Enerji Yatırımlarında Kamulaştırma ve İrtifak Hakkı

Enerji yatırımları çoğu zaman geniş alanlar gerektirir. Bir santral, bir enerji nakil hattı ya da boru hattı için özel mülkiyetteki taşınmazlara ihtiyaç duyulabilir. Bu durumda kamulaştırma ve irtifak hakkı gündeme gelir.

Özel şirketler lehine kamulaştırma

Kamulaştırma denince akla yalnızca devletin kendi yatırımları gelir; oysa enerji alanında durum biraz farklıdır. 6446 sayılı Kanun çerçevesinde, üretim, dağıtım veya iletim faaliyeti için özel hukuk tüzel kişileri (enerji şirketleri) lehine de kamulaştırma yapılabilir. Bu süreçte talep ilgili kuruma/EPDK’ya iletilir ve kamu yararı kararı yetkili merci tarafından verilir.

İrtifak ve malikin hakları

Çoğu zaman taşınmazın mülkiyeti tamamen alınmaz; bunun yerine taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı kurulur. Örneğin bir enerji nakil hattının geçtiği şerit için geçiş (irtifak) hakkı tesis edilir ve bedel, taşınmazda meydana gelen değer kaybına göre belirlenir.

Malikin hakları korunur: kamulaştırma işleminin kendisine karşı idari yargıda, belirlenen bedele karşı ise adli yargıda başvuru yolları açıktır. Süreçte 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır. Bu nedenle taşınmazı enerji yatırımına konu olan kişilerin haklarını ve süreleri bilmesi önemlidir.

Bilgilendirme notu: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Enerji mevzuatı teknik ve sık değişen bir alandır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız yararınıza olacaktır.

Mülkiyet Kamulaştırması ile İrtifak Kamulaştırması Farkı

Mülkiyet kamulaştırmasında taşınmaz tümüyle idareye geçer ve malike tam değeri ödenir. İrtifak kamulaştırmasında ise tapu malikte kalır; taşınmaz üzerinde idare lehine bir kullanım hakkı kurulur ve bu hak tapuya tescil edilir. Enerji nakil hatlarında direk yerleri ve hat güzergâhı, doğal gaz ve petrol boru hatlarında koridor, bu yöntemle güvence altına alınır. Malik açısından kritik nokta: tapu sizde kalsa da arazinizin kullanımı kalıcı biçimde kısıtlanır — yapılaşma yasağı, ağaç dikme sınırı, güvenlik mesafeleri.

İrtifak Bedeli Nasıl Belirlenir?

Bedel, taşınmazın irtifak kurulmadan önceki değeri ile irtifak kurulduktan sonraki değeri arasındaki farktır. Doğru hesap için şunlar gösterilmelidir: hattın geçtiği koridorun alanı, güvenlik mesafeleri nedeniyle fiilen kullanılamayan bölüm, yapılaşma hakkının ne ölçüde kısıtlandığı, tarımsal faaliyette oluşan verim kaybı, direk yerlerinin tarım makinesi kullanımına etkisi ve varsa kesilen ağaçların bedeli. Bilirkişi raporunun bu kalemlerin her birini ayrı ayrı gerekçelendirmesi gerekir; toptancı hesaplar itirazın klasik hedefidir.

Acele Kamulaştırma ile İlişkisi

Enerji ve altyapı yatırımlarında idare, süreci hızlandırmak için sıklıkla acele kamulaştırma yoluna başvurur (2942 m.27). Bu usulde mahkemece belirlenen bedel bloke edilerek taşınmaza el konulur; nihai bedel ise daha sonra görülecek davada tespit edilir. Malikin hakları kaybolmaz — acele el koyma kararına ve nihai bedele karşı itiraz yolları açıktır.

Kanunun İrtifak Bedeli Tanımı

İrtifak kamulaştırmasında bedelin ne olduğu, kanunda tek cümleyle tanımlanmıştır.

Kanunun ifadesi: kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

İki unsur birlikte aranır: kıymet düşüklüğünün tespiti ve gerekçelendirilmesi.

Gerekçe zorunluluğu itiraz zeminidir: raporda düşüklüğün hangi verilere dayandığı gösterilmemişse, bu eksiklik ileri sürülebilir.

Bedel bir “kira” değildir: irtifak bedeli, kullanım karşılığı dönemsel bir ödeme değil; değer kaybını karşılayan tek seferlik bir bedeldir.

