Kamulaştırma Bedeline İtiraz Dilekçesi Örneği (2026) — Bilirkişi Raporuna Karşı

İtiraz Neden Belirleyicidir?

Kamulaştırma bedeli davasında hâkim, bedeli doğrudan kendisi hesaplamaz. 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca hâkim, raporlardan ve beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.

Bunun pratik anlamı şudur: dosyanın sonucunu belirleyen asıl metin bilirkişi raporudur. Rapora süresinde ve gerekçeli biçimde itiraz edilmemesi, çoğu zaman bedelin rapordaki hâliyle kesinleşmesiyle sonuçlanır.

İtiraz dilekçesinin başarısı ise tek bir şeye bağlıdır: raporun hangi kanun hükmünü nasıl ihlal ettiğinin somut olarak gösterilmesi. “Bedel düşüktür” şeklindeki bir itiraz, hesaplanabilir bir talep içermediği için sonuç doğurmaz.

İtirazın Dayanağı: 11. Maddenin Ölçütleri

Raporun denetimi, 11. maddenin saydığı ölçütler üzerinden yapılır. Bilirkişi kurulu taşınmaza el koyma tarihindeki nitelikleri esas alarak şu unsurları dikkate almak zorundadır:

• Taşınmazın cins ve nevi
• Yüzölçümü
• Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ile her unsurun ayrı ayrı değeri
• Vergi beyanı
• Resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
• Arazilerde mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir
• Arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri
• Yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı
• Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler

Kanun ayrıca bir usul zorunluluğu getirir: bilirkişiler, taşınmazın değerini etkileyecek unsurları gerekçeleriyle belirtmek zorundadır. Gerekçesiz bir rakam, bu hükme aykırıdır ve itirazın en güçlü dayanağıdır.

İtiraz Başlıkları: Rapor Nerede Sakatlanır?

Kısmi Kamulaştırmada Ek İtiraz Kalemleri

Taşınmazın bir kısmı alınıyorsa itiraz dilekçesinin kapsaması gereken kalemler artar.

12. maddenin (a) bendi uyarınca hesap, taşınmazın tamamının 11. maddeye göre bulunan değerinden kamulaştırılan kısma düşen payın ayrılmasıyla yapılır. Giden kısmın bağımsız bir taşınmaz gibi değerlendirilmesi bu kurala aykırıdır ve en değerli bölümün alındığı hâllerde ciddi kayıp doğurur.

(b) bendi uyarınca kalan kısmın kıymetinde eksilme meydana gelirse, eksilen değer tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Bu tespit, kanunun emrettiği üzere 11. maddedeki esaslara göre bedel takdiri suretiyle yapılmalıdır; gerekçesiz bir yüzde yeterli değildir.

(c) bendi uygulanmışsa bir tavan kontrolü gerekir: kalan alandaki artış nedeniyle yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

Son olarak, kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları ve makine gibi tesislerin eski nitelikleri dairesinde kullanılabilir hâle getirilmesi için gereken gider ayrı bir kalemdir ve kanun bunun kıymet düşüklüğü hesabında göz önünde tutulmayacağını açıkça belirtir.

İrtifak Kamulaştırmasında İtiraz

Enerji nakil hattı ve boru hattı dosyalarında mülkiyet alınmaz, irtifak kurulur. Bedel de farklı belirlenir.

11. maddenin son fıkrası uyarınca kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, taşınmazda veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

“Gerekçeleriyle belirtilir” ifadesi bir usul zorunluluğudur. Rapor, kıymet düşüklüğünü tek bir rakamla geçiştiremez; hangi unsurdan ne kadar düşüş doğduğunu açıklamak zorundadır. Bu açıklamanın bulunmaması, doğrudan bir itiraz gerekçesidir.

Dilekçe Örneği

Aşağıdaki metin, itiraz dilekçesinin iskeletini göstermektedir. Köşeli parantezli alanlar dosyanın kendi verileriyle doldurulmalı, itiraz başlıkları somut olayda gerçekten mevcut olanlarla sınırlandırılmalıdır.

Dilekçeye Eklenmesi Gerekenler

İtirazın sonuç doğurması, ekindeki belgelere bağlıdır. Yalnızca iddia içeren bir dilekçe, raporu çürütmeye yetmez.

