Önalım (Şuf’a) Hakkı Nedir? TMK m.732-733-734 — Paydaş Önalım Hakkı ve 3 Aylık Dava Süresi

Önalım (şuf’a) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara aynı koşullarla o payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan bir kanuni haktır. Türk Medeni Kanunu m.732-733-734 hükümleri yasal önalım hakkını düzenler ve paydaşlar arasında kalabilmenin en temel araçlarından birini oluşturur. Bu yazıda TMK m.732 kapsamında hak sahipliği, TMK m.733 uyarınca noter aracılığıyla bildirim ve hak düşürücü süreler, TMK m.734 çerçevesinde dava usulü, sözleşmesel önalımdan farkları ve uygulamada sıkça karşılaşılan muvazaa itirazları ele alınacaktır.

Yasal Önalım (Şuf’a) Hakkı Nedir? TMK m.732 ve Paydaşlık

TMK m.732 açık hükmüyle “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım haklarını kullanabilirler” demektedir. Bu hükümden birkaç sonuç birlikte çıkar: (i) hak yalnızca paylı (müşterek) mülkiyette söz konusudur; elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette önalım hakkı yoktur; (ii) hak, ancak paydaş dışı üçüncü kişiye yapılan satışlarda doğar; paydaşlar arasındaki devirlerde önalım kullanılamaz; (iii) hakkın konusu yalnızca taşınmaz payı olup, taşınır mallarda yasal önalım hakkı öngörülmemiştir; (iv) hak, paydaş sıfatı devam ettiği sürece varlığını korur ve paydaşın şahsında doğar. Uygulamada tapu sicilinde birden fazla malik olarak görünmesi paylı mülkiyet karinesi doğurur ve bu paydaşların her biri diğerlerinin satışına karşı önalım hakkını kullanabilir.

Önalım hakkının amacı sadece yeni maliki paydaşlar arasından çıkarmak değildir; aynı zamanda paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini engelleyerek paylı mülkiyet ilişkisini korumak ve olası uyuşmazlıkları asgariye indirmektir. Bu nedenle bir paydaşın payını taşınmaz üzerindeki oranı ne olursa olsun (küçük bir hisse dahi) üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlara önalım hakkı doğurur.

Kullanılma Şartları — TMK m.733 ve Satışın Noter İhtarıyla Bildirimi

TMK m.733, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin şartları düzenler. Bu maddenin en önemli hükümlerinden biri, “yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir” cümlesidir. Buradaki bildirim, sıradan bir haberdar olma değildir; hak düşürücü süreleri harekete geçiren resmi bir işlemdir. Yerleşik Yargıtay 14. Hukuk Dairesi içtihatlarına göre bildirimin geçerli olabilmesi için: (i) noter aracılığıyla yapılması, (ii) satışın taraflarını, satış bedelini, tapu bilgilerini ve satışa esas koşulları içermesi ve (iii) diğer paydaşlara bizzat tebliğ edilmesi gerekir. Alıcı veya satıcı yapmadığı sürece — mesela komşudan duyma, mahalle konuşması, tapudan sözlü öğrenme veya sosyal medyadan haberdar olma — süre başlamaz.

Aynı madde, 7571 sayılı Kanun’la değişik birinci fıkrasında, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler. Paydaşlar arasındaki satışlarda ise önalım hakkı zaten doğmaz; çünkü TMK m.732 hakkı yalnızca paydaş dışı üçüncü kişiye satışa bağlar. Kamulaştırma da bir satış olmadığından önalım hakkı doğurmaz. Önalım hakkından feragat ise iki farklı biçimde olabilir: genel feragat resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; belirli bir satışa yönelik feragat ise adi yazılı şekilde ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

Süreler — Üç Ay Hak Düşürücü ve Bir Yıl Azami Süre

7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m.733/f.4 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu iki süre de hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re’sen gözetilir; bunlar zamanaşımı olmadığından kesilme, durma veya def’i gerektirmezler.

• Üç aylık süre: Satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşa bildirildiği andan başlar. Noter ihtarı yoksa — paydaş satışı ne şekilde öğrenirse öğrensin — üç aylık süre işlemeye başlamaz.
• Bir yıllık süre: Noter ihtarının hiç yapılmadığı hâllerde dahi paydaşın bu haktan sonsuza kadar yararlanamaması için konulmuş azami süredir. Satış tarihinden itibaren bir yıl geçmişse önalım hakkı düşer; başka bir öğrenme olsa bile dava açılamaz.

Yerleşik Yargıtay 14. HD içtihadına göre süre başlangıcı bakımından tebligata denk düşecek biçimsel unsurlar aranır; sözlü öğrenme, tapu sicilinden bakma veya davetsiz haberdar olma tek başına üç aylık süreyi başlatmaz. Ancak bir yıllık azami süre, öğrenip öğrenmemekten bağımsız çalışır ve bir tür kesin engeldir.

Önalım Davası — TMK m.734 Kapsamında Dava Usulü

TMK m.734 hükmü uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu düzenlemenin sonuçları şu şekildedir:

• Davalı sıfatı: Dava, payı satın alan üçüncü kişi (yeni malik) aleyhine açılır. Satıcı paydaşa husumet yöneltilmez; ancak duruma göre ihbar veya birlikte davalı gösterilmesi mümkündür.
• Görevli ve yetkili mahkeme: Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki).
• Bedelin depo edilmesi: 7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; davacı, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez; yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
• Talep sonucu: Dava kabul edilirse, tapudaki devir alıcı adından iptal edilerek davacı paydaş adına tescil edilir. Yani sonuç, tapu iptal ve tescili biçiminde tecelli eder.

Bu bağlamda tapu iptal ve tescil taleplerinin genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davası — yolsuz tescil TMK m.1024-1025 yazımız da incelenebilir.

Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma

Sözleşmesel Önalım Hakkı — TBK m.240 vd. ve Yasal Önalımdan Farkları

Yasal önalım hakkının yanı sıra taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Sözleşmesel önalım hakkı TBK m.237 ve devamı (alım, önalım ve geri alım sözleşmelerine ilişkin genel hükümler) ile birlikte TBK m.240 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Yasal ve sözleşmesel önalım arasındaki başlıca farklar şunlardır:

• Doğuş kaynağı: Yasal önalım doğrudan kanundan doğar (paydaşlık sıfatı yeterlidir); sözleşmesel önalım tarafların yaptığı sözleşmeden kaynaklanır.
• Konu: Yasal önalım yalnızca paylı mülkiyetteki taşınmazlarda söz konusudur; sözleşmesel önalım her tür taşınmaz için, hatta bazı hâllerde taşınırlar için bile kurulabilir.
• Süreler: Yasal önalımda bildirimden 3 ay, satıştan 1 yıl azami süre uygulanır; sözleşmesel önalımda genel kural sözleşmede belirlenen süre olup, aksi belirlenmemişse TBK’nın öngördüğü süreler devreye girer. Yine de üst sınırlar bakımından yasal düzenlemelere tabidir.
• Şekil ve şerh: Taşınmazlarda sözleşmesel önalım hakkının resmi şekilde yapılması ve etkinliği için tapu kütüğüne şerh edilmesi büyük önem taşır; şerh edilmiş sözleşmesel önalım eşyaya bağlı (aynî etki gösteren) nitelik kazanır ve sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir.

Uygulamada özellikle apartman veya site ölçekli projelerde ortaklar arası hisse devirlerini denetlemek amacıyla sözleşmesel önalım hakkı kurulup tapuya şerh edildiğine sık rastlanır. Bu tür projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi — TBK m.470 uyarınca yaşanan uyuşmazlıklarda da önalım şerhinin varlığı önem kazanabilir.

