Kısmi Kamulaştırma ve Artık Alan

Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın yalnızca bir bölümünün kamulaştırılmasıdır. Bu durum, kalan kısım yönünden de bazı sonuçlar doğurabilir.

Artık Alan

Kamulaştırmadan arta kalan bölüm, eski hâliyle kullanılamaz veya değerini önemli ölçüde yitirir hâle gelebilir.

Malikin Hakkı

Bu hâllerde malik, koşulları varsa kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir; ayrıca değer kaybı gündeme gelebilir.

Önemi

Kalan kısmın durumu, bilirkişi incelemesinde ayrıca değerlendirilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Kanunun Üçlü Formülü

Kısmi kamulaştırmada bedel, kamulaştırılan alanın metrekaresiyle çarpımdan ibaret değildir. Kanun, kalan kısmın durumuna göre üç ayrı sonuç öngörmüştür.

a) Kalan kısmın değerinde değişiklik yoksa. Bedel, taşınmazın değerleme esaslarına göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır. Basit orantı bu hâlde işler.

b) Kalan kısımda eksilme varsa. Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Malikin en çok kazandığı kalem budur ve talep edilmediğinde çoğu zaman gözetilmez.

c) Kalan kısımda artış varsa. Kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde, artış miktarı tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedelinden çıkarılır. İdare tarafından ileri sürülen bu iddia da somut verilerle desteklenmelidir.

Pratik sonuç: bilirkişi raporunda yalnızca “kamulaştırılan alanın değeri” hesaplanmışsa rapor eksiktir. Kalan kısmın durumu ayrı bir başlık altında incelenmiş olmalıdır. Bu inceleme yoksa rapora bu gerekçeyle itiraz edilmelidir.

Değer Kaybı Nasıl Ortaya Konur?

“Tarlam bölündü, zarar ettim” ifadesi tek başına sonuç vermez. Kayıp, teknik olarak gösterilmelidir.

Uygulamada değer kaybı doğuran tipik durumlar ve bunların nasıl belgeleneceği şöyledir:

• Parselin ikiye bölünmesi. Yol veya hat parselin ortasından geçtiğinde iki ayrı parça oluşur. Her parçanın yüzölçümü, şekli ve bağımsız kullanıma elverişliliği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
• Yola cephenin kaybı. Kamulaştırma sonrası kalan kısmın yola cephesi kalmıyorsa, yapılaşma ve satış imkânı fiilen ortadan kalkar.
• Geometrinin bozulması. Düzgün bir parselden üçgen veya şerit hâlinde bir artık kalması, kullanılabilirliği doğrudan düşürür.
• Asgari parsel büyüklüğünün altına düşme. Kalan alan, imar planındaki asgari ifraz şartını veya tarım mevzuatındaki bölünmezlik sınırını karşılamıyorsa bağımsız değerlendirilemez.
• Sulama ve erişimin kesilmesi. Tarım arazilerinde su kaynağına veya tarla yoluna erişimin kesilmesi, kalan alanın verimini düşürür.
• Yapı bütünlüğünün bozulması. Kamulaştırma yapının bir bölümünü kapsıyorsa, kalan kısmın kullanılabilirliği ayrıca incelenmelidir.

Bu hususlar keşifte yerinde gösterilmeli ve krokiye işlenmelidir. Keşif tutanağına geçirilmeyen bir olgu, sonradan rapora yansıtılamaz.

Artan Kısmın Tamamının Kamulaştırılmasını İsteme

Değer kaybının bedele eklenmesi bazı dosyalarda yeterli olmaz: kalan alan artık hiçbir şekilde kullanılamaz hâldedir. Bu durumda talep farklıdır.

Malik, artan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir. Bu talebin kabul edilebilmesi için kalan alanın ekonomik olarak kullanılamaz hâle geldiğinin ortaya konması gerekir.

Talebi güçlendiren unsurlar:

• Kalan alanın yüzölçümünün, imar planındaki asgari parsel büyüklüğünün altında kalması,
• Tarım arazilerinde bölünmezlik sınırının altına düşülmesi,
• Yola cephenin tamamen kaybedilmesi,
• Kalan parçaların birbirinden kopması ve tek başına ekonomik değer taşımaması.

Usul bakımından iki nokta önemlidir. Birincisi, bu talep dava dilekçesinde terditli olarak ileri sürülmelidir: önce değer kaybının bedele eklenmesi, kabul edilmezse artan kısmın da kamulaştırılması. Tek bir talebe bağlanan dosya, kısmi haklılık hâlinde sonuçsuz kalabilir.

İkincisi, talep keşif öncesinde yazılı olarak sunulmalıdır; böylece bilirkişi heyeti kalan alanın kullanılabilirliğini rapor kapsamına alır.

Paylı Taşınmazda Kısmi Kamulaştırma

Hisseli taşınmazlarda kısmi kamulaştırma, özel bir kurala tabidir ve çoğu dosyada gözden kaçar.

Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmışsa ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyorsa:

• Kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece o paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülür,
• Kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir,
• Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları bulunur,
• Taşınmazın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır.

Bu kural iki yönlü çalışır: kamulaştırılan kesim sizin fiilî kullanımınızdaysa bedelin tamamı size ödenir; başka bir paydaşın kesimindeyse siz bedel dışında kalırsınız. Bu nedenle fiilî taksim iddiası dikkatle değerlendirilmelidir.

Ayrıntı için hisseli taşınmazda paydaşın beyan dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İrtifak Kamulaştırmasında Kısmi Etki

Enerji nakil hattı ve boru hattı dosyalarında kısmi kamulaştırma mantığı farklı işler ve bu fark bedeli katlar.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde bedel, hattın geçtiği şeridin değeri değildir. Kanun, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğünün gerekçeleriyle belirtileceğini ve bu kıymet düşüklüğünün kamulaştırma bedeli olduğunu düzenler.

Yani sorulacak soru “hattın geçtiği alan ne eder” değil, “bu irtifak kurulduktan sonra taşınmazın tamamı ne kadar değer kaybetti” sorusudur. Yapılaşma hakkının kısıtlanması, parselin fiilen ikiye bölünmesi ve pazarlanabilirliğin düşmesi bu kapsamda değerlendirilir.

Ayrıntı için irtifak kamulaştırmasında değer düşüklüğü ve rapora itiraz yazımıza bakılabilir.

Keşif: Dosyanın Kazanıldığı Yer

Kısmi kamulaştırmada rapor, keşifte görülenlerin ötesine geçmez. Keşifte gösterilmeyen bir kayıp, sonradan hesaba katılmaz.

Keşiften önce hazırlanması gerekenler:

• Karşılaştırmalı kroki. Kamulaştırma öncesi ve sonrası parsel sınırlarının üst üste çizildiği, artık parçaların ayrı ayrı numaralandırıldığı bir çizim.
• Ölçüm. Her artık parçanın yüzölçümü, cephe uzunluğu ve derinliği.
• İmar durumu belgesi. Asgari ifraz şartı ve yapılaşma koşulları.
• Envanter. Ağaç türü, sayısı ve yaşı; yapı, sulama tesisi, kuyu, çevre duvarı.
• Erişim bilgisi. Kalan parçalara yol ve su erişiminin devam edip etmediği.

Keşif sırasında ise şunlar yapılmalıdır: kayıp doğuran her unsur yerinde gösterilmeli, bilirkişilerin bunları görmesi sağlanmalı ve keşif tutanağına geçirilmesi talep edilmelidir. Tutanağa geçmeyen beyanlar rapora yansımaz.

Heyetin bileşimi de talep edilmelidir: taşınmazın niteliğine göre harita mühendisi, ziraat mühendisi veya şehir plancısı ve değerleme uzmanı. Eksik uzmanlıkla oluşturulan heyet, ayrı bir itiraz sebebidir.

Rapora İtiraz: Kalem Kalem

Kısmi kamulaştırma raporlarında en sık karşılaşılan eksiklik, kalan kısmın hiç incelenmemiş olmasıdır. İtiraz bu eksikliği tek tek göstermelidir.

Denetlenecek başlıklar:

• Kalan kısım ayrı başlıkta incelenmiş mi? Rapor yalnızca kamulaştırılan alanın değerini hesaplamışsa eksiktir.
• Değer kaybı oranı gerekçelendirilmiş mi? Bir oran uygulanmışsa dayanağı gösterilmelidir.
• Artık parçalar tek tek değerlendirilmiş mi? Parsel ikiye bölünmüşse her parça ayrı incelenmelidir.
• Envanter eksiksiz mi? Keşifte sayılmayan ağaç ve tesisler bedele girmez.
• Nitelik doğru belirlenmiş mi? Arsa niteliğindeki taşınmazın arazi sayılması yöntemi tamamen değiştirir.
• Emsaller karşılaştırılabilir mi? Konum, imar durumu, yüzölçümü ve cephe bakımından.

