Riskli Yapı Şerhi: Tapuya İşlenmesi, Satışa Etkisi ve Terkini

Riskli yapı şerhi, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan riskli yapı tespitinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesidir. Şerh, taşınmazın satışını hukuken engellemez; ancak alıcıyı uyarır, kredi ve satış süreçlerini fiilen zorlaştırır ve yapı hakkında bir dönüşüm sürecinin başladığını gösterir.

Bu yazıda şerhin nasıl doğduğu, tapu kaydında nerede göründüğü, satış ve ipoteğe etkisi, itiraz hâlinde ne olduğu, yıkımdan sonra nasıl terkin edildiği ve güçlendirme hâlinde kaldırılması ele alınmaktadır.

Şerh Nasıl Doğar?

Süreç tespitle başlar. Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca yapılan riskli yapı tespiti idareye bildirilir; idare tespiti inceleyerek uygun bulursa tapu müdürlüğüne bildirir.

Tapu müdürlüğü, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı olduğuna dair belirtmeyi işler ve durumu ilgililere tebliğ eder.

Burada dikkat edilmesi gereken teknik ayrım şudur: kayıt, mülkiyet sütununa değil beyanlar hanesine işlenir. Yani şerh bir aynî hak sınırlaması değil, taşınmazın hukuki ve fiilî durumuna ilişkin bir bilgi kaydıdır.

Bu kaydın en önemli işlevi, tespitin ilgililere duyurulması ve iyiniyet iddiasının önüne geçilmesidir. Şerh varken taşınmazı satın alan kişi, yapının riskli olduğunu bilmediğini ileri süremez.

Tebligat işlevi

Şerhin işlenmesi aynı zamanda sürecin başlangıç noktasıdır. Tespite karşı on beş günlük itiraz süresi bu bildirimle işlemeye başlar. Bu nedenle tapu kaydında şerh gördüğünüz anda süre saati çalışıyor demektir.

Tespitin bildirimi yalnızca elden tebligatla sınırlı değildir; riskli yapı listelerinin yapıya asılması ve muhtarlıkta ilan edilmesi de tebliğ yerine geçmek üzere düzenlenmiştir. İtiraz usulü ve teknik heyet incelemesi için riskli yapı tespitine itiraz sayfasına bakınız.

Şerhin Doğuşundan Terkinine Kadar Zincir

Şerh Satışı Engeller mi?

En sık sorulan soru budur ve cevabı iki katmanlıdır.

Hukuken: riskli yapı şerhi, taşınmazın devrini yasaklayan bir kayıt değildir. Beyanlar hanesindeki bir belirtme, mülkiyetin devrine engel olmaz. Şerhli taşınmaz satılabilir ve tapuda devir işlemi yapılabilir.

Fiilen: durum çok farklıdır. Şerh gören alıcı, taşınmazın yıkılacak bir yapı olduğunu öğrenir. Bankalar riskli yapı şerhli taşınmaza konut kredisi kullandırmakta isteksiz davranır; kredi değerlendirmesi ve ekspertiz olumsuz sonuçlanabilir. Fiyat, arsa değerine yaklaşır.

Bu nedenle şerh, satışı yasaklamadan fiilen ciddi biçimde zorlaştırır.

Alıcı bakımından: şerhli taşınmaz alınır mı?

Alınabilir; ancak alıcı ne aldığını bilerek almalıdır. Şerhli taşınmazı satın alan kişi, satıcının yerine dönüşüm sürecinin tarafı hâline gelir.

Bunun anlamı şudur: tahliye yükümlülüğü, yeniden yapım kararına katılma, yüklenici ile sözleşme ve masraflara katlanma yükümlülükleri artık alıcıya geçer. Ayrıca satıcının süreçte attığı adımlar da alıcıyı bağlar.

Bu nedenle şerhli taşınmaz alımından önce şu belgeler mutlaka istenmelidir: riskli yapı tespit raporu, itiraz yapılıp yapılmadığı, varsa teknik heyet kararı, maliklerin aldığı kararlar ve yüklenici ile imzalanmış sözleşme örneği.

Takyidat okuma yöntemi için tapudaki şerhler, haciz ve ipotek, tapu devri süreci için taşınmaz satışında tapu devri sayfalarına bakabilirsiniz.

Şerhin Etkileri: Hukuken ve Fiilen

Şerh bir yasak değil, uyarı ve bilgilendirme kaydıdır; asıl etkisi ekonomiktir.

Şerh Nasıl Kalkar?

Şerhin kalkmasının üç yolu vardır ve üçü farklı sonuç doğurur.

Birinci yol: itirazın kabulü. Tespite süresinde itiraz edilir ve teknik heyet incelemesi sonucunda yapının riskli olmadığına karar verilirse, riskli yapı tespiti ortadan kalkar ve şerh kaldırılır. Bu, yapının dönüşüm sürecinden tümüyle çıkması demektir.

İkinci yol: güçlendirme. Yapının güçlendirilmesinin mümkün olduğunun teknik olarak tespit edilmesi, kat malikleri kurulunca karar alınması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve ruhsat alınarak güçlendirmenin belirlenen süre içinde tamamlanması hâlinde riskli yapı şerhi kaldırılır.

Güçlendirme kararının yeter sayısı, yeniden yapım kararından farklıdır; ortak yerlerde inşaat ve onarım kararı rejimine tabidir. Karşılaştırma için güçlendirme mi yıkım mı sayfasına bakınız.

Üçüncü yol: yıkım. Yapı yıktırıldığında riskli yapı şerhi terkin edilir. Ancak tapu kaydı temizlenmiş olmaz: terkinin ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır.

Yıkım sonrası belirtme neden önemli?

Bu ayrım uygulamada çok gözden kaçar. Malikler yıkımdan sonra “şerh kalktı, tapum temiz” diye düşünür; oysa kayıtta bu kez farklı bir belirtme yer alır.

Bu belirtmenin işlevi, taşınmazın hâlâ 6306 rejimi içinde olduğunu ve yeniden yapım sürecinin devam ettiğini göstermektir. Belirtme, sürecin tamamlanmasıyla ve yeni yapının kat mülkiyetine geçirilmesiyle anlamını yitirir.

Bu nedenle yıkım sonrasında tapu kaydını mutlaka kontrol edin: şerh terkin edilmiş mi, yerine hangi belirtme işlenmiş, cins tashihi yapılmış mı? Yıkım ve sonrası için tahliye ve yıkım süreci sayfasına bakabilirsiniz.

Riskli Yapı Şerhi ile Ruhsata Aykırılık Şerhi Farkı

Aynı taşınmazda her iki şerh birlikte bulunabilir; biri kalkınca diğeri kendiliğinden kalkmaz.

İki Şerh Bir Arada Olabilir mi?

Evet ve uygulamada sık görülür. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılmış bir yapı aynı zamanda riskli yapı olarak tespit edilebilir.

Bu durumda tapu kütüğünde iki ayrı belirtme bulunur ve her biri kendi mevzuatına göre kalkar. İmar Kanunu m.32 uyarınca işlenen aykırılık kaydı, ancak aykırılığın giderildiğine dair idarece tapu dairesine bildirim yapılmasıyla kaldırılabilir; riskli yapı şerhinin kalkması bu kaydı etkilemez.

Bu nedenle kaçak yapılarda dönüşüm süreci iki koldan yürütülmelidir. İmar yaptırımları için yapı tatil tutanağı ve mühürleme ve imar para cezası (m.42) sayfalarına bakabilirsiniz.

Şerhe Karşı Dava Açılabilir mi?

Doğrudan şerhe karşı değil, şerhin dayanağı olan riskli yapı tespitine karşı hareket edilir. Şerh, tespitin sonucudur; tespit ayakta kaldığı sürece şerhin kaldırılması istenemez.

Bu nedenle izlenecek yol şudur: önce on beş günlük süre içinde idareye itiraz edilir; itiraz teknik heyetçe incelenir. İtirazın reddi hâlinde ret işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır ve yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilir.

Sürelerin kaçırılması hâlinde tespit kesinleşir ve şerh, süreç tamamlanana kadar kayıtta kalır. Bu, itirazın neden zamanında yapılması gerektiğinin en somut sebebidir.

Mirasçılar ve Şerhli Taşınmaz

Riskli yapı şerhi, mirasla intikale engel değildir. Mirasçılar taşınmazı şerhiyle birlikte devralır ve sürecin tarafı hâline gelir.

Bu durumda ek bir güçlük doğar: karar alma yeter sayıları hisseler üzerinden hesaplandığından, tereke paylaşılmamışsa mirasçıların iradesinin nasıl kullanılacağı sorun olur. Tereke ortaklığının çözülmesi çoğu zaman dönüşüm sürecinin ön koşuluna dönüşür.

Bu nedenle şerhli taşınmazda mirasçı iseniz, önce mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerini tamamlayın. İntikal için mirasçılık belgesi ve mirasın intikali, ortaklığın çözülmesi için ortaklığın giderilmesi sayfalarına bakınız.

Kontrol Listesi

• Tapu kaydınızın beyanlar hanesini düzenli aralıklarla kontrol edin.
• Şerh gördüğünüz anda tarihini not edin; itiraz süresi buradan işler.
• Riskli yapı tespit raporunun bir örneğini idareden yazılı olarak isteyin.
• İtiraz edip etmeyeceğinize teknik değerlendirme sonrasında karar verin.
• Şerhli taşınmaz alıyorsanız sürecin hangi aşamada olduğunu belgeleyin.
• Yıkımdan sonra şerhin terkin edildiğini ve yerine hangi belirtmenin işlendiğini teyit edin.
• Ayrıca ruhsata aykırılık kaydı varsa, onun ayrı bir süreçle kaldırılacağını unutmayın.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kaydını çıkarın — Beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesi olup olmadığını ve işlenme tarihini tespit edin.
2. Tespit raporunu isteyin — İdareden riskli yapı tespit raporunun ve eklerinin bir örneğini yazılı olarak talep edin.
3. İtiraz kararını verin — Raporu teknik olarak inceletin; on beş günlük süre içinde itiraz edip etmeyeceğinize karar verin.
4. Güçlendirme seçeneğini değerlendirin — Yapı güçlendirmeye elverişliyse proje ve ruhsat yoluyla şerhin kaldırılması mümkündür.
5. Satış düşünüyorsanız alıcıyı bilgilendirin — Şerh satışı engellemez; ancak alıcı sürecin tarafı hâline gelir.
6. Yıkım sonrası kaydı kontrol edin — Şerhin terkin edilip edilmediğini ve yerine hangi belirtmenin işlendiğini teyit edin.
7. Diğer kayıtları ayrıca takip edin — Ruhsata aykırılık kaydı varsa kendi mevzuatına göre ayrıca kaldırılması gerekir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı şerhi nedir?

6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan riskli yapı tespitinin, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme olarak işlenmesidir.

Şerh tapunun neresinde görünür?

Mülkiyet sütununda değil, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde görünür; bir aynî hak sınırlaması değil bilgi kaydıdır.

Şerhli taşınmaz satılabilir mi?

Hukuken satılabilir; şerh devri engellemez. Ancak fiilen alıcı bulmak zorlaşır ve fiyat arsa değerine yaklaşır.

Şerhli taşınmaza kredi çıkar mı?

Yasak değildir; ancak bankalar riskli yapı şerhli taşınmaza kredi kullandırmakta isteksiz davranır ve ekspertiz olumsuz sonuçlanabilir.

Şerhli taşınmaz alırsam ne olur?

Sürecin tarafı hâline gelirsiniz; tahliye, karara katılma ve masraflara katlanma yükümlülükleri size geçer.

Şerh nasıl kaldırılır?

Üç yolu vardır: tespite itirazın kabulü, yapının güçlendirilmesinin tamamlanması veya yapının yıktırılması.

Yıkımdan sonra tapu temizlenir mi?

Riskli yapı şerhi terkin edilir; ancak ardından taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır.

Şerhe doğrudan dava açabilir miyim?

Şerh tespitin sonucudur. Önce on beş gün içinde tespite itiraz edilir; itirazın reddi hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılır.

Ruhsata aykırılık şerhiyle aynı şey mi?

Hayır. İmar Kanunu m.32 kaydı ruhsatsızlık veya ruhsata aykırılık sebebiyle işlenir ve ancak aykırılığın giderildiğine dair idarece tapuya bildirimle kalkar.

Şerh miras yoluyla intikale engel mi?

Hayır. Mirasçılar taşınmazı şerhiyle devralır ve sürecin tarafı hâline gelir.

Şerh süresiz mi kalır?

Süreç tamamlanana kadar kayıtta kalır; itiraz, güçlendirme veya yıkımla birlikte durumu değişir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.