Tapulu Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: TBK m.237/2, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.60 — Şekil, Şerh ve Tescile Zorlama (2026)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ileride tapulu bir taşınmazın satılması ve mülkiyetin devri konusunda kurulacak asıl satış sözleşmesinin yapılmasını taahhüt eden bir önsözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.29 önsözleşme kavramını genel olarak düzenler; taşınmaz satış vaadi ise TBK m.237/2 ile bu sözleşmenin resmî biçimde düzenlenmesi zorunluluğunu açıkça hükme bağlar. Aynı yönde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmiş bulunmasını arar. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından “düzenleme şeklinde” resmî senet olarak tanzim edilmesi gerektiğini kanuni görev olarak öngörür. Bu üç hükmün birlikte uygulanmasıyla ortaya çıkan tablo açıktır: taraflar arasında adi yazılı olarak yapılan veya noterce yalnızca imzası onaylanan satış vaadi sözleşmesi geçersizdir; yalnızca noterin resmî senet biçiminde düzenlediği sözleşme geçerlidir ve hukuki sonuç doğurur. Bu 2026 rehberinde satış vaadi sözleşmesinin önsözleşme niteliği (TBK m.29), şekil şartı (TBK m.237/2, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.60/3), vaad süresine kadar bekleme yükümlülüğü, vaadin ihlali halinde TMK m.716 uyarınca tescile zorlama (ferağa icbar) davası, TMK m.1010 ve Tapu Kanunu m.26 kapsamında şerh imkânı ile TBK m.146 çerçevesindeki on yıllık zamanaşımı Yargıtay 14. Hukuk Dairesi yerleşik uygulaması ışığında ele alınmaktadır.

Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir — TBK m.29 Önsözleşme ve TBK m.237/2 Uygulaması

Satış vaadi sözleşmesi, TBK m.29 anlamında bir önsözleşmedir. TBK m.29/1 uyarınca bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir; m.29/2’ye göre ise kanunlarda öngörülen istisnalar saklı kalmak koşuluyla önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği TBK m.237/1 uyarınca resmî şekle bağlı olduğundan; ileride kurulacak asıl satış sözleşmesinin önsözleşmesi niteliğindeki taşınmaz satış vaadi de aynı resmî şekle tabi olur. Kanun koyucu bu bağlantıyı sadece m.29 üzerinden kurmakla yetinmemiş; TBK m.237/2 hükmüyle taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını doğrudan hüküm altına almıştır. Bu düzenleme, önsözleşmelerin şekil bakımından asıl sözleşmeye tabi olduğu genel ilkesinin taşınmaz satış vaadi bakımından açık kanuni ifadesidir.

Satış vaadi sözleşmesi ile asıl satış sözleşmesi arasındaki temel fark; vaad sözleşmesinin doğrudan mülkiyet devri sağlamaması, yalnızca tarafları gelecekte asıl satış sözleşmesini yapmakla yükümlü kılmasıdır. Vaad eden (satıcı taahhüt eden), belirlenen bedel karşılığında taşınmazı devretmeyi (satmayı) taahhüt eder; vaad alacaklısı (alıcı taahhüt alan) ise bu taşınmazı belirlenen bedelle satın almayı taahhüt eder. Sözleşme kurulur kurulmaz mülkiyet devrolmaz; devir ancak taraflardan birinin talebi üzerine tapu memuru huzurunda resmî senetle yapılan asıl satış sözleşmesinin akdi ve tescili ile gerçekleşir. Bu yönüyle satış vaadi; tapu memuru huzurunda yapılamayan (tarafların o an tapuda bulunamadığı, taşınmaz üzerinde henüz devir engeli bulunan, koşulu gerçekleşmemiş) durumlarda mülkiyet devri konusunda hukuki güvence sağlayan bir araçtır. Vaad alacaklısı, satış vaadine dayanarak taşınmazı devretmesini vaad edenden isteyebilir; vaad eden bu yükümlülüğü yerine getirmezse TMK m.716 uyarınca tescile zorlama (ferağa icbar) davası açılabilir.

Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; henüz kat mülkiyetine geçilmemiş, iskan alınmamış veya paylı mülkiyet durumundaki taşınmazların satışında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin belirlenmesinde, kentsel dönüşüm süreçlerinde ve idari izinlerin henüz alınmadığı taşınmazların satışında yaygın olarak kullanılır. Vaad sözleşmesi tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder hâle getirilebilir (TMK m.1010). Şerh edilmediği takdirde satış vaadi sadece taraflar arasında (nispi etki) kişisel bir hak yaratır; taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilirse vaad alacaklısı yalnızca vaad edene karşı sözleşmeye aykırılıktan dolayı tazminat talebinde bulunabilir, ancak taşınmazın kendisini isteyemez. Ayrıntılı hukuki çerçeve için gayrimenkul hukuku ana rehberimize başvurulabilir.

Şekil Şartı — TMK m.706, Noterlik Kanunu m.60/3 ve Düzenleme Şeklinde Resmî Senet

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin en kritik geçerlilik koşulu; resmî biçimde düzenlenmiş olmasıdır. Şekil şartının hukuki dayanakları üç ayrı kanunda yer alır ve birbirini tamamlar. Birincisi TMK m.706 hükmüdür; buna göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. İkincisi TBK m.237/2 hükmüdür; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Üçüncüsü 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 hükmüdür; bu hüküm noterlerin genel görevleri arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” görevini sayar. Bu üç hükmün birlikte uygulanmasıyla ortaya çıkan sonuç şudur: taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter tarafından “düzenleme şeklinde” resmî senet olarak tanzim edilmelidir; başka bir organ (tapu memuru, muhtar) veya başka bir usul (adi yazılı sözleşme, imza onayı) ile geçerli olarak kurulamaz.

Düzenleme şeklinde resmî senet ile imza onaylama (tasdik) arasındaki fark, satış vaadinin geçerliliği bakımından belirleyicidir. Noterlik Kanunu m.89 uyarınca “düzenleme şeklindeki senet”; taraflar arasındaki iradenin noter huzurunda beyan edildiği, noterin sözleşme metnini bizzat kaleme aldığı veya taraflar tarafından hazırlanan metni tarafların huzurunda okuyup değerlendirdiği, tarafların hukuki bilgilendirmeyi noterden aldığı ve noterin resmi memur sıfatıyla sözleşmeyi resmî senet olarak yazdığı bir işlemdir. İmza onaylama (tasdik) ise; taraflar arasında haricen ve önceden hazırlanmış bir sözleşmenin sadece imzalarının noter huzurunda atıldığının veya onaylandığının belgelenmesidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sadece imza onaylama ile yapıldığı hallerde sözleşmeyi geçersiz kabul etmektedir. Aynı şekilde muhtar huzurunda veya avukatlar arasında imzalanan yazılı satış vaadi sözleşmeleri de resmî biçim koşulunu karşılamadığından geçersizdir.

Şekil şartının kanuni amacı; taşınmaz üzerindeki hakların uzun vadeli ekonomik değeri, tapu sicilinin aleniyeti ve devir işlemlerinin hukuki güvenliği düşünüldüğünde tarafların iradelerinin duraksamaya yer bırakmayacak biçimde beyan edilmesini ve sözleşme içeriğinin resmî memur denetiminden geçmesini sağlamaktır. Resmî biçim; hem tarafların acele ve düşünmeden karar vermesini önleyen bir uyarı fonksiyonu, hem sözleşmenin varlığını ve içeriğini ispat kolaylığı sağlayan bir ispat fonksiyonu, hem de üçüncü kişilerin bilgilendirilmesine hizmet eden bir aleniyet fonksiyonu görür. Şekil eksikliği sözleşmeyi kural olarak geçersiz kılar; TMK m.706 kapsamında yapılan hukuki işlemde şekil eksikliğinin sonucu kesin hükümsüzlüktür. Ancak Yargıtay istikrar kazanan uygulamasıyla; taraflar taşınmazı fiilen teslim etmiş, satış bedeli tamamen ödenmiş, alıcı taşınmazı yıllarca kullanmış ise şekil eksikliğine dayanılarak sözleşmenin iptalini talep etmenin TMK m.2 dürüstlük kuralına aykırı düşeceğini kabul etmektedir; bu durumlarda şekil eksikliği ileri sürülemez.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşulları arasında şekil şartı yanında; taşınmazın açık biçimde belirlenmiş olması (parsel, ada, mahalle bilgileri, tapu kaydı), satış bedelinin belirli veya belirlenebilir olması, tarafların ehliyet ve tasarruf yetkisine sahip olması, sözleşmenin hukuka ve ahlaka aykırı olmaması sayılır. Bedel bakımından uygulamada rastlanan gerçek bedelin altında düşük gösterilmiş bedel (muvazaa) uygulaması, sözleşmenin bir kısmı bakımından muvazaalı olduğu ölçüde geçersizliğe yol açar. Bedelin hiç yazılmadığı veya belirli olmayacak ölçüde muğlak bırakıldığı sözleşmeler de esaslı unsurun eksikliği sebebiyle geçersizdir. Yolsuz tescil ve resmî senet aykırılıkları hakkında ayrıntılı analiz için tapu iptali ve tescil davası (yolsuz tescil TMK m.1024-1025) rehberimize başvurulabilir.