İtiraz karşılanmazsa önce ek rapor, sonra yeni heyetle inceleme talep edilmelidir. Rapora süresinde itiraz edilmediğinde rapor hükme esas alınır.

Genel itiraz usulü için kamulaştırma bedeline itiraz dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Kısmi Kamulaştırma ile Parselasyon Farkı

Uygulamada bu iki işlem sık karıştırılır; oysa hukuki rejimleri ve malikin hakları tamamen farklıdır.

Kısmi kamulaştırmada idare, taşınmazın bir bölümünü bedel ödeyerek alır. Malik bedel alır, kalan kısımdaki değer kaybını talep edebilir ve koşulları varsa artan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

Parselasyonda (imar uygulamasında) ise düzenleme ortaklık payı adı altında bedelsiz kesinti yapılır. Malik bedel almaz; karşılığında düzenlenmiş bir parsel tahsis edilir.

Aradaki fark pratikte şudur: aynı taşınmazdan hem kesinti yapılıp hem bedel beklenmesi mümkün değildir. Buna karşılık geçmişte kesinti yapılmış bir taşınmazdan ikinci kez aynı gerekçeyle kesinti yapılması tartışmalıdır ve bu husus belgelenerek ileri sürülmelidir.

Ayrım için bedelsiz terk, DOP ve kamulaştırma farkı yazımıza bakılabilir.

Bedelin Ödenmesi ve Kalan Kısmın Tapu Durumu

Kısmi kamulaştırmada tescil, taşınmazın tamamı için değil kamulaştırılan bölüm için yapılır. Bu, tapuda birden fazla işlem doğurur.

Sürecin tapu tarafındaki adımları:

• İfraz. Kamulaştırılan kısım, ana parselden ayrılarak bağımsız bir parsel hâline getirilir.
• Tescil. Ayrılan parsel idare adına tescil edilir.
• Kalan parsel. Malik adına, yeni yüzölçümüyle kayıt altına alınır.

Malikin kontrol etmesi gerekenler: yeni parselin yüzölçümü doğru işlenmiş mi, ada-parsel numarası ve varsa şerhler doğru aktarılmış mı, kalan parselin sınırları krokiyle örtüşüyor mu?

Hata varsa düzeltme talebi ivedilikle yapılmalıdır. Belgelerdeki bilgi yanlışlıkları için ayrı bir yol öngörülmüştür; ayrıntı için kamulaştırmada maddi hata düzeltim davası dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Ayrıca kalan parselin yola cephesinin devam edip etmediği kontrol edilmelidir. Cephe kaybı, sonraki yapılaşma ve satış imkânını doğrudan etkiler ve bu husus değer kaybı talebinin de dayanağıdır.

Kısmi Kamulaştırma Sonrası Yapılacaklar

Bedel alındığında dosya kapanmış sayılmaz; kalan taşınmaz bakımından takip gerektiren birkaç husus vardır.

1. Tapu kaydını kontrol edin. Yeni yüzölçümü, sınırlar ve şerhler doğru mu?
2. İmar durumunu yenileyin. Kalan parselin yapılaşma koşulları değişmiş olabilir; güncel imar durumu belgesi alın.
3. Emlak vergisi bildirimini güncelleyin. Yüzölçümü değiştiğinden bildirim yenilenmelidir.
4. Sahayı takip edin. Kamulaştırma amacına uygun işlem yapılıp yapılmadığını izleyin; beş yıl içinde hiçbir işlem yapılmazsa geri alma hakkı gündeme gelir.
5. Erişimi güvenceye alın. Kalan parselin yola erişimi kesilmişse, geçit hakkı talebi değerlendirilmelidir; ayrıntı için zorunlu geçit hakkı dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Bu beş adım, kısmi kamulaştırma sonrasında en sık karşılaşılan sorunları baştan önler.

Rapor, Parselasyon ve Şerh: HMK m.281, 3194 s.K. m.18 ve 2942 s.K. m.7

Kısmi kamulaştırmada sonucu belirleyen üç teknik nokta vardır: bilirkişi raporuna itirazın usulü, parselasyonla karıştırılmaması ve tapudaki şerhin akıbeti. Üçünün de kanunda açık karşılığı vardır.

Rapora itiraz süresi: HMK m.281. Taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler. Kalan kısımdaki değer düşüklüğü hesaplanmamışsa, itiraz bu süre içinde ve kalem kalem yapılmalıdır.

