Kamulaştırma dosyalarının çoğu “bedel ne kadar olacak” sorusu etrafında yürür. Oysa bedel belirlendikten sonra ikinci bir soru başlar ve çoğu zaman daha uzun sürer: bu para kime ödenecek? Taşınmaz ipotekliyse, üzerinde haciz veya intifa hakkı varsa, mülkiyeti çekişmeliyse, tapusuz ve zilyetlikle kullanılıyorsa ya da kiracı oturuyorsa bedel doğrudan malikin eline geçmez. 2942 sayılı Kanun bu hâllerin her biri için ayrı bir mekanizma kurar. Bu rehber o mekanizmaları ele alır.
Bedel bankada bloke mi? Kime ödeneceği mi tartışmalı?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- İki ayrı soru: miktar ve hak sahipliği
- Uzlaşmayla satışta ödeme sırası (m.8)
- Mahkeme yolunda bankaya yatırma (m.10)
- Hak sahibi tespit edilemezse
- Mülkiyet çekişmeliyse (m.18)
- Tapusuz taşınmaz ve zilyet (m.19)
- Bedele istihkak davası
- Başkası adına tapulu yerde zilyede ödenecekler
- İpotek, haciz ve sınırlı ayni haklar
- Kiracı, boşaltma ve ekin bedeli (m.20)
- Tescilde vergi ilişkisi aranmaz
- Dosya kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
İki Ayrı Soru: Miktar ve Hak Sahipliği
Kamulaştırma yargılamasında birbirinden ayrı iki mesele vardır ve Kanun bunları özenle ayırır:
| Soru | Nerede çözülür | Sonucu |
|---|---|---|
| Bedel ne kadar? | Bedel tespiti ve tescil davası (m.10) | Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli |
| Bedel kime ait? | Duruma göre aynı dosyada veya ayrı bir davada | Bedelin hangi hak sahibine ödeneceği |
Uzlaşmayla Satışta Ödeme Sırası (m.8)
Taraflar satın alma usulünde anlaşırsa süreç mahkemeye gitmez. 8. maddenin 20/8/2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanunla değiştirilen fıkralarına göre:
| Aşama | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1 | Pazarlık görüşmesi ve bedelde veya trampada anlaşma | Komisyonca tayin edilen tarihte |
| 2 | Anlaşma tutanağının düzenlenmesi ve imzalanması | Görüşme sırasında |
| 3 | Bedelin hazır edilmesi | Tutanağın tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün |
| 4 | Takyidattan arındırıldığını bildiren yazı | İdarece |
| 5 | Tapuda idare adına resen tescil veya terkin | — |
| 6 | Bedelin ödenmesi | Tescil veya terkinden sonra |
Anlaşma tutanağı, malikin kimlik bilgilerini, taşınmazın tüm hukuki ve fiilî vasıflarını, kamulaştırma bedelini ve taşınmazın tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanını içerir. Kanun bu tutanağa özel bir nitelik yükler: “Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.”
Mahkeme Yolunda Bankaya Yatırma (m.10)
Anlaşma sağlanamazsa bedel mahkemece tespit edilir ve ödeme mekanizması devreye girer. 10. maddeye göre; tarafların anlaştığı veya hâkim tarafından tespit edilen miktarın peşin ve nakit olarak — kamulaştırma 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmışsa ilk taksidin — hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verilir. Bu süre gereken hâllerde bir defaya mahsus uzatılabilir.
Makbuzun ibrazı üzerine mahkeme; taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kanun ayrıca tescil hükmünün kesin olduğunu, tarafların bedele ilişkin temyiz haklarının saklı olduğunu belirtir.
Bedel geç tespit edilirse Kanun malik lehine bir faiz mekanizması da öngörür: kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Bu fıkra 11/4/2013 tarihli ve 6459 sayılı Kanunla eklenmiştir.
Hak Sahibi Tespit Edilemezse
Malikin ölmüş olması, mirasçıların belirlenememesi, tapu kaydının eski veya eksik olması gibi hâllerde bedel yine de yatırılır; ancak bir isme değil, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edilir.
Kanun bu paranın değer kaybetmemesi için bir tedbir de emreder: “Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.”
Mülkiyet Çekişmeliyse (m.18)
18. madde, mülkiyeti çekişmeli taşınmazlar için ayrı bir yol kurar. Önce idarenin bir araştırma yükümlülüğü vardır: idare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını; taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit eder.
Araştırma sonucunda taşınmazın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastro mahkemesinde davalı olduğu tespit edilirse, idare bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmesi karşılığında idare adına tescil edilmesini ister.
| Aşama | İşlem |
|---|---|
| 1 | Mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın tüm taraflarına 10. madde uyarınca tebligat ve ilan yapılır |
| 2 | Bedel yine 10. maddedeki usule göre tespit edilir |
| 3 | Bedel, mahkemenin belirttiği bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılır |
| 4 | Taşınmaz idare adına tescil edilir; karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir |
| 5 | Mülkiyet ihtilafı davasının sonucunda hak sahibi olduğuna karar verilen kişinin müracaatı üzerine, bedeli tespit eden mahkemenin bankaya yazacağı talimat üzerine para hak sahibine ödenir |
Tapusuz Taşınmaz ve Zilyet (m.19)
19. madde, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kamulaştırılmasını düzenler ve en ayrıntılı ilan rejimini içerir. İdare öncelikle taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sorarak tespit eder. Kamu malı değilse ve zilyedi mevcut olup zilyetlikle iktisap iddiasında bulunuluyorsa, bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapılır ve bir tutanak düzenlenir.
Ardından taşınmazın durumu o yerin en büyük mal memuruna bildirilir ve mahalli gazetede ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az bir defa ilan edilir. İlanda; taşınmazın yeri, mevkii, sınırı ve miktarı, zilyedin kimliği, bedelin yatırılacağı banka, savunma ve delillerin on gün içinde bildirilmesi gerektiği ve hak sahiplerinin son ilandan itibaren bir ay içinde itiraz etmedikleri takdirde bedelin zilyede ödeneceğine karar verileceği belirtilir.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü kişi itiraz etmezse | Bedel zilyet adına bankaya yatırılır; taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel zilyede ödenir |
| Bu süre içinde Hazine veya üçüncü şahıslar itiraz ederse | Bedel, ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere bankada açılacak üçer aylık vadeli hesaba yatırılır; taşınmaz idare adına tescil edilir |
Zilyedin beyanı ve itiraz usulü için tapusuz taşınmazda zilyet beyanı dilekçesi örneğine ve tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın kamulaştırılması rehberine bakılabilir.
Bedele İstihkak Davası
19. maddenin en önemli güvencelerinden biri, bedelin zilyede ödenmiş olmasının işi bitirmediğini söyler: “Kamulaştırma bedelinin zilyede verilmiş olması, o taşınmaz malda hak iddia edenlerin genel hükümler dairesinde zilyet aleyhine, bedele istihkak davası açmak hakkını düşürmez.”
Başkası Adına Tapulu Yerde Zilyede Ödenecekler
19. maddeye 26/5/2004 tarihli ve 5177 sayılı Kanunun 35. maddesiyle eklenen fıkra, sık karşılaşılan ama az bilinen bir durumu çözer: taşınmaz başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş olabilir; buna karşılık üzerinde zilyedin yaptığı yapılar ve diktiği ağaçlar bulunabilir.
Fıkraya göre bu hâlde binaların asgarî levazım bedeli, ağaçların ise 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.
| Kalem | Kime ödenir | Hangi ölçüye göre |
|---|---|---|
| Arazinin/arsanın bedeli | Tapu malikine | 11. madde esasları |
| Bina | Zilyede | Asgarî levazım bedeli |
| Ağaçlar | Zilyede | 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedel |
İpotek, Haciz ve Sınırlı Ayni Haklar
2942 sayılı Kanun, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa hakkı ve benzeri yükler için ayrı bir madde öngörmez. Buna karşılık Kanunun kurduğu sistemden ve Medeni Kanundan çıkan sonuç nettir: taşınmaz idareye takyidatsız geçer, yükler ise bedel üzerinde tartışılır.
Bunun en açık kanuni dayanağı 8. maddedeki hükümdür: idare, taşınmazın kamulaştırma öncesi üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden tescil yaptırır ve bedel ancak bundan sonra ödenir. Medeni Kanun bakımından ise taşınmaz rehninin kamulaştırma hâlindeki akıbeti, rehnin sona ermesine ilişkin hükümde özel kanun hükümleri saklı tutularak düzenlenmiştir.
| Yük | Taşınmaz bakımından | Bedel bakımından |
|---|---|---|
| İpotek | Tescil sırasında terkin edilir | Alacaklının hakkı bedel üzerinde tartışılır; ödeme öncesi alacaklının durumu araştırılmalıdır |
| Haciz | Taşınmaz üzerindeki haciz devam edemez | Bankadaki bedel üzerinde takip ve haciz gündeme gelir |
| İntifa hakkı | Terkin edilir | İntifa hakkı sahibinin bedelden payı ayrıca değerlendirilir |
| Kira şerhi | Terkin edilir | Kiracının talepleri m.20 çerçevesinde ayrıca ele alınır |
Kiracı, Boşaltma ve Ekin Bedeli (m.20)
Taşınmazda oturan veya üretim yapan kişiler bakımından 20. madde uygulanır. Buna göre; idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmazın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmazı on beş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder; bu süre içinde boşaltılmazsa icraca boşaltılır.
Tarım arazileri için madde bir istisna getirir: ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmayan hâllerde idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla arazinin boşaltılmasını talep edebilir. Ekin bedeli 11 ve 12. maddeler uyarınca yapılan kamulaştırma değerinin tespitinde zaten nazara alınmışsa, boşaltma için bu bedelin tekrar tespit ve ödenmesi gerekmez. Ekili arazide boşaltma talebi için kamulaştırılan taşınmazın boşaltılması ve ekili arazi dilekçesi örneğine bakılabilir.
Tescilde Vergi İlişkisi Aranmaz
Olağan taşınmaz devirlerinde tapu işlemi için emlak vergisi ilişiğinin kesilmesi aranır. Kamulaştırmada ise Kanun bu şartı kaldırmıştır: “Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.” Aynı hüküm 10, 17 ve 18. maddelerde tekrarlanır.
Bunun anlamı, borçlu emlak vergisi bulunmasının tescili engellemeyeceğidir; ancak vergi borcu ortadan kalkmaz, tapu dairesinin bildirimiyle vergi dairesine intikal eder. Kamulaştırmaya bağlı vergi ve harç istisnalarının tamamı için kamulaştırmada vergi, harç ve masraf istisnaları rehberine bakılabilir.
Bir başka nokta 39. maddededir: kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az ise, aradaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh olunur. Yani düşük beyan edilmiş vergi değeri, kamulaştırma bedeliyle karşılaştırıldığında malik aleyhine sonuç doğurabilir.
Dosya Kontrol Listesi
- Takyidat listesi: Tapu kaydının güncel takyidat dökümü alındı mı? İpotek, haciz, intifa, kira şerhi var mı?
- Hak sahipliği: Bedel kimin adına yatırılacak? Malik hayatta mı, mirasçılar belirlendi mi?
- Mülkiyet ihtilafı: Taşınmaz hakkında derdest bir mülkiyet veya kadastro davası var mı? İdare bu araştırmayı yaptı mı?
- Vadeli hesap: Bedel bloke edilecekse üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülmesi talep edildi mi?
- Tapusuz taşınmaz: İlan usulüne uygun yapıldı mı? Otuz günlük itiraz süresi ne zaman doluyor?
- Zilyet kalemleri: Başkası adına tapulu yerde bina ve ağaç bedelleri zilyede ayrı kalem olarak hesaplandı mı?
- Dört aylık faiz: Bedel tespiti davası dört ayı aştıysa kanuni faiz işletildi mi?
- Uzlaşma tutanağı: İmzalandıysa bedele itiraz yolu kapanmıştır; imzadan önce bağımsız değerleme yapıldı mı?
- Boşaltma: Tahliye hazırlığı yapıldı mı? Ekili arazide hasat durumu ve ekin bedeli gündeme getirildi mi?
- Ödeme talimatı: Mülkiyet davası kazanıldıysa, bedeli tespit eden mahkemeye müracaat edilip bankaya talimat yazılması sağlandı mı?
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma bedeli kime ödenir?
Bedel, mahkemece hak sahibi adına bankaya yatırılır ve tescil kararıyla birlikte hak sahibine ödenmesine karar verilir. Hak sahibi tespit edilememişse bedel, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edilir.
Uzlaşmayla satışta bedeli ne zaman alırım?
8. maddeye göre idarece anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde bedel hazır edilir ve taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Bedel, tescil veya terkinden sonra ödenir.
Uzlaşma tutanağını imzaladıktan sonra bedele itiraz edebilir miyim?
Hayır. Kanun, bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmazın sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılacağını ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamayacağını öngörür.
Taşınmazım ipotekliyse bedel kime ödenir?
2942 sayılı Kanunda bu konuda ayrı bir madde yoktur; ancak 8. maddeye göre taşınmaz, üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırılarak idare adına tescil edilir. Bu nedenle ipotek taşınmaz üzerinde devam etmez ve alacaklının durumu bedel üzerinde değerlendirilir. Ödeme öncesinde güncel takyidat listesinin dosyaya sunulması önemlidir.
Hak sahibi belli değilse para ne olur?
10. maddeye göre bedel, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edilir ve mahkemece üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.
Mülkiyeti çekişmeli taşınmazda süreç nasıl işler?
18. maddeye göre bedel, mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Mülkiyet davası sonuçlandığında hak sahibinin müracaatı üzerine, bedeli tespit eden mahkemenin bankaya yazacağı talimatla ödeme yapılır.
Mülkiyet davasını kazandım, para otomatik olarak ödenir mi?
Hayır. Kanuna göre hak sahibi olduğuna karar verilen kişinin müracaatı üzerine, kamulaştırma bedelini tespit eden mahkemenin bankaya yazacağı talimat üzerine para hak sahibine ödenir. Bu iki adım atılmadan ödeme gerçekleşmez.
Tapusuz taşınmazda bedel zilyede mi ödenir?
19. maddeye göre son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü bir kimse itiraz etmezse, bedel zilyet adına yatırılır ve zilyede ödenmesine karar verilir. İtiraz edilirse bedel, ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılır.
Bedel zilyede ödendi, ben hak iddia ediyorum, ne yapabilirim?
19. maddeye göre bedelin zilyede verilmiş olması, taşınmazda hak iddia edenlerin genel hükümler dairesinde zilyet aleyhine bedele istihkak davası açmak hakkını düşürmez. Dava idareye değil, bedeli almış olan zilyede karşı açılır.
Başkasının tapulu arazisinde benim yaptığım bina ve diktiğim ağaçlar için bedel alabilir miyim?
19. maddeye eklenen fıkraya göre, başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırılmasında binaların asgarî levazım bedeli, ağaçların ise 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.
Bedel tespiti davası uzarsa faiz işler mi?
10. maddeye 6459 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.
Tescil kararına itiraz edebilir miyim?
Kanun, tescil hükmünün kesin olduğunu; tarafların bedele ilişkin temyiz haklarının ise saklı olduğunu belirtir. Yani taşınmaz idareye geçer, bedelin miktarı bakımından kanun yolu açık kalır.
Kiracıyım, taşınmaz kamulaştırıldı, tahliyeyi durdurabilir miyim?
20. maddeye göre boşaltma icra memuru eliyle yürütülür ve on beş günlük süre verilir. Kanun, itiraz ve şikâyetin boşaltmayı durdurmayacağını ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceğini açıkça öngörür.
Ekili tarlam kamulaştırıldı, hasattan önce boşaltmak zorunda mıyım?
20. maddeye göre ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmayan hâllerde idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla boşaltmayı talep edebilir.
Emlak vergisi borcum varsa tescil yapılabilir mi?
Evet. Kanun, tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz nedeniyle vergi ilişkisinin aranmayacağını; ancak tapu dairesinin durumu ilgili vergi dairesine bildireceğini öngörür.
Takyidat Dökümünden Başlayalım
Bedelin kime ve ne zaman ödeneceği sorusu, çoğu zaman tek bir belgeden okunabilir: tapu kaydının güncel takyidat dökümü. İpotek, haciz, intifa ve şerhler görüldüğünde; bedelin serbest bırakılıp bırakılamayacağı, hangi alacaklının dosyaya bildirilmesi gerektiği ve hangi ek talebin mahkemeye sunulacağı netleşir. Hak sahipliği çekişmeliyse, bedelin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülmesi talebi ilk gün yapılmalıdır.
Tapu takyidat dökümü ve dosya evrakınızla başlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Kamulaştırmada Hak Sahipliği — malik, zilyet ve kiracı
- Bedelin Bankaya Yatırılması ve Ödenmesi — ödeme mekanizması
- Bedelin Bloke Edilmesi ve Ödenmesi — blokaj usulü
- Bedeli Bankadan Çekme — malik ve mirasçılar
- Bedele İstihkak Davası Dilekçesi (m.18) — hak iddiası
- Tapusuz Taşınmazda Zilyet Beyanı (m.19) — ilan ve itiraz
- Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazın Kamulaştırılması — zilyedin hakları
- Hisseli Taşınmazda Paydaş Beyanı — paylı mülkiyet
- Miras Taşınmazında Kamulaştırma — mirasçılar
- Taşınmazın Teslimi ve Tahliyesi — boşaltma
- Kamulaştırılan Taşınmazda Kiracının Hakları (m.20) — kiracı
- Boşaltma ve Ekili Arazi Dilekçesi (m.20) — hasat ve ekin bedeli
- Tescil ve Hatalı Tescilin Düzeltilmesi — tapu aşaması
- Kamulaştırmada Vergi, Harç ve Masraf İstisnaları — malî boyut
- Kamulaştırmada Tebligat ve Süreler — süre haritası
- Acele Kamulaştırma ve Özel Kanunlar (m.27) — el koyma rejimi
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini