Enerji Nakil Hattı ve Elektrik Direği Geçen Taşınmaz: İrtifak Bedeli, Direk Yeri, Kamulaştırmasız El Atma ve Dava Yolları (2026)

Taşınmazınızdan enerji nakil hattı geçirilmesi veya elektrik direği dikilmesi, mülkiyet hakkınıza bir müdahaledir ve karşılığında bedel ödenmesi gerekir. Kural olarak hat güzergâhı için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 4. maddesine göre kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulur ve bedel, taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğüdür (m.11). Direğin oturduğu alan uygulamada mülkiyet kamulaştırmasına konu edilir ve kalan kısımdaki değer kaybı kısmen kamulaştırma hükümlerine göre eklenir (m.12). İrtifak alanı, 2024’te Elektrik Piyasası Kanununa eklenen hükümle en düşük yaklaşım mesafesi, iletkenin salınım mesafesi ve direkler arası uzaklık dikkate alınarak belirlenir. İdare önce satın alma usulüyle anlaşmaya çalışır; anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Hat kamulaştırma yapılmadan geçirilmişse kamulaştırmasız el atma söz konusudur; bu durumda malik bedel davası açabilir ve 2942’deki yirmi yıllık hak düşürücü süre Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

Hat Geçişi Hukuken Ne Anlama Gelir?

TMK m.683’e göre malik, hukuk düzeninin sınırları içinde malı üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir. TMK m.718’e göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu nedenle bir enerji nakil hattının taşınmazın üzerinden geçmesi, direk taşınmaz üzerinde olmasa bile mülkiyet hakkını kısıtlar: hat altında ve güvenlik mesafeleri içinde yapı yapılamaz, ağaçlandırma ve bazı tarımsal kullanımlar sınırlanabilir, taşınmazın piyasa değeri düşer.

Kamulaştırma Kanunu bu durumda mülkiyetin tamamen alınması yerine irtifak hakkı kurulmasına imkân verir: amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynağı üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir (2942 m.4/1). İrtifak hakkı kurulduğunda mülkiyet malikte kalır; idare veya lisans sahibi şirket, hattı kurma, işletme ve bakım için taşınmazı kullanma hakkı kazanır.

İrtifak Alanı Nasıl Belirlenir?

Uygulamadaki en önemli tartışmalardan biri, irtifakın taşınmazın ne kadarını kapsayacağıdır. 7501 sayılı Kanunla 2024’te 6446 m.19’a eklenen beşinci fıkraya göre elektrik dağıtım tesisleri ve nakil hatlarına ilişkin irtifak alanı; en düşük yaklaşım mesafesi, iletkenin salınım mesafesi ve direkler arası uzaklık dikkate alınarak ilgili mevzuata göre belirlenir. Bu, irtifak alanının yalnız iletkenlerin yere izdüşümünden ibaret olmadığını, hattın gerilim seviyesi ve teknik özelliklerine bağlı güvenlik bandını da kapsadığını gösterir.

İdarenin kamulaştırma planında gösterilen irtifak alanının teknik olarak doğru hesaplanıp hesaplanmadığı, bedel tespiti davasında elektrik mühendisi bilirkişinin incelemesine konu olmalıdır. İrtifak alanının dar gösterilmesi, hem bedelin düşük hesaplanmasına hem de güvenlik bandının fiilen tapudaki irtifak alanından geniş olmasına yol açabilir.

Malik, kamulaştırma sürecinin başında şu belgeleri kontrol etmelidir:

• Kamu yararı kararı veya bunun yerine geçen EPDK ya da TEDAŞ kararı ve varsa acele kamulaştırma kararı.
• Kamulaştırma planı: direk yerinin ve irtifak bandının parsel üzerindeki konumu, metrekareleri ve hattın gerilim seviyesi.
• Tapu kaydına konulan şerhler ve irtifakın tescil şekli.
• Satın alma usulündeki davet yazısının tebliğ tarihi ve on beş günlük başvuru süresinin sonu.
• Taşınmazın imar durumu, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı.
• Emsal satışlar, ürün ve verim belgeleri, sulama ve ağaç kayıtları.
• Emlak vergisi beyan değeri.

Bedel: Kıymet Düşüklüğü Esası

2942 m.11’in son fıkrası açıktır: kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Yani bedel, taşınmazın irtifak kurulmadan önceki değeri ile irtifak kurulduktan sonraki değeri arasındaki farktır. Bilirkişi kurulu bu farkı tespit ederken m.11’de sayılan unsurları ayrı ayrı değerlendirmek zorundadır:

Rapor, Sermaye Piyasası Kurulunca kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayanmalıdır (m.11/1). Kamulaştırmayı gerektiren projenin sebep olacağı değer artışları ve ileride düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz (m.11/2). Kanunda irtifak bedeli için sabit bir değer düşüklüğü oranı öngörülmemiştir; oran, taşınmazın arsa veya arazi niteliğine, büyüklüğüne, şekline, hattın taşınmaz içindeki konumuna ve gerilim seviyesine göre bilirkişi tarafından gerekçeleriyle belirlenir. Bu nedenle “her dosyada şu oran uygulanır” şeklindeki genellemelere itibar edilmemeli, rapordaki gerekçe ve hesap ayrıntılı olarak denetlenmelidir. Taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağı kamulaştırmada arsa mı arazi mi yazımızda anlatılmıştır.

Direk Yeri ve Kalan Kısmın Değer Kaybı

Uygulamada direğin fiilen oturduğu alan için mülkiyet, hattın geçtiği güzergâh için ise irtifak kamulaştırması yapılır. Direk yerinin mülkiyeti idare adına ayrı bir parsel olarak tescil edilirken, taşınmazın geri kalanı malikte kalır. Bu durumda 2942 m.12’deki kısmen kamulaştırma kuralları devreye girer:

Kalan kısmın kamulaştırılması talebi için öngörülen otuz günlük süre ve yazılı başvuru şartı, küçük parsellerde veya hattın taşınmazı ikiye böldüğü hallerde özellikle önemlidir. Kanun, m.12’nin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıkların adli yargıda çözümleneceğini de açıkça düzenler.

Süreç: Satın Alma Usulünden Bedel Tespiti Davasına

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda idare önce satın alma usulünü uygulamak zorundadır (2942 m.8/1). İdare, kıymet takdir komisyonunca belirlenen tahmini bedeli bildirmeden, irtifak hakkını pazarlıkla satın almak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde başvurursa pazarlık görüşmesi yapılır; anlaşma olursa tutanak düzenlenir ve idare en geç kırk beş gün içinde bedeli hazırlayarak tescili yaptırır, bedel tescilden sonra ödenir (m.8/5-6). Bu yolla anlaşılan bedele karşı sonradan itiraz davası açılamaz (m.8/7).

Malikin en önemli görevi, on günlük süre içinde delillerini, özellikle emsal satışları, taşınmazın imar durumunu, sulama ve verim belgelerini, ağaç ve tesisleri ve hattın taşınmaz üzerindeki gerçek etkisini mahkemeye bildirmesidir. Keşifte hazır bulunmak ve bilirkişiye taşınmazın özelliklerini yerinde göstermek de bedelin doğru belirlenmesinde belirleyicidir. Bedel tespiti davası bedel tespiti ve tescil davası yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Bilirkişi Raporuna İtiraz ve Gözden Kaçan Kalemler

Bilirkişiler raporlarını taraflar ve diğer ilgililerin beyanlarını da dikkate alarak, m.11’deki esaslara göre on beş gün içinde verir; mahkeme raporu duruşma günü beklenmeden taraflara tebliğ eder ve duruşmada tarafların itirazları ile bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır (2942 m.10). Taraflar bedelde anlaşamazsa gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirilir ve hâkim, rapor ve beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder (m.10). Bu nedenle rapor tebliğ edilir edilmez ayrıntılı ve gerekçeli itiraz hazırlanmalıdır.

Hattın yapımı sırasında ürünlere, ağaçlara veya tesislere verilen zararlar da gözden kaçmamalıdır. Elektrik Piyasası Kanunu, özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen projelerde kamulaştırma ve irtifak bedelleri ile birlikte projeden kaynaklanan tazminatların da önlisans veya lisans sahibi tarafından ödeneceğini öngörür (6446 m.19/1-c). Bu zararların keşif tarihinden önce fotoğraf, tutanak ve tanıklarla belgelenmesi, sonradan ispat güçlüğünü önler.

Acele Kamulaştırma ve Taksitli Ödeme

Büyük enerji yatırımlarında acele kamulaştırma ve taksitli ödeme hükümleri sık uygulanır. Acele kamulaştırmada, Cumhurbaşkanınca acelelik kararı alınan veya özel kanunlarla öngörülen hallerde, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere mahkeme yedi gün içinde bilirkişilerce değer tespiti yaptırır ve bu değer idarece hak sahibi adına bankaya yatırılınca taşınmaza el koyma kararı verilir (2942 m.27). El koyma kararı tapuya bildirilir ve taşınmazın devredilemeyeceği şerhi konur. Bu kararla belirlenen değer kesin kamulaştırma bedeli değildir; asıl bedel bedel tespiti davasında belirlenir.

Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri gibi hallerde kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı peşin ödenir; bu miktar bedelin altıda birinden az olamaz ve kalan kısım en fazla beş yıl içinde, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddiyle eşit taksitlere bağlanır (2942 m.3/2). Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her halde peşin ödenir (m.3/3).

Hat Kamulaştırma Yapılmadan Geçirildiyse

Enerji hattı irtifak kamulaştırması yapılmadan veya tamamlanmadan kurulmuşsa, malikin rızası olmadan mülkiyete fiilen el konulmuş olur. Bu durumda malik, mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesini veya bedelini isteyebilir (TMK m.683). Kanunun bu konudaki hükümleri el atmanın tarihine göre farklıdır:

Enerji hattının fiilen kurulması bir fiili el atmadır ve tazminat davası, mal varlığı haklarına ilişkin genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde (HMK m.2), taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK m.12). Eski metinlerde rastlanan “fiili el atmada idare mahkemesi görevlidir” ifadesi enerji hatlarının fiilen geçirildiği durumlar için doğru değildir; imar planı kısıtlamasından doğan hukuki el atma davalarının görevi ise ayrı bir değerlendirme gerektirir. Kamulaştırmasız el atma fiili ve hukuki kamulaştırmasız el atma yazımızda anlatılmıştır.

Vergi, Harç ve Giderler

Emlak vergisi beyanının taşınmazın gerçek değerinin çok altında kalması, kamulaştırma bedeli kesinleştiğinde fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarhına yol açabilir. Kamulaştırma bedelinin vergilendirilmesi kamulaştırma bedeli gelir vergisine tabi mi yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Bedelin Ödenmesi, Hak Sahipleri ve Geri Alma Hakkı

Mahkemece tespit edilen bedel, idareye verilen on beş günlük süre içinde mahkemenin belirlediği bankaya hak sahibi adına yatırılır ve tescil kararı bu yatırma üzerine verilir (2942 m.10). Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkeme, bedelin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması için gerekli tedbirleri alır (m.10). Mahkemece hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin idareye yazılı bildireceği banka hesabına bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır; ödenmezse genel hükümlere göre icra takibi yapılabilir (ek m.4/1).

Kamulaştırılan direk yeri veya taşınmaz amacına uygun kullanılmazsa geri alma hakkı da gündeme gelebilir: kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da taşınmaz kamu yararına bir ihtiyaca tahsis edilmeden olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları aldıkları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir; bu hak doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (2942 m.23). Enerji projelerinde geri ödenen bedel, kamulaştırma bedelini ödemiş olan tüzel kişiye ödenir (6446 m.19/3). Paylı mülkiyette kamulaştırma bedelinin hak sahiplerine nasıl ödeneceği kamulaştırma bedelinin hak sahiplerine ödenmesi yazımızda anlatılmıştır.

Hesaplama Yöntemi: Varsayımsal Örnek

Aşağıdaki örnek yalnız hesaplama yöntemini göstermek içindir; değer düşüklüğü oranı ve birim değer her dosyada bilirkişi tarafından ayrıca belirlenir. Varsayım: 10.000 metrekare tarla, metrekare değeri 300 TL, 100 metrekarelik direk yeri mülkiyet olarak, 1.500 metrekarelik hat bandı irtifak olarak kamulaştırılıyor; bilirkişi irtifak alanında yüzde 30 değer kaybı, kalan kısımda ayrıca değer kaybı olmadığı sonucuna varmış.

Hattın taşınmazı ortadan bölmesi, kalan parçaların ayrı ayrı kullanımını zorlaştırması veya taşınmazın imar planında konut alanında bulunması gibi durumlarda kalan kısımda da değer kaybı doğabilir ve bu kayıp bedele eklenmelidir. Bilirkişi raporunda irtifak alanının nasıl ölçüldüğü, değer düşüklüğü oranının hangi gerekçelere dayandığı ve emsallerin nasıl seçildiği ayrı ayrı açıklanmamışsa rapora itiraz edilmelidir. İtiraz için irtifak kamulaştırması değer düşüklüğü raporuna itiraz dilekçesi örneğimize bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• İdarenin satın alma yazısına on beş gün içinde başvurmamak ve pazarlık imkânını kaçırmak.
• Pazarlıkla anlaşma tutanağını imzalamadan önce bedeli bağımsız olarak değerlendirtmemek; bu bedele sonradan itiraz davası açılamaz.
• Bedel tespiti davasında on günlük delil bildirme süresini kaçırmak.
• Keşifte hazır bulunmamak ve taşınmazın ağaç, kuyu, sulama gibi özelliklerini göstermemek.
• İrtifak alanını yalnız iletkenlerin izdüşümü sanmak; yaklaşım ve salınım mesafeleri de dikkate alınır.
• Kalan kısmın kullanılamaz hale gelmesine rağmen otuz gün içinde kamulaştırma talebinde bulunmamak.
• Değer düşüklüğü oranının kanunla sabit olduğunu düşünmek; oran gerekçeli bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
• Hattın kamulaştırmasız geçirildiği hallerde davanın süresinin geçtiğini varsaymak.
• Emlak vergisi beyanındaki düşük değerin cezalı tarhiyata yol açabileceğini hesaba katmamak.

Hukukçular Evi Bu Süreçte Ne Yapar?

Hukukçular Evi Ankara olarak taşınmazından enerji nakil hattı veya elektrik direği geçen maliklerin satın alma usulündeki teklifini, kamulaştırma planındaki irtifak alanını ve direk yerini inceliyor, gerekirse bağımsız değerleme ile karşılaştırıyoruz. Bedel tespiti ve tescil davasında delilleri süresinde bildiriyor, keşifte taşınmazın özelliklerini bilirkişi kuruluna gösteriyor, raporlara gerekçeli itirazda bulunuyoruz. Hattın kamulaştırma yapılmadan geçirildiği durumlarda kamulaştırmasız el atma davasını açıyor, kalan kısmın kamulaştırılması ve tesislerin yeniden kurulması giderlerini de talebe dahil ediyoruz.

Tapu kaydı, idarenin yazısı, kamulaştırma planı ve varsa mahkeme tebligatıyla 0554 648 37 15 numaralı telefondan veya WhatsApp hattımızdan bize ulaşabilirsiniz. Kamulaştırmaya ilişkin tüm rehberlerimiz Kamulaştırma Hukuku Rehberi sayfasında yer alır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tarlamdan enerji nakil hattı geçiyor, tazminat alabilir miyim?

Evet. Hat güzergâhı için kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulur ve taşınmazda meydana gelen kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedeli olarak ödenir (2942 m.4, 11). Direk yeri ayrıca mülkiyet olarak kamulaştırılabilir.

Hat geçince mülkiyetim idareye geçer mi?

İrtifak kamulaştırmasında mülkiyet sizde kalır; yalnız hattın kurulması ve işletilmesi için kullanım hakkı tanınır. Uygulamada direğin oturduğu alan ise mülkiyet kamulaştırmasına konu edilir ve idare adına tescil edilir.

İrtifak bedeli nasıl hesaplanır?

Taşınmazın irtifaktan önceki ve sonraki değeri arasındaki fark, yani kıymet düşüklüğü bedeldir (2942 m.11). Bilirkişi kurulu m.11’deki unsurları ayrı ayrı değerlendirerek ve SPK değerleme standartlarına uygun gerekçeli rapor düzenleyerek bu farkı belirler.

Değer düşüklüğü oranı kanunda belli mi?

Hayır. Kanunda sabit bir oran yoktur. Oran, taşınmazın niteliği, büyüklüğü, şekli, hattın konumu ve gerilim seviyesine göre bilirkişi tarafından gerekçeleriyle belirlenir.

İrtifak alanı neye göre belirlenir?

6446 m.19/5’e göre en düşük yaklaşım mesafesi, iletkenin salınım mesafesi ve direkler arası uzaklık dikkate alınarak ilgili mevzuata göre belirlenir; yalnız iletkenlerin izdüşümü esas alınmaz.

İdarenin teklif ettiği bedeli kabul etmezsem ne olur?

Satın alma usulünde anlaşma olmazsa idare taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; bedel bilirkişi incelemesi ve keşifle mahkemece belirlenir (2942 m.10).

Kamulaştırma kararına karşı dava açabilir miyim?

Evet. Mahkeme tebligatından itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir (2942 m.14).

Hat kamulaştırma yapılmadan geçirildiyse ne yapmalıyım?

Kamulaştırmasız el atma söz konusudur. Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel veya tazminat davası açılabilir. 2942 m.38’deki yirmi yıllık hak düşürücü süre Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

Bedel tespiti davası uzarsa faiz işler mi?

Evet. Dava dört ay içinde sonuçlanmazsa, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir (2942 m.10).

Bedel taksitle ödenebilir mi?

Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri gibi hallerde bedelin bir kısmı peşin, kalanı en fazla beş yıl içinde faiziyle eşit taksitlerle ödenebilir; peşin kısım bedelin altıda birinden az olamaz. Toprağı doğrudan işleten küçük çiftçiye ait taşınmazların bedeli her halde peşin ödenir (2942 m.3).

Hat taşınmazımı kullanılamaz hale getirdiyse ne yapabilirim?

Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz (2942 m.12).

Hat inşaatında ürünüm ve ağaçlarım zarar gördü, ne yapmalıyım?

Zararı keşiften önce fotoğraf, tutanak ve tanıklarla belgeleyin. Özel şirketlerin yürüttüğü projelerde kamulaştırma bedelleri ile projeden kaynaklanan tazminatlar önlisans veya lisans sahibince ödenir (6446 m.19/1-c); bedel tespiti davasında ağaç ve tesislerin ayrıca değerlendirilmesini isteyin.

Kamulaştırılan direk yeri geri alınabilir mi?

Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ve taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, bedel kanuni faiziyle ödenerek geri alınabilir; hak doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (2942 m.23).

Kamulaştırma işlemine karşı dava açmazsam ne olur?

Mahkemenin davetiyesinde belirtildiği üzere, otuz günlük süre içinde idari yargıda iptal davası açtığını belgelendirmeyenler bakımından kamulaştırma işlemi kesinleşir ve mahkemece tespit edilen bedel üzerinden taşınmaz veya irtifak idare adına tescil edilir (2942 m.10, 14).

Kamulaştırma bedeli yüzünden emlak vergisi çıkar mı?

Kamulaştırma yılına ait emlak vergisi değeri kesinleşen bedelden düşükse, aradaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh olunur (2942 m.39).