Mahkemenin yetkisi. Aynı madde uyarınca mahkeme, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla yeniden inceleme yaptırabilir; ayrıca bilirkişiden ek rapor alınmasına veya raporun açıklattırılmasına karar verebilir. Bu nedenle itiraz dilekçesinde talep, “rapora itiraz ediyoruz” gibi soyut değil; hangi kalemin neden eksik olduğu gösterilerek yazılmalıdır.

Bilirkişinin görev sınırı: HMK m.279. Bir denetim noktası daha vardır: bilirkişi, raporunda ve sözlü açıklamaları sırasında çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamaz; hâkim tarafından yapılması gereken hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz. “Değer düşüklüğü talep edilemez” gibi hukuki sonuç içeren rapor cümleleri, bu hükme dayanılarak itiraz konusu yapılır.

Karıştırılmaması gereken kurum: 3194 s.K. m.18. Parselasyon bambaşka bir mekanizmadır: belediyeler, imar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya ve hak sahiplerine dağıtmaya yetkilidir. Dağıtım sırasında yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir; ancak bu pay, düzenlemeye tabi arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Farkın pratik sonucu. Parselasyonda bedel ödenmez; karşılık, düzenlemenin yarattığı değer artışıdır. Kamulaştırmada ise bedel ödenir ve kalan kısımdaki değer düşüklüğü talep edilebilir. Aynı taşınmazda önce parselasyon yapılıp ardından kamulaştırmaya gidildiğinde, hangi alanın hangi işlemle alındığı ayrıştırılmalıdır; aksi hâlde aynı alan için iki kez hesap yapılması veya hiç hesaplanmaması riski doğar.

Tapudaki şerhin akıbeti: 2942 s.K. m.7. Kamulaştırma kararı verildikten sonra idare, taşınmazın kaydına kamulaştırma şerhi verilmesini tapu idaresine bildirir. Kanun bu şerhi süreye bağlar: bildirim tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davasının açıldığına dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince re’sen sicilden silinir. Kısmi kamulaştırmada bu süre, kalan kısmın tasarruf serbestisi bakımından takip edilmelidir.

Kalan kısımda tasarruf. Şerh silindiğinde veya kamulaştırılan kısmın tescili tamamlandığında, kalan kısım üzerinde malik serbestçe tasarruf edebilir. Ancak satış öncesinde, kalan kısmın imar durumunun ve yola cephe ilişkisinin güncel hâli alınmalıdır; çünkü kamulaştırma sonrası oluşan yeni durum, satış bedelini doğrudan etkiler ve değer düşüklüğü talebinin dayanağını da oluşturur.

Amaca uygun kullanılmazsa: 2942 s.K. m.23. Son bir güvence: kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedeli aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, beş yılın dolmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Rapor, parselasyon ve şerh haritası

Kısmi Kamulaştırmada Sık Yapılan Yedi Hata

• Bedeli metrekare çarpımı sanmak. Kalan kısımdaki değer kaybı ayrı bir kalemdir ve talep edilmediğinde gözetilmez.
• Değer kaybını soyut anlatmak. “Zarar ettim” yerine yola cephe kaybı, geometri bozulması ve asgari büyüklük eşiği somut olarak gösterilmelidir.
• Artan kısım talebini keşiften sonra sunmak. Talep önceden verilmezse bilirkişi heyeti kalan alanın kullanılabilirliğini rapor kapsamına almaz.
• Terditli talep kurmamak. Önce değer kaybının eklenmesi, kabul edilmezse artan kısmın kamulaştırılması sıralı olarak yazılmalıdır.
• Envanteri eksik bırakmak. Keşifte sayılmayan ağaç, yapı ve sabit tesis bedele girmez.
• Heyet bileşimini gözetmemek. Taşınmazın niteliğine uygun uzmanlık yoksa bu ayrı bir itiraz sebebidir.
• Fiilî taksimi ihmal etmek. Hisseli taşınmazda taksim varsa bedelin kime ödeneceği tamamen değişir.

Değer Kaybı Talebi Hangi Dilekçede İleri Sürülür?

Talebin hangi aşamada ve hangi metinle sunulacağı, dosyanın seyrine göre değişir.

• Uzlaşma aşamasındaysanız idareye verilecek cevapta belirtilir; ayrıntı için uzlaşma davetine cevap dilekçesi yazımıza bakılabilir.
• Bedel tespiti davası açılmışsa cevap dilekçesinde ayrı başlık altında ileri sürülür; ayrıntı için bedel tespiti davasında cevap dilekçesi yazımıza bakılabilir.
• Rapor tebliğ edilmişse rapora itiraz dilekçesiyle; ayrıntı için kamulaştırma bedeline itiraz dilekçesi yazımıza bakılabilir.
• İrtifak söz konusuysa ölçüt kıymet düşüklüğüdür; ayrıntı için irtifak kamulaştırmasında değer düşüklüğü yazımıza bakılabilir.