1. Emsal satış kayıtları. İtiraz edilen emsalin neden uygun olmadığı ve önerilen emsalin neden uygun olduğu belgeyle gösterilmelidir.
2. İmar durumu belgesi. Arsa/arazi nitelendirmesi ve kalan alanın yapılaşma durumu bakımından belirleyicidir.
3. Taşınmazın mevcut hâlini gösteren fotoğraflar.
4. Ağaç ve dikili varlık envanteri. Tür, adet ve yaş bilgisiyle.
5. Yapı ruhsatı ve projesi. Yıpranma payı tartışmasında kullanılır.
6. Kısmi kamulaştırmada kroki. Kalan alanın hangi hâle geldiğini görünür kılar.

Süre ve Faiz Yönü

İtiraz dilekçesi verilirken dosyanın takvimi de kontrol edilmelidir.

10. madde, bedel tespiti davasının dört ay içinde sonuçlandırılmasını öngörür. Bu sürede sonuçlandırılamaz ise, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Sürenin aşıldığı dosyalarda faiz talebinin dilekçede açıkça yer alması gerekir.

Yargılama giderleri bakımından ise 11 Haziran 2026 tarihli ve 7584 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle değişen 29. madde uyarınca; bilirkişi, keşif ve muhtar ücretleri ile tapu harçları ve Kanun’un gerektirdiği diğer giderler kamulaştırmayı yapan idarece ödenir.

Tescil hükmü kesin olmakla birlikte, 10. madde uyarınca tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İtirazın sonuç vermemesi hâlinde kanun yolu açık kalır.

Sık Yapılan Dört Hata

1. Gerekçesiz itiraz. “Bedel düşüktür” ifadesi hesaplanabilir bir talep içermez. İtiraz, hangi hükmün nasıl ihlal edildiğini göstermelidir.
2. Kalan alanı unutmak. Kısmi kamulaştırmada değer düşüklüğü ve kesilen tesis gideri ayrı ayrı istenmelidir.
3. Emsal önermemek. Raporun emsalini eleştirip yerine somut bir emsal göstermemek, itirazı soyut bırakır.
4. Faizi talep etmemek. Dört aylık süre aşılmışsa kanuni faiz talebi dilekçede açıkça yer almalıdır.

Rapor Elinize Geçtiğinde: Adım Adım Denetim

Bilirkişi raporu, itiraz yazılmadan önce sistematik olarak okunmalıdır. Aşağıdaki sıra, raporun sakatlandığı noktaları ortaya çıkarmak için tasarlanmıştır.

1. Taşınmazın niteliği doğru belirlenmiş mi?

İlk kontrol budur, çünkü nitelik yöntemi belirler. 11. madde, arazilerde mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net geliri, arsalarda ise kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini esas alır.

İki yöntem birbirinden hayli farklı sonuç verir. Arsa niteliğindeki bir taşınmazın arazi sayılarak net gelir yöntemiyle değerlendirilmesi, çoğu zaman bedelin ciddi biçimde düşmesine yol açar. İmar durumu belgesi bu tartışmanın belgesidir.

2. Değerleme tarihi doğru mu?

11. madde, bilirkişi kurulunun taşınmaza el koyma tarihindeki nitelikleri esas alarak değerlendirme yapmasını öngörür. Raporun hangi tarihi esas aldığı açıkça yazılmalıdır.

3. Her unsur ayrı ayrı gösterilmiş mi?

Kanun, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değerinin belirtilmesini emreder. Zemin, yapı, ağaçlar ve diğer dikili varlıklar için tek bir toplam rakam veren rapor, bu hükme aykırıdır ve denetlenebilir değildir.

4. Gerekçe var mı?

11. madde, bilirkişilerin değeri etkileyecek unsurları gerekçeleriyle belirtmesini ister. Bir rakamın nasıl bulunduğu açıklanmamışsa, o rakam tartışılabilir değildir. Bu, itirazın en güçlü ve en sık kullanılabilen dayanağıdır.

5. Emsaller karşılaştırılabilir mi?

Emsal satışın uygunluğu; taşınmaza yakınlık, imar durumu, yüzölçümü, niteliği ve satış tarihi bakımından değerlendirilir. Rapordaki emsalin bu ölçütlerden hangisinde ayrıştığı somut olarak gösterilmelidir.