İrtifak kamulaştırmasının genel çerçevesi için irtifak hakkı kamulaştırması: tarlanızın üstünden geçen hat sayfamıza bakabilirsiniz.

Değer Kaybı Taşınmazın Tamamında Hesaplanır

Bu, irtifak bedeli tartışmasının en önemli noktasıdır ve uygulamada sıkça eksik uygulanır.

Yargıtay’ın tespiti: kanunun ilgili hükmü uyarınca irtifak hakkı karşılıkları, bu hak nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelecek değer kaybıdır.

Bunun anlamı şudur: hesap yalnızca hattın geçtiği koridorla veya direk yeriyle sınırlı tutulamaz.

Neden böyledir? Enerji nakil hattı, taşınmazın tamamının kullanım ve yapılaşma imkânını etkileyebilir; parselin bölünmesi, makine kullanımının zorlaşması ve satılabilirliğin düşmesi bunun örnekleridir.

Malik için en güçlü itiraz noktası budur: bilirkişi raporu değer kaybını yalnızca koridor alanına hasretmişse, bu husus gerekçeli olarak eleştirilmelidir.

Rapordan istenecek: irtifak öncesi ve sonrası değerin taşınmazın tamamı üzerinden karşılaştırmalı gösterilmesi.

İki Ayrı Kalem: Koruma Bandı ve Direk Yeri

Enerji hattı kamulaştırmalarında bedel tek kalemden oluşmaz.

Birinci kalem — irtifak hakkı bedeli: hattın koruma bandı altında kalan alan bakımından daimî irtifak hakkı kurulur ve bunun bedeli hesaplanır.

İkinci kalem — direk (pilon) yeri bedeli: direklerin oturduğu alan için ayrı bir bedel belirlenir.

Tapuya tescil edilir: uygulamada hem koruma bandına ilişkin daimî irtifak hakkının hem de direk yerinin idare adına tapuya tescili yoluna gidilmektedir.

Toplam bedel bu iki kalemin toplamıdır: raporda kalemlerin ayrı ayrı gösterilip gösterilmediği kontrol edilmelidir.

Direk yeri küçük görünse de etkisi büyüktür: tarım arazisinde makine dönüş alanını kısıtladığından, çevresindeki kullanım kaybı ayrıca değerlendirilmelidir.

Projenin Yaratacağı Değer Artışı Hesaba Katılmaz

İdareler zaman zaman “hat geçince arazinin değeri artacak” savunmasını ileri sürer; kanun buna kapalıdır.

Kural: taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Bunun anlamı şudur: projenin kendisinin yaratacağı değer artışı, ödenecek bedelden düşülemez.

Malik açısından koruyucu bir hükümdür: “zaten kazanacaksınız” gerekçesiyle bedel azaltılamaz.

Ters yönü de vardır: malikin ileride yapmayı düşündüğü kullanımlardan doğacak farazi kâr da bedele eklenmez.

Esas alınan şey mevcut durumdur: değerleme, taşınmazın değerlendirme tarihindeki fiilî ve hukuki durumuna göre yapılır.

Yürürlükten Kalkan Bir Sınır

İrtifak bedeli hesabında geçmişte uygulanan bir üst sınır bulunmaktaydı.

Ne vardı? Kanunun ilgili hükmünde bedelin belirlenmesine ilişkin olarak “arazi bedelinin yarısını geçmemek” yönünde bir ibare yer alıyordu.

İptal edildi: Anayasa Mahkemesi’nin 10 Nisan 2019 tarihli kararıyla bu ibare iptal edilmiştir. Uygulanma olanağı kalmayan bağlantılı ibare de aynı kararla iptal edilmiştir.

Pratik sonucu şudur: irtifak bedeli, arazi bedelinin belirli bir oranıyla sınırlı tutulamaz; ölçüt gerçek değer kaybıdır.

Eski raporlarda bu sınıra rastlanabilir: bedel hesabında böyle bir tavan uygulanmışsa, iptal kararı gerekçe gösterilerek itiraz edilmelidir.

Bilirkişi Raporunun Şekil Şartı

İrtifak bedeli teknik bir hesap olduğundan, raporun biçimi denetimin anahtarıdır.

Kural: bilirkişi, kanunda sayılan bütün unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak bedeli takdir eder.

Süre de belirlidir: kıymet takdir komisyonu raporunu tespit tarihinden itibaren on beş gün içinde idareye verir; işin niteliğinin zorunlu kıldığı hâllerde bu süre üç ayı geçemez.

