir taşınmazları: bir yıl ve dava şartı

Baraj kamulaştırmaları için maddede ayrı bir düzen vardır. Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir.

İnceleme iki yönden yapılır: çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı ve taşınmazdan ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı. Komisyon olumlu karar verirse taşınmaz kamulaştırmaya tabi tutulur.

Kanun burada bir usul şartı koyar: taşınmaz mal sahibinin bu kapsamda açacağı davalarda ilgili valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır. Komisyona başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Ayrıca bu yolla kamulaştırılan mücavir taşınmazlar hakkında 22 ve 23. maddeler uygulanmaz — yani geri alma hükümleri devreye girmez — ve idare bu taşınmazlar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir, gerektiğinde Hazineye bedelsiz devredebilir.

Fiilen bölünmüş paylı taşınmazlarda özel usul

Madde, paydaşlar arasında fiilen bölüşülmüş taşınmazlar için ayrı bir kural getirir: kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmî kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyorsa, kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülür ve kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir.

Bu paydaşların yalnızca kamulaştırılan bu kısım için dava hakkı vardır; taşınmazın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır.

Hüküm, fiilî taksimin hukuken tanınmadığı bir sistemde pratik bir çözüm üretir: kamulaştırma, fiilen kimin kullandığı yeri etkiliyorsa o paydaşla yürütülür.

Görevli yargı kolu

Maddenin son fıkrası nettir: bu maddenin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.

Yani değer düşüklüğü, kesilen tesis gideri, artan kısmın kamulaştırılması ve paylı mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklar idari yargının değil, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinin alanındadır.

Maddeye Dayanan Dosyada Kontrol Listesi

1. Bütünün değeri bulunmuş mu? Hesap, giden parçadan değil taşınmazın tamamından başlamalıdır.
2. Kalan alanda değer değişimi incelenmiş mi? (b) veya (c) bendi uygulanıyorsa gerekçesi raporda görünmelidir.
3. İndirim yüzde elliyi aşmış mı? Kanun bu tavanı açıkça koyar.
4. Kesilen tesis gideri ayrı gösterilmiş mi? Değer düşüklüğü hesabına gömülmüş olmamalıdır.
5. Artan kısım kullanılabilir mi? Değilse otuz günlük yazılı başvuru süresi takvime yazılmalıdır.
6. İdari yargıda dava açılacak mı? Açılırsa artan kısmın kamulaştırılması talebi ileri sürülemez.
7. Taşınmaz paylı ve fiilen bölünmüş mü? Öyleyse işlemler yalnızca ilgili paydaş hakkında yürür.

Kısmi Kamulaştırmada Sık Görülen Beş Senaryo

12. maddenin soyut bentleri, sahada birkaç tekrar eden tabloya karşılık gelir. Aşağıdaki senaryolar, hangi bendin ve hangi talebin devreye gireceğini göstermek için sıralanmıştır.

1. Yol güzergâhı parseli ikiye bölüyor

En yaygın tablodur. Giden şerit için (a) bendine göre bedel hesaplanır. Kalan iki parçanın her biri ayrı ayrı değerlendirilir: bütünlük kaybı, makine manevrasının daralması ve sulama düzeninin bozulması (b) bendi kapsamında değer düşüklüğü doğurur. Parçalardan biri ekonomik olarak anlamsız kalmışsa, otuz günlük süre içinde o kısmın da kamulaştırılması istenebilir.

2. Yola cepheli kısım alınıyor

Taşınmazın en değerli bölümünün gitmesi hâlinde iki hata birden yapılabilir. Birincisi, giden kısmın ortalama birim değerle hesaplanması; oysa (a) bendi bütünün değerinden pay ayrılmasını emreder ve cepheli kısmın değeri ortalamanın üzerindedir. İkincisi, kalan arka kısmın cephesizlik nedeniyle uğradığı kaybın hiç hesaplanmaması.

3. Kamulaştırma sonrası kalan alan imara aykırı hâle geliyor

Kalan parça, imar mevzuatındaki asgari parsel büyüklüğünün veya cephe şartının altına düşebilir. Bu, kalan alanda yapılaşma hakkının fiilen ortadan kalkması demektir ve (b) bendi kapsamında ağır bir değer düşüklüğü doğurur. İmar durumu belgesinin dosyaya konulması bu iddianın temelidir.

4. Bina ortadan kesiliyor

Burada iki ayrı kalem birlikte doğar. Yıkılan kısmın bedeli (a) bendi kapsamındadır. Ayakta kalan kısmın eski niteliği dairesinde kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider ise ayrı bir kalemdir ve kanun bunun kıymet düşüklüğü hesabında göz önünde tutulmayacağını açıkça belirtir. Aynı durum ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik ve havagazı kanalları ile makine gibi tesisler için de geçerlidir.

5. Kamulaştırma kalan alanın değerini yükseltiyor

Yeni yolun kalan parçaya cephe kazandırdığı hâllerde (c) bendi işler ve artış bedelden düşülür. Ancak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşamaz. Bu tavanın aşılıp aşılmadığı, raporun ilk kontrol edilecek noktalarından biridir.

Davanın Yürüyüşü: 2942 s.K. m.10, m.11, m.14 ve m.15

Kısmi kamulaştırma tartışması, çoğu zaman idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davası içinde yürür. Bu nedenle o davanın takvimi ve bilirkişi rejimi, artan kısma ilişkin taleplerin kaderini de belirler.

Davanın açılışı ve ilk duruşma: 2942 s.K. m.10. Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve belgelerin örnekleriyle birlikte malike meşruhatlı davetiye ile tebliğ eder; ayrıca kamulaştırmanın ve belgelerin özeti, taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerden birinde en az birer defa ilan edilir.

Kritik an: ilk duruşmadaki uzlaşma daveti. Belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmazın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar bedelde anlaşırsa hâkim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder. Bu aşamada anlaşılan bedel kesindir; bu nedenle artan kısımdaki değer düşüklüğü ve tamamının kamulaştırılması talepleri duruşmadan önce hesaplanmış olmalıdır.

Anlaşma olmazsa keşif takvimi. Tarafların bedelde anlaşamamaları hâlinde hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmazın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Keşifte, taşınmazın bulunduğu yerin köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması için davetiye çıkarılır ve muhtarın beyanı alınır.

Rapora itiraz ve yeni kurul. Tarafların rapora itirazı hâlinde, gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilebilir. Artan kısımdaki değer düşüklüğü hesaplanmamış veya yüzde olarak soyut biçimde verilmişse, bu aşamada somut itiraz edilmesi gerekir; aksi hâlde rapor hükme esas alınır.

Değerin ölçütleri: 2942 s.K. m.11. Bilirkişi kurulu; taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını, vergi beyanını, resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini; arazilerde olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri, arsalarda ise kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini esas alır. Kısmi kamulaştırmada bu ölçütler, kamulaştırılan kısım ve kalan kısım için ayrı ayrı uygulanır.

Dava hakkı ve otuz gün: 2942 s.K. m.14. Malik, 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden; kendilerine tebligat yapılamayanlar bakımından gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. Bu süre, yazıda anlatılan artan kısmın da kamulaştırılması için öngörülen otuz günlük başvuru süresiyle paralel işler; ikisi karıştırılmamalıdır.

İki otuz günün farkı. Birincisi kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığına yöneliktir ve idari yargıya gider. İkincisi ise işlemi kabul edip artan kısmın da alınmasını istemektir ve idareye yazılı başvuruyla yapılır; reddi hâlinde adli yargıda dava açılır. Aynı dosyada ikisi birlikte kullanılamaz; strateji baştan belirlenmelidir.

Ödeme aşaması: 2942 s.K. Ek m.4. Karar kesinleştikten sonra idareler, mahkeme kararı gereğince ödenmesi gereken tutarı, hak sahibinin banka hesap numarasının bildirilmesini müteakip otuz gün içinde öder. Süre bildirim tarihinde işlemeye başladığından, IBAN bildiriminin evrak kaydıyla yapılması gerekir; bu süre dolmadan başlatılan icra takibi erken sayılır.

Raporu denetlerken sorulacaklar. Kısmi kamulaştırma dosyalarında rapor şu başlıklarda denetlenmelidir: kalan kısmın değer düşüklüğü soyut yüzde ile mi yoksa emsale dayalı hesapla mı belirlenmiş; kesilen tesisatın tamamlama gideri ayrı kalem olarak gösterilmiş mi; arazi ise net gelir hesabı hangi ürün ve verim üzerinden yapılmış; ve kalan kısmın imar durumu değişmişse bu husus rapora yansıtılmış mı.

Bedel tespiti davasında takvim

Rapor Denetiminde Aranacaklar

12. maddeye dayanan bir raporun denetimi, şu soruların cevabının raporda görünüp görünmediğiyle yapılır:

• Taşınmazın tamamının değeri 11. madde ölçütlerine göre bulunmuş mu?
• Kamulaştırılan kısma düşen pay hangi yöntemle ayrılmış?
• Kalan alanda değer değişimi incelenmiş mi, yoksa hiç ele alınmamış mı?
• Değer düşüklüğü, kanunun emrettiği gibi bedel takdiri suretiyle mi bulunmuş, yoksa gerekçesiz bir yüzde olarak mı verilmiş?
• Kesilen tesislerin kullanılabilir hâle getirilme gideri ayrı bir kalem olarak gösterilmiş mi?
• (c) bendi uygulanmışsa indirim yüzde elli tavanını aşıyor mu?
• Kıymeti etkileyen her unsurun ayrı ayrı değeri gösterilmiş mi?

Bu sorulardan herhangi birinin cevabı raporda yoksa, rapora itiraz için somut bir gerekçe doğmuş demektir.

İki Talebin Karıştırılmaması

Kısmi kamulaştırma dosyalarında birbirine benzeyen iki talep vardır ve karıştırılmaları hak kaybına yol açar.

Değer düşüklüğü talebi (b) bendine dayanır. Kalan alan malikte kalmaya devam eder; talep edilen, bu alanın uğradığı değer kaybının bedele eklenmesidir. Bu talep, bedel tespiti davası içinde ileri sürülür.

Artan kısmın kamulaştırılması talebi ise beşinci fıkraya dayanır. Burada istenen, kalan parçanın da idare tarafından alınmasıdır. Bu talep, idari yargıda dava açılmamış olmak kaydıyla ve kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı olarak idareye yapılır.

İkisi birbirinin alternatifi değildir ama şartları da aynı değildir. Kalan alan kullanılabilir durumdaysa yalnızca birincisi; kullanılamaz durumdaysa ikisi de gündeme gelebilir.