Ortak kural şudur: talep ne kadar erken ileri sürülürse, keşif ve rapor kapsamına girme ihtimali o kadar yüksektir. Rapor tebliğ edildikten sonra yapılan talepler ek rapor gerektirir ve dosyayı uzatır.

Kamulaştırmasız El Atmada Kısmi Etki

Kısmi kamulaştırma mantığı, usulüne uygun yapılmamış el atmalarda da işler ve çoğu dosyada gözden kaçar.

İdare taşınmazın bir bölümüne kamulaştırma yapmaksızın fiilen el atmışsa; malik yalnızca el atılan alanın bedelini değil, kalan kısımda doğan değer kaybını da talep edebilir. Yol veya hat parselin ortasından geçirilmişse, kalan parçaların bağımsız kullanıma elverişliliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bedel bakımından uygulanan kural şudur: taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri esas alınarak dava tarihindeki değeri tespit edilir.

Ayrıca haksız kullanım süresi için ecrimisil talep edilebilir; ancak bu talep beş yıllık zamanaşımına tabi olup dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için istenebilir.

Ayrıntı için kamulaştırmasız el atma dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Baraj ve Büyük Altyapı Projelerinde Artan Alan

Baraj, gölet ve büyük altyapı yatırımlarında kısmi kamulaştırma özel bir sonuç doğurur: kalan alan çoğu zaman fiziksel olarak durmakla birlikte ekonomik olarak yok olmuştur.

Tipik durumlar şunlardır:

• Kalan alan su kotunun hemen üstünde kalmakta ve erişilemez hâle gelmektedir,
• Parsele giden tek yol su altında kalmıştır,
• Kalan alan çevresindeki bütün parseller kamulaştırıldığından ada içinde tek başına kalmıştır,
• Sulama ve tarımsal altyapı ortadan kalkmıştır.

Bu dosyalarda talebin merkezi, kalan alanın ekonomik olarak kullanılamaz hâle geldiğidir. Erişim kaybı, su kotu ve çevre parsellerin durumu keşifte gösterilmeli; harita mühendisi ve ziraat mühendisi bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

Bu tür projelerde artan alanın da kamulaştırılması talebi, değer kaybı talebinden daha güçlü sonuç verebilir; bu nedenle iki talep terditli olarak birlikte ileri sürülmelidir.

Değer Düşüklüğü Nasıl Hesaplanır?

Kısmi kamulaştırmada bilirkişi üç değeri birlikte belirler: ① taşınmazın kamulaştırmadan önceki bütün hâlindeki değeri, ② kamulaştırılan kısmın değeri, ③ kalan kısmın kamulaştırmadan sonraki değeri. Malikin hakkı, birinci değerden ikinci ve üçüncü değerlerin toplamı çıkarıldığında ortaya çıkan farktır — yani artık alanın uğradığı değer kaybı ayrıca ödenmelidir. Uygulamada bu kalem sıklıkla eksik hesaplanır veya hiç hesaplanmaz; itirazın en verimli hedefi burasıdır.

Değer Kaybını Doğuran Tipik Durumlar

Kalan parselin yola cephesini kaybetmesi, geometrisinin bozulup imar mevzuatına göre yapılaşmaya elverişsiz hâle gelmesi, minimum parsel büyüklüğünün altına düşmesi, ikiye bölünerek bütünlüğünün kaybolması, sulama veya ulaşım imkânının kesilmesi. Bu durumların her biri değer kaybının somut gerekçesidir ve keşif sırasında tutanağa geçirilmelidir.

Tamamının Kamulaştırılmasını İsteme Hakkı

Kalan bölüm ekonomik olarak kullanılamaz hâle gelmişse — örneğin yapılaşmaya elverişsiz küçük bir artık parça kalmışsa — malik, taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını talep edebilir. Bu talep, kısmi kamulaştırmanın malike yüklediği yükü dengeleyen önemli bir haktır ve dava sürecinde zamanında ileri sürülmelidir. Ayrıca taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin bedelleri de ayrıca hesaplanır.

Artık Alanın Kamulaştırılmasını İsteme Hakkı

Kısmi kamulaştırmada malikin en güçlü aracı budur ve kısa bir süreye bağlanmıştır.

Kanuna göre; kamulaştırma dışında kalan kısım yararlanmaya elverişli olmaktan çıkarsa, malikin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

İki noktaya dikkat edilmelidir:

• Süre otuz gündür ve tebliğden işler,
• Başvuru yazılı olmalıdır.

Süre kaçırıldığında bu imkân kullanılamaz; kalan kısım elde kalır ancak değerini yitirmiş olabilir.

Kalan Kısımdaki Değer Kaybı ve Tesis Giderleri

Artık alan kamulaştırılmasa dahi, kalan kısımdaki kayıp için kanunda iki ayrı kalem öngörülmüştür.

Birinci kalem — değer düşüklüğü. Kanuna göre kamulaştırılmayan kısmın değerinde kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, bedel; o malın kanundaki esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır. Değişiklik varsa, kıymet düşüklüğü ayrıca hesaplanır.

İkinci kalem — tesislerin yeniden işler hâle getirilmesi. Bu kalem çoğu dosyada talep edilmediği için hesaba katılmaz.

Kanuna göre; kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur.

Üçüncü satır, sanayi ve tarım tesislerinde çok yüksek tutarlara ulaşabilen bir kalemdir. Talep edilmezse hesaba katılmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Bilirkişi raporuna ne kadar sürede itiraz edilir?

HMK m.281 uyarınca taraflar, raporun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde eksik gördükleri hususların tamamlattırılmasını, belirsiz hususlarda açıklama yapılmasını veya yeni bilirkişi atanmasını talep edebilir. İtiraz soyut değil, hangi kalemin neden eksik olduğu gösterilerek yapılmalıdır.

Rapor ‘değer düşüklüğü istenemez’ diyorsa ne yapılır?

HMK m.279 uyarınca bilirkişi, çözümü uzmanlığı ve teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamaz; hâkim tarafından yapılması gereken hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz. Hukuki sonuç içeren rapor cümleleri bu hükme dayanılarak itiraz konusu yapılır.

Parselasyon ile kısmi kamulaştırma arasındaki fark nedir?

3194 s.K. m.18 uyarınca parselasyonda belediye, maliklerin muvafakati aranmaksızın düzenleme yapar ve değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı düşer; bu pay önceki yüzölçümün yüzde kırk beşini geçemez ve bedel ödenmez. Kamulaştırmada ise bedel ödenir ve 2942 s.K. m.12 uyarınca kalan kısımdaki değer düşüklüğü talep edilebilir.

Tapudaki kamulaştırma şerhi ne kadar süre kalır?

2942 s.K. m.7 uyarınca bildirim tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davasının açıldığına dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmezse şerh, tapu idaresince re’sen sicilden silinir.

Kamulaştırılan yer kullanılmazsa geri alabilir miyim?

2942 s.K. m.23 uyarınca bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına bir ihtiyaca tahsis edilmezse, mal sahibi veya mirasçıları bedeli aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir; bu hak beş yılın dolmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybı ödenir mi?

Evet — 2942 m.12 uyarınca kalan bölümde meydana gelen değer düşüklüğü de kamulaştırma bedeline eklenir; bu kalem ayrıca hesaplanmalı ve raporda gösterilmelidir.

Kalan parselim kullanılamaz hâle geldi, ne yapabilirim?

Kalan bölüm ekonomik olarak kullanılamıyorsa taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz; bu talebin dava sürecinde zamanında ve gerekçeli biçimde ileri sürülmesi gerekir.

Değer kaybı nasıl ispatlanır?

Keşif ve bilirkişi incelemesiyle; kalan parselin yola cephesi, geometrisi, imar mevzuatına göre yapılaşma imkânı ve minimum parsel şartları karşılaştırmalı olarak değerlendirilir. Keşif tutanağına somut tespitlerin geçirilmesi kritiktir.

Kalan kısmın değeri artarsa ne olur?

Kamulaştırma sonucu kalan bölümün değeri artmışsa, bu artış kanunda öngörülen esaslara göre değerlendirmeye dâhil edilir; bu nedenle bilirkişi raporunun her iki yönü de gerekçelendirmesi beklenir.

Üzerindeki ağaç ve yapıların bedeli ayrı mı hesaplanır?

Evet — kamulaştırılan kısımdaki yapılar, ağaçlar ve tesisler ayrıca değerlendirilerek bedele eklenir; eksik hesaplama itiraz sebebidir.