Rezerv Yapı Alanı: Belirlenme Yolları, 2024 Değişikliği ve Malikin Durumu

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinde; bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen belirlenen alan olarak tanımlanmıştır.

Bu yazıda rezerv alanın riskli alandan farkı, belirlenme yolları, 21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelik değişikliğinin getirdiği genişleme, alandaki taşınmazların tahsis ve devir rejimi ile malikin başvurabileceği hukuki yollar ele alınmaktadır.

Rezerv Alan Ne İçin Vardır?

Rezerv yapı alanı, doğrudan riskli olduğu için değil, başka alanlardaki dönüşümü mümkün kılmak için belirlenen bir alandır. İşlevi, dönüşüm sürecinde yerinden edilen kişilerin yerleştirilebileceği yeni yerleşim alanı sağlamaktır.

Nitekim rezerv yapı alanı olarak ilan edilen alanlarda; fen ve sanat norm ve standartlarına uygun olarak ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak amacıyla, riskli alanlar ile riskli yapılarda ikamet edenler için rezerv konut ve işyerleri kurulabilmekte ve Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda kullanılabilmektedir.

Bu, malik bakımından kritik bir sonuç doğurur: yapınızın riskli olup olmaması, alanın rezerv yapı alanı ilan edilmesine tek başına engel değildir. Riskli alan ilanında yapı stoku riski aranırken, rezerv alanda böyle bir ölçüt bulunmaz.

Üç kategorinin karşılaştırması için riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı, riskli alan ilanının kendi ölçütleri için riskli alan ilanı ve Danıştay denetimi sayfalarına bakabilirsiniz.

Riskli Alan ile Rezerv Yapı Alanı Farkı

Nasıl Belirlenir? İki Yol

6306 Uygulama Yönetmeliğinin ilgili maddesi, rezerv yapı alanının belirlenme usullerini düzenler. Bu madde en son 21 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete‘de yayımlanan değişiklikle bugünkü hâlini almıştır.

Birinci yol: resen belirleme. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, gerekli teknik dosyayı ve gerekçe raporunu hazırlayarak resen rezerv yapı alanı tespiti yapabilir. Belirleme Cumhurbaşkanlığı kararıyla resmîleşir.

İkinci yol: talep üzerine belirleme. TOKİ ya da ilgili belediye veya il özel idaresi, gerekli dosyayı hazırlayarak Başkanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesini talep edebilir.

Her iki yolda da belirleyici olan teknik dosya ve gerekçe raporudur. Dava aşamasında denetimin ekseni bu belgeler üzerinden kurulur: dosya var mı, gerekçe raporu alanın niteliğini ve seçim sebebini somut olarak ortaya koyuyor mu?

2024 değişikliğinin anlamı

Değişiklikle rezerv yapı alanı belirleme imkânının kapsamı genişletilmiştir. Uygulamada bunun gerekçesi olarak, daha önce mahkemelerce iptal edilen rezerv alan tespitlerinin önüne geçilmesi gösterilmektedir.

Bu iptallerin başlıca gerekçesi, rezerv alanların meskûn alanlarda ilan edilmesiydi. Rezerv alan kavramı esasen boş veya az yapılaşmış alanları çağrıştırdığından, üzerinde yerleşim bulunan alanların rezerv alan ilan edilmesi yargı denetiminde sorun oluşturuyordu.

Değişiklik sonrasında bu genişleme, mülk sahipleri açısından ciddi hukuki riskler doğurmaktadır: üzerinde yaşadığınız, sağlam yapılı bir mahalle de rezerv alan kapsamına alınabilir hâle gelmiştir.

Bu nedenle rezerv alan kararlarında denetlenmesi gereken başlık, alanın seçiminin gerekçe raporunda nasıl temellendirildiğidir.

Rezerv Alan Kararında Denetlenecek Başlıklar

Alandaki Taşınmazların Tahsis ve Devri

Kanun, rezerv yapı alanı ve riskli alanlardaki kamu taşınmazları bakımından özel bir tahsis ve devir rejimi kurar.