Vaad Süresine Kadar Bekleme — İfa Zamanı, Sadakat ve Koruma Yükümlülükleri

Satış vaadi sözleşmesinin kurulmasından sonra tarafları belirli bir sürece dahil eden ödevleri vardır. Kural olarak sözleşmede belirlenen ifa tarihi veya belirli bir koşulun gerçekleşmesi (iskan alınması, kat mülkiyetine geçiş, imar planı değişikliği, ipoteğin kaldırılması gibi) beklenmelidir. Sözleşmede ifa tarihi açıkça belirtilmişse; taraflar bu tarih gelmedikçe birbirinden asıl sözleşmenin kurulmasını isteme hakkına sahip değildir. Vaad alacaklısı bu tarihten önce tescile zorlama davası açsa dahi dava reddedilir; tarafların ifa tarihine kadar bekleme yükümlülüğü emredici niteliktedir ve sözleşme özgürlüğüne dayalı meşru bir sınırdır.

Sözleşmede ifa tarihinin açıkça belirtilmediği durumlarda; vaad edenden ifasının makul bir süre içinde talep edilebileceği kabul edilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu makul süreyi; sözleşmenin niteliği, taşınmazın durumu, tarafların iradesi ve iyi niyet ölçütleri çerçevesinde değerlendirmekte; belirli bir koşula bağlı satış vaadi sözleşmelerinde koşulun gerçekleşmesinden sonra makul süre içinde ifanın istenebileceğini kabul etmektedir. Vaad alacaklısı, koşulun gerçekleştiğine dair makul bir beklenti oluştuğunda ifayı talep edebilir; koşulun gerçekleşmesinin uzayacağı belirginleşirse sözleşmeden çekilme veya tazminat talebi de gündeme gelebilir.

Vaad süresince tarafların sadakat ve koruma ödevleri sürer. Vaad eden (satıcı taahhüt eden), taşınmazı vaadin ifasını olanaklı kılacak biçimde muhafaza etmek, taşınmaz üzerinde vaadin ifasını engelleyecek nitelikte tasarruflarda bulunmamak, üçüncü kişilere karşı sözleşmeyi ifa etmesini engelleyecek yeni yükümlülükler altına girmemek zorundadır. Örneğin; vaad edilen taşınmazı bir başka kişiye satması, ipotek etmesi, üzerine haciz konulmasına sebep olacak borçlara girmesi, taşınmazı ağır kullanımla değersizleştirmesi bu sadakat ödevinin ihlalidir. Vaad alacaklısı da benzer ödevlerle bağlıdır; kararlaştırılan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermek, koşulların gerçekleşmesi yolunda üzerine düşen belgelerin (kimlik, mali belgeler, ipotek borcunun kapatılması) tedarikini sağlamak durumundadır. Vaad süresince taraflardan birinin bu yükümlülüklere aykırı davranması, karşı tarafa TBK genel hükümleri uyarınca tazminat, sözleşmeden dönme veya durumun düzeltilmesi için gerekli tedbirleri talep etme hakları verir.

Vaadin İhlali — TMK m.716 Tescile Zorlama Davası (Ferağa İcbar)

Vaad eden, sözleşmede kararlaştırılan tarihte veya makul süre içinde taşınmazı tapuda vaad alacaklısına devretmekten kaçınırsa; vaad alacaklısı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.716 uyarınca tescile zorlama davası açabilir. Bu dava, uygulamada “ferağa icbar davası” olarak da anılır. TMK m.716/1 hükmü açıktır: mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hakkına sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde tescilin hâkim kararıyla yapılmasını isteyebilir. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bu maddede aranan “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak hukukî sebep” kapsamındadır; vaad eden malik sözleşmeye uygun biçimde tapuda ferağ (devir) vermekten kaçınırsa vaad alacaklısı bu davayla taşınmazın kendi adına tescil edilmesini mahkemeden talep edebilir.

