Kamulaştırmada Tescil ve Hatalı Tescilin Düzeltilmesi

Kamulaştırma bedeli belirlendikten sonra taşınmaz idare adına tescil edilir. Tescilde yapılan hatalar düzeltilebilir.

Tescil İşlemi

Bedelin ödenmesi ya da bloke edilmesiyle, mahkeme kararına dayanarak taşınmaz idare adına tescil edilir.

Hatalı Tescil

Yüzölçümü, sınır ya da malik bilgisi hataları tespit edilirse düzeltme yoluna gidilir.

Fazla Alan

Kamulaştırılması gerekenden fazla alanın tescili hâlinde, fazlanın iadesi gündeme gelebilir.

Başvuru

Hatalar, tapu müdürlüğü ya da mahkeme yoluyla düzeltilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Tescil Hükmü Kesindir: Neye İtiraz Edilebilir?

Kamulaştırma davasında verilen karar iki ayrı kısımdan oluşur ve bunların kanun yolu bakımından durumu tamamen farklıdır.

Kanunun ifadesi: tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Bunun anlamı şudur: taşınmazın idare adına tesciline ilişkin kısım kanun yoluna kapalıdır; yalnızca bedel kısmı istinaf ve temyiz incelemesine tabidir.

Pratik sonuç: istinafa başvurmak taşınmazın idareye geçmesini durdurmaz. Mülkiyet devri gerçekleşir, tartışma yalnızca rakam üzerinden sürer.

Kamulaştırma işleminin kendisi ayrı bir yoldur: işlemin hukuka aykırılığı, idarî yargıda açılacak iptal davasının konusudur ve bunun süresi çok kısadır.

Kanun yolu süreleri için kamulaştırma bedeline istinaf ve temyiz: süreler ve süreç sayfamıza bakabilirsiniz.

Kanun Yoluna Başvururken Bilinmesi Gereken Risk

Bedeli düşük bulup istinafa gitmek her zaman tek yönlü bir kazanç değildir; kanunda malik aleyhine işleyebilecek bir hüküm bulunur.

Kural: istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.

Yani bedel düşerse fark geri istenir. Kanun yoluna başvuran malik, sonucun aleyhine çıkması ihtimalini de hesaba katmalıdır.

Bir hafifletme vardır: idarece hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.

Bu nedenle karar öncesi değerlendirme yapılmalıdır: raporun kanuni ölçütlere uygun olup olmadığı ve bedelin gerçekten düşük belirlenip belirlenmediği, başvuru öncesinde teknik olarak incelenmelidir.

Peşin alınan bedel harcanmışsa risk büyür: geri ödeme yükümlülüğü doğduğunda tutar hazır bulunmayabilir.

Tescil Nasıl Gerçekleşir? Bedelin Yatırılması

Tescil, karardan sonra kendiliğinden olmaz; bir ödeme adımına bağlıdır.

Süre: mahkeme, tespit edilen bedelin peşin ve nakit olarak belirlediği bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verir.

Uzatma: gereken hâllerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir.

Makbuz ibraz edilince: mahkemece taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.

Karar iki yere bildirilir: tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya. Bu bildirim, hem tescilin hem ödemenin dayanağıdır.

Malik için pratik sonuç: bedelin yatırıldığını gösteren banka kaydı ve tescil kararının tapuya bildirim tarihi, sonraki tüm işlemlerde referans belgedir.

Sürecin bütünü için kamulaştırma süreci ve bedel tespiti (tescil davası) sayfamıza bakabilirsiniz.

Hisseli Taşınmazda Her Paydaş Tek Başına Dava Açabilir

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, diğer paydaşların katılımını beklemek gerekmez.

Kural: iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette, hak sahiplerinin tek başına dava hakları bulunmaktadır.

Gerekçesi: fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda her bir hissedar taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir.

Pratik sonuç: diğer paydaşlar sürece katılmasa veya ilgilenmese dahi, tek bir paydaş bedel artırımı için dava açabilir.

Bedelin paylaşımı ayrı bir konudur: hükmedilen bedel, payların oranına göre hak sahiplerine dağıtılır.

Mirasçılar bakımından da geçerlidir: malik vefat etmişse mirasçılardan her biri bu haktan yararlanabilir.

Kamulaştırma İptal Edilirse Tescil Ne Olur?

Tescil kesin olduğu hâlde, işlemin idarî yargıda iptali durumunda ne olacağı ayrı bir sorundur.

Öncelikli koruma bekletici meseledir: idare mahkemesinde açılan iptal davasında yürütmenin durdurulması kararı verilmesi hâlinde, bedel tespiti ve tescil davasında bu dava bekletici mesele yapılır.

Bu nedenle iptal davası zamanında açılmalıdır: tescil gerçekleştikten sonra açılan iptal davası, geri dönüşü çok daha güç hâle getirir.

Tescil olmuşsa kalan yol: kamulaştırma işleminin iptali hâlinde yolsuz tescil iddiasıyla dava açılması gündeme gelir.

Ancak bu ağır bir yoldur: Anayasa Mahkemesi’ne yapılan bir başvuruda, tescile ilişkin kararın kesin nitelikte olması karşısında yolsuz tescil davası imkânının bulunmasının dahi ilgililer bakımından aşırı bir külfete yol açabileceği ileri sürülmüştür.

Sonuç: korumanın en etkili anı, tescilden önceki aşamadır.

İptal davasının süresi için kamulaştırmada tebligat ve süreler sayfamıza bakabilirsiniz.

Hatalı Tescilde İzlenecek Yol

Tescil sırasında yapılan maddi hatalar, kamulaştırmanın esasından bağımsız olarak düzeltilebilir.

1. Hatanın türünü belirleyin. Yüzölçümü, ada-parsel numarası, malik adı veya pay oranı gibi bilgilerdeki yanlışlıklar maddi hata niteliğindedir.

2. Kaynağını tespit edin. Hata tapu işleminden mi, mahkeme kararından mı, yoksa kamulaştırma dosyasındaki belgelerden mi kaynaklanıyor?

3. Tapu müdürlüğüne başvurun. Kayıt ve belgelerden açıkça anlaşılan teknik hatalar idari yoldan düzeltilebilir.

4. Gerekiyorsa mahkemeye başvurun. Kayıttan anlaşılmayan veya tarafların hakkını etkileyen hatalar yargı yoluyla düzeltilir.

5. Fazla alan tescil edilmişse ayrıca değerlendirin. Kamulaştırılması gerekenden fazla alanın idare adına tescili hâlinde fazlanın durumu, kamulaştırmanın kapsamı ve kısmi kamulaştırma kuralları çerçevesinde ele alınır.

Husumet hatası koruma altındadır: hangi idareye husumet yöneltileceğinin tebligat ve ilan belgelerinde açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle husumet yanlış yöneltilmişse, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Tescil Kararı Elinize Geçtiğinde Kontrol Listesi

Kararın tebliğinden sonraki ilk günler, hem kanun yolu hem düzeltme bakımından belirleyicidir.

1. Bedelin doğru yazıldığını kontrol edin. Hükümde belirtilen tutar ile bankaya yatırılan tutarın uyumlu olduğu doğrulanmalıdır.

2. Taşınmaz bilgilerini karşılaştırın. Ada, parsel, yüzölçümü ve niteliğin tapu kaydıyla örtüşüp örtüşmediği incelenmelidir.

3. Kamulaştırılan alanın sınırını doğrulayın. Kısmi kamulaştırmada, tescil edilen alanın kamulaştırma kararındaki alanla aynı olup olmadığı kritik önemdedir.

4. Hak sahiplerinin ve payların doğruluğuna bakın. Mirasçılar ve paydaşlar eksiksiz gösterilmiş olmalıdır.

5. Faiz ve gider kalemlerini inceleyin. Hükümde faize ilişkin bir belirleme varsa başlangıç tarihi kontrol edilmelidir.

6. Kanun yolu süresini not edin. Bedele ilişkin başvuru süresi tebliğ tarihinden işler.

İdare Bedeli Yatırmazsa Ne Olur?

Tescil, bedelin yatırılmasına bağlı olduğundan idarenin bu adımı atmaması sürecin akışını değiştirir.

Kural: tescil kararı, bedelin bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı hâlinde verilir. Makbuz ibraz edilmezse tescil aşamasına geçilmez.

Verilen süre: idareye tanınan on beş günlük süre, gereken hâllerde bir defaya mahsus uzatılabilir.

Malik için pratik sonuç: bu aşamada taşınmaz hâlâ maliktedir; mülkiyet devri gerçekleşmemiştir.

Bedelin geç ödenmesi hâlinde: faiz talebi gündeme gelir ve bunun başlangıç tarihi ayrıca değerlendirilir.

Dosyayı takip edin: sürenin dolup dolmadığı ve uzatma kararı verilip verilmediği, mahkeme dosyasından izlenmelidir.

Tescil Sonrası Malikin Elinde Kalan Haklar

Taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra da malikin bazı hakları devam eder.

Bedele ilişkin kanun yolu: tescil kesin olsa dahi bedel için istinaf ve temyiz hakkı saklıdır.

Faiz talebi: bedelin geç ödenmesi hâlinde faiz istenebilir.

Geri alma hakkı (2942 s.K. m.23): kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanunî faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılır ve süre hak düşürücüdür: kamulaştırmadan geri alma hakkı ve idarenin vazgeçmesi (m.21-23)

Belgelerinizi saklayın: tescil kararı, banka dekontu ve tebliğ mazbataları, sonraki tüm taleplerin dayanağıdır.

Sürecin tamamı ve malikin hakları için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfamıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Tescil kararına itiraz edebilir miyim?

Tescil hükmü kesindir; tarafların yalnızca bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Kanun yoluna başvurmak taşınmazın idare adına tescilini durdurmaz.

İstinafa gidersem bedel düşebilir mi?

Evet. İstinaf veya temyiz sonucunda kesinleşen bedel, peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olursa aradaki fark ilgilisinden talep edilir. Ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz.

Tescil ne zaman gerçekleşir?

Mahkeme, tespit edilen bedelin peşin ve nakit olarak bankaya yatırılması ve makbuzun ibrazı için idareye on beş gün süre verir; makbuz ibraz edilince tescile karar verilir. Karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir.

On beş günlük süre uzatılabilir mi?

Gereken hâllerde bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir.

Hisseli taşınmazda tek başıma dava açabilir miyim?

Evet. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette hak sahiplerinin tek başına dava hakları bulunmaktadır; fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda her hissedar tamamı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir.

Kamulaştırma iptal edilirse tapu geri döner mi?

Doğrudan değil. İdarî yargıda yürütmenin durdurulması kararı verilirse bedel tespiti ve tescil davasında bu dava bekletici mesele yapılır. Tescil gerçekleşmişse yolsuz tescil iddiasıyla dava açılması gündeme gelir; bu ağır bir yoldur.

Tapuda yüzölçümü veya isim hatası varsa ne yapmalıyım?

Kayıt ve belgelerden açıkça anlaşılan teknik hatalar tapu müdürlüğüne başvuruyla düzeltilebilir; kayıttan anlaşılmayan veya hakları etkileyen hatalar için yargı yoluna gidilir.

Yanlış idareye dava açtım, davam reddedilir mi?

Husumetin yanlış yöneltilmesi, hangi idareye husumet yöneltileceğinin tebligat ve ilan belgelerinde açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olmasından kaynaklanıyorsa, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Kamulaştırmada mülkiyet tescille mi geçer?

TMK m.705/2 uyarınca miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Kamulaştırmada tapu kaydı kurucu değil açıklayıcıdır; idare, kararın gerektirdiği anda malik olur. Aynı fıkra uyarınca malik, tasarruf işlemleri yapabilmek için tescili istemek zorundadır.

Tapudaki yanlışlığı tapu müdürlüğü kendiliğinden düzeltebilir mi?

TMK m.1027 uyarınca ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru sicildeki yanlışlığı ancak hâkimin emriyle düzeltebilir; düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescil biçiminde de olabilir. Yalnızca basit yazı yanlışlıkları yönetmelik kurallarına göre re’sen düzeltilir.

Kamulaştırma iptal edilirse tapuyu hangi davayla geri alırım?

TMK m.1025 uyarınca bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar saklıdır; bu hâlde talep tazminata döner.

Tescil hatası zarara yol açtıysa kime başvurulur?

TMK m.1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Düzeltme artık mümkün değilse bu hüküm ayrı bir tazminat yolu açar.

Geri alma hakkı ne kadar sürede kullanılır?

2942 s.K. m.23 uyarınca kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem yapılmaz ve taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa mal sahibi veya mirasçıları, aldıkları bedeli kanunî faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Kamulaştırmada tescil ne zaman yapılır?

10. madde uyarınca bedelin hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye ibrazı üzerine taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin ödenmesine karar verilir.

Tescil kararına itiraz edebilir miyim?

10. madde uyarınca tescil hükmü kesindir; ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Tapudaki yüzölçümü yanlış, ne yapmalıyım?

14. madde uyarınca maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açılabilir; süre, mahkemece yapılan tebligat gününden veya ilan tarihinden itibaren otuz gündür.

Tapuda malik olarak görünmüyorum, bedeli alabilir miyim?

14. madde uyarınca malikin tapu kaydına göre belirlenen kişiden farklı olduğunun anlaşılması hâlinde dahi yapılmış işlemler geçerliliğini korur ve bedel gerçek hak sahibine ödenir.

Mülkiyet çekişmeliyse tescil bekler mi?

Hayır. 18. madde uyarınca bedel üçer aylık vadeli hesaba yatırıldıktan sonra taşınmaz idare adına tescil edilir; ödeme ihtilafın sonucuna göre yapılır.

Anlaşma yolunda tescil nasıl yapılır?

8. madde uyarınca tescil, anlaşma tutanağı ve taşınmazın tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden resen yapılır; bedel tescilden sonra ödenir.

Tescil olduktan sonra taşınmazı geri alabilir miyim?

23. madde uyarınca bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem yapılmazsa geri alma hakkı doğar; bu hak doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Tapudaki kamulaştırma şerhi ne kadar kalır?

7. madde uyarınca şerh tarihinden itibaren altı ay içinde dava açıldığına dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmezse şerh resen sicilden silinir.

Beyanlar hanesindeki devir şerhi nedir?

30. madde uyarınca devir alınan taşınmazın devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başka bir kamusal amaçla kullanılamayacağına ilişkin kayıttır; aksi hâlde devreden idare 23. madde uyarınca taşınmazı geri alabilir.

İrtifak kurulmuşsa mülkiyet kimde kalır?

4. madde uyarınca irtifak kamulaştırmasında mülkiyet malikte kalır; bedel ise 11. maddenin son fıkrası uyarınca taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğüdür.