Kamulaştırma Bedelinde Faiz: Ne Zaman Başlar, Hangi Oranda İşler?

Kamulaştırma bedeli kural olarak peşin ödenir; bedel tespiti davası dört ay içinde sonuçlandırılamazsa, bu sürenin bitiminden itibaren tespit edilen bedele kanuni faiz işletilir. Taksitle ödemenin mümkün olduğu hâllerde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır; kamulaştırmasız el atmada faiz dava tarihinden başlar ve uzun gecikmelerde enflasyon kaynaklı değer kaybının tazmini gündeme gelir.

Paranın Zamana Karşı Savunması

Kamulaştırmada asıl kavga bedelin miktarı üzerinde kopar; ama sessizce servet eriten ikinci bir cephe daha vardır: bedelin zamanı. Türkiye gibi enflasyonun yüksek seyrettiği bir ekonomide, bugün belirlenen bir bedelin iki yıl sonra ödenmesi; rakam aynı kalsa bile malikin fiilen eksik ödenmesi demektir — ve bu erimeye karşı hukukun geliştirdiği savunma hattı faizdir. Ne var ki kamulaştırmada faiz, tek tip bir kurum değildir: davanın süresine, ödemenin biçimine ve el atmanın türüne göre farklı başlangıçlar ve farklı oranlar işler; yanlış talep edilen ya da hiç istenmeyen faiz, mahkemece kendiliğinden verilmez. Bu rehber; malikin parasını zamana karşı koruyan bütün faiz kurallarını tek haritada topluyor. (Bedelin belirlenmesi süreci, uzlaşma masası ve diğer hak sahiplerinin durumu için ilgili rehberlerimize bakınız.)

Anayasal Zemin: Peşin Ödeme Kuralı ve Taksit İstisnası

Sistemin temeli Anayasa’nın 46. maddesindedir ve iki katlı bir güvence kurar: (1) Peşinlik: Kamulaştırma bedeli kural olarak nakden ve peşin ödenir — mülkiyet, parası hazır edilmeden alınamaz; bedel tespiti davasında da mahkeme, belirlenen bedelin bankaya bloke edilmesini tescil kararının ön şartı yapar. (2) Taksit istisnası ve faiz güvencesi: Kanunun izin verdiği sınırlı hâllerde (büyük projeler, tarım reformu uygulamaları gibi) bedelin taksitle ödenmesi mümkündür; ancak Anayasa bu istisnayı çıplak bırakmaz — taksitlendirmede ödenmeyen kısım için, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Bu vurgu bilinçlidir: devletin vatandaştan alacağına işlettiği en ağır oran neyse, vatandaşın devletten alacağına da aynısı işler; taksitli kamulaştırmalarda malik vekilinin ilk denetimi, faizin bu nitelikli oran üzerinden hesaplanıp hesaplanmadığıdır — yasal faizle geçiştirilen taksit hesapları, itirazın klasik konusudur.

Bedel Davasında Altın Kural: Dört Ay Eşiği

Modern kamulaştırma pratiğinin en önemli faiz kuralı, uzun yargılamaların ürettiği adaletsizliğe karşı — uluslararası yargı içtihatlarının da zorlamasıyla — kanuna eklenmiştir: idarece açılan bedel tespiti ve tescil davası dört ay içinde sonuçlandırılamazsa, mahkemece tespit edilen bedele, bu sürenin bitiminden itibaren ve karar tarihine kadar kanuni faiz işletilir. Kuralın mantığı nettir: davanın uzaması malikin kusuru değildir; dört aylık makul yargılama penceresi aşıldığı andan itibaren, henüz eline geçmemiş paranın zaman maliyeti idareye yüklenir. Uygulama denetimi üç noktada yapılmalıdır: (1) Başlangıç günü — faiz, dava tarihinden değil, dava tarihine dört ay eklenerek bulunan günden başlar; hükümdeki başlangıç tarihinin bu hesapla birebir örtüşmesi kontrol edilmelidir. (2) Matrah — faiz, mahkemenin tespit ettiği bedelin tamamına işler; idarenin önceden bloke ettiği kısım ödeme gününe kadar hesaba dâhildir, ödenen kısımlar ödendiği tarihten sonrası için düşülür. (3) Talep — faiz, teknik olarak talep ve hüküm konusudur; cevap dilekçelerinde ve ıslah aşamalarında faiz isteminin açıkça yer alması, “unutulan faiz” trajedisinin tek sigortasıdır. Kesinleşme sonrası cephe de ihmal edilmemelidir: hükmedilen bedelin ödenmesindeki gecikmeler, genel hükümler çerçevesinde temerrüt faizi tartışmasını açar ve ilamlı takibin konusu olur.

El Atma, Enflasyon ve Değer Kaybı: Faizin Yetmediği Yer

Kamulaştırmasız el atmada tablo değişir: ortada usulüne uygun bir kamulaştırma yoktur; idare taşınmaza fiilen (yol geçirerek, tesis kurarak) ya da hukuken (imar kısıtlamalarıyla) el koymuştur ve malik, bedel davasını kendisi açar. Yerleşik uygulamada bu davalarda hükmedilen bedele faiz, dava tarihinden itibaren işletilir — el koymanın yıllar öncesine uzandığı dosyalarda bu başlangıç malik aleyhine görünse de, bedelin dava tarihindeki değerler üzerinden belirlenmesi dengeyi kurar; strateji dersi ise nettir: el atmada beklemek, hem değer tarihini hem faiz başlangıcını geciktirir — dava, el atma öğrenildiğinde açılmalıdır (bu dava türünün bütünü ayrı rehberimizdedir). Son katman, faizin dahi yetmediği senaryodur: yüksek enflasyon dönemlerinde uzun gecikmeler. Anayasa Mahkemesi ve İnsan Hakları Mahkemesi içtihat hattı; kamulaştırma alacağının ödenmesindeki makul olmayan gecikmelerde, kanuni faizin enflasyonun altında kaldığı ölçüde ortaya çıkan değer kaybının mülkiyet hakkı ihlali oluşturduğunu ve tazmin edilmesi gerektiğini kabul eder — buna göre, yıllar süren dosyalarda faizli tahsilata rağmen eriyen fark için; enflasyon verileriyle desteklenen değer kaybı talepleri ve gerektiğinde bireysel başvuru yolu, malikin son savunma hattıdır. Kapanış kontrol listesi malik içindir: (1) her dilekçede faizi açıkça iste; (2) dört ay eşiğinin gününü kendin hesapla, hükümle karşılaştır; (3) taksitli ödemede oranın “en yüksek kamu faizi” olduğunu denetle; (4) ödeme sürüncemede kalırsa temerrüt ve değer kaybı cephelerini aç. Kamulaştırmada gerçek bedel; rakam artı zamandır — zamanı hesaba katmayan tahsilat, kazanılmış davanın sessizce kaybedilmesidir.

Özet: Faizin Yönü ve Kaynağı

Kamulaştırmada faiz çoğu hâlde malikin lehine işler; ancak iki istisna vardır. 23. maddede geri alma hakkını kullanan malik faiz öder; 22. maddede ise belirli şartlarla faiz hiç alınmaz.

Faizin kaynağı da tek değildir: yargılamanın uzaması, taksitli ödeme rejimi ve geri alma hakkı birbirinden bağımsız hükümlerdir ve aynı dosyada birden fazlası gündeme gelebilir.

Faiz Oranının Kanuni Ölçütü

Faiz tartışmasında en somut nokta orandır ve kanun bunu serbest bırakmamıştır.

Taksitli kamulaştırma bedelleri bakımından hüküm açıktır: taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Bu cümlede üç unsur vardır ve üçü de denetlenebilir:

1. Başlangıç — peşin ödeme gününü takip eden gün,
2. Ölçüt — Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi,
3. Kapsam — taksitlerin tamamı.

İdarenin hesabında bu üç unsurdan biri farklı uygulanmışsa itiraz edilebilir.

Kamulaştırmasız el koyma sebebiyle tazminde ise farklı bir ölçüt geçerlidir: taksitli ödeme süresince, 3095 sayılı Kanun’a göre ayrıca kanunî faiz ödenir.

Geri alma hâlinde ise faiz malik aleyhine işler: mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanunî faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

Oranın Kaynağı ve Hesabın Sınırları: 3095 s.K. m.1, m.3 ve m.4

Yazının önceki bölümü hangi hâlde hangi faizin işlediğini gösteriyor. Sıra, o faizin oranının nasıl belirlendiğine ve hesapta nelerin yapılamayacağına geliyor; bu üç madde bilinmeden bilirkişi raporu denetlenemez.

Kanuni faizin oranı: 3095 s.K. m.1. Türk Borçlar Kanunu ile Türk Ticaret Kanunu’na göre faiz ödenmesi gereken hâllerde, miktarı sözleşme ile tespit edilmemişse bu ödeme yıllık olarak, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden yapılır. Söz konusu reeskont oranı, 30 Haziran günü önceki yılın 31 Aralık günü uygulanan orandan beş puan veya daha çok farklı ise, yılın ikinci yarısında 30 Haziran günü belirlenen oranın yüzde sekseni geçerli olur. Bu düzenleme 7589 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle (RG 31.07.2026) yeniden yazılmıştır; sabit bir oran dönemi kapanmıştır.