Bu Kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan veya bu Kanun kapsamında kullanılmak üzere belirlenen tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra Başkanlığa devredilir veya Başkanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir.

Üç yıl kuralı

Tahsis ve devir sınırsız değildir. Tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde ve gerekli görülen hâllerde uzatılan süre içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı Başkanlıkça tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilir veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilir.

Bu hüküm, tahsis edilen alanların atıl bırakılmasını önlemeye yöneliktir. Malik ve kamuoyu bakımından da bir denetim ölçütü sunar: rezerv alan ilan edilip yıllarca kullanılmayan alanlarda bu kuralın işletilip işletilmediği sorgulanabilir.

Mera vasıflı taşınmazlar

Kanun, mera mevzuatı kapsamındaki taşınmazlar için de özel bir yol öngörmüştür. Mera Kanunu kapsamında olup riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için ihtiyaç duyulan taşınmazlar; Mera Kanunu’nun ilgili maddesindeki alanlardan sayılarak tahsis amaçları değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilir.

Mera arazilerindeki yapılaşma yasağı ve tahsis amacı değişikliği için mera vasıflı arazi ve yapılaşma yasağı sayfasına bakabilirsiniz.

Rezerv Alanda Tahsis ve Devir Rejimi

Malikin Karşılaşacağı Sonuçlar

Rezerv alan ilanı, riskli alan ilanına benzer sonuçlar doğurur ancak çıkış noktası farklıdır: burada yapınızın durumu değil, alanın yeni yerleşime uygunluğu esas alınır.

İmar ve yapılaşma işlemleri durdurulabilir. Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir; uygulamanın gerektirmesi hâlinde bir yıl daha uzatılabilir.

Uygulama idare eliyle yürütülebilir. Belirli hâllerde alandaki taşınmazların Hazine adına tescili, ruhsatın Hazine adına düzenlenmesi ve mevcut inşaat sözleşmelerinin resen feshedilmiş sayılması gündeme gelir.

Anlaşma sağlanamazsa kamulaştırma. Anlaşma sağlanamayan taşınmazlar bakımından acele kamulaştırma yolu işletilebilir.

İdare eliyle yürütülen uygulamanın ayrıntılı rejimi için m.6/A el koyma ve Hazine tescili, kamulaştırma boyutu için anlaşamayan malik ve acele kamulaştırma sayfalarına bakabilirsiniz.

Muafiyet bakımından fark

Rezerv alan statüsü, bazı mali yükümlülükler bakımından malik lehine sonuç da doğurabilir. Örneğin imar planı değişikliğinden doğan değer artış payı bakımından riskli alanlar ile rezerv yapı alanları kapsam dışında tutulmuştur.

Buna karşılık güçlendirme kredisi bakımından durum terstir: bu kredi, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için öngörülmüştür.

Değer artış payı için değer artış payı (ek m.8), kredi ve faiz desteği için kredi ve faiz desteği sayfalarına bakınız.

Dava Yolu

Rezerv yapı alanı belirlemesi Cumhurbaşkanlığı kararıyla resmîleştiğinden, iptal davası bakımından riskli alan ilanıyla aynı usul geçerlidir.

Cumhurbaşkanı kararlarının iptali istemiyle 2575 sayılı Danıştay Kanunu’nun 24. maddesi gereğince ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da dava açılır. Bu davalar 2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesi uyarınca ivedi yargılama usulüne tabidir ve dava açma süresi otuz gündür.

Dava dilekçesinde işlenecek başlıklar, riskli alan davalarından kısmen ayrılır. Burada asıl tartışma, alanın yeni yerleşim alanı amacına hizmet edip etmediği ve gerekçe raporunun bu seçimi temellendirip temellendirmediğidir.

Ayrıca meskûn alanların rezerv alan olarak belirlenmesi hâlinde, bu genişlemenin somut olayda ölçülü olup olmadığı tartışılabilir.

Dava süreleri ve yürütmeyi durdurma talebi için 6306’da dava yolları ve süreler, ivedi yargılama usulünün özellikleri için ivedi yargılama usulü sayfalarına bakabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Resmî Gazete kararının ekindeki kroki ve koordinat listesinde ada ve parselinizi doğrulayın.
• Belirlemenin resen mi yoksa TOKİ ya da İdare talebi üzerine mi yapıldığını tespit edin.
• Teknik dosya ve gerekçe raporunu idareden yazılı olarak isteyin.
• Alanınızın meskûn olup olmadığını ve yapılaşma durumunu belgeleyin.
• Ruhsat ve yapılaşma işlemlerinin durdurulup durdurulmadığını öğrenin.
• Uygulamanın hangi kurum eliyle yürütüleceğini sorun.
• Otuz günlük dava süresini kaçırmayın ve davayı Danıştay’da açın.
• Yürütmenin durdurulmasını ayrıca ve gerekçeli olarak talep edin.

Adım Adım Süreç

1. Kararı ve ekini inceleyin — Kroki ve koordinat listesinde taşınmazınızın yer alıp almadığını doğrulayın.
2. Belirleme yolunu tespit edin — Resen mi yoksa TOKİ veya İdare talebi üzerine mi belirlendiğini öğrenin.
3. Teknik dosyayı isteyin — Teknik dosya ve gerekçe raporunu idareden yazılı olarak talep edin.
4. Alanın niteliğini belgeleyin — Meskûn alan olup olmadığını hava fotoğrafı ve yapı envanteriyle ortaya koyun.
5. Kısıtlamaları öğrenin — İmar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulup durdurulmadığını sorun.
6. Uygulayıcı kurumu belirleyin — Uygulamanın Başkanlıkça, TOKİ tarafından veya İdarece yürütüleceğini netleştirin.
7. Davayı Danıştay’da açın — Otuz günlük süre içinde, ivedi yargılama usulüne göre dava açın ve yürütmeyi durdurmayı isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Rezerv yapı alanı nedir?

6306 m.2 uyarınca, Kanun kapsamındaki uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere TOKİ veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen belirlenen alandır.

Yapım sağlamsa rezerv alan ilan edilebilir mi?

Evet. Yapının riskli olup olmaması, alanın rezerv yapı alanı ilan edilmesine tek başına engel değildir.

Nasıl belirlenir?

Başkanlıkça resen teknik dosya ve gerekçe raporu hazırlanarak ya da TOKİ veya İdarenin talebi üzerine belirlenir; belirleme Cumhurbaşkanlığı kararıyla resmîleşir.

2024 değişikliği ne getirdi?

21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelik değişikliğiyle belirleme imkânı genişletilmiş; daha önce meskûn alanlarda ilan edildiği gerekçesiyle iptal edilen tespitlerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Rezerv alanda ne yapılır?

Riskli alanlar ile riskli yapılarda ikamet edenler için rezerv konut ve işyerleri kurulabilir ve Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda kullanılabilir.

Üç yıl kuralı nedir?

Tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde ve uzatılan süre içinde maksadına uygun kullanılmayan taşınmazlar, bedelsiz ve resen Hazine adına tescil edilir veya önceki maliki kamu idaresine devredilir.

İmar işlemleri durur mu?

Rezerv yapı alanlarında imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl süreyle geçici olarak durdurulabilir; bir yıl daha uzatılabilir.

Değer artış payı ödenir mi?

Riskli alanlar ile rezerv yapı alanları değer artış payı bakımından kapsam dışında tutulmuştur.

Güçlendirme kredisi alabilir miyim?

Güçlendirme kredisi, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için öngörülmüştür.

Dava nerede açılır?

Cumhurbaşkanı kararlarının iptalinde ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da; ivedi yargılama usulüne göre ve otuz gün içinde.

Dilekçede ne tartışılır?

Alanın yeni yerleşim alanı amacına hizmet edip etmediği, gerekçe raporunun bu seçimi temellendirip temellendirmediği ve ölçülülük.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.