Uygulamada Karşılaşılan Durumlar — Bağış Maskesi, Muvazaa ve Fiili Taksim

Önalım hakkının uygulamasında sıkça karşılaşılan sorunlar aşağıda özetlenmiştir:

• Bağış görünümü altında satış (muvazaa): Payı satan paydaş, önalım hakkını bertaraf etmek için işlemi tapuda “bağış” olarak göstermeye çalışabilir. Böyle bir durumda bağış işleminin gerçekte satış olduğunu, dolayısıyla önalım hakkının doğduğunu ispat etmek gerekir. Yerleşik Yargıtay 14. HD içtihadına göre üçüncü kişiye gerçek bir bedelle yapılmış bağış görünümlü işlemde muvazaa iddiası ileri sürülebilir ve her türlü delille ispatlanabilir.
• Bedelde muvazaa: 7571 sayılı Kanun’dan önce alıcı ve satıcı, gerçek satış bedelinden farklı (genellikle daha yüksek) bir bedeli tapuda göstererek önalım hakkının maliyetini artırmaya çalışabiliyordu; önalım bedeli artık rayiç bedel olduğundan bu yöntem büyük ölçüde etkisizleşmiştir. Bu durumda önalım davacısı, bedelin gerçekte daha düşük olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay 14. HD içtihadına göre yalnızca yüksek bedel gösterimi tek başına muvazaayı ispatlamaz; iddianın somut delillerle desteklenmesi gerekir.
• Fiili taksim (fiili paylaşım): Paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında bölmüş ve her biri belirli bir bölümü uzun süredir müstakilen kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Yargıtay 14. HD, fiilî taksimin varlığı ispatlandığında önalım davasının reddedilebileceğini kabul etmektedir.
• Miras yoluyla intikal: Miras yoluyla intikal eden paylar önalım konusu değildir; zira miras hukuk işlemi bir satış değildir. Ancak mirasçılar arasında yapılan pay devri satış niteliğinde ise, paydaş dışı üçüncü kişiye satış varsa önalım hakkı doğar.
• Ecrimisil ve önalım: Paydaşlardan biri diğerinin payını fiilen işgal ederse ecrimisil sorunu ayrıca gündeme gelebilir; ecrimisil talepleri için ecrimisil davası — haksız işgal tazminatı 2026 yazımıza bakılabilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer konular ve genel çerçeve için gayrimenkul hukuku ana sayfamızı inceleyebilirsiniz.

7571 Sayılı Kanun Öncesi ve Sonrası: Karşılaştırmalı Görünüm

25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 35 ve 36. maddeleri, yasal önalım hakkının üç temel unsurunu değiştirmiştir. Kanunun 35. maddesiyle TMK m.733’ün birinci fıkrası yeniden yazılarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı hükme bağlanmış; aynı maddenin dördüncü fıkrasındaki “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiştir. Böylece önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Kanunun 36. maddesiyle TMK m.734’ün ikinci fıkrası tamamen değiştirilmiştir: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez ve yatırılan bedel hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Geçiş hükmüne göre m.733’teki değişiklikler Kanunun yürürlüğünden önce yapılan satışlara uygulanmaz; m.734’teki bedel değişikliği ise görülmekte olan davalarda da uygulanır.

Rayiç Bedelin Hangi Tarihe Göre Belirleneceği: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi

Kanun rayiç bedelin hangi tarih esas alınarak belirleneceğini açıkça düzenlememiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2026 yılında verdiği kararlarda (ör. E.2025/3664, K.2026/481) 7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m.734/2’de bu konuda bir düzenleme bulunmadığını belirterek, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılan davalarda rayiç değerin belirlenmesinde dava tarihinin, yürürlükten önce açılmış ve görülmekte olan davalarda ise 25.12.2025 tarihinin esas alınması gerektiğini kabul etmiştir. Aynı dairenin E.2025/1587, K.2026/616 sayılı kararında, derdest bir davada payın rayiç değerinin keşif ve bilirkişi incelemesiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi, bu bedelin daha önce depo edilip nemalandırılan tutardan fazla olması hâlinde farkın aynı hesaba depo ettirilmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

Bu kararlarda karşı oy yazıları da bulunmaktadır. Karşı oy görüşüne göre rayiç bedelin, önalım davasının niteliği gereği satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerekir; görülmekte olan davalarda 25.12.2025 tarihinin esas alınması kanunda yer almamakta ve daha önce bedeli süresinde depo eden davacının hakkını akamete uğratabilmektedir. Uygulamada çoğunluk görüşü yerleşmekle birlikte, konunun Hukuk Genel Kurulu veya içtihadı birleştirme yoluyla ayrıca netleşmesi mümkündür. Davacı bakımından pratik sonuç şudur: yeni açılacak davalarda dava tarihindeki rayiç değeri karşılayacak nakdin önceden hazırlanması, derdest davalarda ise fark bedel için kesin süre verileceğinin öngörülmesi gerekir.