Raporda aranacaklar: koridor alanı, güvenlik mesafeleri, yapılaşma kısıtının kapsamı, tarımsal verim kaybı, direk yerlerinin etkisi ve varsa kesilen ağaçların bedeli.

Ve en önemlisi: irtifak öncesi ve sonrası değerlerin ayrı ayrı gösterilmesi.

Değerleme ölçütlerinin tamamı için kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde değerlendirme kriterleri sayfamıza bakabilirsiniz.

Malikin İtiraz Kontrol Listesi

İrtifak bedeline itirazda hedef, rapordaki somut eksiklikler olmalıdır.

1. Kapsam. Değer kaybı taşınmazın tamamı üzerinden mi hesaplanmış, yoksa yalnızca koridora mı hasredilmiş?

2. Kalemler. Koruma bandı irtifakı ile direk yeri bedeli ayrı ayrı gösterilmiş mi?

3. Gerekçe. Kıymet düşüklüğünün dayanakları raporda açıklanmış mı?

4. Yapılaşma kısıtı. Hattın imar hakkı üzerindeki etkisi değerlendirilmiş mi?

5. Tarımsal etki. Verim kaybı ve makine kullanımındaki zorluk hesaba katılmış mı?

6. Ağaç ve dikili unsurlar. Kesilen ağaçların bedeli ayrıca gösterilmiş mi?

Acele kamulaştırma yoluna gidilmişse: el koyma aşamasındaki bedel geçicidir; kesin bedel sonraki davada belirlenir.

Acele usul için acele kamulaştırma: el koyma, bedel ve iptal davası (m.27); büyük ölçekli projelerin özellikleri için baraj, yol ve enerji yatırımlarında kamulaştırma ve kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Mülkiyet ile İrtifak Kamulaştırması

Enerji yatırımlarında iki yöntem birlikte kullanılır; hangisinin uygulandığı bedeli ve sonuçları değiştirir.

İrtifak dosyalarında en sık atlanan kalem, hat dışında kalan alandaki değer kaybıdır. Enerji nakil hattı geçen bir arazide yapılaşma hakları hattın dışında da etkilenebilir; kanun her unsurun ayrı ayrı değerinin gösterilmesini aradığından bu kalem ayrıca talep edilmelidir.

Ödeme bakımından: kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her hâlde peşin ödenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Özel enerji şirketi kendi başına kamulaştırma yapabilir mi?

Hayır. 6446 s.K. m.19 uyarınca kamulaştırma talebi önlisans veya lisans sahibi tüzel kişi tarafından Kurula iletilir; Kurul kamulaştırmanın kamu yararı açısından gerekliliğine karar verirse işlemler 2942 sayılı Kanun hükümleri uyarınca yürütülür. Malikin ilk kontrol edeceği belge kamu yararı kararıdır.

İrtifak kurulunca tapu kimde kalır?

TMK m.779 uyarınca irtifak hakkı, yüklü taşınmazın malikini mülkiyete bağlı bir kısım haklarını kullanmaktan kaçınmaya veya taşınmazını belirli bir şekilde kullanmaktan yoksun kalmaya mecbur kılan bir yüktür; mülkiyet malikte kalır. TMK m.838 uyarınca üçüncü kişi lehine kurulan irtifak tapuya tescil edilir ve sonraki malikleri de bağlar.

Zarar ödenmeden hat geçirilebilir mi?

TMK m.744 uyarınca arazi maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Zarar önceden ödenmemişse katlanma yükümlülüğünün şartı gerçekleşmiş olmaz.

Acele kamulaştırma kararına kaç gün içinde dava açılır?

Acele kamulaştırma işlemleri İYUK m.20/A’da sayılan ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür. Bu usulde İYUK m.11 uygulanmadığından idareye yapılan başvuru süreyi durdurmaz.

Acele kamulaştırmada yürütmenin durdurulması kararına itiraz edilebilir mi?

İYUK m.20/A uyarınca ivedi yargılama usulünde yürütmenin durdurulması talebine ilişkin karara itiraz edilemez ve istinaf yolu kapalıdır; nihai karara karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde doğrudan Danıştay’a temyiz başvurusu yapılır.

Enerji hattı geçen arazimin tapusu elimden gider mi?

Hayır — irtifak kamulaştırmasında mülkiyet malikte kalır; idare lehine tapuya bir kullanım hakkı tescil edilir. Ancak bu hak, arazinin kullanımını kalıcı olarak kısıtlar.

İrtifak bedeli neye göre hesaplanır?

Taşınmazın irtifak kurulmadan önceki ve sonraki değerleri arasındaki farka göre; güvenlik mesafeleri, yapılaşma kısıtı, tarımsal verim kaybı ve direk yerlerinin etkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Hattın altında tarım yapabilir miyim?

Genellikle tarımsal kullanım tümüyle yasaklanmaz ancak güvenlik mesafeleri, ağaç yüksekliği ve makine kullanımı yönünden sınırlamalar getirilir; bu sınırlamaların bedele yansıtılması gerekir.

İrtifak bedelini az buldum, artırabilir miyim?

Evet — bedel tespiti davasında bilirkişi raporuna itiraz ederek yeni keşif ve ek rapor talep edebilir, karara karşı istinaf yoluna gidebilirsiniz.

Acele kamulaştırma yapıldı, hakkım kayboldu mu?

Hayır — acele el koyma yalnızca süreci hızlandırır; nihai bedel ayrı bir yargılamada belirlenir ve malikin itiraz ile kanun yolu hakları saklıdır.

İrtifak bedeli kanunen nasıl tanımlanır?

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Değer kaybı sadece hattın geçtiği yer için mi hesaplanır?

Hayır. Yargıtay’a göre irtifak hakkı karşılıkları, bu hak nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelecek değer kaybıdır. Hesabın yalnızca koridora hasredilmesi itiraz konusudur.

Enerji hattında kaç kalem bedel ödenir?

Uygulamada iki kalem: koruma bandı altında kalan alan için daimî irtifak hakkı bedeli ve direk (pilon) yeri bedeli. Toplam bedel bu iki kalemin toplamıdır.

Direk yeri de tapuya tescil edilir mi?

Uygulamada koruma bandına ilişkin daimî irtifak hakkı ile direk yerinin idare adına tapuya tescili yoluna gidilmektedir.

İdare “hat geçince arazi değerlenecek” diyerek bedeli azaltabilir mi?

Hayır. Kanuna göre kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

İrtifak bedelinde bir üst sınır var mı?

Kanunda yer alan “arazi bedelinin yarısını geçmemek” ibaresi Anayasa Mahkemesi’nin 10 Nisan 2019 tarihli kararıyla iptal edilmiştir. Ölçüt, gerçek değer kaybıdır.

Bilirkişi raporunda ne aranmalı?

Kanunda sayılan bütün unsurların cevaplarının ayrı ayrı belirtildiği gerekçeli bir değerlendirme raporu. Ayrıca irtifak öncesi ve sonrası değerlerin ayrı ayrı gösterilmesi gerekir.

Kıymet takdir komisyonu raporunu ne kadar sürede verir?

Tespit tarihinden itibaren on beş gün içinde idareye verir; işin niteliğinin zorunlu kıldığı hâllerde bu süre üç ayı geçemez.

Enerji projelerinde kamulaştırma bedeli taksitle ödenebilir mi?

3. maddenin ikinci fıkrası, Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projelerinde taksitli ödemeye izin verir; peşin ödenecek miktar bedelin altıda birinden az olamaz ve kalan kısım en fazla beş yılda eşit taksitlerle ödenir.

Enerji nakil hattı geçen taşınmazda bedel neye göre belirlenir?

11. maddenin son fıkrası uyarınca irtifak hakkı tesisinde taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Taşınmazımın altından tünel veya metro geçerse tazminat alabilir miyim?

4. maddede yer alan ve bu işlemler nedeniyle taşınmaz sahiplerine kamulaştırma, tazminat ve benzeri nam altında ücret ödenmeyeceğini öngören cümle, Anayasa Mahkemesi’nin 14 Mayıs 2015 tarihli E.2014/177, K.2015/49 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.

Boru hattı güzergâhında yapılan yatırımın bedeli ödenir mi?

25. madde uyarınca kamu yararı kararı muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilan süresinin bitiminden itibaren beş yıl boyunca yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz.

Beş yıllık kısıt uzatılabilir mi?

Hayır. Bu sürenin bir defaya mahsus beş yıl uzatılabileceğini öngören ibare, Anayasa Mahkemesi’nin 16 Temmuz 2020 tarihli E.2018/104, K.2020/39 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.

Arazimdeki taş ocağı bedelsiz kullanılabilir mi?

28. maddedeki bedelsiz kullanma yetkisi, gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyet ve tasarrufunda veya ruhsatname ile intifaları altında bulunmayan ocaklar için tanınmıştır.