Kamulaştırma dosyalarında kaybedilen hakların büyük kısmı bedelden değil süreden kaybedilir. Kamulaştırma işlemine karşı dava açma süresi otuz gündür ve bu süre, mahkemenin yaptığı tebligatla ya da gazete ilanıyla işlemeye başlar. Tapu kaydındaki şerhin de kendi ömrü vardır: idare altı ay içinde harekete geçmezse şerh resen silinir. Bu rehber, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun tebligat, tapu şerhi ve süre rejimini ele alır.
Kamulaştırma tebligatı aldınız mı? Süre işliyor.
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler (m.7)
- Tapu şerhi ve altı ay kuralı
- Satın alma usulünde on beş gün (m.8)
- Mahkeme tebligatı: meşruhatlı davetiye (m.10)
- Davetiyede bulunması zorunlu bilgiler
- Adresi bulunamayanlar ve gazete ilanı
- Otuz günlük dava süresi (m.14)
- Husumet yanlış gösterilirse
- Tebligatın doğurduğu sonuçlar (m.25)
- Tebligattan sonra devir yasağı ve cezası
- Mülga 13. madde uyarısı
- Dosya kontrol listesi
- Sıkça sorulan sorular
Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler (m.7)
Kamulaştırma, tebligatla başlamaz; tebligattan önce idarenin tamamlaması gereken bir hazırlık aşaması vardır. 2942 sayılı Kanunun 7. maddesine göre kamulaştırmayı yapacak idare:
- Kamulaştırılacak veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazların ya da kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır
- Kamulaştırılan taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini; tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir
Maddenin ikinci fıkrası vergi dairesine de bir süre koyar: ilgili vergi dairesi, idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hâllerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
Bu aşama, kamu yararı kararının alınmasından sonra gelir. Kamu yararı kararının hangi mercilerce verilip onaylanacağı için kamu yararı kararı rehberine, sürecin bütünü için kamulaştırma süreci ve bedel tespiti sayfasına bakılabilir.
Tapu Şerhi ve Altı Ay Kuralı
7. maddenin üçüncü fıkrası, 24/4/2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanunun 2. maddesiyle değiştirilmiştir ve tapu şerhinin hem doğumunu hem ölümünü düzenler:
| Aşama | İşlem | Süre / sonuç |
|---|---|---|
| 1 | İdare kamulaştırma kararı verir | — |
| 2 | Şerh verilmesini tapu idaresine bildirir | Şerh tarihi işlemeye başlar |
| 3 | Malik değişirse tapu idaresi idareye bildirir | Bildirim zorunluluğu |
| 4 | İdare mahkemeye başvurup belge alır | Şerh tarihinden itibaren altı ay |
| 5 | Belge tapuya ibraz edilmezse | Şerh resen sicilden silinir |
Şerhin bir başka önemi, iyiniyetli üçüncü kişileri uyarmasıdır. Şerh konulduktan sonra taşınmazı satın alan kişi, kamulaştırmayı bilmediğini ileri süremez. Buna karşılık şerh, mülkiyeti idareye geçirmez; mülkiyetin geçişi ancak mahkemenin tescil kararıyla olur.
Satın Alma Usulünde On Beş Gün (m.8)
Mahkeme aşamasından önce idarenin tüketmesi gereken bir aşama daha vardır. 8. maddeye göre idarelerin, tapuda kayıtlı olan taşınmazlar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Bu aşamada idare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmazla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
| Taraf | Yükümlülük | Süre |
|---|---|---|
| İdare | Resmî taahhütlü yazıyla bildirim (tahmini bedel belirtilmeksizin) | — |
| Malik | Pazarlıkla satma veya trampa isteğiyle idareye başvuru | Tebliğ tarihinden itibaren on beş gün |
| Komisyon | Tayin edilen tarihte pazarlık görüşmesi | — |
| İdare | Anlaşma hâlinde bedelin hazır edilmesi ve tapuda tescil | Anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün |
Mahkeme Tebligatı: Meşruhatlı Davetiye (m.10)
Anlaşma sağlanamazsa idare, topladığı bilgi ve belgelerle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespitiyle idare adına tescil ister. Tebligat rejimi bu noktada devreye girer.
Kanuna göre mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü; dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28. maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Davetiyede Bulunması Zorunlu Bilgiler
Kanun, meşruhatlı davetiyenin veya ilanın içeriğini sekiz bent hâlinde tek tek sayar. Bu, tebligatın usulüne uygunluğunun denetlendiği listedir:
| Bent | Bulunması gereken bilgi |
|---|---|
| (a) | Taşınmazın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü |
| (b) | Malik veya maliklerin ad ve soyadları |
| (c) | Kamulaştırmayı yapan idarenin adı |
| (d) | 14. maddede öngörülen süre içinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri |
| (e) | Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği |
| (f) | 14. maddedeki süre içinde iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve taşınmazın idare adına tescil edileceği |
| (g) | Tespit edilen bedelin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı |
| (h) | Konuya ve taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği |
(h) bendindeki on günlük süre de sık kaçırılır: malikin değere ilişkin savunma ve delillerini tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak mahkemeye bildirmesi gerekir. Bu aşamada sunulacak emsal satışlar, imar durumu belgesi ve teknik raporlar, bilirkişi incelemesinin çerçevesini baştan belirler. Cevap dilekçesinin yapısı için bedel tespiti ve tescil davasına cevap dilekçesi örneğine bakılabilir.
Adresi Bulunamayanlar ve Gazete İlanı
Kanun iki ayrı ilan mekanizması öngörür ve bunlar karıştırılmamalıdır.
| Mekanizma | Ne zaman | Nerede | Hukuki sonucu |
|---|---|---|---|
| İlanen tebligat | İdarece yapılan araştırmalar sonucunda adresi bulunamayanlara | 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28. maddesindeki usule göre | Tebligat yerine geçer; 14. maddedeki otuz günlük süre bu ilan tarihinden işler |
| Gazete ilanı | Her dosyada | Taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyorsa birinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birinde, en az bir defa | Kamulaştırmanın ve belgelerin özetinin duyurulması |
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise 19. madde ayrı ve daha ağır bir ilan rejimi kurar; zilyedin hakları ve itiraz süreleri için tapusuz taşınmazın kamulaştırılması ve zilyet beyanı sayfasına bakılabilir. Hisseli taşınmazlarda paydaşların durumu için hisseli taşınmazda paydaş beyanı, hak sahipliği tartışması için kamulaştırmada hak sahipliği rehberi incelenebilir.
Otuz Günlük Dava Süresi (m.14)
14. madde, 4650 sayılı Kanunun 7. maddesiyle değiştirilmiştir ve dava hakkının süresini tek fıkrada belirler: “Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idarî yargıda iptal ve maddî hatalara karşı da adlî yargıda düzeltim davası açılabilir.”
| Dava | Yargı yolu | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|---|
| Kamulaştırma işleminin iptali | İdari yargı | 30 gün | Mahkemece yapılan tebligat günü veya gazete ilanı tarihi |
| Maddi hataların düzeltimi | Adli yargı | 30 gün | Aynı |
| İdarenin düzeltim davası | Adli yargı | 30 gün | Kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği gün |
Maddenin diğer fıkraları da dosya bakımından belirleyicidir:
- İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.
- İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır — diğer paydaşların katılımı beklenmez.
- Yargılama sırasında gerçek malikin başka bir şahıs olduğu anlaşılırsa, davaya bu gerçek malik; tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dâhil edilmek suretiyle devam olunur.
- Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.
Husumet Yanlış Gösterilirse
Kanun, idarenin hatasının malike yüklenmesini engelleyen bir hüküm içerir. 10. maddenin son fıkrası şöyledir: “Kamulaştırma işlemine karşı idarî yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.”
Tebligatın Doğurduğu Sonuçlar (m.25)
Tebligat yalnızca süre başlatmaz; malikin hukuki durumunu da değiştirir. 25. maddeye göre: “Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10 uncu madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur.”
| An | Hukuki sonucu |
|---|---|
| Mahkemece yapılan tebligat | Kamulaştırma işlemi mal sahibi için başlar; otuz günlük dava süresi işlemeye başlar; devir ve ferağ yasağı doğar |
| Tescil kararı | Mülkiyet idareye geçer; malikin yeni inşaat, ekim veya esaslı değişiklik yapma hakları kalkar ve bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz |
25. maddenin bir başka fıkrası, büyük projelerde bu sınırı daha da öne çeker: baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sari büyük projelerde kamu yararı kararı, kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ve/veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle asılmak suretiyle ilan edilir. İlan süresinin bitiminden itibaren taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. Bu sınırlama ilan tarihinin bitiminden itibaren beş yılı geçemez.
Tebligattan Sonra Devir Yasağı ve Cezası
Kanun, tebligattan sonra yapılacak devri yalnızca hükümsüz saymaz; suç olarak düzenler. 31. maddenin (b) bendine göre yasak işler arasında şu da sayılmıştır: “Mahkemece 10 uncu madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki.”
33. madde bu fiile yaptırım bağlar: fiilleri daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde, 31. maddenin (b) ve (c) bentlerine aykırı hareket edenler altı aydan iki yıla kadar hapis ve para cezasıyla cezalandırılır.
Mülga 13. Madde Uyarısı
2942 sayılı Kanunun ilk hâlinde tebligat, mahkeme değil noter eliyle yapılıyordu. Mülga 13. madde; kamulaştırma kararının, ölçekli planın, takdir olunan kıymetin ve bedelin bankaya yatırıldığına dair belgenin bedelin bankaya yatırıldığı tarihten başlayarak otuz gün içinde notere verilmesini, noterin de on beş gün içinde tebliğe çıkarmasını öngörüyordu.
4650 sayılı Kanunun geçici 1. maddesi, geçiş rejimini de belirlemiştir: “Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte, kamulaştırma kararı alınmış ancak henüz tebligata çıkarılmamış kamulaştırmalarda bu Kanun hükümleri, diğerlerinde önceki hükümler uygulanır.” Yani 2001 öncesinde tebligata çıkarılmış eski dosyalarda mülga 13. madde usulü hâlâ değerlendirme konusu olabilir; bugün başlayan kamulaştırmalarda ise geçerli usul yalnızca 10. maddedir.
Dosya Kontrol Listesi
- Tebligat tarihi: Mahkeme tebligatı hangi gün yapıldı? Otuz günlük süre ne zaman doluyor?
- Tebligat türü: Meşruhatlı davetiye mi, ilanen tebligat mı? İlanen tebligat yapılmışsa adres araştırması belgelenmiş mi?
- Davetiye içeriği: Kanunun saydığı sekiz bilginin tamamı davetiyede var mı? Özellikle husumetin kime yöneltileceği doğru gösterilmiş mi?
- Gazete ilanı: Mahalli gazete ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetede en az bir defa yayımlanmış mı?
- On günlük süre: Değere ilişkin savunma ve deliller tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak sunuldu mu?
- Yürütmenin durdurulması: İdari yargıda iptal davası açıldıysa, dava ve YD kararı bedel tespiti mahkemesine belgelendirildi mi?
- Tapu şerhi: Şerh hangi tarihte konuldu? Altı ay içinde mahkeme belgesi ibraz edildi mi? Edilmediyse şerh silinmiş mi?
- Satın alma aşaması: İdare resmî taahhütlü yazıyla bildirim yaptı mı? On beş günlük süre içinde başvuruldu mu?
- Hisseli dosya: Her paydaş kendi adına ve süresinde dava açtı mı? Açmayanlar için sonuç sirayet etmeyecektir.
- Devir yasağı: Tebligattan sonra taşınmaz üzerinde herhangi bir devir işlemi yapıldı mı?
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırmada tebligat kim tarafından yapılır?
2942 sayılı Kanunun 10. maddesine göre tebligat mahkeme tarafından yapılır. Mahkeme, belirlediği duruşma gününü dava dilekçesi ve belgelerin birer örneğiyle birlikte malike meşruhatlı davetiye ile bildirir. Noter aracılığıyla tebligatı öngören 13. madde mülgadır.
2942 sayılı Kanunun 13. maddesi yürürlükte mi?
Hayır. 2942 sayılı Kanunun 13, 16 ve 17. maddeleri, 24/4/2001 tarihli ve 4650 sayılı Kanunun 21. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Tebligat rejimi 10. maddeye taşınmıştır.
Kamulaştırma işlemine karşı dava süresi kaç gündür?
Otuz gündür. Süre, 10. madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden; tebligat yapılamayanlara ise tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren işler.
Hangi dava idari yargıda, hangisi adli yargıda açılır?
14. maddeye göre kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açılır. Kanun ayrıca idari yargıda açılan davaların öncelikle görüleceğini öngörür.
İptal davası açmam kamulaştırmayı durdurur mu?
Tek başına yeterli değildir. Kanun, dava açıldığının ve yürütmenin durdurulması kararı alındığının belgelendirilmemesi hâlinde kamulaştırma işleminin kesinleşeceğini ve taşınmazın idare adına tescil edileceğini öngörür. Belgelendirme yapılırsa bedel tespiti mahkemesi idari yargıdaki davayı bekletici mesele sayar.
Meşruhatlı davetiyede neler bulunmak zorundadır?
Taşınmazın tapu bilgileri, maliklerin ad ve soyadları, idarenin adı, otuz gün içinde hangi davaların açılabileceği, husumetin kime yöneltileceği, iptal davası açanların bunu belgelendirmemesi hâlindeki sonuç, bedelin hangi bankaya yatırılacağı ve savunma ile delillerin on gün içinde yazılı olarak bildirilmesi gerektiği.
Adresim bulunamadığı gerekçesiyle ilanen tebligat yapıldı, geçerli mi?
İlanen tebligat, idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresi bulunamayanlar için 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28. maddesi uyarınca yapılır. 7. maddeye göre tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden ve gerekirse haricen yapılacak araştırmanın belgelere bağlanması gerekir; bu yapılmadan ilana gidilmişse tebligatın usulsüzlüğü ileri sürülebilir.
Gazete ilanı nerelerde yapılır?
Mahkemece, taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyorsa bu gazetelerden birinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birinde, kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.
Tapudaki kamulaştırma şerhi ne zaman silinir?
7. maddeye göre idare tarafından şerh tarihinden itibaren altı ay içinde, 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmezse, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Şerh altı ay geçtiği hâlde duruyorsa ne yapmalıyım?
Kanun silinmenin resen yapılacağını öngörür; uygulamada gerçekleşmezse tapu müdürlüğüne şerhin terkini için yazılı başvuru yapılmalı, talebin reddi hâlinde idari yollar kullanılmalıdır.
Satın alma aşamasında kaç günüm var?
8. maddeye göre malik veya yetkili temsilcisi, idarenin resmî taahhütlü yazısının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satma veya trampa isteğiyle idareye başvurmalıdır.
Uzlaşma tutanağı imzaladıktan sonra bedele itiraz edebilir miyim?
Hayır. 8. maddeye göre bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Hisseli taşınmazda bir paydaşın açtığı dava beni de kapsar mı?
Hayır. 14. maddeye göre paydaşların tek başına dava hakları vardır; ancak açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez. Her paydaşın kendi adına ve süresinde dava açması gerekir.
Tebligattan sonra taşınmazımı satabilir miyim?
Hayır. 31. maddenin (b) bendi, mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devir ve ferağ veya temlikini yasaklar; 33. madde bu fiile hapis ve para cezası öngörür.
Husumeti yanlış idareye yönelttim, davam reddedilir mi?
Kanun bu riski karşılamıştır. Husumetin kime yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle husumet yanlış yöneltilmişse, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.
Tebligat Evrakından Başlayalım
Bu dosyalarda ilk bakılacak belge tebligat zarfı ve meşruhatlı davetiyedir. Tebligatın tarihi, türü ve içeriği görüldüğünde; hangi sürenin işlediği, tebligatın usulüne uygun olup olmadığı ve hangi mahkemeye ne talep edileceği netleşir. Tebligat usulsüzse süre işlemez — bu, süresi geçmiş görünen dosyalarda ilk sorulacak sorudur.
Tebligat evrakı ve tapu kaydınızla başlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Kamulaştırma Süreci ve Bedel Tespiti — aşamaların tamamı
- Kamu Yararı Kararı — tebligattan önceki aşama
- Kamulaştırma Kararının Tapuya Şerhi — şerhin niteliği
- Kamulaştırma Şerhinin Terkini Talebi Dilekçesi — altı ay dolduysa
- Uzlaşma Davetine Cevap Dilekçesi (m.8) — on beş günlük süre
- Bedel Tespiti ve Tescil Davasına Cevap Dilekçesi — on günlük delil süresi
- Kamulaştırma İşleminin İptali Dilekçesi Örneği — idari yargı
- Maddi Hata Düzeltim Davası Dilekçesi (m.14) — adli yargı
- Kamulaştırma İşleminin İptali Davası — iptal sebepleri
- Kamulaştırma Süreleri — süre haritası
- Tapusuz Taşınmazın Kamulaştırılması (m.19) — ilan rejimi
- Tescil ve Hatalı Tescilin Düzeltilmesi — tescil aşaması
- Kısmen Kamulaştırma ve Artan Kısım (m.12) — otuz günlük başvuru
- Taksitli Kamulaştırma ve Ödenek Şartı (m.3) — ödeme rejimi
- Kamulaştırmasız El Atmada Geçici 6. Madde — el atma rejimi
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini