Kamulaştırma kararı alındıktan sonra idarenin attığı ilk somut adımlardan biri, kararı taşınmazın tapu kaydına işletmektir.
Şerhin Amacı
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca idare, kamulaştırma kararını verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerhini ilgili tapu müdürlüğünden ister. Böylece kamulaştırma süreci üçüncü kişilere karşı kayda bağlanmış olur.
Şerh Taşınmazın Devrine Engel mi?
Hayır. Şerh konulan taşınmaz satılabilir, kiraya verilebilir, üzerinde ipotek kurulabilir. Yalnızca tapu müdürlüğü, mülkiyette veya diğer ayni haklarda meydana gelen değişiklikleri kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle yükümlüdür.
Altı Aylık Süre
Şerhin kalıcı olabilmesi için idarenin şerh tarihinden itibaren altı ay içinde, Kanun’un 10. maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davası açtığını gösterir mahkeme belgesini tapuya ibraz etmesi gerekir.
Şerhin Resen Silinmesi
Bu belge süresinde ibraz edilmezse, şerh tapu müdürlüğünce resen (kendiliğinden) silinir. Böylece malikin tasarruf yetkisi üzerindeki belirsizlik ortadan kalkar.
Şerh ile El Atma Karıştırılmamalı
Tapuya kamulaştırma şerhi konulması fiilî el atma sayılmaz. Yargıtay uygulamasına göre tek başına şerh, kamulaştırmasız el atma tazminatı davası açmak için yeterli bir el koyma oluşturmaz.
Şerhin Anlamı: Uyarı mı, El Koyma mı?
Kamulaştırma kararının tapuya şerh edilmesi, mülkiyeti idareye geçirmez — mülkiyet malikte kalmaya devam eder. Şerh, taşınmaz üzerinde kamulaştırma sürecinin başladığını üçüncü kişilere duyuran bir alenilik aracıdır: taşınmazı satın almak isteyen kişi, süreçten haberdar olmuş sayılır ve iyiniyet iddiasında bulunamaz. Malik bakımından ise şerh, satış ve devir imkânını hukuken ortadan kaldırmaz; ancak pratikte alıcı bulmayı fiilen imkânsız hâle getirdiği için taşınmazın ekonomik değerini dondurur.
Şerh süresinde işlem yapılmazsa terkin istenebilir
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Şerh Sonrası Takvim: İdarenin 6 Aylık Süresi
Sürecin en kritik ve en çok gözden kaçan noktası budur: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idare, şerh tarihinden itibaren öngörülen süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açmakla yükümlüdür; bu süre içinde dava açılmazsa şerhin terkini (silinmesi) gündeme gelir. Uygulamada birçok malik, yıllarca “kamulaştırma şerhli” tapuyla yaşadığını, oysa şerhin silinmesini talep edebileceğini bilmez. Şerh tarihini ve idarenin dava açıp açmadığını takip etmek, malikin en somut kazanç kalemidir.
Malikin Yapması Gerekenler
1. Tapu kaydından şerh tarihini ve şerhi koyduran idareyi belgeleyin. 2. Kamulaştırma kararının ve kamu yararı kararının tebliğ edilip edilmediğini kontrol edin — tebligat, dava açma sürelerini başlatan andır. 3. Satın alma usulü (uzlaşma) davetiyesi geldiyse, teklif edilen bedeli emsallerle karşılaştırmadan imzalamayın. 4. İdare süresinde dava açmadıysa terkin talebinde bulunun. 5. Kamulaştırma işleminin kendisinde hukuka aykırılık varsa (kamu yararı kararının yokluğu, yetki veya usul sakatlığı) idari yargıda iptal davası yolunu değerlendirin.
Şerh terkini ve bedel artırımı seçeneklerinizi konuşalım
Hukukçular Evi Ankara olarak yanınızdayız.
Şerh ve terkin dosyanız için görüşelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
📚 İlgili Rehberler
İki Ayrı Şerh Vardır, Karıştırılmamalıdır
Tapu kaydında “kamulaştırma” ibaresi görmek tek bir anlama gelmez; sürecin hangi aşamasında olduğunuzu belirleyen iki farklı kayıt bulunur.
Birinci kayıt — kamulaştırma kararının belirtmesi: idare, kamulaştırma kararını verdikten sonra bunu tapu müdürlüğüne bildirir. Bu, sürecin başladığını duyuran bir alenilik kaydıdır.
İkinci kayıt — devir yasağı şerhi: dava aşamasında mahkemece yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devir ve ferağı veya temliki yasaklanır ve bu husus tapuya şerh edilir.
Uygulamada bu ikinci şerh “31/b şerhi” olarak anılır. Kamulaştırma davasını açan idare, dava açıldığını tapu müdürlüğüne bildirir; bildirimi alan müdürlük kütüğe şerhi koyar.
Bu iki kaydın karıştırılmaması gerekir: ilki devri engellemez, ikincisi engeller.
Kütükteki yeri de farklıdır: devir yasağı doğuran şerh, temlik hakkını yasaklayan nitelikte olduğundan şerhler hanesinde gösterilir.
Hangi Şerh Devri Engeller?
Malikin en çok merak ettiği soru budur ve cevabı sürecin aşamasına göre değişir.
Karar aşamasında: kamulaştırma kararının tapuya bildirilmesi taşınmazın satışını, kiraya verilmesini veya üzerinde ipotek kurulmasını engellemez.
Tapu müdürlüğünün yükümlülüğü vardır: mülkiyette veya diğer aynî haklarda meydana gelen değişiklikleri kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle yükümlüdür.
Dava aşamasında ise durum değişir: mahkemece yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra devir, ferağ ve temlik yasaktır.
Pratik sonuç: satış planı olan malik için kritik eşik, mahkeme tebligatının yapıldığı andır.
Bir istisna belirtilmelidir: yalnızca irtifak hakkının kamulaştırıldığına dair şerh, taşınmazın temlik hakkına engel değildir.
Tebligat rejiminin bütünü için kamulaştırmada tebligat ve süreler sayfamıza bakabilirsiniz.
Mülkiyet Ne Zaman Geçer?
Şerh ile mülkiyetin devri arasındaki ilişki, uygulamada en çok yanlış anlaşılan noktadır.
Kamulaştırma bir tescilsiz iktisap hâlidir: mülkiyet, tapuya tescil ile değil kanunun öngördüğü anda kazanılır.
Uygulamadaki kabul şudur: kamulaştırma işleminin kesinleşmesi ve devir yasağı şerhinin işlenmesiyle, kamulaştırmayı yapan idare şerhin işlenmesinden itibaren taşınmaza malik olmaktadır.
Ancak karar aşamasındaki belirtme farklıdır: o kayıt mülkiyeti devretmez; taşınmaz malikte kalmaya devam eder.
Bu ayrım bedel bakımından da önemlidir: mülkiyetin geçtiği an, hangi tarihteki değerin esas alınacağı ve faizin ne zamandan işleyeceği tartışmalarında dayanak oluşturur.
Tescil aşamasının ayrıntısı için kamulaştırmada tescil ve hatalı tescilin düzeltilmesi sayfamıza bakabilirsiniz.
Acele Kamulaştırmada Şerh
Acele kamulaştırmada da tapuya bir kayıt düşülür ve bunun sonucu ağırdır.
Kural: mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir.
Kaydın içeriği: taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir.
Bu, olağan süreçten daha erken bir aşamadır: bedel tespiti tamamlanmadan devir yasağı doğar.
Mülkiyet yine de geçmez: el koyma ve şerh, tescil anlamına gelmez; taşınmaz tescil kararına kadar malik adına kayıtlı kalır.
Acele kamulaştırmanın işleyişi için acele kamulaştırma: el koyma, bedel ve iptal davası (m.27) sayfamıza bakabilirsiniz.
Beyanlar Hanesindeki Diğer Kayıtlar
Kamulaştırmayla ilgili tapu kayıtlarının tamamı devir yasağı doğurmaz; bazıları yalnızca bilgi verir.
İdareler arası devirde: devir alınan taşınmazın devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başka bir kamusal amaçla kullanılamayacağı hususu, tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilir.
Bu kaydın işlevi farklıdır: devri engellemez; devralan idarenin amaç bağını gösterir ve ihlali hâlinde geri alma imkânı doğurur.
Malik için pratik sonuç: tapu kaydında görülen her kamulaştırma ibaresi aynı ağırlıkta değildir; kaydın hangi hanede ve hangi madde dayanağıyla düşüldüğü kontrol edilmelidir.
Bu nedenle tam tapu kaydı alınmalıdır: şerhler hanesi ile beyanlar hanesi ayrı ayrı incelenmelidir.
Şerh Tek Başına El Atma Sayılmaz
Uzun süren şerhler malikleri tazminat talebine yöneltir; ancak burada bir sınır bulunur.
Kural: tapuya kamulaştırma kaydı düşülmesi fiilî el atma sayılmaz.
Sonucu şudur: tek başına şerh, kamulaştırmasız el atma tazminatı davası açmak için yeterli bir el koyma oluşturmaz.
Peki ne yapılabilir? Karar aşamasındaki belirtme bakımından, idare süresinde dava açmamışsa şerhin silinmesi talep edilir.
İmar kaynaklı kısıtlılık ayrıdır: taşınmaz imar planında kamu hizmetine ayrılmışsa, bu durum ayrı bir hukuki rejime tabidir.
Bu nedenle iddianın doğru kurulması gerekir: “yıllardır şerh var” demek yerine, kısıtlılığın kaynağı ve türü gösterilmelidir.
Tapu Kaydında Kontrol Listesi
Kamulaştırma kaydı gördüğünüzde sırasıyla şunları belirleyin.
1. Kaydın tarihini not edin. Süreler bu tarihten hesaplanır.
2. Hangi hanede olduğuna bakın. Şerhler hanesi ile beyanlar hanesinin sonuçları farklıdır.
3. Dayanak maddeyi tespit edin. Karar aşamasındaki belirtme mi, dava sonrası devir yasağı mı?
4. Şerhi koyduran idareyi belirleyin. Muhatap idare, sonraki tüm başvurularda gereklidir.
5. Dava açılıp açılmadığını araştırın. Süresinde dava açılmamışsa terkin talebi gündeme gelir.
6. Devir planınızı öne alın. Mahkeme tebligatından sonra devir imkânı kapanır.
Uzlaşma aşaması için satın alma usulü (uzlaşma): dava açılmadan kamulaştırma; sürecin bütünü için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Kamulaştırma Sürecinde Üç Ayrı Tapu Kaydı
Kamulaştırma dosyalarında tapu kaydına düşen kayıtlar tek türden değildir ve hukuki sonuçları birbirinden tamamen farklıdır. Kaydı yorumlarken önce hangi türden olduğunu belirlemek gerekir.
| Kayıt | Dayanak | Devri engeller mi? |
|---|---|---|
| Kamulaştırma şerhi — idarenin kararı üzerine tapu siciline işlenir | 2942 s.K. m.7 | Hayır. Malik değişebilir; tapu idaresi değişikliği idareye bildirmekle yükümlüdür |
| Acele el koymada devir yasağı şerhi — mahkemenin el koyma kararı üzerine | 2942 s.K. m.27 | Evet. Taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü kütüğe şerh edilir |
| Devir amacı şerhi — idareler arası devirde beyanlar hanesine | 2942 s.K. m.30 | Devri değil, kullanım amacını bağlar; aksi hâlde devreden idare taşınmazı geri alabilir |
Kamulaştırma Şerhi Ne İşe Yarar?
7. maddenin üçüncü fıkrası şerhin işlevini açıkça tarif eder: idare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir.
Şerhin asıl işlevi bir yasak koymak değil, bir takip mekanizması kurmaktır: bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.
Yani şerh, idarenin taşınmaz üzerindeki hareketten haberdar olmasını sağlar. Malikin satış, bağış, ipotek tesisi gibi tasarrufları bu aşamada hukuken engellenmiş değildir; sadece idareye bildirilir.
Bu, uygulamada en sık yanlış anlaşılan noktadır. Tapusunda kamulaştırma şerhi bulunan malikler çoğu zaman taşınmazı satamayacaklarını düşünür. Oysa 7. madde şerhe böyle bir sonuç bağlamamıştır.
Altı Aylık Süre: Şerh Sonsuza Kadar Kalmaz
Şerhin süresiz olarak taşınmazın üzerinde bırakılmasını kanun engellemiştir. 7. maddenin son cümlesi şu takvimi kurar: idare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Bu hüküm 2001 yılında 4650 sayılı Kanun’la getirilmiştir ve malik lehine çalışan güçlü bir kuraldır. Altı ay içinde harekete geçmeyen idarenin şerhi kendiliğinden düşer; malikin ayrıca dava açmasına veya talepte bulunmasına gerek yoktur, silme işlemi resen yapılır.
Malik açısından pratik sonuçlar:
- Şerh tarihinin tapu kaydından tespit edilmesi gerekir; altı aylık süre bu tarihten işler.
- Altı ay dolduğu hâlde şerh hâlâ duruyorsa, tapu müdürlüğüne başvurularak resen silinmesi gereken bir kaydın durduğu bildirilebilir.
- Şerhin silinmesi kamulaştırmanın yapılamayacağı anlamına gelmez; idare süreci yeniden başlatabilir. Ancak taşınmaz üzerindeki belirsizlik bu süre boyunca askıda kalmaz.
Asıl Devir Yasağı Ne Zaman Doğar?
Taşınmazın devrini fiilen engelleyen kural şerh değil, 31. maddedeki yasaktır. Bu madde yasak işler ve eylemleri sayarken şunu da kapsama alır: mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki.
Yani devir yasağı, idarenin tapuya şerh koymasıyla değil, mahkemenin tebligatı veya ilanı ile doğar. Bu ayrımın kaçırılması ciddi sonuç doğurur, çünkü 33. madde bu yasağa aykırılığı cezaya bağlamıştır: fiilleri daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde, 31. maddenin (b) bendine aykırı hareket edenler altı aydan iki yıla kadar hapis ve para cezasıyla cezalandırılır.
Dolayısıyla tapuda şerh gördüğünüzde sorulacak ilk soru şudur: mahkemeden bir tebligat veya gazete ilanı gelmiş mi? Gelmişse devir yasağı işlemektedir.
Acele Kamulaştırmada Şerh Farklıdır
Acele kamulaştırmada tapuya düşen kayıt, 7. maddedeki bildirim amaçlı şerhten farklı ve çok daha ağırdır. 27. maddeye 2018 yılında 7139 sayılı Kanun’la eklenen fıkra şunu düzenler: mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir.
Aynı fıkra, el koyma kararından sonra taşınmaz malın 20. madde uyarınca boşaltılacağını da belirtir. Yani acele kamulaştırmada tapudaki şerh, hem devri engelleyen hem de tahliyeye zemin hazırlayan bir kayıttır.
Mülkiyet Hangi Anda El Değiştirir?
Şerh ile mülkiyetin geçişi karıştırılmamalıdır. 25. madde iki ayrı anı belirler:
- Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10. madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar.
- Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur.
Tescil kararı tarihinden itibaren malikin, taşınmazda yeni inşaat veya ekim yapmak ya da mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar ve bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz.
Buradan çıkan sıralama şudur: şerh bildirim aşamasıdır, tebligat devir yasağını başlatır, tescil kararı mülkiyeti geçirir.
Şerh Tek Başına El Atma Sayılmaz
Tapuya kamulaştırma şerhi konulmuş olması, kendiliğinden bir kamulaştırmasız el atma iddiasının doğduğu anlamına gelmez. Fiili el atma taşınmazın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmesini gerektirir; hukuki el atma ise imar planı kaynaklı bir kısıtlılıktan doğar.
Buna karşılık şerhin uzun süre kaldırılmaması, taşınmaz üzerinde fiilen bir belirsizlik yaratır. Böyle bir durumda malikin izleyebileceği yollar, şerhin resen silinmesi gereken süreyi doldurup doldurmadığının kontrolü ve kamulaştırma işleminin bütünü bakımından süresi içinde idari yargı yoluna başvurulmasıdır.
Şerhin Kaynağı ve Sicil Hukuku: 2942 s.K. m.7, m.25 ile TMK m.1009-1010
Tapudaki kaydın hangi hanede ve hangi hükme dayanarak yer aldığı, malikin hâlâ ne yapabileceğini belirler. Bu nedenle üç ayrı kanuni katman birlikte okunmalıdır.
Şerhin dayanağı: 2942 s.K. m.7. Kural şudur: idare, kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırılacak taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini tespit ettirir ve kamulaştırma kararını taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Kritik süre de aynı maddededir: tapu siciline şerh verildiği tarihten itibaren altı ay içinde, bedelin tespitiyle idare adına tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmezse şerh tapu idaresince re’sen silinir.
Asıl devir yasağı: 2942 s.K. m.25. Şerh ile karıştırılan hüküm budur: hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10 uncu madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Aynı maddede sonuç açıkça gösterilmiştir: mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararıyla olur ve bu tarihten itibaren taşınmaz mal, kamulaştırma amacına tahsis edilmiş sayılır.
Şerh mi, kısıtlama mı: TMK m.1009 ve m.1010. Sicil hukukunda iki ayrı kurum vardır. TMK m.1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar şerh edilebilir ve şerh, sonradan malik olan kişilere karşı ileri sürülebilir. TMK m.1010 uyarınca ise çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre ve aynı etkiye sahip kanunda öngörülen diğer şerhler, tasarruf yetkisinin kısıtlanması olarak şerh edilir.
Bunun pratik sonucu. Kamulaştırma şerhi uyarı niteliğindedir; tasarruf yetkisini kaldırmaz, yalnızca sonradan taşınmazı edinenlerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Buna karşılık mahkemece verilen tedbir kararı veya tescil kararı, farklı hukuki sonuç doğurur; bu nedenle takyidat belgesinde kaydın hangi hanede göründüğü kontrol edilmelidir.
İyiniyetin korunması: TMK m.1023 ve m.1024. Şerhin asıl işlevi buradan anlaşılır: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Buna karşılık bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Şerh, alıcının “bilmesi gereken” konuma girmesini sağlar.
Kayıt yanlışsa: TMK m.1025. Şerh hatalı veya süresi dolmasına rağmen silinmemişse: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Malik önce tapu müdürlüğüne başvurur; talep reddedilirse HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.
Mülkiyetin geçişi: TMK m.705. Genel kural da aynı yöndedir: taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Acele kamulaştırmada: 2942 s.K. m.27. Bu yolda sıra değişir: idarenin istemi üzerine mahkemece yedi gün içinde el koyma kararı verilebilir; ancak bedelin tespiti ve tescil işlemleri m.10 uyarınca yürütülür. Yani el koyma kararı mülkiyeti geçirmez; tapuda mülkiyet, yine tescil kararıyla değişir.
Şerh uzun sürerse: 2942 s.K. m.23 ve Anayasa m.35. Şerh silinmediği hâlde idare de işlem yapmıyorsa, malikin katlandığı sınırlama mülkiyet hakkına müdahale tartışmasını doğurur. Anayasa m.35 uyarınca herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Belirsizliğin sürmesi hâlinde önce şerhin terkini istenir; ayrıca 1319 s.K. m.30 uyarınca tasarrufu kısıtlanan taşınmazda emlak vergisinin onda bir oranında tahsil edileceği hatırlanmalıdır.
Şerh, kısıtlama ve mülkiyet haritası
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Şerhin dayanağı | Karar tapu idaresine bildirilir | 2942 s.K. m.7 |
| Şerhin süresi | Altı ay; belge yoksa re’sen silinir | 2942 s.K. m.7 |
| Sürecin başlangıcı | Mahkemece yapılan tebligat | 2942 s.K. m.25 |
| Mülkiyetin geçişi | Mahkemenin tescil kararı | 2942 s.K. m.25 |
| Şerh | Kişisel hak; sonraki maliklere karşı | TMK m.1009 |
| Tasarruf kısıtlaması | Mahkeme kararı, haciz, iflas | TMK m.1010 |
| Kamulaştırma şerhi | Uyarı; tasarrufu kaldırmaz | TMK m.1009 |
| İyiniyetli kazanım | Tescile güvenen korunur | TMK m.1023 |
| Bilmesi gereken | Yolsuz tescile dayanamaz | TMK m.1024 |
| Yanlış kayıt | Tapu sicilinin düzeltilmesi davası | TMK m.1025 |
| Dava yeri | Taşınmazın bulunduğu yer; kesin | HMK m.12 |
| Tescil kuralı | Tasarruf için tescil şart | TMK m.705 |
| Acele kamulaştırma | El koyma mülkiyeti geçirmez | 2942 s.K. m.27 |
| Mülkiyet güvencesi | Kamu yararıyla ve kanunla sınırlama | Anayasa m.35 |
| Kısıtlıda emlak vergisi | Onda bir oranında | 1319 s.K. m.30 |
Tapu Kaydında Kontrol Listesi
- Şerhin türü ne? 7. madde şerhi mi, 27. madde el koyma şerhi mi, 30. madde devir amacı şerhi mi?
- Şerh tarihi ne? Altı aylık süre bu tarihten işler.
- Beyanlar hanesinde ne var? İdareler arası devir yoluyla edinilmiş taşınmazlarda amaç şerhi burada görünür.
- Mahkemeden tebligat veya ilan geldi mi? Devir yasağı bununla başlar.
- Tescil kararı verilmiş mi? Mülkiyet bu anda geçer.
- Taşınmaz fiilen kullanılıyor mu? Fiili el atma iddiası ancak buna dayanır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma şerhinin kanuni dayanağı nedir?
2942 s.K. m.7 uyarınca idare, kamulaştırma kararı verdikten sonra malikleri ve adreslerini tespit ettirir ve kamulaştırma kararını taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir; tapu siciline şerh verildiği tarihten itibaren altı ay içinde tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge ibraz edilmezse şerh tapu idaresince re’sen silinir.
Şerh tasarruf yetkimi kaldırır mı?
Hayır. TMK m.1009 uyarınca şerh, hakkın sonradan malik olan kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar; tasarruf yetkisinin kısıtlanması ise TMK m.1010 uyarınca mahkeme kararı, haciz, iflas kararı gibi hâllerde söz konusu olur. Kamulaştırma şerhi uyarı niteliğindedir.
Şerh varken taşınmazı alan kişi korunur mu?
TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; ancak TMK m.1024 uyarınca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Şerh, alıcıyı bilmesi gereken konuma sokar.
Mülkiyet hangi anda idareye geçer?
2942 s.K. m.25 uyarınca mülkiyetin idareye geçmesi mahkemece verilen tescil kararıyla olur ve bu tarihten itibaren taşınmaz kamulaştırma amacına tahsis edilmiş sayılır. TMK m.705 uyarınca kamulaştırmada mülkiyet tescilden önce kazanılsa da tasarruf işlemleri için tescil şarttır.
Süresi dolduğu hâlde şerh silinmezse ne yapılır?
Önce tapu müdürlüğüne terkin başvurusu yapılır; talep reddedilirse TMK m.1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılır ve HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ayrıca 1319 s.K. m.30 uyarınca tasarrufu kısıtlanan taşınmazın emlak vergisi onda bir oranında tahsil edilir.
Tapuya kamulaştırma şerhi konulunca taşınmazım elimden çıkar mı?
Hayır — şerh mülkiyeti devretmez; mülkiyet, bedel tespiti ve tescil davası sonucunda mahkeme kararıyla veya satın alma usulüyle devredilene kadar malikte kalır. Şerh, süreci üçüncü kişilere duyuran bir alenilik kaydıdır.
Şerhli taşınmazı satabilir miyim?
Hukuken satış yasağı doğmaz; ancak alıcı şerhi görüp süreçten haberdar sayılacağı için iyiniyet korumasından yararlanamaz. Bu nedenle uygulamada şerhli taşınmaza alıcı bulmak çok güçleşir.
İdare dava açmazsa şerh sonsuza kadar kalır mı?
Kalmaz — kanunda öngörülen süre içinde idare bedel tespiti ve tescil davası açmazsa şerhin terkini talep edilebilir. Şerh tarihinin ve idarenin işlemlerinin takibi bu nedenle kritiktir.
Şerh süresince taşınmazı kullanmaya devam edebilir miyim?
Evet — mülkiyet devam ettiğinden kullanım, kira ve ürün hakları da sürer. İdare fiilen el atmışsa bu ayrı bir hukuki durumdur ve kamulaştırmasız el atma hükümleri gündeme gelir.
Şerh, bedelin belirlenmesini etkiler mi?
Bedel, kanundaki kriterlere göre değerlendirme tarihi esas alınarak belirlenir; şerhin varlığı değeri düşüren bir unsur olarak kabul edilmez. Emsal karşılaştırmasında şerh nedeniyle oluşan fiili değer kaybı ileri sürülmemelidir.
Şerhli evimi satabilir miyim?
Evet; ancak alıcı kamulaştırma sürecini bilerek devralır.
Altı ay geçti, idare dava açmadı?
Şerh resen silinir; gerekirse silinmesini tapudan talep edebilirsiniz.
Şerh bedele etki eder mi?
Hayır; bedel, dava aşamasında bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Tapuda kaç çeşit kamulaştırma kaydı vardır?
Başlıca iki tür: kamulaştırma kararının bildirilmesiyle düşülen belirtme ve dava aşamasında mahkeme tebligatından sonra konulan devir yasağı şerhi. İlki devri engellemez, ikincisi engeller.
Devir yasağı ne zaman başlar?
Mahkemece yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devir ve ferağı ile temliki yasaklanır. Kamulaştırma davasını açan idare durumu tapu müdürlüğüne bildirir ve kütüğe şerh konulur.
Bu şerh tapunun hangi hanesinde gösterilir?
Temlik hakkını yasaklayan nitelikte olduğundan şerhler hanesinde gösterilir. Devir yasağı doğurmayan bazı kamulaştırma kayıtları ise beyanlar hanesinde yer alır.
Mülkiyet ne zaman idareye geçer?
Kamulaştırma tescilsiz iktisap hâllerindendir. Uygulamada, kamulaştırma işleminin kesinleşmesi ve devir yasağı şerhinin işlenmesiyle idarenin şerhin işlenmesinden itibaren malik olduğu kabul edilmektedir.
İrtifak kamulaştırmasında da devir yasağı var mı?
Hayır. Yalnızca irtifak hakkının kamulaştırıldığına dair şerh, taşınmazın temlik hakkına engel değildir.
Acele kamulaştırmada tapuya ne işlenir?
Mahkemece verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. Bu, mülkiyetin geçtiği anlamına gelmez.
Şerh yıllardır duruyor, tazminat isteyebilir miyim?
Tapuya kamulaştırma kaydı düşülmesi tek başına fiilî el atma sayılmaz ve kamulaştırmasız el atma tazminatı için yeterli bir el koyma oluşturmaz. Karar aşamasındaki belirtme bakımından süresinde dava açılmamışsa şerhin silinmesi talep edilir.
Beyanlar hanesindeki kamulaştırma kaydı ne anlama gelir?
Örneğin idareler arası devirde, taşınmazın devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başka bir kamusal amaçla kullanılamayacağı beyanlar hanesine şerh edilir. Bu kayıt devri engellemez; amaç bağını gösterir.
Tapuda kamulaştırma şerhi varsa taşınmazımı satabilir miyim?
2942 sayılı Kanun’un 7. maddesindeki şerh devri yasaklamaz. Malik değiştiği takdirde tapu idaresi, mülkiyette veya diğer ayni haklarda meydana gelen değişiklikleri kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle yükümlüdür.
Kamulaştırma şerhi ne kadar süre kalır?
İdare tarafından şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmezse, şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Şerhin silinmesi için başvuru yapmam gerekir mi?
Kanun silme işlemini resen öngörür. Altı aylık süre dolduğu hâlde şerh duruyorsa tapu müdürlüğüne durumun bildirilmesi mümkündür.
Taşınmazın devri ne zaman yasaklanır?
31. maddenin (b) bendi uyarınca, mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temliki yasaktır.
Devir yasağına aykırı davranmanın yaptırımı var mı?
33. madde uyarınca, fiil daha ağır cezayı gerektiren ayrı bir suç teşkil etmediği takdirde 31. maddenin (b) bendine aykırı hareket edenler altı aydan iki yıla kadar hapis ve para cezasıyla cezalandırılır.
Acele kamulaştırmada tapuya ne işlenir?
27. maddeye 7139 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca mahkemece verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir.
Mülkiyet şerhle mi idareye geçer?
Hayır. 25. madde uyarınca mülkiyetin idareye geçmesi mahkemece verilen tescil kararı ile olur.