6. Kısmi kamulaştırmada bütünden mi başlanmış?

12. maddenin (a) bendi, hesabın taşınmazın tamamının 11. maddeye göre bulunan değerinden kamulaştırılan kısma düşen payın ayrılmasıyla yapılmasını öngörür. Giden kısmın bağımsız bir parselmiş gibi ortalama birim değerle çarpılması bu kurala aykırıdır.

Yeni Bilirkişi İncelemesi Talebi

İtiraz dilekçesinde talep, çoğu zaman yalnızca “bedelin artırılması” olarak kurulur. Oysa asıl etkili talep, itirazların değerlendirilmesi için yeni bir bilirkişi kurulu marifetiyle inceleme yapılmasıdır.

Bu talebin gerekçelendirilmesi için raporun hangi yönlerden eksik kaldığının maddeler hâlinde gösterilmesi gerekir. Genel bir güvensizlik beyanı yeterli değildir.

Talep kurulurken dikkat edilecek nokta, incelemenin hangi hususlarda yapılacağının belirtilmesidir. Örneğin: kalan alandaki değer düşüklüğünün 11. maddedeki esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespiti; taşınmaz üzerindeki ağaçların tür, adet ve yaş itibarıyla ayrı ayrı değerlendirilmesi; önerilen emsal satışların karşılaştırmalı incelenmesi.

Acele Kamulaştırma Dosyalarında Durum

Acele el koyma yoluyla taşınmaza el konulmuş dosyalarda malikler sık bir yanılgıya düşer: el koyma sırasında bankaya yatırılan tutarı kesin bedel sanmak.

27. madde uyarınca mahkemece yedi gün içinde tespit edilecek değer bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir. Ancak kanun, bu suretle el koymadan sonra 10. maddeye göre kamulaştırma işlemine devam olunacağını açıkça belirtir.

Yani asıl bedel tespiti davası ayrıca yürütülür ve nihai bedel orada belirlenir. Acele el koyma sırasında yatırılan tutarın düşüklüğü, malikin nihai bedel talebini sınırlamaz. Bu dosyalarda itiraz hakkı tam olarak kullanılabilir.

Bedel Artırım Talebinin Kapsamı

İtiraz dilekçesinde talep edilebilecek kalemler, dosyanın niteliğine göre değişir. Aşağıdaki liste, unutulmaması gerekenleri toplamaktadır.

• Zemin bedeli — 11. maddedeki uygun yöntemle hesaplanmış olarak
• Yapı bedeli — resmî birim fiyatları, maliyet hesapları ve yıpranma payı denetlenerek
• Ağaç ve dikili varlıklar — her biri ayrı ayrı, tür, adet ve yaş itibarıyla
• Kalan alandaki değer düşüklüğü — 12/(b), bedel takdiri suretiyle
• Kesilen tesislerin onarım gideri — 12. madde, kıymet düşüklüğünden ayrı kalem
• Kanuni faiz — 10. madde, dört aylık sürenin bitiminden itibaren
• Yargılama giderleri — 29. madde uyarınca idarede

Bu kalemlerin dilekçede tek tek ve dayanağıyla sayılması, talebin hesaplanabilir olmasını sağlar.

İtiraz Sonrası Süreç

İtiraz dilekçesi verildikten sonra mahkeme, talebi değerlendirir ve gerekli görürse yeni bir inceleme yaptırır. Bu aşamada bilinmesi gerekenler şunlardır:

Süre işlemeye devam eder. 10. madde davanın dört ay içinde sonuçlandırılmasını öngörür; bu süre aşıldığında tespit edilen bedele kanuni faiz işler. İtiraz nedeniyle uzayan yargılama, faiz talebini güçlendirir.

Tescil bekletilmez. Bedel bankaya yatırılıp makbuz ibraz edildiğinde taşınmaz idare adına tescil edilir. Tescil hükmü kesindir; ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Bedelin tamamı yatırılır. Mahkeme bedelinin idarenin kıymet takdir komisyonu bedelini aşan kısmının bloke tutulmasını öngören düzenleme, Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2020 tarihli E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. İdarenin düşük takdiri, peşin ödenecek tutarın tavanı değildir.