Önalım Hakkının Doğmadığı veya Kullanılamadığı Durumlar

TMK m.732’ye göre önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde doğar. Bu tanım hakkın sınırlarını da belirler. İşlemin satış olması gerekir; bağış, miras yoluyla intikal, ölüme bağlı tasarruf ve kamulaştırma önalım hakkı doğurmaz. Satışın paydaş dışı bir kişiye yapılması gerekir; paydaşlar arasındaki satışlarda hak doğmaz. Mülkiyetin paylı mülkiyet olması gerekir; elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış terekede, yasal önalım hakkı yoktur ve bu durumda önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bölümler ayrı taşınmaz niteliğinde olduğundan, bir bağımsız bölümün satışı diğer kat maliklerine önalım hakkı vermez; buna karşılık tek bir bağımsız bölümün birden fazla kişiye paylı olarak ait olması hâlinde, o bağımsız bölümdeki payın satışı diğer paydaşlara önalım hakkı doğurur. 7571 sayılı Kanun’la getirilen yeni düzenlemeyle, cebrî artırmayla ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Bağış görünümündeki bir işlemin gerçekte satış olduğu ise muvazaa iddiasıyla ileri sürülebilir.

Feragat, Bildirim ve Önalım Hakkının Devri

TMK m.733, önalım hakkından feragati iki ayrı şekle bağlar. Genel feragat, yani belirli bir satışla sınırlı olmaksızın önalım hakkından vazgeçilmesi, resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh edilir. Belirli bir satışa ilişkin feragat ise yazılı şekilde yapılabilir ve satıştan önce ya da sonra gerçekleşebilir. Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir; üç aylık hak düşürücü süre bu bildirimle işlemeye başlar. Bildirimin satışın taraflarını, satılan payı ve satış koşullarını açıkça göstermesi, sürenin başlaması bakımından önem taşır.

Yasal önalım hakkı paydaşlık sıfatına bağlı bir hak olduğundan, paydaşlıktan bağımsız olarak başkasına devredilemez; paydaş payını devrettiğinde önalım hakkı da payla birlikte yeni paydaşa geçer. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmak istemesi hâlinde her paydaş ayrı ayrı dava açabilir. Önalım davası açılmış bir payın dava sırasında alıcı tarafından üçüncü kişilere devredilmesi tescil talebini zorlaştırabileceğinden, dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir (HMK m.389).

Önalım Davasında Usul, Masraf ve Kesin Süre

Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Dava taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12) ve görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Önalım davası, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar arasında değildir. Dava açıldıktan sonra hâkim payın rayiç bedelini keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler ve davacıya bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması için kesin süre verir; kesin süre içinde yapılmayan işlem için yeniden süre verilemez (HMK m.94).

Kesin sürenin ağır sonucu nedeniyle davacının, rayiç bedelin belirlenmesinden sonra kısa süre içinde ödeme yapabilecek finansmanı önceden planlaması gerekir. Davanın kabulü hâlinde alıcı adına olan tapu kaydı iptal edilerek pay davacı adına tescil edilir ve depo edilen bedel nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. Dava değeri rayiç bedel üzerinden belirlendiğinden harç ve avukatlık ücreti de bu değere göre hesaplanır. Fiilî taksimin varlığı, bağış görünümlü işlem ve dürüstlük kuralına aykırılık gibi savunmalar ise alıcı tarafından yargılama sırasında ileri sürülür.

Alıcının Başlıca Savunmaları

Önalım davasında alıcı, davanın esasına girilmeden önce hak düşürücü sürelerin geçtiğini ileri sürebilir; bu süreler mahkemece re’sen de gözetilir. Davacının dava tarihinde paydaş olmadığı, işlemin satış değil bağış veya miras niteliğinde olduğu ya da satışın zaten paydaşlar arasında yapıldığı savunmaları hakkın hiç doğmadığına yöneliktir. Davacının belirli satışa ilişkin yazılı feragati veya tapuya şerh edilmiş genel feragati de davayı sonuçlandırır. Paydaşların uzun süredir taşınmazı fiilen bölerek ayrı ayrı kullanması hâlinde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu da ileri sürülebilir (TMK m.2). 7571 sayılı Kanun’dan sonra en belirleyici savunmalardan biri ise davacının rayiç bedeli kesin süre içinde yatırmamasıdır; bu durumda tescile karar verilemez.

Önalım ile Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki İlişki

Paylı mülkiyette paydaşlar, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir; ancak hukuki bir işlemle veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesiyle bu hak sınırlanmışsa ya da uygun olmayan bir zamanda istenmişse ortaklığın giderilmesi istenemez (TMK m.698). Paydaşlar anlaşamazsa hâkim malın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse açık artırmayla satışına karar verir (TMK m.699). Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde yapılan ihale cebrî artırma niteliği taşıdığından, bu satışta önalım hakkı kullanılamaz; 7571 sayılı Kanun’la TMK m.733/1’e eklenen cebrî artırmaya ilişkin hüküm de bu sonucu desteklemektedir. Bu nedenle payını korumak isteyen paydaşın ihaleye katılması gerekir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkından ayrı olarak taraflar sözleşmeyle de önalım hakkı kurabilir. Önalım, geri alım ve alım sözleşmelerinin geçerliliği resmî şekilde yapılmalarına bağlıdır (TBK m.237/2). Sözleşmeden doğan önalım hakkı kural olarak kişisel bir haktır ve yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir; tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde ise taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Bu nedenle sözleşmesel önalım hakkında resmî şekil ve şerh birlikte düşünülmelidir; şerh edilmemiş bir sözleşmesel önalım hakkı, taşınmaz üçüncü kişiye satıldığında çoğu zaman yalnızca tazminat talebine dönüşür.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: önalım hakkı davası · hisseli tapu ile müstakil tapu farkı · ortaklığın giderilmesi davası · paylı mülkiyette haklar · tapu iptali ve tescil davası · zilyetlik ve ecrimisil

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım (şuf’a) hakkı kimlere aittir?

TMK m.732 uyarınca yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyetteki taşınmazın paydaşlarına aittir. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette önalım hakkı yoktur; komşu, kiracı veya başka üçüncü kişilerin de bu hakkı bulunmaz.

Önalım hakkı için satışın öğrenilmesi yeterli midir?

Hayır. TMK m.733 uyarınca üç aylık hak düşürücü süre, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla paydaşa bildirildiği andan itibaren işlemeye başlar. Sözlü öğrenme, komşudan duyma veya tapu sicilinden bakma tek başına süreyi başlatmaz.

Noter ihtarı yapılmamışsa önalım davası açılamaz mı?

Bilakis; noter ihtarı yapılmamışsa satış tarihinden itibaren bir yıllık azami süre içinde her zaman önalım davası açılabilir. Ancak bu bir yıllık süre geçtikten sonra artık dava açılamaz; bu süre re’sen gözetilen hak düşürücü süredir.

Önalım davasında görevli mahkeme hangisidir?

TMK m.734 uyarınca önalım davası alıcıya karşı asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hâkim payın rayiç bedelini belirler ve davacıdan bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nemalandırılmak üzere yatırmasını ister (TMK m.734/2).

Satış bedeli tapuda yüksek gösterilirse ne yapılabilir?

7571 sayılı Kanun’dan sonra önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli değil hâkimin belirlediği rayiç bedeldir (TMK m.734/2). Bu nedenle tapuda bedelin yüksek gösterilmesi önalım bedelini artık doğrudan belirlemez; bedelde muvazaa tartışması büyük ölçüde önemini yitirmiştir.

Fiili taksim varsa önalım hakkı kullanılabilir mi?

Paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında bölmüş ve her biri belirli bölümü uzun süredir müstakilen kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Yargıtay 14. HD, fiili taksimin varlığı ispatlandığında önalım davasının reddedilebileceğini kabul etmektedir.

Avukatla Görüşün: 0554 648 37 15WhatsApp Danışma