Kamulaştırmada Geri Alma Hakkı: Taşınmazı Geri Alma Şartları (m. 22-23)

Kamulaştırmada geri alma hakkı, kamulaştırılan taşınmaza artık kamulaştırma amacı veya kamu yararı için ihtiyaç kalmaması hâlinde, mal sahibi veya mirasçılarının taşınmazı geri alabilmesidir. Mülkiyetin ancak kamu yararı sürdüğü sürece idarede kalması gerektiği ilkesine dayanan bu hak, 2942 sayılı Kanun’un 22 ve 23. maddelerinde düzenlenmiştir.

Geri Alma Hakkı Nedir?

Kamulaştırma yalnızca kamu yararının bulunduğu hâllerde yapılabilir. Kamulaştırmadan sonra bu yarar ortadan kalkar ya da taşınmaz amacına uygun kullanılmazsa, kanun mülk sahibine taşınmazı geri alma imkânı tanır. İki ayrı düzenleme vardır: idarenin kendiliğinden ihtiyaç kalmadığını bildirdiği hâl (m. 22) ve taşınmazın belirli süre atıl bırakılması hâli (m. 23).

İdarenin Vazgeçmesi ve İade (m. 22)

Kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmaza kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaç kalmazsa, idare bu durumu 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre mal sahibi veya mirasçılarına duyurur. Bu duyuru üzerine ilgililer, aldıkları kamulaştırma bedelini, aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir. İade işlemi, kamulaştırmanın ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.

Atıl Bırakma ve Geri Alma (m. 23)

İdare ihtiyaç kalmadığını bildirmese bile mal sahibi harekete geçebilir. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu geri alma hakkı, doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Şartlar ve Süreler

m. 23 kapsamındaki geri alma için kritik noktalar:

• 5 yıl bekleme + 1 yıl dava: hak, bedelin kesinleşmesinden 5 yıl geçmeden doğmaz; doğduktan sonra 1 yıl içinde kullanılmalıdır.
• Atıl kalma şartı: taşınmaz üzerinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem/tesisat yapılmamış ve kamu yararına tahsis edilmemiş olmalıdır; bunu ispat malike düşer.
• Bütün olarak değerlendirme: aynı amaçla birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırıldıysa, süre ve kullanım durumu taşınmazların tamamı birlikte değerlendirilir (m. 23/4).
• Kamu hizmetine özgülenme: taşınmaz örneğin bir kampüs veya yol içinde kamu hizmetine fiilen özgülenmişse geri alma hakkı doğmaz.

İdarenin Bildirmemesi veya Üçüncü Kişiye Satması

İdare, geri alma hakkını kullandırmadan taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, mal sahibi uğradığı zararın (genellikle satış bedeli ile kendisine ödenen bedel arasındaki güncellenmiş farkın) tazminini talep edebilir. Anayasa Mahkemesi, idarenin m. 22’deki bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesini ve iade hakkını kullandırmamasını, Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir; iade hakkına bağlı meşru beklenti de anayasal anlamda ‘mülk’ sayılır.

Görevli Mahkeme ve Hakkın Düşmesi

Geri alma ve buna bağlı tazminat davaları adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Önemle belirtmek gerekir ki, m. 23’te öngörülen 5 yıl ve 1 yıllık süreler geçtikten sonra, eski malik veya mirasçılar kamulaştırılan taşınmazda hakları bulunduğu iddiasıyla idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz ve dava açamaz. Bu nedenle süreler titizlikle takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmada geri alma hakkı nedir?

Kamulaştırılan taşınmaza artık kamulaştırma amacı veya kamu yararı için ihtiyaç kalmaması hâlinde, mal sahibi veya mirasçılarının taşınmazı geri alabilmesidir. 2942 sayılı Kanun’un 22 ve 23. maddelerinde düzenlenmiştir.

Taşınmazı geri almak için kaç yıl beklemek gerekir?

m. 23’e göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz amacına uygun kullanılmaz ve atıl bırakılırsa geri alma hakkı doğar. Bu hak doğduktan sonra 1 yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Geri alırken ne kadar ödemem gerekir?

Aldığınız kamulaştırma bedelini, aldığınız günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödemeniz gerekir. m. 22 kapsamında iade, kesinleşmeden sonra 1 yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.

İdare taşınmazı başkasına satarsa ne yapabilirim?

İdare geri alma hakkını kullandırmadan taşınmazı üçüncü kişiye satarsa, satış bedeli ile size ödenen bedel arasındaki güncellenmiş farkı tazminat olarak talep edebilirsiniz. AYM, bu durumu mülkiyet hakkı ihlali sayar.

Geri alma davası hangi mahkemede açılır?

Geri alma ve buna bağlı tazminat davaları adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Süreler geçerse hakkım tamamen kaybolur mu?

Evet. m. 23’teki 5 yıl ve 1 yıllık süreler geçtikten sonra eski malik veya mirasçılar idareden hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz ve dava açamaz. Bu nedenle süreler dikkatle izlenmelidir.