Olağan kamulaştırmada idare önce kamu yararı kararı alır, satın alma usulünü dener, anlaşamazsa mahkemeye gider ve taşınmaz ancak tescil kararıyla el değiştirir. Acele kamulaştırmada bu sıra bozulur: bedel bankaya yatırılır, taşınmaza el konulur, diğer işlemler sonradan tamamlanır. 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi bu istisnai yolu üç hâlle sınırlar; buna karşılık pek çok özel kanun kendi yatırımları için bu yola kapı açar. Bu rehber, 27. maddeyi ve özel kanunlardaki dağınık düzenlemeleri bir arada ele alır.
Taşınmazınıza acele kamulaştırma kararıyla mı el konuldu?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- 27. maddenin metni ve üç hâl
- Acelelik ölçütü ve yargısal denetim
- Usul: yedi gün, bedel ve el koyma
- Sonradan tamamlanan işlemler
- El koyma kararının tapuya bildirilmesi
- Özel kanunlar haritası
- Elektrik piyasası (6446 m.19)
- Maden: stratejik ve kritik madenler
- Doğal gaz ve petrol: lüzum kararı
- Turizm ve kentsel dönüşüm
- Dava yolu: hangi işleme, nerede
- Dosya kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
27. Maddenin Metni ve Üç Hâl
2942 sayılı Kanunun 27. maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
Fıkradaki “Bakanlar Kurulu” ibaresi, Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçişle birlikte “Cumhurbaşkanı” olarak değişmiştir. Maddeye ayrıca 19/4/2018 tarihli ve 7139 sayılı Kanunun 29. maddesiyle bir fıkra eklenmiş; son fıkra ise 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılan taksitli kamulaştırmalarda yatırılacak miktarın ödenecek ilk taksit bedeli olduğunu belirtmiştir. Taksit rejimi için taksitli kamulaştırma ve ödenek şartı rehberine bakılabilir.
| Hâl | Dayanağı | Kim karar verir |
|---|---|---|
| 1. Yurt savunması ihtiyacı | 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanması | Kanunda doğrudan öngörülmüştür |
| 2. Aceleliğine karar verilen hâller | 2942 m.27 | Cumhurbaşkanı |
| 3. Olağanüstü durumlar | Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar | İlgili özel kanun |
Acelelik Ölçütü ve Yargısal Denetim
Uygulamada acele kamulaştırmaların büyük çoğunluğu ikinci hâle, yani Cumhurbaşkanı kararına dayanır. Bu, maddenin en tartışmalı ayağıdır; çünkü “acelelik” kavramı kanunda tanımlanmamıştır.
Danıştay bu boşluğu içtihatla doldurmuştur. Yerleşik yaklaşıma göre kamulaştırma işlemlerinde öngörülen yöntemlerin bir kısmının uygulanmayarak taşınmaza acele el konulması, istisnai olarak başvurulabilecek bir yöntemdir. Kanunda açıkça sayılan iki hâl — yurt savunması ihtiyacı ve özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar — üstün kamu yararının ve kamu düzeninin korunması amacına dayanır. Cumhurbaşkanı kararına dayanan üçüncü hâlin de bu iki koşula paralel nitelik taşıması aranır.
Bu nedenle acele kamulaştırma kararına karşı açılacak davada, kararın gerekçesinin ve dayandığı teknik belgelerin dosyaya getirtilmesi istenmelidir. Kararda aceleliğin neden kaynaklandığı somut olarak ortaya konulmamışsa, işlem sebep unsuru yönünden sakattır. İptal davasının genel yapısı için kamulaştırma işleminin iptali davası rehberine bakılabilir.
Usul: Yedi Gün, Bedel ve El Koyma
Acele kamulaştırmanın mahkeme aşaması, olağan bedel tespiti davasından tamamen farklıdır. Burada mahkeme bedeli kesin olarak belirlemez; el koymaya esas olacak bir değer tespiti yapar.
| Aşama | İşlem | Süre / esas |
|---|---|---|
| 1 | İlgili idarenin mahkemeye istemi | — |
| 2 | Mahkemenin değer tespiti | Yedi gün içinde |
| 3 | Değerin belirlenmesi | 10. madde esasları dairesinde ve 15. madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce |
| 4 | Bedelin yatırılması | İdare tarafından mal sahibi adına, 10. maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya |
| 5 | El koyma | Bedelin yatırılmasıyla taşınmaza el konulabilir |
| 6 | Diğer işlemler | Sonradan tamamlanır |
Sonradan Tamamlanan İşlemler
Maddenin anahtar ifadesi şudur: “kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere”. Yani acele kamulaştırmada kıymet takdiri öne alınır, diğer tüm aşamalar ertelenir.
| İşlem | Olağan kamulaştırma | Acele kamulaştırma |
|---|---|---|
| Kamu yararı kararı ve onayı | Önce alınır (m.5, 6) | Sonradan tamamlanır |
| Satın alma usulü | Öncelikle uygulanması esastır (m.8) | Sonradan tamamlanır |
| Kıymet takdiri | Kıymet takdir komisyonu (m.8) | Mahkemece yedi gün içinde (m.27) |
| Tebligat | Mahkemece meşruhatlı davetiye (m.10) | Sonradan tamamlanır |
| Bedelin tespiti | Bedel tespiti ve tescil davası (m.10) | Sonradan yapılır |
| Mülkiyetin geçişi | Tescil kararıyla (m.25) | El koyma mülkiyeti geçirmez; tescil sonradan |
Satın alma usulünün atlanması, maddenin en çok eleştirilen sonucudur. Olağan kamulaştırmada idare önce malikle anlaşmayı denemek zorundadır; acele kamulaştırmada bu aşama fiilen devre dışı kalır. Oysa kamu yararı kararı ve satın alma usulü, malikin sürece katılımının ana güvenceleridir; kamu yararı kararının rolü için kamu yararı kararı rehberine bakılabilir.
El Koyma Kararının Tapuya Bildirilmesi
19/4/2018 tarihli ve 7139 sayılı Kanunun 29. maddesiyle 27. maddeye eklenen fıkra kısadır ama pratik sonucu büyüktür: “Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir.”
Özel Kanunlar Haritası
27. maddenin üçüncü ayağı — “özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar” — pek çok yatırım kanununa kapı açar. Aşağıdaki tablo, doğrulanmış düzenlemeleri bir arada gösterir:
| Alan | Kanun | Düzenlemenin özü |
|---|---|---|
| Elektrik üretimi | 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu m.19 | Önlisans/lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmaz temini talepleri 2942’ye göre EPDK tarafından yürütülür; uygun görülürse Kurul kararı alınır |
| Yenilenebilir enerji kaynak alanı | 6446 m.19 ile 5346 sayılı Kanun m.4 | Özel mülkiyete konu taşınmazların YEKA olarak belirlenmesi hâlinde 2942 m.27 uyarınca acele kamulaştırma yapılabilir |
| Madencilik | 3213 sayılı Maden Kanunu | Stratejik veya kritik madenlere ilişkin madencilik faaliyetleri için 2942 hükümleri doğrultusunda acele kamulaştırma yapılabilir |
| Doğal gaz ve petrol | 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu, 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu | Taşınmaz temini işlemleri EPDK eliyle yürütülür; 4646 kapsamında alınan lüzum kararı kamu yararı kararı yerine geçer |
| Turizm | 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu | Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde acele kamulaştırma ve tahsis rejimi |
| Kentsel dönüşüm | 6306 sayılı Kanun | Riskli alan ve rezerv alan uygulamalarında acele kamulaştırma yoluna başvurulabilmektedir |
Elektrik Piyasası (6446 m.19)
Enerji yatırımlarında taşınmaz temini, 14/3/2013 tarihli ve 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanununun 19. maddesinde düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasının (a) bendine göre; üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin önlisans veya lisansa konu faaliyetlerine ilişkin taşınmaz temini taleplerine yönelik işlemler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine göre Kurum tarafından yürütülür. Talepler Kurum tarafından değerlendirilir ve uygun görülmesi hâlinde Kurul tarafından karar alınır.
Maddenin (b) bendi mülkiyetin kime geçeceğini belirler: kamulaştırma ve/veya devir yoluyla elde edilen taşınmazların mülkiyeti ve/veya üzerindeki sınırlı ayni haklar, üretim tesislerinin mülkiyetine sahip olan ilgili kamu kurum veya kuruluşu adına, bunların bulunmaması hâlinde ise Hazine adına tescil edilir. Yani kamulaştırma özel bir yatırımcının talebiyle yürütülse dahi, taşınmazın mülkiyeti yatırımcıya değil kamuya geçer.
Yenilenebilir enerji tarafında ise 19. maddenin bir başka fıkrası doğrudan 27. maddeye yollama yapar: 5346 sayılı Kanunun 4. maddesi kapsamında yenilenebilir enerji kaynak alanı olarak belirlenecek taşınmazlarda, özel mülkiyete konu taşınmazların bu şekilde belirlenmesi hâlinde söz konusu alanlar üzerinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma yapılabilir. Aynı fıkra ayrıca bu alanların kullanımını ve verimliliğini etkileyici imar planları düzenlenemeyeceğini de öngörür. Enerji yatırımlarında kamulaştırma ve irtifak rejimi için enerji yatırımlarında kamulaştırma ve irtifak hakkı rehberine bakılabilir.
Maden: Stratejik ve Kritik Madenler
4/6/1985 tarihli ve 3213 sayılı Maden Kanunu, madencilik faaliyetleri için acele kamulaştırmayı belirli bir maden kategorisine bağlar: “Stratejik veya kritik madenlere ilişkin madencilik faaliyetleri için 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri doğrultusunda acele kamulaştırma yapılabilir.”
Danıştay içtihadında maden kamulaştırmaları bakımından ayrıca kamu yararı ile girişimci yararı ayrımı özellikle vurgulanır. Belirli süreli bir maden işletme çalışmasının sağlayacağı yararın, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkından üstün olduğunun ve aceleliğin kamu düzenine ilişkin bulunduğunun ortaya konulması gerekir.
Doğal Gaz ve Petrol: Lüzum Kararı
Doğal gaz ve petrol piyasalarında taşınmaz temini de Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu eliyle yürütülür. Kurumun bu alandaki işlemleri, 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu, 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu ve 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak taşınmaz temini işlemlerini kapsayan bir yönetmelikle düzenlenmiştir.
Bu alandaki kendine özgü kavram lüzum kararıdır: 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanununa göre alınan ve kamu yararı kararı yerine de geçen karardır. Elektrikteki Kurul kararı gibi, burada da olağan kamu yararı kararı ve onay zinciri devre dışı kalır.
Turizm ve Kentsel Dönüşüm
2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerindeki yatırımlar için kendi kamulaştırma ve tahsis rejimini kurar. Bu alandaki uyuşmazlıklarda, taşınmazın bölge sınırları içinde kalıp kalmadığı ve tahsis işleminin usulüne uygunluğu ayrıca tartışılır. Ayrıntı için Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında tahsis ve acele kamulaştırma rehberine ve turizm bölgesinde acele kamulaştırma dava dilekçesi örneğine bakılabilir.
Kentsel dönüşümde ise 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan ve rezerv alan uygulamalarında, maliklerle anlaşma sağlanamayan hâllerde acele kamulaştırma yoluna başvurulduğu görülmektedir. Bu dosyalarda alanın riskli alan olarak ilanı, riskli yapı tespiti ve anlaşma sürecinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği ayrı ayrı denetlenmelidir. Riskli yapı tespiti ve itirazı için riskli yapı tespiti ve teknik heyet itirazı rehberine, anlaşamayan malikin durumu için kentsel dönüşümde anlaşamayan malik ve acele kamulaştırma sayfasına bakılabilir.
Dava Yolu: Hangi İşleme, Nerede
Acele kamulaştırma dosyalarında en sık yapılan hata, yanlış işleme ve yanlış mahkemeye yönelmektir. Süreçte birbirinden ayrı en az üç işlem vardır:
| İşlem | Niteliği | Yargı yolu |
|---|---|---|
| Cumhurbaşkanı kararı (acele kamulaştırma kararı) | İdari işlem | İdari yargı — Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak iptal davaları ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da görülür |
| Kurul/lüzum kararı (özel kanunlara dayanan) | İdari işlem | İdari yargı — işlemi tesis eden makama göre görevli mahkeme belirlenir |
| Mahkemenin el koyma kararı | Adli yargı kararı (asliye hukuk) | Adli yargı |
| Bedel tespiti ve tescil | Adli yargı davası | Asliye hukuk mahkemesi |
Dava ehliyeti bakımından da bir sınır vardır. Kamulaştırma ve acele kamulaştırma işlemleri mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğundan, uygulamada iptal davası açma hakkı esas olarak taşınmaz malikine tanınmaktadır; yörede ikamet eden üçüncü kişilerin bu işlemlere karşı dava açma ehliyeti, çevre ve imar davalarındaki geniş yorumun aksine dar değerlendirilmektedir.
Süre bakımından ise dosyada iki ayrı saat işler: dayanak idari işleme karşı idari yargıdaki dava süresi ile sonradan yürütülecek bedel tespiti davasındaki tebligata bağlı süreler. İkincisi için kamulaştırmada tebligat ve süreler rehberine bakılmalıdır.
Dosya Kontrol Listesi
- Dayanak tespiti: Karar doğrudan 2942 m.27’ye mi, yoksa özel bir kanuna mı dayanıyor? Karar metninde dayanak açıkça gösterilmiş mi?
- Acelelik gerekçesi: Cumhurbaşkanı kararında acelelik somut olarak gerekçelendirilmiş mi? Gerekçe kamu düzenine mi, yatırımcı takvimine mi dayanıyor?
- Özel kanun şartları: Taşınmaz YEKA olarak belirlendiyse belirleme işlemi usulüne uygun mu? Maden stratejik veya kritik maden kapsamında mı?
- Kurul kararı: Enerji dosyalarında EPDK Kurul kararı veya lüzum kararı var mı? Tarihi ve sayısı nedir?
- Kapsam kontrolü: El konulan alan, kararda gösterilen taşınmaz ve yüzölçümüyle örtüşüyor mu?
- Yedi günlük tespit: Mahkeme değer tespitini yedi gün içinde yaptı mı? Bilirkişiler 15. maddeye göre mi seçildi?
- Bedelin yatırılması: Bedel mal sahibi adına ve ilanda belirtilen bankaya yatırıldı mı? Yatırılmadan el konuldu mu?
- Tapu bildirimi: El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirildi mi?
- Sonraki aşama: El koymadan sonra idare bedel tespiti ve tescil davası açtı mı? Açmadıysa ne kadar zaman geçti?
- Yürütmenin durdurulması: Dayanak işleme karşı dava açılırken yürütmenin durdurulması talebi ayrıca ve gerekçeli olarak ileri sürüldü mü?
Sıkça Sorulan Sorular
Acele kamulaştırma nedir?
2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, mahkemece yedi gün içinde tespit edilen değerin bankaya yatırılması karşılığında taşınmaza el konulmasıdır. Olağan kamulaştırmadan farkı, sıranın bozulması ve el koymanın öne alınmasıdır.
Hangi hâllerde acele kamulaştırma yapılabilir?
27. madde üç hâl sayar: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacı, aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâller ve özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar.
“Acelelik” için gerekçe gösterilmesi zorunlu mu?
Danıştay içtihadına göre acele el koyma istisnai bir yöntemdir ve Cumhurbaşkanı kararına dayanan hâlin, kanunda açıkça sayılan diğer iki koşula paralel nitelik taşıması, yani kamu yararı ve kamu düzenine ilişkin olması gerekir. Somut gerekçe gösterilmemişse işlem sebep unsuru yönünden tartışmaya açıktır.
Mahkemenin tespit ettiği değer kesin kamulaştırma bedeli midir?
Hayır. 27. madde kapsamında yapılan tespit, el koymaya esas olan değerdir. Kesin kamulaştırma bedeli, sonradan 10. madde çerçevesinde yürütülecek bedel tespiti ve tescil davasında belirlenir.
Acele kamulaştırmada taşınmazın mülkiyeti ne zaman geçer?
El koyma mülkiyeti geçirmez. Mülkiyetin idareye geçmesi, sonradan tamamlanacak süreçte mahkemece verilecek tescil kararıyla olur.
Acele kamulaştırmada satın alma usulü uygulanır mı?
Maddeye göre kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır. Bu nedenle olağan kamulaştırmada öncelikle uygulanması esas olan satın alma usulü, acele kamulaştırmada el koyma öncesinde işletilmez.
El koyma kararı tapuya işlenir mi?
19/4/2018 tarihli ve 7139 sayılı Kanunla 27. maddeye eklenen fıkraya göre, mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir.
Enerji yatırımlarında kamulaştırmayı kim yürütür?
6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanununun 19. maddesine göre, üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin taşınmaz temini talepleri 2942 sayılı Kanun ve ilgili mevzuata göre Kurum tarafından yürütülür; uygun görülmesi hâlinde Kurul tarafından karar alınır.
EPDK Kurul kararı için ayrıca kamu yararı kararı gerekir mi?
Hayır. 6446 sayılı Kanunun 19. maddesi, bu kapsamda alınan kararların kamu yararı kararı yerine de geçtiğini ve herhangi bir makamın onayına tabi olmadığını öngörür.
Yenilenebilir enerji kaynak alanlarında acele kamulaştırma yapılabilir mi?
6446 sayılı Kanunun 19. maddesine göre, 5346 sayılı Kanunun 4. maddesi kapsamında özel mülkiyete konu taşınmazların yenilenebilir enerji kaynak alanı olarak belirlenmesi hâlinde, bu alanlar üzerinde 2942 sayılı Kanunun 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma yapılabilir.
Her maden sahası için acele kamulaştırma yapılabilir mi?
Hayır. 3213 sayılı Maden Kanunu, acele kamulaştırmayı stratejik veya kritik madenlere ilişkin madencilik faaliyetleriyle sınırlamıştır. Söz konusu madenin bu kapsamda olup olmadığı dosyada ayrıca denetlenmelidir.
Doğal gaz projelerinde kamu yararı kararı nasıl alınır?
Doğal gaz tarafında 4646 sayılı Kanuna göre alınan lüzum kararı, kamu yararı kararı yerine geçer. Taşınmaz temini işlemleri Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu eliyle yürütülür.
Acele kamulaştırma kararına karşı nerede dava açılır?
Acele kamulaştırma kararı bir idari işlemdir ve idari yargıda iptal davasına konu edilir. Cumhurbaşkanı kararlarına karşı açılacak iptal davaları ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da görülür.
El koyma kararına itiraz ederek süreci durdurabilir miyim?
El koyma kararını veren asliye hukuk mahkemesi aceleliği yeniden denetlemez; karar kendisine sunulan idari işleme dayanır. Bu nedenle sürecin durdurulmasının yolu, dayanak idari işlemin iptali istemiyle dava açmak ve yürütmenin durdurulması kararı almaktır.
Acele kamulaştırma işlemine komşu parsel maliki dava açabilir mi?
Kamulaştırma ve acele kamulaştırma işlemleri mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğundan, uygulamada iptal davası açma hakkı esas olarak taşınmaz malikine tanınmakta; üçüncü kişilerin ehliyeti dar yorumlanmaktadır.
Önce Dayanak İşlemi Bulalım
Acele kamulaştırma dosyalarında el koyma kararı görünen yüzdür; asıl tartışma onun arkasındaki idari işlemdedir. Cumhurbaşkanı kararı veya kurul kararı, ekindeki taşınmaz listesi ve gerekçesi elde olduğunda; aceleliğin somut olarak ortaya konulup konulmadığı ve özel kanunun aradığı şartların gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilebilir. Yürütmenin durdurulması talebi, bu dosyalarda sonucu belirleyen unsurdur.
Acele kamulaştırma kararı ve el koyma evrakınızla başlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Acele Kamulaştırma Nedir? — temel çerçeve
- Acele Kamulaştırma — genel bakış
- Acele Kamulaştırmada El Koyma ve Bedel — el koyma aşaması
- Acele Kamulaştırma İptal Dava Dilekçesi Örneği (m.27) — dilekçe yapısı
- Kamulaştırma İşleminin İptali Davası — iptal sebepleri
- Kamu Yararı Kararı — olağan usulle karşılaştırma
- Enerji Yatırımlarında Kamulaştırma ve İrtifak Hakkı — elektrik ve hat kamulaştırmaları
- Baraj, Yol ve Enerji Yatırımlarında Kamulaştırma — büyük projeler
- Turizmi Teşvik Kanunu: Tahsis ve Acele Kamulaştırma — 2634 rejimi
- Turizm Bölgesinde Acele Kamulaştırma Dava Dilekçesi — dilekçe örneği
- Kentsel Dönüşümde Anlaşamayan Malik — 6306 uygulaması
- Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz (6306 m.3) — tespit aşaması
- Bedel Tespiti ve Tescil Davası — sonradan tamamlanan aşama
- Kamulaştırmada Tebligat ve Süreler — süre haritası
- Kısmen Kamulaştırma ve Değer Düşüklüğü (m.12) — irtifak ve şerit kamulaştırmaları
- Kamulaştırmasız El Atmada Geçici 6. Madde — el atma rejimi
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini