Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazın Kamulaştırılması ve Zilyede Bedel Ödenmesi (Kamulaştırma Kanunu m. 19)

İlk Adım: Kamu Malı mı Değil mi?

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kamulaştırılması 19. maddeye tabidir ve süreç bir eleme sorusuyla başlar.

İdare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder.

Bu sorunun cevabı süreci belirler: taşınmaz kamu malı ise zilyede bedel ödenmesi gündeme gelmez. Kamu malı değilse ve zilyet mevcutsa 19. maddenin asıl usulü işler.

Zilyetlik Tahkikatı ve Tutanak

İdarece yapılan araştırma sonucunda taşınmazın kamu mallarından olmadığının ve taşınmazın zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti hâlinde, idare 9. madde gereğince seçilen bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapar, delilleri toplar ve keyfiyeti bir tutanakla belirtir.

Kanun, bu tutanakta yer alması gereken bilgileri tek tek sayar:

• Taşınmazın yüzölçümü
• Zilyedin kimliği
• Vergi kaydı
• Zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi
• Mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği

Tutanağın içeriği, zilyedin sonraki aşamalardaki konumunu belirler. Bu nedenle zilyedin, tahkikat öncesinde elindeki belgeleri derlemesi yerinde olur: vergi kayıtları, tarımsal destek ödemeleri, elektrik ve su abonelikleri, muhtar kayıtları ve eski tarihli hava fotoğrafları.

Mahkeme Aşaması ve Bedelin Tespiti

İdarece hazırlanan ve 10. madde uyarınca toplanan belgelerin tamamı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilir ve taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya 3. maddenin ikinci fıkrasına göre taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir.

Mahkeme, taşınmazın kamulaştırma bedelini 10. maddede belirtilen usulde ve sürede tespit eder. Yani keşif, bilirkişi ve rapora itiraz aşamaları burada da aynen işler.

Mahkeme, idarece verilen bilgi ve belgelerden zilyedin kamulaştırma tarihinde taşınmazı Türk Kanunu Medenisi hükümleri dairesinde ve zilyetlikle iktisap etmiş olduğunu belirtmeye yeterli gördüğü takdirde, bedel tespitine ilişkin bilirkişi raporunu idareye, bu raporla birlikte idarece verilen diğer belgeleri de tespit edilen zilyede tebliğ eder.

İlan: Üç Ayrı Mecra

Taşınmazın durumu, o yerin en büyük mal memuruna bildirilmekle beraber ilan edilir. İlanın yapılacağı mecralar 2022’de genişletilmiştir.

13 Ekim 2022 tarihli ve 7418 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle yapılan değişiklik sonrası hüküm şu hâldedir: taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir yerel gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az birer defa ilan edilir.

İlanda bulunması gereken hususlar da maddede sayılmıştır:

Otuz Günlük İtiraz Penceresi

Ödemenin kime yapılacağını belirleyen kritik eşik budur. Kanun şunu düzenler: son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü bir kimse tarafından itiraz edilmediği takdirde, mahkemece kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın peşin ve nakit olarak (taksitli kamulaştırmada ilk taksidin) zilyet adına ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hâllerde bu süre bir defaya mahsus uzatılabilir.

İdare tarafından bedelin zilyet adına yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye ibrazı hâlinde mahkemece, taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin zilyede ödenmesine karar verilir; bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.

İtiraz edilmesi hâlinde ise sonuç değişir: mahkemece, tespit edilen kamulaştırma bedelinin ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere idarece ilanda belirtilen bankada açılacak üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.

Dikkat edilecek nokta şudur: itiraz, tescili durdurmaz. Taşınmaz her hâlde idare adına tescil edilir; değişen yalnızca bedelin kime ve ne zaman ödeneceğidir.

Bedele İstihkak Davası

Bedelin zilyede ödenmiş olması, taşınmaz üzerinde hak iddia edenlerin yolunu kapatmaz. Kanun bunu açıkça belirtir: kamulaştırma bedelinin zilyede verilmiş olması, o taşınmaz malda hak iddia edenlerin genel hükümler dairesinde zilyet aleyhine, bedele istihkak davası açmak hakkını düşürmez.

Bu, iki aşamalı bir yapı kurar: kamulaştırma süreci zilyet üzerinden tamamlanır, hak sahipliği tartışması ise ayrı bir yargılamada, zilyet ile hak iddia eden arasında çözülür.

Zilyet İktisap Etmemişse: Bina ve Ağaç Bedeli

Zilyetlikle iktisap şartları gerçekleşmemiş olsa dahi, taşınmaz üzerindeki varlıklar için ayrı bir hak tanınmıştır. 19. maddeye 26 Mayıs 2004 tarihli ve 5177 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle eklenen fıkraya göre:

Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgarî levazım bedeli, ağaçların ise 11 inci madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.

Bu ayrım, tapusu başkasında olan bir yerde uzun yıllardır bahçe işleten zilyet ile aynı yere yapı yapan zilyedin hukuki durumunu belirgin biçimde farklılaştırır.

Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit

Taşınmaz kadastro görmemiş bir yerdeyse 9. madde devreye girer. İdare, yerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaat ederek kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister.

Mülki amir bu istem üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.

Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yapar. Bu kişilere çalıştıkları günler için 29. maddeye göre ödeme yapılır.

Zilyet İçin Kontrol Listesi

1. Taşınmaz kamu malı mı? 3402 sayılı Kanun’un 16. maddesi kapsamına giriyorsa zilyede bedel ödenmez.
2. Zilyetliğin başlangıcı ve süresi belgelenmeli. Tutanakta bu bilgiler aranır.
3. İlan tarihleri izlenmeli. On günlük delil bildirimi ve otuz günlük itiraz süresi buradan işler.
4. Üzerindeki bina ve ağaçlar ayrı ayrı envanterlenmeli. İkisi farklı bedel rejimine tabidir.
5. İtiraz gelirse bedelin vadeli hesaba alınacağı ve hak sahipliğinin ayrı bir yargılamada belirleneceği baştan bilinmelidir.
6. Tescil her hâlde gerçekleşir; itiraz yalnızca ödemeyi erteler.

Zilyetlikle İktisap Şartları Neden Önemli?

19. maddenin bütün yapısı tek bir değerlendirmeye dayanır: zilyet, taşınmazı zilyetlikle iktisap etmiş midir? Kanun bunu tutanakta belirtilmesi gereken bir husus olarak sayar ve mahkemenin de bu yönde bir kanaate varmasını arar.

Madde, mahkemenin idarece verilen bilgi ve belgelerden zilyedin kamulaştırma tarihinde taşınmaz malı Türk Kanunu Medenisi hükümleri dairesinde ve zilyetlikle iktisap etmiş olduğunu belirtmeye yeterli gördüğü takdirde raporları tebliğ edeceğini düzenler.

Bu değerlendirme dosyanın kaderini belirler. Zilyetlikle iktisap şartlarının gerçekleştiği kanaatine varılırsa zilyet, bedelin tamamının muhatabı olur. Aksi hâlde zilyedin alabileceği tek şey, 5177 sayılı Kanun’la eklenen fıkra kapsamındaki bina ve ağaç bedelidir.

Zilyedin Delil Dosyası

Zilyetliğin başlangıcı ve kesintisiz sürdüğü, çoğu zaman tek bir belgeyle değil bir belge zinciriyle ortaya konur. Derlenmesi gereken başlıca kaynaklar:

• Vergi kayıtları. Madde bunu tutanakta aranan hususlar arasında ayrıca sayar.
• Tarımsal destek ve kayıt sistemi belgeleri. Arazi kullanımının süresini gösterir.
• Abonelik kayıtları. Elektrik, su ve benzeri aboneliklerin başlangıç tarihleri.
• Muhtarlık kayıtları ve ikametgâh belgeleri.
• Eski tarihli hava fotoğrafları. Taşınmaz üzerindeki kullanımın hangi tarihte başladığını gösterir.
• Tanık beyanları. Özellikle komşu parsel malikleri ve muhtar.

Bu belgelerin tahkikat aşamasından önce hazırlanması, tutanağın içeriğini doğrudan etkiler. Tutanak bir kez düzenlendikten sonra içeriğini değiştirmek çok daha zordur.

İtiraz Gelirse Ne Olur?

Son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü bir kimse itiraz ederse süreç iki koldan yürür.

Kamulaştırma tarafı tamamlanır. Bedel, ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir. İdarenin işi biter.

Hak sahipliği tartışması ayrı yürür. Bedelin kime ödeneceği, zilyet ile hak iddia eden arasındaki ayrı bir yargılamada belirlenir. Kanun bunu bedele istihkak davası olarak adlandırır ve zilyede ödeme yapılmış olsa dahi bu hakkın düşmeyeceğini belirtir.

Zilyet açısından pratik sonuç şudur: itiraz gelmesi hâlinde para hemen alınamaz ve bekleme süresi, hak sahipliği yargılamasının süresine bağlı olarak uzayabilir. Bu ihtimal müvekkile baştan anlatılmalıdır.

Tapulu ama Çekişmeli Taşınmazdan Farkı

Tapusuz taşınmaz ile tapulu ama mülkiyeti çekişmeli taşınmaz farklı maddelere tabidir ve karıştırılmamalıdır.

19. madde tapuda kayıtlı olmayan taşınmazları düzenler; burada zilyetlik ve zilyetlikle iktisap iddiası merkezdedir.

18. madde ise tapuda kayıtlı olmakla birlikte mülkiyeti üzerinde mahkemede ihtilaf bulunan veya kadastro mahkemesinde davalı olan taşınmazları düzenler. Burada bedel, mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılır ve ödeme, hak sahibi olduğuna karar verilen kişinin müracaatı üzerine mahkemenin bankaya yazacağı talimatla yapılır.

Her iki maddede de ortak olan nokta şudur: tescil beklemez. Taşınmaz her hâlde idare adına tescil edilir; çekişme yalnızca bedelin akıbetini belirler.