⚡ Net Cevap: Kamulaştırma, idarenin kamu yararı gerektirdiğinde özel mülkiyetteki taşınmazı bedelini peşin ödeyerek zorla edinmesidir (Anayasa m.46, 2942 sayılı Kanun). Süreç kamu yararı kararıyla başlar, satın alma usulüyle anlaşma denenir; anlaşma olmazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar. Malikin en güçlü iki hakkı: bedelin artırılmasını istemek ve işlemin iptali için 30 gün içinde dava açmak.
Bu içerik, konunun daha kapsamlı rehberine taşınmıştır.
Kamulaştırma Hukuku Rehberi: Süreç, Bedel Tespiti ve Malikin →
Kamulaştırma tebligatı aldıysanız süre işlemeye başladı
Hukukçular Evi Ankara olarak yanınızdayız.
Kamulaştırmanın Anayasal Çerçevesi
Mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altındadır; 46. madde ise devlete, kamu yararının gerektirdiği hâllerde ve karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırma yetkisi verir. Bu iki madde arasındaki denge kamulaştırma hukukunun tamamını belirler: idarenin yetkisi vardır ama gerçek karşılığı ödemek ve usule uymak zorundadır. Malikin savunması da tam bu iki eksende kurulur.
Sürecin Aşamaları
1. Kamu yararı kararı: Yetkili merci, yatırımın kamu yararına olduğunu karara bağlar ve onaylatır. 2. Kıymet takdiri: İdare bünyesindeki komisyon taşınmaza bedel takdir eder. 3. Satın alma usulü (m.8): Malik pazarlığa davet edilir; anlaşma sağlanırsa tapu doğrudan devredilir — bu yol malik için çoğu kez en hızlı sonucu verir. 4. Bedel tespiti ve tescil davası (m.10): Anlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde dava açar; mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle bedeli belirler, bedel bankaya yatırılınca taşınmaz idare adına tescil edilir.
Malikin Elindeki Haklar
Bedel yönünden: Bilirkişi raporuna itiraz, yeni keşif ve ek rapor talebi, emsal karşılaştırma yönteminin denetimi, istinaf ve temyiz. İşlem yönünden: Kamulaştırma işleminin iptali için tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava (m.14). Ödeme yönünden: Bedelin geç ödenmesi hâlinde faiz talebi. Usulsüz el atma hâlinde: İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza el attıysa bedel veya tazminat davası.
Bedel düşük mü belirlendi? Artırım davanızı değerlendirelim
Hukukçular Evi Ankara olarak yanınızdayız.
📚 İlgili Rehberler
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma bedelini kim belirler?
Önce idarenin kıymet takdir komisyonu bir bedel belirler; anlaşma sağlanamazsa nihai bedeli, keşif ve bilirkişi incelemesi sonrasında asliye hukuk mahkemesi tespit eder. Mahkeme komisyon takdiriyle bağlı değildir.
Kamulaştırmaya itiraz edebilir miyim?
Evet — iki ayrı yol vardır: işlemin hukuka aykırılığı iddiasıyla tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası; bedelin düşüklüğü iddiasıyla ise bedel tespiti davasında itiraz ve kanun yolları.
Bedel ödenmeden taşınmazım elimden alınabilir mi?
Kural olarak hayır: Anayasa m.46 karşılığın peşin ödenmesini şart koşar; tescil için de bedelin bankaya yatırılmış olması gerekir. Acele kamulaştırma gibi istisnalarda el koyma öncesinde mahkemece belirlenen bedelin bloke edilmesi aranır.
Taşınmazımın bir kısmı kamulaştırılırsa kalanı ne olur?
Kısmi kamulaştırmada kalan bölümün kullanılamaz hâle gelmesi veya değer kaybetmesi hâlinde bu zarar bedele yansıtılır; şartları varsa malik kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.
Kamulaştırma bedeli vergiye tabi mi?
Vergilendirme, taşınmazın niteliğine ve elde tutulma süresine göre değişir; gerçek kişilerde değer artışı kazancı istisnaları gündeme gelir. Somut durum dosya bazında değerlendirilmelidir.
Kamulaştırma kararı tapuya işlenir mi?
Evet — karar tapu kütüğüne şerh edilir; şerh, taşınmazın üçüncü kişilere devrinde alıcının durumu bilmesini sağlar ve sürecin güvenliğini korur.
