Turizmi Teşvik Kanunu (2634): Turizm Bölgeleri, Tahsis ve Acele Kamulaştırma

Turizmi Teşvik Kanunu, 12 Mart 1982 tarihinde kabul edilmiş ve 16 Mart 1982 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanun, turizm sektörünü düzenlemenin yanında kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde özel bir imar ve tahsis rejimi kurar.

Bu yazıda bölge ve merkez ayrımı, Hazine taşınmazlarının tahsisindeki zımni kabul kuralı, ana yatırımcıya tahsis rejimi ve Anayasa Mahkemesinin 2024 iptali, özel mülkiyet bakımından acele kamulaştırma yolu ve malikin başvurabileceği hukuki yollar ele alınmaktadır.

İki Temel Kavram

Kanun’un imar boyutu iki alan türü üzerine kuruludur.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi. Turizmin geliştirilmesi amacıyla belirlenen ve kendi içinde alt bölgelere ayrılabilen geniş alanlardır. Kanun ayrıca alt bölge kavramını da tanımlar: 1/25.000 veya daha alt ölçekli planla belirlenen; içinde turizm türleri ile kültür, eğitim, eğlence, ticaret, konut ve her türlü teknik ve sosyal altyapı alanlarından bir veya daha fazlasını kapsayan, kendi içinde alt alanlara ayrıştırılabilen arazilerdir.

Turizm merkezi. Daha dar kapsamlı, belirli noktalarda tanımlanan alanlardır.

Alt bölge tanımındaki konut ibaresi önemlidir: bu alanlarda yalnızca turizm tesisi değil, plan amaçlarına uygun olmak kaydıyla konut da gündeme gelebilir. Bu, malikler ve yatırımcılar bakımından hem imkân hem risk doğurur.

Diğer Kurumların İşlemleri Bakanlık Görüşüne Tabi

Kanun, bu alanlarda güçlü bir merkezî denetim kurar. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak:

• satış,
• tahsis,
• kiralama,
• sınır ilanı ve değişikliği işlemleri,
• çevresel etki yaratacak altyapı ve üstyapı projeleri

öncesinde Bakanlığın olumlu görüşünün alınması gereklidir.

Bu, belediyelerin ve diğer idarelerin bu alanlardaki hareket alanını daraltır. Malik bakımından pratik sonucu şudur: belediyeye yaptığınız başvuru, Bakanlık görüşü alınmadan sonuçlanmayabilir.

2634 Rejiminin Taşınmaz Türlerine Göre İşleyişi

Zımni Tahsis Kuralı

Kanun’un 8. maddesinin (A) bendi, idareler arası tahsiste dikkat çekici bir kural içerir.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde bulunan ve Bakanlık tarafından turizm amaçlı değerlendirilmesinde yarar görülen taşınmazlardan; kamu hizmetlerinde kullanılanlar ile üzerinde irtifak hakkı tesis edilenler hariç, Hazinenin özel mülkiyetinde bulunanlardan uygun görülenler, Kanunda öngörülen süre içinde tahsis edilir.

Kuralın kritik yönü şudur: bu süre içinde tahsisin yapılmaması veya olumsuz görüş bildirilmemesi hâlinde tahsis yapılmış sayılır.

Yani sessizlik olumlu sonuç doğurur. İdareler arası bir işlemde zımni kabul öngörülmesi, sürecin hızlandırılması amacını taşır.

Ayrıca tapuya tescili mümkün olan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici yerler ile kapanan yollar ve yol fazlaları, talep tarihinden başlayarak en geç bir ay içinde Hazine adına tescil edilir ve tescili müteakip Bakanlığa aynı usulle tahsis yapılır.

Kamu tahsislerinin kaldırılması

Kanun, mevcut kamu tahsislerini de sona erdirebilir. Bu alanlarda kamu kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme maksatlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler; Bakanlığın teklifi ve ilgili Bakanlığın uygun görüşü üzerine tahsisi yapan idarece kaldırılır ve tasarruf hakları Bakanlığa verilir.

Bu hüküm, kamu kurumlarının kamp ve dinlenme tesislerinin turizm yatırımına açılmasının hukuki dayanağını oluşturur.

Ana Yatırımcıya Tahsis: 2021 Düzenlemesi ve 2024 İptali

İptal sonrası uygulamanın hangi usule göre yürütüleceği, sonraki düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.

Ana Yatırımcıya Tahsis ve Anayasa Mahkemesi Kararı

Kanun’un 8. maddesinin (H) bendi, bölgelerin büyük ölçekli yatırımcılara tahsisini düzenler ve bu hüküm yakın tarihte önemli bir değişiklik geçirmiştir.

Düzenlemeye göre; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinin tamamı veya planlarla belirlenmiş alt bölgeleri veya bir ya da birden fazla parselleri, plan amaçlarına uygun olarak Bakanlıkça tahsis edilebilir. İşlemler ön izin koşullarına göre Bakanlıkça yürütülür.

Bu taşınmazlar üzerinde ana yatırımcı lehine bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi, Bakanlığın uygun görüşü üzerine ve ilgili Bakanlıkça belirlenen koşullarla yapılır.

2024 iptali

Anayasa Mahkemesi, 17 Ekim 2024 tarihli ve E.2021/100, K.2024/174 sayılı kararıyla bu bendin ikinci ve beşinci cümlelerini iptal etmiştir.

İptal edilen ikinci cümle, bölgenin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisi için yapılan başvuruların tamamının değerlendirilerek seçilen yatırımcıya ön izin verilmesi ve ön izin koşullarına karar verilmesi usulünü öngörüyordu.

Bu iptal, geniş alanların tek elde toplanmasına ilişkin usulün anayasal denetimden geçemediğini göstermektedir. İptal sonrasında uygulamanın hangi usule göre yürütüleceği, sonraki düzenlemelere ve idari uygulamaya göre belirlenir.

Bu nedenle turizm bölgelerindeki tahsis işlemlerine karşı dava açılırken, işlem tarihinde hangi hükmün yürürlükte olduğu mutlaka kontrol edilmelidir.

Özel Mülkiyet Bakımından: Acele Kamulaştırma

Malik bakımından Kanun’un en sert hükmü budur.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri içinde kalan özel mülkiyet konusu arazi ve arsaların turizm yatırımlarına tahsisi amacıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi hükümlerine göre acele kamulaştırma yapılabilir.

Bu şekilde kamulaştırılan taşınmaz mallar, tapuda Hazine adına tescil edilir.

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmadan farklı olarak idareye taşınmaza erken el koyma imkânı verir. Bedel tespiti süreci devam ederken taşınmaz idarenin kullanımına geçebilir.

Bu nedenle turizm bölgesindeki bir taşınmaz bakımından acele kamulaştırma kararı tebliğ edildiğinde, süreyi kaçırmadan hareket etmek kritik önem taşır.

Acele kamulaştırmanın işleyişi, el koymaya itiraz ve bedel tespiti için acele kamulaştırma: el koyma, bedel ve iptal davası ve acele kamulaştırmada el koymaya itiraz sayfalarına bakabilirsiniz.

Malikin Başvurabileceği Yollar

Her işlem ayrı süre başlatır; dilekçelerde yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilmelidir.

Kapsamın Genişlemesi

Kanun, uygulama alanını iki yönde genişletir.

Bölge dışındaki taşınmazlar. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri dışında kalan ve imar planlarıyla turizme ayrılan yerlerdeki taşınmaz mallara da; Bakanlığa bu bölgelerde yatırım yapmak maksadıyla müracaat olduğunda, Bakanlığın talebi üzerine aynı madde hükümleri uygulanır.

Yani taşınmazınız ilan edilmiş bir bölgede olmasa dahi, planda turizme ayrılmışsa bu rejime girebilir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler. Bu alanlarda; Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kamu yararına korunmasına veya kullanılmasına katkıda bulunacak yapı ve tesisler, Kanunda öngörülen belgelere sahip olmak kaydıyla, tapu kaydı aranmaksızın ve Kanundaki koşullara uygun olarak imar planlarına göre yapılabilir ve işletilebilir.

Bu hüküm, kıyı ve benzeri alanlarda turizm tesislerinin kurulmasının dayanağını oluşturur ve kıyı mevzuatıyla birlikte değerlendirilmelidir. Kıyı rejimi için Kıyı Kanunu ve kıyı kenar çizgisi sayfasına bakınız.

Yabancı İktisabında İstisna

Kanun, bu alanlarda taşınmaz edinimine ilişkin bir kolaylık da öngörmüştür. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerindeki taşınmaz malların iktisabı; Köy Kanunu ile Tapu Kanunu’nda yer alan yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden istisna edilebilir.

Bu istisna otomatik değildir; Kanunda öngörülen karar usulüne bağlıdır.

Diğer Mevzuatla Kesişme

Turizm bölgeleri çoğu zaman kıyıda, sit alanında veya orman alanlarına komşu konumdadır. Bu nedenle 2634 tek başına okunmaz.

Kıyı Kanunu ile. Sahil şeridindeki turizm tesislerinde kıyı kenar çizgisi, sahil şeridinin iki bölümü ve elli metre yaklaşma kuralı ayrıca uygulanır.

Koruma mevzuatı ile. Sit alanında bulunan bir turizm parselinde koruma bölge kurulu izni gerekir; sit ilanı plan uygulamasını durdurur.

6306 ile. Turizm bölgesindeki bir yapıda riskli yapı süreci işlese dahi, 2634 rejiminin getirdiği plan ve tahsis kuralları uygulanmaya devam eder.

Sit alanı rejimi için sit alanında yapılaşma (2863), kentsel dönüşüm süreci için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfalarına bakabilirsiniz.

Yatırımcı ve Malik İçin Kontrol Listesi

• Taşınmazın kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesinde mi, turizm merkezinde mi, yoksa planda turizme ayrılmış bir yerde mi olduğunu tespit edin.
• Bölge ve alt bölge sınırlarını, Resmî Gazete’de yayımlanan kroki ve koordinat listesinden doğrulayın.
• Plan amaçlarını ve alt bölgede hangi kullanımlara izin verildiğini inceleyin.
• Taşınmazın Hazine mülkiyetinde mi, özel mülkiyette mi olduğunu belirleyin; rejim buna göre değişir.
• Tahsis işlemi varsa dayanağını ve tarihini öğrenin.
• Acele kamulaştırma riskini değerlendirin ve tebligatları takip edin.
• Belediye başvurularınızda Bakanlık görüşünün alınıp alınmadığını sorun.
• Kıyı ve koruma mevzuatının ek kısıtlamalarını hesaba katın.

Sık Yapılan Hatalar

• Bölge ilanının yalnızca kamu taşınmazlarını etkilediğini sanmak; özel mülkiyet de acele kamulaştırmaya konu olabilir.
• Planda turizme ayrılmış olmanın bu rejime girmeye yetmeyeceğini düşünmek.
• Acele kamulaştırma tebligatında süreyi kaçırmak.
• Belediye başvurusunun Bakanlık görüşü olmadan sonuçlanacağını varsaymak.
• İşlem tarihinde hangi hükmün yürürlükte olduğunu kontrol etmemek; 2024 iptali sonrası usul değişmiştir.
• Kıyı ve sit mevzuatını ayrıca değerlendirmemek.
• Alt bölge tanımındaki konut kullanımını gözden kaçırmak.

Adım Adım Süreç

1. Alan statüsünü tespit edin — Taşınmazın bölge, merkez veya planda turizme ayrılmış yer olup olmadığını belirleyin.
2. Sınırları doğrulayın — Resmî Gazete’de yayımlanan kroki ve koordinat listesinde parselinizi kontrol edin.
3. Plan amaçlarını inceleyin — Alt bölgede hangi kullanımlara izin verildiğini plan ve notlarından öğrenin.
4. Mülkiyet rejimini belirleyin — Hazine mülkiyeti ile özel mülkiyet farklı usullere tabidir.
5. Tahsis işlemini sorgulayın — Varsa tahsisin dayanağını, tarihini ve lehtarını yazılı olarak öğrenin.
6. Kamulaştırma riskini izleyin — Acele kamulaştırma tebligatlarını takip edin ve süreleri kaçırmayın.
7. Bakanlık görüşünü kontrol edin — Diğer kurumların işlemlerinde Bakanlık olumlu görüşünün alınıp alınmadığını sorun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

2634 sayılı Kanun neyi düzenler?

Turizm sektörünü düzenlemenin yanında kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde özel bir imar ve tahsis rejimi kurar.

Alt bölge nedir?

1/25.000 veya daha alt ölçekli planla belirlenen; turizm türleri ile kültür, eğitim, eğlence, ticaret, konut ve altyapı alanlarından bir veya daha fazlasını kapsayan arazilerdir.

Zımni tahsis kuralı nedir?

Hazinenin özel mülkiyetindeki uygun görülen taşınmazlar Kanunda öngörülen süre içinde tahsis edilir; bu süre içinde tahsis yapılmaz veya olumsuz görüş bildirilmezse tahsis yapılmış sayılır.

Tescil harici yerler ne olur?

Tapuya tescili mümkün olan tescil harici yerler ile kapanan yollar ve yol fazlaları, talepten itibaren en geç bir ay içinde Hazine adına tescil edilir ve tahsis yapılır.

Kamu tahsisleri kaldırılabilir mi?

Kamu kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme maksatlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler, Bakanlığın teklifi ve uygun görüş üzerine tahsisi yapan idarece kaldırılır.

Anayasa Mahkemesi neyi iptal etti?

17 Ekim 2024 tarihli E.2021/100, K.2024/174 sayılı kararla Kanun’un 8. maddesinin (H) bendinin ikinci ve beşinci cümleleri iptal edilmiştir.

Özel mülkiyetim kamulaştırılabilir mi?

Bölgeler içinde kalan özel mülkiyet konusu arazi ve arsaların turizm yatırımlarına tahsisi amacıyla 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesine göre acele kamulaştırma yapılabilir.

Kamulaştırılan taşınmaz kime tescil edilir?

Bu şekilde kamulaştırılan taşınmaz mallar tapuda Hazine adına tescil edilir.

Bölge dışındaki taşınmazlar kapsamda mı?

Bölge ve merkez dışında kalıp imar planlarıyla turizme ayrılan yerlere de, yatırım başvurusu üzerine Bakanlığın talebiyle aynı hükümler uygulanır.

Belediye işlemleri için Bakanlık görüşü şart mı?

Bu alanlarda diğer kamu kurumlarınca yapılacak satış, tahsis, kiralama, sınır ilanı ve değişikliği işlemleri ile çevresel etki yaratacak projelerden önce Bakanlığın olumlu görüşü gereklidir.

Yabancılar taşınmaz edinebilir mi?

Bu alanlardaki taşınmaz iktisabı, Köy Kanunu ve Tapu Kanunu’ndaki yabancı uyruklularla ilgili tahditlerden Kanunda öngörülen usulle istisna edilebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.