Tescile zorlama davasında yetkili ve görevli mahkeme; taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalar münhasır yetkili mahkeme olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ait olduğundan; bu dava başka yerde açılamaz. Davanın açıldığı tarihte taşınmazın hâlâ vaad edenin adına kayıtlı olması, sözleşmenin geçerli olması (TBK m.237/2 kapsamında resmî biçime uygun), vaad alacaklısının kararlaştırılan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermesi (fiilen ödediğini veya ödemeye hazır olduğunu ispat etmesi) ve ifanın kararlaştırılan zamanda istenmiş olması davanın kabul edilmesinin ön koşullarıdır. Mahkeme; sözleşmenin geçerliliğini, bedelin ödendiğini veya ödenmeye hazır olduğunu ve vaad edenin ifadan haksız yere kaçındığını tespit ederse; mülkiyetin vaad alacaklısı adına tesciline karar verir. Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğünde tescil yapılır ve mülkiyet vaad alacaklısına geçer.

Vaad edilen taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, tescile zorlama davasının seyri satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediğine göre değişir. Şerh edilmişse; TMK m.1010/2 gereği şerh, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir; vaad alacaklısı hem üçüncü kişi hem vaad edeni davalı göstererek tapu iptali ve tescil isteyebilir. Şerh edilmemişse; kural olarak üçüncü iyiniyetli kişi TMK m.1023 uyarınca tapu sicilinin aleniyeti ilkesi kapsamında korunur; vaad alacaklısı yalnızca vaad edene karşı tazminat davası açabilir. Ancak üçüncü kişinin kötüniyeti (vaad varlığını bildiği veya bilmesi gerektiği) ispat edilirse; vaad alacaklısı TMK m.1024 ve 1025 kapsamında yolsuz tescilin düzeltilmesi davası ile üçüncü kişiye karşı da tapu iptali ve tescil isteyebilir. Bu konuda ayrıntılı analiz için tapu iptali ve tescil davası (yolsuz tescil TMK 1024-1025) rehberimize başvurulabilir.

Kamulaştırma halinde satış vaadi sözleşmesinin akıbeti özel bir konudur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3 ve devamı hükümleri uyarınca kamu yararı gerekçesiyle idarece kamulaştırma kararı alınan taşınmazlar bakımından, sözleşme sonrası kamulaştırma yapılırsa vaad eden malik taşınmazı fiilen devretme imkânından yoksun kalır. Bu durumda sözleşmenin ifası imkansızlaşır; vaad edenin bedelli kamulaştırma karşılığı almış olması halinde vaad alacaklısı bu bedeli veya buna denk gelen tazminatı talep edebilir. Uygulamada Yargıtay 14. Hukuk Dairesi; kamulaştırma sonucu imkansızlaşan satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısının uğradığı zararların TBK m.112 ve m.136 hükümleri çerçevesinde tazmini ilkesini kabul etmiştir.

Şerh Koyma İmkânı — TMK m.1010 ve Tapu Kanunu m.26 Beş Yıllık Etki

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi büyük önem taşır. TMK m.1010, tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel hakları sayarken taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım hakkı ile paylı mülkiyette ortakların önalım hakkı ve kira sözleşmesinden doğan hakları açıkça saymıştır. TMK m.1010/2 hükmü uyarınca; tapu kütüğüne şerh verilen kişisel haklar, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir. Bu düzenleme, kural olarak taraflar arasında nispi etki gösteren kişisel hakları belirli bir ölçüde ayni etkiyle donatmakta ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılmaktadır. Şerh sonucu; taşınmazı devralmak isteyen üçüncü kişi tapu kütüğünde şerh edilmiş satış vaadinden haberdar olur ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği bu hakkı bilmediği veya iyi niyetle hareket ettiği iddiasında bulunamaz.

Şerhin nasıl yapılacağı Tapu Kanunu m.26’da düzenlenmiştir. Bu hükme göre mülkiyete, mülkiyetin gayri aynî haklara mütaallik resmî senetler tapu sicil müdürlüğü tarafından tanzim edilir; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterce düzenlenen resmi senet ile taraflardan birinin tek taraflı talebi üzerine tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilebilir. Şerh için vaad alacaklısının başvurusu ve noter tarafından düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin sunulması yeterlidir; vaad edenin ayrıca izni veya birlikte başvurusu aranmaz. Bu tek taraflı başvuru imkânı; vaad alacaklısına, sözleşme yapıldıktan sonra vaad edenin taşınmazı üçüncü kişilere satmasını fiilen engelleme yolunda etkili bir hukuki araç sunar. Şerh için ilgili tapu harcının ödenmesi ve tapu müdürlüğünce şerh talebinin işleme alınması gerekir.

Şerhin etki süresi Tapu Kanunu m.26/f ile beş yıl olarak düzenlenmiştir. Şerhin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak tesis ve tescili istenmez ise şerh re’sen (kendiliğinden) terkin edilir. Bu beş yıllık süre; şerhin üçüncü kişilere karşı bağlayıcı ayni etki süresidir. Ancak satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasındaki geçerliliği, şerhin terkin edilmesiyle sona ermez; TBK m.146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımı süresi içinde vaad alacaklısı tescile zorlama davası açabilir. Şerh terkin edildikten sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürme imkânı kaybolmakla birlikte; taraflar arasında sözleşme yürürlüktedir. Vaad alacaklısı, ihtiyaç halinde yeniden şerh talep edebilir; yeni şerh de tarihinden itibaren beş yıl süre ile üçüncü kişilere karşı etki gösterir.

Şerhin ekonomik ve hukuki değeri; taşınmazın satılamaz veya ipotek konusu yapılamaz hâle gelmesi anlamına gelmez. Şerh edilmiş taşınmaz da satılabilir, ipotek edilebilir ve üzerinde başkaca sınırlı ayni haklar kurulabilir; ancak bu tür işlemler şerhin varlığı ile birlikte gerçekleşir. Yeni malik veya sınırlı ayni hak sahibi; şerhin varlığından haberdar olmuş sayılır ve satış vaadinin ifası halinde bu haklar askıya alınır veya sona erer. Bu nedenle piyasada şerhli taşınmazın alım-satım işlemlerinde alıcılar tereddüt gösterir; şerh varlığı taşınmazın piyasa değerini fiilen düşürür. Şerhin bu etkisi, vaad alacaklısı bakımından güçlü bir baskı aracıdır ve vaad edeni sözleşmenin ifasına yönlendirir.

Zamanaşımı ve Sona Erme — TBK m.146 On Yıllık Süre ve Şerhin Etki Süresi Arasındaki Fark

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacakların zamanaşımı, TBK m.146’da düzenlenen genel zamanaşımı kuralına tabidir. Bu hükme göre kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tâbidir. Satış vaadi sözleşmesinden doğan alacaklar (asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı, tescile zorlama davası açma hakkı, tazminat talep hakkı) için özel bir zamanaşımı kanunda öngörülmediğinden; bu on yıllık genel süre uygulanır. Zamanaşımı süresi; sözleşmenin ifa edilebileceği tarihten (ifa tarihinin gelmesinden veya koşulun gerçekleşmesinden) itibaren işlemeye başlar. Sözleşmede belirli bir tarih öngörülmüşse bu tarihin gelmesiyle, koşula bağlı bir sözleşmede koşulun gerçekleşmesiyle, tarih belirtilmemişse sözleşmenin ifasının makul biçimde istenebileceği anda zamanaşımı işler.

Zamanaşımının etkisi; def’i olarak ileri sürülmelidir. Vaad edenin tescile zorlama davasında zamanaşımı savunması yapması, hâkim tarafından re’sen dikkate alınamaz; taraflar zamanaşımını açıkça ileri sürmezse hâkim değerlendirme yapmaz. Ancak zamanaşımı süresi geçtikten sonra vaad alacaklısının dava açması halinde vaad edenin zamanaşımı def’ini ileri sürmesi neredeyse kesindir. Bu nedenle vaad alacaklısı, sözleşmenin ifasını on yıllık süre içinde talep etmek zorundadır. Zamanaşımı; borçlunun borcunu ikrar etmesi, sözleşmeye uygun kısmi ifa yapması, borç ile ilgili teminat vermesi veya ödeme yapması gibi hallerde kesilir ve yeniden işlemeye başlar (TBK m.154 ve devamı). Zamanaşımı def’inin ileri sürülmesi bazı istisnai hallerde TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde reddedilebilir; örneğin vaad eden alacaklıyı davadan alıkoyacak beyanlarda bulunmuş veya davanın açılmasını engellemişse bu def’i ileri süremez.

On yıllık zamanaşımı süresi ile Tapu Kanunu m.26’daki beş yıllık şerh etki süresi karıştırılmamalıdır. Şerhin beş yıllık süresi; şerhin üçüncü kişilere karşı bağlayıcı etkisi ile ilgilidir ve terkin sonrası sadece bu ayni etki kaybolur. Vaad alacaklısı, şerh süresi bittikten sonra bile taraflar arasında on yıllık genel zamanaşımı süresi içinde vaad edene karşı sözleşmenin ifasını isteyebilir. Ancak bu ifa isteme hakkı sadece vaad edene karşıdır; şerh terkin edildikten sonra taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu ayrım pratik olarak önemlidir; şerh süresi bitmeye yakın olan sözleşmelerde şerhin yenilenmesi veya kalıcı satış sözleşmesinin akdinin sağlanması yoluna gidilmelidir.

Sözleşmenin sona ermesinin diğer nedenleri; tarafların anlaşarak sözleşmeyi feshetmesi (istifa, ibra), koşulun gerçekleşmemesi (koşula bağlı vaadde), asıl satış sözleşmesinin kurulmasıyla vaad sözleşmesinin amacına ulaşarak sona ermesi, ifanın kusursuz imkansızlaşması (TBK m.136 — kamulaştırma, yangın, taşınmazın hukuken bölünemez hale gelmesi gibi haller), sözleşmenin butlanı veya iptali (kanuni koşulların yokluğu), tarafların ölümü halinde miras yoluyla intikal veya sözleşmenin sona ermesi gibi hallerdir. Vaad alacaklısı ölürse; sözleşmeden doğan haklar mirasçılarına geçer ve mirasçılar vaad edene karşı tescile zorlama davası açabilir. Vaad edenin ölmesi halinde de mirasçıları sözleşmenin ifasıyla mükellef olur; ancak taşınmazın tereke içinde henüz paylaşılmamış olması halinde davanın tüm mirasçılara yöneltilmesi gerekir. Bu konudaki önalım hakkı ve paylı mülkiyet ilişkileri için önalım (şufa) hakkı (TMK m.732-733) — hissedarın üç aylık süresi rehberimize başvurulabilir.

İlgili Rehberler

• Gayrimenkul Hukuku Ana Rehber
• Tapu İptali ve Tescil Davası (Yolsuz Tescil TMK m.1024-1025)
• Önalım (Şufa) Hakkı — TMK m.732-733, Hissedarın Üç Aylık Süresi
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih (TBK m.470 vd.)

Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma

Sıkça Sorulan Sorular

Adi yazılı (elden hazırlanmış) satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. 6098 sayılı TBK m.237/2, 4721 sayılı TMK m.706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 birlikte uygulandığında; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter tarafından “düzenleme şeklinde” resmî senet olarak tanzim edilmedikçe geçersizdir. Taraflar arasında elden hazırlanmış, muhtar huzurunda imzalanmış veya sadece imza onaylı (tasdikli) satış vaadi sözleşmeleri şekil eksikliği sebebiyle kesin hükümsüzdür ve TMK m.716 uyarınca tescile zorlama davasına dayanak teşkil edemez. Ancak taraflar taşınmazı fiilen teslim etmiş, bedeli ödemiş ve alıcı taşınmazı uzun süre kullanmışsa; Yargıtay TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde şekil eksikliğinin ileri sürülemeyeceği yönünde istikrarlı içtihat geliştirmiştir.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilir; kime başvurulur?
TMK m.1010 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca noterce düzenleme şeklinde tanzim edilmiş satış vaadi sözleşmesi, vaad alacaklısının tek taraflı başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünde beyanlar hanesine şerh edilir. Başvuru için sözleşmenin aslı veya noter onaylı örneği, kimlik belgesi ve şerh harcının ödendiğine dair belge yeterlidir; vaad edenin ayrıca izni veya birlikte başvurusu aranmaz. Şerhin ayni etki süresi Tapu Kanunu m.26/f uyarınca beş yıldır; bu sürede satış yapılmaz veya irtifak tesis ve tescili istenmez ise şerh re’sen terkin edilir. Şerh terkin edilse dahi taraflar arasında sözleşme geçerliliğini korur.

Vaad eden taşınmazı üçüncü kişiye satarsa vaad alacaklısı ne yapabilir?
Vaad edenin taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi halinde vaad alacaklısının hakları, satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediğine bağlıdır. Şerh edilmişse; TMK m.1010/2 gereği şerh sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Vaad alacaklısı hem vaad edeni hem üçüncü kişiyi davalı göstererek TMK m.716 uyarınca tescile zorlama ve tapu iptali davası açabilir. Şerh edilmemişse; kural olarak iyiniyetli üçüncü kişi TMK m.1023 tapu sicilinin aleniyeti ilkesi kapsamında korunur ve vaad alacaklısı yalnızca vaad edene karşı tazminat davası açabilir. Üçüncü kişinin kötüniyeti (vaadın varlığından haberdar olduğu) ispat edilirse TMK m.1024-1025 çerçevesinde yolsuz tescil düzeltmesi de gündeme gelir.

Tescile zorlama davası (ferağa icbar) hangi mahkemede açılır?
Tescile zorlama davası, HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu münhasır yetkidir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Davada geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin (TBK m.237/2 kapsamında resmî biçime uygun), kararlaştırılan bedelin ödendiğinin veya ödenmeye hazır olduğunun ve vaad edenin ifadan haksız yere kaçındığının ispatı gerekir. Mahkeme koşulların sağlandığını tespit ederse mülkiyetin vaad alacaklısı adına tesciline karar verir; karar kesinleşince tapuda tescil yapılır.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan alacaklarda zamanaşımı süresi nedir?
TBK m.146 uyarınca satış vaadi sözleşmesinden doğan alacaklar on yıllık genel zamanaşımına tâbidir. Zamanaşımı süresi; sözleşmenin ifasının istenebileceği tarihten (kararlaştırılan ifa tarihinden, koşulun gerçekleşmesinden veya makul süre içinde ifanın istenmesi anından) itibaren işler. Zamanaşımı def’i olarak ileri sürülmelidir; vaad eden mahkemede def’i ileri sürmezse hâkim re’sen dikkate almaz. On yıllık genel zamanaşımı ile Tapu Kanunu m.26’daki beş yıllık şerh etki süresi karıştırılmamalıdır; şerh süresi biten sözleşme, taraflar arasında on yıl boyunca geçerliliğini korur ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Vaad edilen taşınmaz kamulaştırılırsa satış vaadi sözleşmesi ne olur?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idarece kamulaştırma kararı alınan taşınmazlar bakımından, sözleşme sonrası kamulaştırma yapılırsa vaad eden malik taşınmazı fiilen devretme imkânından yoksun kalır. Bu durumda sözleşmenin ifası imkansızlaşır; kamulaştırma bedeli vaad edene ödendiği ölçüde vaad alacaklısı, TBK m.112 ve m.136 hükümleri çerçevesinde bu bedeli veya bu bedele denk gelen tazminatı vaad edenden talep edebilir. Kamulaştırma bedeli henüz ödenmemişse; vaad alacaklısı, malikin kamulaştırma bedeline ilişkin haklarına halef olma iddiasında bulunabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kamulaştırma sebebiyle imkansızlaşan satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısının zararının tazminini kabul etmiştir.

Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için avukatınızla görüşünüz.

{ “@context”: “https://schema.org”, “@type”: “FAQPage”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “Adi yazılı (elden hazırlanmış) satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Hayır. 6098 sayılı TBK m.237/2, 4721 sayılı TMK m.706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 birlikte uygulandığında; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenleme şeklinde resmî senet olarak tanzim edilmedikçe geçersizdir. Taraflar arasında elden hazırlanmış, muhtar huzurunda imzalanmış veya sadece imza onaylı satış vaadi sözleşmeleri şekil eksikliği sebebiyle kesin hükümsüzdür ve TMK m.716 uyarınca tescile zorlama davasına dayanak teşkil edemez. Ancak taraflar taşınmazı fiilen teslim etmiş, bedeli ödemiş ve alıcı taşınmazı uzun süre kullanmışsa Yargıtay TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde şekil eksikliğinin ileri sürülemeyeceği yönünde istikrarlı içtihat geliştirmiştir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Satış vaadi sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilir; kime başvurulur?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “TMK m.1010 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca noterce düzenleme şeklinde tanzim edilmiş satış vaadi sözleşmesi, vaad alacaklısının tek taraflı başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünde beyanlar hanesine şerh edilir. Başvuru için sözleşmenin aslı veya noter onaylı örneği, kimlik belgesi ve şerh harcının ödendiğine dair belge yeterlidir; vaad edenin ayrıca izni veya birlikte başvurusu aranmaz. Şerhin ayni etki süresi Tapu Kanunu m.26/f uyarınca beş yıldır; bu sürede satış yapılmaz veya irtifak tesis ve tescili istenmez ise şerh re’sen terkin edilir. Şerh terkin edilse dahi taraflar arasında sözleşme geçerliliğini korur.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Vaad eden taşınmazı üçüncü kişiye satarsa vaad alacaklısı ne yapabilir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Vaad edenin taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi halinde vaad alacaklısının hakları satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediğine bağlıdır. Şerh edilmişse TMK m.1010/2 gereği şerh sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir; vaad alacaklısı hem vaad edeni hem üçüncü kişiyi davalı göstererek TMK m.716 uyarınca tescile zorlama ve tapu iptali davası açabilir. Şerh edilmemişse kural olarak iyiniyetli üçüncü kişi TMK m.1023 tapu sicilinin aleniyeti ilkesi kapsamında korunur ve vaad alacaklısı yalnızca vaad edene karşı tazminat davası açabilir. Üçüncü kişinin kötüniyeti ispat edilirse TMK m.1024-1025 çerçevesinde yolsuz tescil düzeltmesi de gündeme gelir.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Tescile zorlama davası (ferağa icbar) hangi mahkemede açılır?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Tescile zorlama davası HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğu için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu münhasır yetkidir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Davada geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin (TBK m.237/2 kapsamında resmî biçime uygun), kararlaştırılan bedelin ödendiğinin veya ödenmeye hazır olduğunun ve vaad edenin ifadan haksız yere kaçındığının ispatı gerekir. Mahkeme koşulların sağlandığını tespit ederse mülkiyetin vaad alacaklısı adına tesciline karar verir; karar kesinleşince tapuda tescil yapılır.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Satış vaadi sözleşmesinden doğan alacaklarda zamanaşımı süresi nedir?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “TBK m.146 uyarınca satış vaadi sözleşmesinden doğan alacaklar on yıllık genel zamanaşımına tâbidir. Zamanaşımı süresi sözleşmenin ifasının istenebileceği tarihten (kararlaştırılan ifa tarihinden, koşulun gerçekleşmesinden veya makul süre içinde ifanın istenmesi anından) itibaren işler. Zamanaşımı def’i olarak ileri sürülmelidir; vaad eden mahkemede def’i ileri sürmezse hâkim re’sen dikkate almaz. On yıllık genel zamanaşımı ile Tapu Kanunu m.26’daki beş yıllık şerh etki süresi karıştırılmamalıdır; şerh süresi biten sözleşme taraflar arasında on yıl boyunca geçerliliğini korur ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Vaad edilen taşınmaz kamulaştırılırsa satış vaadi sözleşmesi ne olur?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idarece kamulaştırma kararı alınan taşınmazlar bakımından sözleşme sonrası kamulaştırma yapılırsa vaad eden malik taşınmazı fiilen devretme imkânından yoksun kalır. Bu durumda sözleşmenin ifası imkansızlaşır; kamulaştırma bedeli vaad edene ödendiği ölçüde vaad alacaklısı TBK m.112 ve m.136 hükümleri çerçevesinde bu bedeli veya bu bedele denk gelen tazminatı vaad edenden talep edebilir. Kamulaştırma bedeli henüz ödenmemişse vaad alacaklısı malikin kamulaştırma bedeline ilişkin haklarına halef olma iddiasında bulunabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kamulaştırma sebebiyle imkansızlaşan satış vaadi sözleşmesinde vaad alacaklısının zararının tazminini kabul etmiştir.” } } ] }