Pratik sonuç: hesap dönemseldir. Oran yıldan yıla ve hatta yıl içinde değiştiği için, yıllara yayılan bir faiz alacağında tek bir oranla yapılan hesap yanlıştır. Bilirkişi raporunda dönem dönem ayrılmış bir tablo bulunmalı; her dönem için uygulanan oranın dayanağı (ilgili yılın 31 Aralık reeskont oranı ve gerekiyorsa 30 Haziran değişikliği) gösterilmelidir. Tek oranla düzenlenmiş rapor, itirazın ilk ve en kolay hedefidir.

Faize faiz yasağı: 3095 s.K. m.3. Kanuni faiz ve temerrüt faizi hesaplanırken mürekkep faiz yürütülemez; bu konuya ilişkin Türk Ticaret Kanunu hükümleri saklıdır. Yani işlemiş faiz anaparaya eklenip üzerinden yeniden faiz hesaplanamaz. Uzun süren kamulaştırma dosyalarında hesap tablolarının en sık hatası budur ve tutar üzerinde belirgin fark yaratır.

Özel kanunlar saklı: 3095 s.K. m.4. Diğer kanunların, bu Kanun’da öngörülen orandan fazla temerrüt faizi ödenmesine ilişkin hükümleri saklıdır. Yazının taksitli kamulaştırma bölümünde anlatılan “Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi” ölçütünün, genel kanuni faiz oranının önüne geçmesinin dayanağı budur. Kamulaştırma Kanunu özel kanun olduğundan, oradaki daha yüksek ölçüt uygulanır.

Temerrüt ne zaman doğar: TBK m.117. Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle temerrüt doğar. Kamulaştırmada ise faizin başlangıcı çoğu hâlde doğrudan kanunla belirlendiğinden ayrıca ihtara gerek kalmaz; buna karşılık kanunun süre öngörmediği alacaklarda (örneğin idareden istenen bir yan gider) ihtar tarihinin belgelenmesi gerekir.

Faiz yetmiyorsa: TBK m.122. Yazının “faizin yetmediği yer” başlığı altında anlatılan sorunun hukuki adı aşkın zarardır: alacaklı, temerrüt faizini aşan bir zarara uğramış olursa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe bu zararı da gidermekle yükümlüdür. Yüksek enflasyon dönemlerinde uzun gecikmelerde bu talebin ileri sürülmesi gerekir; ancak soyut biçimde “enflasyon yüksekti” demek yetmez, kaybın somut ve belgeli olarak ortaya konması gerekir.

Kararın icrası: İYUK m.28. Bedele ilişkin karar kesinleştiği hâlde idare ödeme yapmıyorsa işleyecek süreç şudur: idare, mahkeme kararlarının icaplarına göre gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur; bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez. Tazminat ve vergi davalarında kararın davacıya tebliğinden itibaren bildirilecek banka hesap numarasına ödeme yapılır ve bu bildirim süreyi başlatır; süresi içinde ödeme yapılmaması hâlinde genel hükümler dairesinde infaz ve yürütme yoluna gidilir.

Faiz hesabının denetim listesi

Faiz Talebinde Yapılan Üç Hata

Birinci hata: talebi belirsiz bırakmak. “Faiziyle birlikte” ifadesi tek başına yetersizdir. Faizin türü, oranı, başlangıç tarihi ve hesaplandığı dönem gösterilmelidir.

İkinci hata: yanlış ölçüt göstermek. Taksitli kamulaştırma bedelinde Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi; kamulaştırmasız el koymada taksitli ödemede ise kanunî faiz söz konusudur. İkisi karıştırılmamalıdır.

Üçüncü hata: başlangıcı yanlış hesaplamak. Faizin hangi tarihten işlemeye başladığı, ödemenin türüne ve dosyanın niteliğine göre değişir.

Bu nedenle faiz talebi, ana bedelden ayrı bir başlık altında ve hesabı gösterilerek ileri sürülmelidir. Talep açık değilse, lehe karar çıksa dahi infaz aşamasında yeni bir uyuşmazlık doğar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeline faiz ne zaman başlar?

Bedel tespiti davası dört ay içinde sonuçlandırılamazsa, bu sürenin bitiminden karar tarihine kadar tespit edilen bedele kanuni faiz işletilir; başlangıç günü dava tarihine dört ay eklenerek bulunur.

Taksitle ödemede hangi faiz uygulanır?

Anayasa gereği, taksitlendirilen kısım için kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işler; yasal faizle yapılan taksit hesapları itiraza açıktır.

Kamulaştırmasız el atmada faiz nereden başlar?

Yerleşik uygulamada dava tarihinden itibaren işletilir; bedel de dava tarihindeki değerler üzerinden belirlenir, bu yüzden el atma öğrenilir öğrenilmez dava açmak malikin lehinedir.

Faiz talep etmezsem mahkeme kendiliğinden verir mi?

Faiz talep ve hüküm konusudur; dilekçelerde açıkça istenmelidir. Hükümdeki başlangıç tarihi ve matrah, malik vekilince ayrıca denetlenmelidir.

Yıllar süren gecikmede faiz kaybımı karşılamıyorsa ne yapabilirim?

Yüksek yargı içtihadı, makul olmayan gecikmelerde enflasyon kaynaklı değer kaybının mülkiyet hakkı ihlali olarak tazminini kabul eder; değer kaybı talebi ve bireysel başvuru yolu son savunma hattıdır.

Kanuni faiz oranı nasıl belirleniyor?

3095 s.K. m.1 uyarınca faiz ödenmesi gereken ve miktarı sözleşmeyle tespit edilmemiş hâllerde ödeme, Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden yapılır; 30 Haziran’da beş puan veya daha çok fark varsa yılın ikinci yarısında o gün belirlenen oranın yüzde sekseni geçerli olur.

Faiz hesabı tek bir oranla yapılabilir mi?

Hayır. 3095 s.K. m.1’deki oran yıldan yıla ve yıl içinde değişebildiğinden, yıllara yayılan alacakta hesabın dönem dönem yapılması gerekir. Tek oranla düzenlenmiş bilirkişi raporu itiraz konusudur.

İşlemiş faize yeniden faiz yürütülebilir mi?

3095 s.K. m.3 uyarınca kanuni faiz ve temerrüt faizi hesaplanırken mürekkep faiz yürütülemez; bu konuda Türk Ticaret Kanunu hükümleri saklıdır. İşlemiş faizin anaparaya eklenip üzerinden yeniden faiz hesaplanması bu hükme aykırıdır.

Kamulaştırmada neden daha yüksek bir faiz ölçütü uygulanıyor?

3095 s.K. m.4 uyarınca diğer kanunların bu Kanunda öngörülen orandan fazla temerrüt faizi ödenmesine ilişkin hükümleri saklıdır. Kamulaştırma Kanunu özel kanun olduğundan, taksitli ödemede öngörülen ‘Devlet borçları için en yüksek faiz haddi’ ölçütü genel kanuni faizin önüne geçer.

Faiz enflasyonu karşılamıyorsa ne istenebilir?

TBK m.122 uyarınca alacaklı temerrüt faizini aşan bir zarara uğramışsa, borçlu kendisinin hiçbir kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe bu zararı da gidermekle yükümlüdür. Bu talebin soyut ifadelerle değil, somut ve belgeli biçimde ortaya konması gerekir.

Kamulaştırma bedeline hangi faiz uygulanır?

Tek bir faiz yoktur. 10. maddede kanuni faiz, 3. maddenin ikinci fıkrasındaki taksitli kamulaştırmada Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Dört aylık süre kuralı nedir?

10. madde davanın dört ay içinde sonuçlandırılmasını öngörür; sonuçlandırılamazsa tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

Faiz hangi tutara işler?

10. madde uyarınca faiz, mahkemece tespit edilen bedele işler; idarenin kıymet takdir komisyonu rakamına değil.

Taksitli ödemede faiz ne zaman başlar?

3. maddenin ikinci fıkrası uyarınca taksitlere peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Geri alma hakkında faizi kim öder?

Malik öder. 23. madde uyarınca kamulaştırma bedeli, alındığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödenerek taşınmaz geri alınır.

Faizsiz geri alma mümkün mü?

22. madde uyarınca iade, bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse bedelin faizi alınmaz.

Eski tescillerde ödenmemiş bedele faiz mi işler?

Ek 3. maddede öngörülen faiz değil, Yİ-ÜFE ile güncellemedir; bedel tescil tarihi esas alınarak belirlenir ve güncellenir.

Faiz dava tarihinden mi başlar?

Hayır. 10. maddedeki kanuni faiz, dava tarihinden değil dört aylık sürenin bitiminden itibaren işler.

Faiz talebi dilekçede nasıl yer almalı?

Dayanak hüküm, faizin türü, başlangıç tarihi ve faizin işleyeceği tutar açıkça belirtilmelidir; faiz kendiliğinden hükmedilen bir kalem olarak varsayılmamalıdır.

Kamulaştırmada faiz her zaman malikin lehine mi işler?

Hayır. 23. maddede geri alma hakkını kullanan malik kanuni faiz öder; 22. maddede ise iade bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.